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Visão geral do mercado imobiliário de Moscou em fevereiro de 2011

Em fevereiro de 2011, o mercado imobiliário de Moscou estava no seu auge. Ofereceu vantagens como preços de apartamentos com descontos significativos, tributação favorável, alta liquidez e alta taxa de investimento. Isso proporcionou aos consumidores a oportunidade de adquirir imóveis de qualidade e a possibilidade de realizar ganhos lucrativos.

O mês de fevereiro passado acrescentou muita intriga a uma situação bastante complicada no mercado imobiliário doméstico. Por um lado, há circunstâncias em que o custo da habitação deve aumentar, e com bastante rapidez. A crise já está recuando.

Mercado imobiliário de Moscou
Mikhail Brovkin. Aterro Kotelnicheskaya. 2005

Os empréstimos hipotecários começaram a renascer, o que está se tornando mais acessível. Impossível não levar em conta a alta dos preços do petróleo, os preços do ouro negro bateram recordes em fevereiro. Tudo isso em um contexto de baixas taxas de construção de novas moradias na capital, ao que parece, deveria ter empurrado os preços dos apartamentos para cima. Mas apesar de tudo, o preço do metro quadrado não tem pressa de crescer.

No mercado imobiliário secundário, a situação permanece bastante estável

Segundo o centro analítico “Indicadores do mercado imobiliário”, em fevereiro de 2011 o índice do custo da habitação na capital aumentou quase 1% de $ 4.530 para $ 4.573 por metro quadrado, ou seja, o crescimento é mínimo e está ao nível da inflação. Isso, por sua vez, também pode ser devido à desvalorização do dólar em fevereiro. Quanto aos preços do rublo para apartamentos em Moscou, eles permanecem em vigor. Então, em fevereiro, o preço médio por metro quadrado em Moscou em termos de rublo era de cerca de 135 mil rublos por metro quadrado.

Habitação de classe econômica tem maior demanda em Moscou.

Se considerarmos a variação de preços por tipo de habitação, então a situação não é uniforme. O maior aumento de preço é observado nos segmentos de baixo custo: casas de painéis (+ 1,3%), incluindo estoque de habitação antiga, apartamentos com 1 quarto (+ 1,2%) e 2 quartos (+ 1,1%). Nos edifícios modernos e caros de tijolo monolítico, há até uma queda nos preços (-0,9%), quase não há aumento no segmento de apartamentos multi-cômodo (+0,2). Consequentemente, como em janeiro, a demanda por moradias de classe econômica é maior em Moscou. Apartamentos baratos estão sendo eliminados do mercado e a taxa de crescimento dos preços dos apartamentos na categoria de preços mais baixos está aumentando.

O custo dos apartamentos nos distritos da capital em fevereiro é caracterizado por uma dinâmica semelhante – a maior vantagem foi observada em áreas residenciais de baixo custo: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogor, etc. O aumento dos preços nessas áreas foi em média de 1,8% a 2,2%. Ao mesmo tempo, em muitas áreas caras do centro de Moscou, os preços em fevereiro estavam até no vermelho, por exemplo: Marxista, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Jardim Aleksandrovsky, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Biblioteca com o nome de Lenin, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovniki, Arbanskaya, , Borovitskaya (de -1% a -0,4%).

Se considerarmos a dinâmica dos preços dos apartamentos em fevereiro de 2011 pelos distritos de Moscou: Distrito Central inalterado, Distrito Ocidental – em um ligeiro sinal de menos (-0,2%). Os distritos mais baratos estão na maior vantagem: todos os distritos fora do anel viário de Moscou (+ 1,9%), bem como o Distrito Leste (+ 1,0%) e o Distrito Nordeste (+ 1,4%).

O mercado de novos edifícios renasceu visivelmente em fevereiro

Depois de uma ligeira diminuição da atividade no mercado de capitais de novos edifícios verificada em janeiro, fevereiro, como realmente se previa, foi marcado por uma notável ativação tanto de incorporadores como de potenciais compradores. Segundo analistas da empresa Azbuka Zhilya, em fevereiro de 2011, a demanda potencial por novos edifícios, que foi determinada pelo número de pedidos de potenciais compradores, tanto em Moscou quanto na região de Moscou, aumentou 10-15% em relação a janeiro.

Apartamentos em Moscou
Yuri Pimenov. Casamento na rua de amanhã. 1962

Segundo os pesquisadores, esse fato também se deve ao fato de que, no final de janeiro, uma parte significativa dos clientes que os procuraram simplesmente não teve tempo de tomar a decisão de comprar uma casa e adiou a transação para fevereiro. Como resultado, o número de apartamentos adquiridos em edifícios novos mais que dobrou em fevereiro em relação a janeiro.

Além disso, em fevereiro, alguns incorporadores trouxeram seus novos imóveis ao mercado. Como resultado, o número de novos edifícios residenciais em construção na venda aberta em Moscou aumentou 1,8%, e quase atingiu 370 unidades, o número de apartamentos oferecidos no mercado em relação a janeiro, por sua vez, aumentou 3,4%.

De acordo com Artyom Rzhavsky, chefe do Departamento de Consultoria e Análise da agência Azbuka Zhilya, na região de Moscou, os desenvolvedores começaram a promover novos projetos de forma ainda mais ativa. Ao mesmo tempo, a demanda pelos objetos propostos existentes aqui excede significativamente os indicadores metropolitanos. Assim, de acordo com a empresa, em fevereiro de 2011 no mercado de novos edifícios na região de Moscou, tanto o número de propriedades propostas (cerca de 700) e o número de apartamentos à venda aumentou 2,3% em relação ao mês anterior..

Também é importante notar que em fevereiro, em Moscou, as vendas em vários complexos residenciais de luxo foram retomadas. Isso levou ao fato de que o preço médio por m². m em novos edifícios na capital aumentou 2,5% em relação a janeiro: tendo em conta a habitação de categorias de preços mais elevados, o preço estava em cerca de 211 mil rublos.

Segundo muitos especialistas, não existe uma relação direta entre a dinâmica dos preços do petróleo e os preços imobiliários..

Nenhuma tendência semelhante foi observada na região de Moscou. Na região de Moscou, a habitação mais procurada ainda são os apartamentos de classe econômica. Algumas das instalações permanentes passaram para um estágio superior de prontidão. Ao mesmo tempo, diversos novos projetos entraram no mercado, o que compensou o ritmo da dinâmica de preços.

No final de fevereiro de 2011, o preço médio por m². m em novos edifícios na região de Moscou totalizou 63,1 mil rublos. Com isso, o preço manteve-se no patamar de janeiro.

Por que os preços das casas não estão subindo rapidamente na esteira do aumento dos preços do petróleo e uma recuperação notável no setor financeiro da economia?

Primeiro, o mercado não reage imediatamente a esses fatores, há um lapso de tempo. Se no final de fevereiro o preço do petróleo atingiu níveis recordes (US $ 120 por barril de Brent), isso só se refletirá no mercado imobiliário alguns meses depois. Mas mesmo aqui não é tão simples. Como você sabe, o preço do petróleo começou a subir já no final do verão passado, quando no final de 2010 passou de US $ 70 o barril para US $ 95, ou seja, o crescimento já era de 35%. Ao mesmo tempo, não houve saltos significativos de preços no mercado imobiliário, tanto no outono como no inverno..

Segundo muitos especialistas, não existe uma relação direta entre a dinâmica dos preços do petróleo e os preços imobiliários. Sem dúvida, eles estão interligados dentro da macroeconomia geral. No entanto, essa relação é não linear e não tão simples que seja possível derivar qualquer padrão exato da influência do preço do ouro negro sobre os imóveis na Rússia. Se analisarmos a situação geral, nos últimos anos, imobiliário e petróleo com maior frequência não apresentaram dinâmicas opostas, mas repetiram-se.

Quanto ao atual déficit de novos prédios na capital, o quadro também não é claro aqui. De fato, o volume de comissionamento de novas moradias em Moscou nos últimos anos diminuiu significativamente de 4,8 m². m. em 2007 para 1,8 milhões de metros quadrados. m. em 2010. No entanto, deve-se notar que de 4,5 – 4,8 milhões de m2 M., que foram construídos antes da crise, apenas cerca de 1,5 milhões de m2 foram colocados à venda no mercado. Os restantes 70 – 80% foram para habitação social. construído à custa dos fundos do orçamento. Consequentemente, o volume de oferta de novas moradias no mercado manteve-se praticamente no mesmo nível de antes da crise.

O que temos como resultado? Parece que há muitas razões para o aumento dos preços, mas após uma análise detalhada, seu impacto objetivo no mercado imobiliário russo é muito controverso..

O que vai acontecer à seguir

De tudo o que foi exposto, podemos concluir que, nos próximos meses, não há razão para esperar um salto acentuado nos preços por metro quadrado em Moscou e, de fato, em toda a Rússia. É bem possível que sejam observadas as taxas de crescimento atuais dos indicadores de preços médios de cerca de 1-2% ao mês. Observe que a mudança na taxa de câmbio fará seus próprios ajustes ao nível de preços. Se o dólar continuar a enfraquecer, então, com um aumento de 1% nos preços das moradias em rublo na capital, o aumento dos preços em dólares pode ser – 2-3%, ou até mais.

No segundo semestre de 2011, segundo alguns especialistas, pode-se esperar um aumento mais intenso dos preços, que recairá principalmente nas habitações de classe econômica. Em primeiro lugar, pode estar relacionado com as eleições, pois este é o comportamento dos preços que se observou durante as eleições de 2004 e 2008. Em segundo lugar, o impacto sobre o mercado imobiliário doméstico da inflação global, que está ganhando impulso devido à impressão injustificada de dinheiro sem suporte, é bem possível. Em tais condições, o mercado imobiliário pode começar a reconquistá-lo em um ritmo mais rápido. Nesse caso, a dinâmica dos preços do rublo vai refletir a situação de forma mais objetiva, na cotação do dólar.

Em geral, não devem ser esperados saltos bruscos nos preços dos imóveis na capital ao longo do ano.

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Paul Conselheiro

Olá! Meu nome é Paul Conselheiro, e sou o autor deste sítio Web de artigos sobre renovação e construção de casas. Desde muito jovem, sempre me interessei pela arquitetura e pelo design de interiores. A ideia de transformar espaços e criar ambientes acolhedores sempre me fascinou. Leia mais

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Comments: 1
  1. Teresa Lima

    Qual foi o impacto da crise econômica global de 2008 no mercado imobiliário de Moscou?

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