Visão geral do mercado imobiliário residencial da classe econômica em Kiev

Costuma-se referir-se aos imóveis da categoria mais acessível e de massa, ou seja, à habitação da classe econômica, apartamentos e casas em Kiev, cujo custo, independentemente da área total, não exceda 100 mil dólares..

Alexander Lirner. Reminiscências de Kiev. 2000

Ou apartamentos, o custo de um metro quadrado em que está na faixa de preço de 7,5 a 12 mil hryvnia (de 930 a 1,5 mil dólares). Desenvolvedores e corretores de imóveis insistem em tal avaliação de imóveis de classe econômica em Kiev..

Se em 2003-2004, que é responsável pelo boom da construção na Ucrânia, as empresas de construção confiaram principalmente na construção de edifícios de apartamentos da classe executiva e premium, que estavam em alta demanda naquela época. A habitação a preços acessíveis nos anos pré-crise foi apresentada principalmente no mercado imobiliário secundário em Kiev. Após a crise de 2008, quando a demanda por apartamentos de classe executiva diminuiu na capital da Ucrânia em mais de 30% e a demanda por apartamentos a preços acessíveis diminuiu ligeiramente, os incorporadores começaram a construir maciçamente novos edifícios de classe econômica.

Os resultados do primeiro trimestre de 2011 também mostraram claramente que a maior parte dos potenciais compradores de imóveis – 90%, está interessada em apartamentos baratos, de 33 a 40 metros quadrados, apresentados no mercado primário e secundário.

Obviamente, o custo da moradia depende, em grande medida, não apenas da categoria a que pertence o prédio de apartamentos recém-construído, mas também da localização do apartamento. Portanto, tradicionalmente, a habitação mais cara em Kiev está localizada nos distritos centrais – Pechersky e Shevchenkovsky, enquanto os apartamentos mais baratos são apresentados no mercado imobiliário dos distritos de Darnitsky e Desnyansky.

Para efeito de comparação, se o custo médio de 1 metro quadrado de habitação de classe econômica no distrito de Shnevchenskiy é $ 2,2 mil, então no distrito de Desnyanskiy o preço de 1 metro quadrado de um apartamento quadrado da mesma classe foi estabelecido no nível de $ 1.000, e no distrito de Darnitskiy – 1,2 milhares de dólares. A compra de um apartamento no distrito de Svyatoshinsky de Kiev não custará muito mais – o custo médio de 1 metro quadrado de habitação de classe econômica é de 1,4 mil dólares aqui. A propósito, é o distrito de Svyatoshinsky que atualmente é o líder em número de complexos residenciais em construção com apartamentos a preços acessíveis de até 75 mil dólares..

Você pode economizar na compra de um apartamento comprando uma casa em uma casa que ainda não foi comissionada..

O custo da moradia também é muito influenciado não pela área de Kiev em si, mas pela presença de um intercâmbio conveniente de transporte, em particular, a proximidade da estação de metrô. A distância do metrô pode reduzir o custo da habitação em 10%. Você também pode economizar na compra de um apartamento comprando uma casa em uma casa que ainda não foi colocada em operação; de acordo com os incorporadores, uma casa de classe econômica em um novo prédio em construção será mais barato do que comprar um apartamento no mercado secundário e, no momento em que a casa for colocada em operação, a habitação sobe para preço em média por 5-10%

Vitaly Petrovsky. 1999

O preço de um apartamento também depende do piso – as habitações do primeiro e último pisos custam tradicionalmente menos 10% do que as dos restantes pisos, tendência também relevante para o mercado imobiliário secundário. Embora recentemente os últimos andares de novos edifícios tenham começado a ter grande demanda – os compradores em potencial tornaram-se menos temerosos de quebra de elevador, vazamentos no telhado e falta de água do que os últimos andares de edifícios antigos costumam pecar, e as vantagens de tais residências “arranha-céus” incluem distância do barulho da rua e vizinhos pisando em cima.

De acordo com uma classificação compilada por corretores de imóveis, os apartamentos mais baratos à venda em maio de 2011 no mercado imobiliário secundário em Kiev custaram US $ 30.000 cada. O primeiro deles é uma “gostinka” com área de apenas 19 metros quadrados, localizado na rua Nikolsko-Slobodskoy na região de Dnieper, e o segundo é um apartamento de um cômodo com área de 21 metros quadrados – na rua O. Teligi.

O mais lucrativo e acessível entre as ofertas de dois quartos no mercado primário em maio de 2011 foram os apartamentos em um novo prédio em Poznyaki, cujo custo foi definido em $ 61,3 mil, e na Rua Tampere, no valor de $ 52 mil cada.

Ao mesmo tempo, é praticamente irreal encontrar uma casa particular dentro dos limites de Kiev, cujo custo seria inferior a 100 mil dólares, ou seja, poderia competir com o preço de apartamentos de classe econômica. Embora ainda existam áreas com prédios privados na capital ucraniana, o custo de prédios não dilapidados é em média US $ 150.000, e o limite máximo pode chegar a US $ 7 milhões.

Claro, você pode encontrar, por exemplo, no distrito de Svyatoshinsky, nos jardins da Ressurreição e Rusanovsky, casas rurais comuns com amenidades e água no quintal, cujo preço será de 70 a 100 mil dólares, no entanto, tais edifícios muitas vezes são simplesmente demolidos, ou seja, o proprietário está realmente paga o custo de um terreno no qual novas moradias crescerão no futuro.

Tendências de desenvolvimento e previsões para o futuro

Após a crise de 2008, os analistas têm medo de fazer projeções de longo prazo quanto ao desenvolvimento do mercado imobiliário, inclusive da classe econômica. No entanto, os analistas concordam em uma coisa – num futuro próximo – até o final de 2011 – não são esperados saltos bruscos no mercado imobiliário da classe econômica em Kiev.

De acordo com os dados mais recentes, em junho deste ano, o custo de 1 metro quadrado de uma habitação de classe econômica aumentou em média na capital da Ucrânia em apenas $ 2. Incluindo no distrito de Shenchenkovsky – em 0, 09%, nos distritos de Pechersky e Darnitsky – em 0,07%, em Desnyanskiy – em 0,14%. Assim, podemos falar em aumento de custo na verdade pela taxa de inflação.

Pavel Vitanovsky. Aterro. 2005

Os especialistas também não preveem uma queda no custo de moradias populares, uma vez que a demanda por apartamentos de classe econômica é bastante estável, e no outono de 2011 os especialistas esperam um renascimento sazonal tradicional do mercado.

Por exemplo, no complexo residencial Yuzhnye Vorata, que está localizado no microdistrito de Osokorki no distrito de Darnytskyi de Kiev e oferece apartamentos padrão com uma área de 33-40 metros quadrados a um preço de $ 1,3 mil por metro, mais de 80% dos apartamentos já foram vendidos, apesar do fato de que que o complexo ainda não foi colocado em operação.

Também não há pré-requisitos para um aumento significativo no custo da habitação em Kiev – hoje há ofertas mais do que suficientes da classe econômica para atender à demanda, somente em 2011 será concluída a construção de 12 complexos residenciais em diferentes bairros da capital. Além disso, até mesmo o custo da habitação na categoria mais acessível excede significativamente o salário médio em Kiev. Assim, o salário médio na capital no início de 2011 foi fixado em 3,5 mil hryvnia (cerca de US $ 450), de forma que mesmo comprar um pequeno apartamento de classe econômica se torna uma meta inatingível para a maioria das famílias. É por isso que, no ano passado, mais da metade de todas as transações no mercado imobiliário da classe econômica foram compras de apartamentos por meio de um empréstimo hipotecário..

O primeiro-ministro da Ucrânia, Mykola Azarov, e o vice-primeiro-ministro da República para os Assuntos Econômicos, Serhiy Tigipko, anunciaram anteriormente emendas à Lei “Sobre o Desenvolvimento Urbano”, que devem simplificar significativamente o procedimento de obtenção de licença para a construção de complexos residenciais de classe econômica. As autoridades ucranianas pretendem, assim, reduzir o custo por metro quadrado de espaço vital em quase um terço, de acordo com Azarov, o preço de 1 metro quadrado em Kiev pode cair para US $ 500-800. No entanto, até o momento, apenas o desenvolvimento de mudanças na legislação está em andamento e as perspectivas para a adoção de emendas são atualmente vagas. Muitos especialistas acreditam que não se pode esperar uma redução significativa no custo da habitação, mesmo depois de simplificar o procedimento de obtenção de licenças de construção..