Resumindo os resultados do primeiro trimestre de 2011 na área de imóveis de escritórios na capital, deve-se notar que as principais tendências deste segmento de mercado no período em análise, na opinião da maioria dos especialistas, é um retorno natural dos potenciais inquilinos ao mercado, bem como um aumento contínuo da escassez de oferta de qualidade..
Jacob Lawrence. Fabricantes de armários. 1946
A demanda por escritórios em Moscou cresceu em mais de um terço ao longo do ano
Face ao mesmo período de 2010, a procura de escritórios na capital aumentou em média 30-40%, o que se deve, sem dúvida, ao crescimento geral da atividade económica no país e à melhoria do clima empresarial face aos anos anteriores..
Registou-se um aumento da atividade de aluguer de escritórios entre empresas estrangeiras e grandes operadores bancários. Vale ressaltar que neste momento os potenciais inquilinos já estão prontos para considerar propostas de escritórios sem acabamento. Em comparação com o ano passado, as agências metropolitanas afirmam que o número de escritórios alugados está em falta&núcleo (paredes nuas e teto) aumentou em mais de 30%.
De acordo com Maxim Zhulikov, especialista-chefe do departamento de imóveis de escritórios da Penny Lane Realty, nos primeiros três meses deste ano, a demanda pela compra de um negócio de locação pronta aumentou sensivelmente por parte dos rentistas. Ele também observou que entre os compradores potenciais existem principalmente investidores privados domésticos. Os investidores estrangeiros, mesmo que estejam prontos para comprar quaisquer objetos, muitas vezes simplesmente não têm tempo para responder a tempo a uma situação de mercado que muda muito rapidamente.
As consequências da proibição das autoridades de Moscou à construção de prédios de escritórios dentro do Terceiro Anel de Transporte são cada vez mais sentidas..
De referir ainda que no período de Janeiro a Março de 2011, registou-se uma procura bastante elevada e estável para aquisição de escritórios classes A e B. Via de regra, grandes empresas se interessavam por tais objetos para localizar suas estruturas aqui. Por exemplo, em fevereiro, houve a informação de que o Banco Raifaisen e a Rostelecom queriam comprar um centro de negócios. Outro exemplo marcante são as negociações entre representantes do Alfa-Bank e AFI-Development sobre a compra do centro de negócios Aquamarine..
Outra tendência no primeiro trimestre deste ano é que as consequências da proibição das autoridades de Moscou à construção de prédios de escritórios dentro do terceiro anel de transporte são cada vez mais sentidas. Os incorporadores de capital, em busca de novos canteiros de obras, começaram a mostrar um interesse ativo nas antigas zonas industriais do centro da cidade.
Wassily Kandinsky. Moscou 1.1916
O redesenvolvimento permitirá, subsequentemente, que as empresas de construção vendam esses objetos com lucro. Por exemplo, a Sminex continua a desenvolver ativamente este segmento de mercado. Muito em breve, áreas completamente renovadas da antiga fábrica da Salyut entrarão no mercado de capitais. Recentemente, surgiram também informações sobre a aquisição pela mesma construtora da antiga zona industrial, localizada no Prospecto Mira, 102.
Observamos também que a maior demanda no primeiro trimestre de 2011 foi observada por escritórios em centros de negócios localizados no distrito administrativo central de Moscou. O aumento da procura de escritórios classes A e B + é confirmado pelo facto de, de acordo com os resultados dos primeiros três meses deste ano, a taxa de ocupação dos centros de negócios da categoria A ser de 90% a 95%, na categoria B + – de 80% a 90% … Como exemplo de centros de negócios demandados, pode-se citar: BC “Orlikov”, BC “Arca de Noé”, BC “Usadba”, BC “Alexander House”.
Material de escritório ainda não voltou aos níveis pré-crise
No primeiro trimestre deste ano, várias novas propostas entraram no mercado no segmento de imóveis de escritórios. Em primeiro lugar, o aumento do espaço oferecido deve-se às instalações construídas ainda em 2010. Assim, o volume de novas ofertas de escritórios nos primeiros três meses de 2011 aumentou em mais de 200 mil m²..
No entanto, se compararmos a oferta com o nível pré-crise, devemos notar a atividade extremamente baixa dos desenvolvedores de Moscou. Basicamente, neste ano, serão realizadas as obras de conclusão das obras das instalações, iniciadas em 2008-2010. Os incorporadores de capital modernos começaram a encarar com muita seriedade as perspectivas e os riscos potenciais de novos projetos, especialmente no segmento de imóveis comerciais. Por exemplo, alguns centros de negócios em construção, que ainda estavam em um estágio inicial de construção, foram reformados e apartamentos foram construídos em seu lugar. Assim, a área total de empreendimentos que agora se tornarão imóveis residenciais devido à reabilitação é de cerca de 1 milhão de metros quadrados. m.
Laszlo Moholy Nagy. Construção. 1923
A formação desta tendência, em primeiro lugar, foi influenciada pelo cancelamento da construção de alguns projectos de grande envergadura, bem como pela implementação da revisão das aprovações e autorizações anteriormente emitidas pela anterior administração metropolitana. No momento, é oficialmente conhecido o cancelamento da construção de imóveis comerciais, cuja área total é de quase 900 mil metros quadrados. m.
Se considerarmos a oferta de escritórios no mercado secundário, muitos especialistas apontam um retorno ao modelo de vendas “virtual” característico do período pré-crise. Os vendedores oferecem seus ativos para venda apenas para descobrir quanto suas propriedades aumentaram de valor. De referir ainda que os preços das ofertas face ao ano passado aumentaram mais de 30%, mas todas as transacções com imóveis comerciais passaram a ser efectuadas no mercado. Em geral, o número de objetos de escritório realmente oferecidos para venda diminuiu drasticamente em comparação com 2008-2010..
Um dos novos projetos mais interessantes e promissores que entraram no mercado no início de 2011 é o centro de negócios Barclay Plaza. Este é um complexo empresarial moderno de classe B +. A área total da instalação é de cerca de 47 mil metros quadrados. Possui uma infraestrutura bem desenvolvida (recepção, restaurante, refeitório independente para funcionários, galeria comercial, fitness center e piscina), além de fácil acesso às principais linhas de transporte da cidade..
Preços de compra e aluguel de escritórios aumentaram ligeiramente
Em comparação com o mesmo período de 2010, as taxas de aluguel e preços de venda de imóveis para escritórios em Moscou aumentaram 15-20%, dependendo da localização e da classe do objeto. Se tomarmos o aumento dos preços dos imóveis de escritórios no período de janeiro a março de 2011, então foi cerca de 2-3%, dependendo dos objetos.
A alta dos preços ocorreu por diversos motivos. Por um lado, os preços foram influenciados por previsões de redução significativa na construção de novos imóveis comerciais e de um ritmo muito lento de lançamento no mercado de imóveis anteriormente anunciados. Por outro lado, uma diminuição na participação de escritórios vagos de alta qualidade com acabamento integral.
O aumento significativo dos preços também foi facilitado pelo aumento do poder de compra dos investidores privados..
As taxas médias de aluguel para escritórios metropolitanos classe A no primeiro trimestre variaram de $ 700 a $ 1100 por metro quadrado, para escritórios de classe B + e B – de $ 300 a $ 950 por metro quadrado. Também deve ser observado que o nível de preços para espaço de varejo no centro de Moscou é naturalmente um pouco mais alto e varia de US $ 1.000 a US $ 4.000 por metro quadrado. De acordo com os resultados do primeiro trimestre de 2011, as ruas mais caras de Moscou foram: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov lane, Petrovskie lane, Kamergersky lane, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.
Resumindo os resultados globais do 1º trimestre de 2011, pode-se argumentar que em um futuro próximo o mercado imobiliário comercial, incluindo o mercado de escritórios em Moscou, espera outro aumento nas taxas e preços de aluguel. Além disso, pode-se supor que o crescimento da atividade da demanda neste setor continuará. Ao mesmo tempo, os escritórios mais populares e promissores provavelmente permanecerão nas classes A e B +. Pode-se dizer também que a clara tendência de aumento do déficit desse tipo de escritórios no mercado que surgiu no primeiro trimestre continuará até o final deste ano. Há um ano, na categoria de escritórios em centros de negócios das classes A e B +, podiam ser encontradas gratuitamente no mercado até 10 ofertas adequadas. No momento, o número de escritórios oferecidos neste segmento caiu para 1-2.
Apesar do aumento notável da atividade do mercado no primeiro trimestre deste ano, de acordo com as previsões dos especialistas, o mercado imobiliário de escritórios em Moscou provavelmente retornará aos indicadores pré-crise apenas em 2012-2013.
No segundo trimestre deste ano, muitos especialistas prevêem um ligeiro aumento nas taxas de aluguel no nível de 2-3%, o que será principalmente devido ao aumento sazonal da demanda e ao desejo de potenciais compradores e inquilinos de concluir todas as transações antes do início do período de férias de verão. Além disso, os especialistas prevêem que durante 2011 a oferta de escritórios de alta qualidade diminuirá em uma taxa elevada e, até o final do ano, a capital enfrentará uma grave escassez de instalações neste segmento de mercado..
Quais foram os resultados do mercado imobiliário de escritórios no primeiro trimestre de 2011? Houve algum impacto da crise econômica na demanda por esses imóveis? Existe alguma perspectiva de recuperação ou estabilidade nos próximos trimestres? Quais são as regiões que apresentaram os melhores desempenhos nesse período?