Imobiliário em Moscou – 2012 – resumindo os resultados do ano

Resumir os resultados do ano já é uma tradição real, pode-se dizer inabalável, e não só no nosso país. É na véspera do Ano Novo que começam a aparecer as mensagens “este ano foi construído, concluído, extraído, vendido, recebido …”. Mas o que posso dizer, todos nós, de uma forma ou de outra, despedindo-nos do ano que sai, começamos a fazer um balanço – o que conseguimos fazer, o que aconteceu e o que terá de ser feito no próximo ano.

O mercado imobiliário, é claro, não foge a essa tradição. Após o fim de um período tão significativo, é possível comparar o volume de construção deste e do ano passado, os preços de imóveis residenciais e comerciais e tentar avaliar as perspectivas. Então, o que aconteceu de interessante e significativo no mercado imobiliário de Moscou em 2012, que está nos deixando? Quais são as previsões dos especialistas para o próximo ano?

Dinâmica de preços

Embora não tenha havido grandes saltos no valor dos imóveis em Moscou ao longo de 2012, os preços ainda mostram uma tendência de alta constante. O exemplo mais vívido – se no início do ano o custo médio dos imóveis na capital foi fixado em 162 mil rublos por metro quadrado, então no final de dezembro esse número aumentou para 186 mil rublos por “quadrado”. A diferença ultrapassa 20 mil rublos e é muito significativa. Em dólares, a diferença entre o preço médio dos metros quadrados de Moscou no início e no final do ano é ainda mais evidente – US $ 5,29 mil em janeiro e US $ 6,07 mil em dezembro. Assim, a marca histórica de seis mil, o metro quadrado “médio” de moradias na capital neste ano, ainda assim superou.

Em termos de distritos de Moscou, a situação é a seguinte: Arbat mantém firmemente a posição de líder, mas os candidatos ao segundo e terceiro lugares mudaram quase todos os meses durante o ano. No início de dezembro de 2012, o custo de um metro quadrado no Arbat chegou a 9.382 mil dólares. Há apenas 11 meses, por um “quadrado” de um apartamento no centro da capital pediam em média 9.033 mil dólares, então o preço aumentou 1,1%.

Em 2012, Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka e Tverskaya estavam entre os cinco primeiros líderes, que se revezaram em segundo e terceiro lugares no ranking dos bairros mais caros de Moscou..

E se em janeiro deste ano o custo médio de um metro quadrado em nenhum desses distritos atingiu US $ 9 mil, então em dezembro o preço de um metro quadrado no distrito de Tverskoy ultrapassou US $ 9,09 mil, e em Ostozhenka chegou perto desse valor e chegou a 8,97 mil dólares.

Assim, os dados de classificação indicam que o preço dos metros quadrados de Moscou está crescendo lenta e continuamente. Além disso, o custo das ofertas mais baratas de “classe econômica” e “elite” – os metros quadrados mais caros, foi o que mais aumentou..

Assim, o custo de imóveis residenciais de elite na capital no ano aumentou 3,7% e foi em média $ 16,4 mil, de acordo com dados de pesquisa da ContactRealEstate. No total, mais de 800 transações foram concluídas no mercado imobiliário de elite em 2012 (resultados de 2011 – 657 transações de compra e venda).

É interessante que se no ano passado entre os compradores de moradias de elite no centro de Moscou, mais de 60% eram funcionários, este ano o número de funcionários públicos entre esses compradores caiu drasticamente para 5%, disse Anastasia Mogilatova, CEO da Welhome. No entanto, os especialistas observam que isso não significa uma diminuição no nível de renda dos funcionários, muito provavelmente, à luz do fortalecimento da luta contra a corrupção, eles simplesmente decidiram esconder de forma mais confiável suas aquisições. Isso é confirmado pelo fato de que entre os compradores da “elite” em 2012, quase 10% são aposentados desempregados. A maior demanda foi por imóveis de elite nos distritos de Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy e Presnensky da capital.

Sviblovo, Shchukino e Pokrovskoe-Streshnevo foram reconhecidas como as áreas mais baratas de Moscou em dezembro de 2012, o preço de um metro quadrado aqui foi fixado em 5,1 mil dólares. Para efeito de comparação: em janeiro do ano de saída, a área mais barata da capital era Strogino – 4,9 mil dólares por “quadrado”. No entanto, ao longo do ano, o custo por metro quadrado nesta área aumentou para 5,3 mil dólares, o que permitiu a Strogino subir de forma acentuada no ranking dos distritos de Moscou.

Os novos edifícios mais interessantes – 2012

No total, mais de 1,1 milhão de metros quadrados de moradias foram construídos na capital durante este ano. Isso é quase 20% menos do que em 2011.

Na classificação dos novos edifícios mais baratos na capital no ano de cessação estavam ZhKK “Vanil”, localizado no Distrito Administrativo do Sul, em Moskvorechye-Saburovo, “Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC “Residential House MPI” – Distrito de Babushtany, “Zeleny Bereg” – Central de Chertany , bem como “Zagorie” – também Biryulyovo Vostochnoye.

O complexo residencial “Tsaritsyno” também se tornou o maior novo edifício em Moscou, o custo médio dos apartamentos aqui foi fixado em 98 mil rublos (cerca de 3,2 mil dólares) por “quadrado”.

Já escrevemos sobre os novos edifícios mais notáveis ​​e interessantes da capital, portanto, gostaria apenas de observar que durante 2012, 71 edifícios residenciais foram colocados em operação na “Velha” Moscou. O preço médio de um metro quadrado em novos edifícios de Moscou para o ano aumentou 9% e ficou em 171 mil rublos (cerca de 5,6 mil dólares). O preço médio um tanto superfaturado em comparação com as ofertas mais acessíveis foi formado devido aos altos preços dos novos edifícios em Ostozhenka e Khamovniki. Aqui, por um metro quadrado, muitas vezes pedem pelo menos 20 mil dólares, e em algumas casas do tipo clube de elite – mais de 30-40 mil dólares.

Hipoteca

O ano de saída termina com um aumento tangível do volume de crédito hipotecário emitido, que face a 2011 aumentou 30%. No entanto, as hipotecas para 2012 ficaram mais caras. Se no ano anterior os bancos emitiram, em média, empréstimos hipotecários a 12,5-13% ao ano, então em 2012 esse número aumentou para 13,5-14%.

E no final do ano, muitas instituições bancárias, em especial o Sberbank, já anunciaram que as taxas do próximo ano voltarão a subir e podem chegar, segundo especialistas, a 15% ao ano.

Os bancos estavam mais dispostos a conceder empréstimos hipotecários para apartamentos prontos no mercado secundário; é mais difícil conseguir uma hipoteca para habitação em um complexo residencial inacabado. E as taxas, neste caso, são mais altas em 1–3%, e os requisitos para os tomadores de empréstimos são mais rígidos. No entanto, entre as muitas ofertas, você encontrará algumas muito lucrativas. Se o banco cooperar ativamente com o desenvolvedor, como no caso do complexo residencial “Gorki-8”, a taxa de hipoteca pode ser reduzida para 9-10% ao ano. Essas ofertas, claro, são raras, a escolha de objetos neste caso é limitada, mas as taxas são muito mais atraentes do que a média do mercado hipotecário.

“Nova” Moscou

O acontecimento mais significativo do ano cessante foi, obviamente, a anexação dos territórios da chamada “Nova” Moscou à capital. Dois novos distritos surgiram na cidade – Novomoskovsky e Troitsky, e amplas perspectivas para o desenvolvimento de territórios bastante grandes se abriram para os desenvolvedores.

De acordo com a empresa “Azbuka Housing”, em 2012 o custo médio por metro quadrado em “Novaya” Moscou aumentou 6,3% e atualmente é de 83 mil rublos (cerca de 2,7 mil dólares). O ritmo de alta dos preços acabou sendo menor do que o previsto pelos corretores de imóveis no início do ano, prevendo um forte aumento da demanda por apartamentos nos recém-criados distritos administrativos.

Se na parte histórica da cidade quanto mais próximo o novo edifício está do anel viário de Moscou, mais barato é o preço por metro quadrado, então na “Nova” Moscou a situação é oposta – eles estão em “lados opostos das barricadas” e o valor dos imóveis aqui aumenta drasticamente à medida que se aproxima do anel viário de Moscou.

Os especialistas chamam o complexo residencial de “Moscou A101”, onde um apartamento de um cômodo pode ser comprado por três milhões de rublos, o complexo residencial “New Vatutinki” e o complexo residencial “Prestige” como os novos edifícios mais acessíveis da “Nova” Moscou. O complexo residencial “Vatutinki” é também considerado o projeto mais ambicioso dos territórios recém-anexados – aqui mais de 1,6 mil apartamentos são apresentados aos compradores. “Vatutinki” é um microdistrito inteiro a apenas 14 quilômetros do anel viário de Moscou, com duas escolas e três jardins de infância.

O custo médio de um metro quadrado no mercado secundário da “Nova” Moscou chega hoje a 96 mil rublos, uma média de 17,4% a mais do que na região de Moscou, segundo um estudo da empresa “Peresvet-Invest”. Portanto, a adesão à capital no mercado imobiliário desses territórios, é claro, teve.

conclusões

Portanto, o ano de 2012 para o mercado imobiliário de Moscou acabou sendo, em geral, bastante estável e calmo, sem flutuações e grandes saltos nos preços. A demanda cresceu, o número de ofertas nos mercados primário e secundário aumentou, o custo de todas as categorias de imóveis residenciais aumentou ligeiramente. Em média, o preço dos metros quadrados de Moscou aumentou 1,5-2% ao mês. O salto mais notável nos preços foi registrado em outubro, mas no verão o mercado experimentou uma calmaria sazonal como sempre.

Dos pontos mais interessantes, mais uma vez, gostaria de referir um aumento na venda e compra de apartamentos de luxo, um aumento do interesse em apartamentos com vários quartos, bem como um aumento tangível no volume de crédito à habitação.

De acordo com os corretores de imóveis, os compradores estão cada vez mais interessados ​​em apartamentos de três quartos, que no ano passado claramente perderam para áreas residenciais mais compactas em termos de número de transações. Mas o interesse em apartamentos estúdio e minúsculo “odnushki”, pelo contrário, diminuiu.

Os compradores preferem cada vez mais comprar apartamentos em edifícios monolíticos ou de painéis, e as “stalinkas” muito caras hoje podem ser chamadas de estranhos ao mercado – o interesse por elas diminuiu visivelmente.

Em 2012, as autoridades não conseguiram resolver o problema dos acionistas fraudados – a situação nesta área ainda não está a evoluir da melhor forma para os co-investidores e a legislação em vigor não consegue proteger os seus interesses. Muitos especialistas chamam a proposta de introduzir o seguro obrigatório de prêmios de habitação como uma tentativa de “transferir os custos do orçamento para os ombros das seguradoras” e prevêem que a nova lei levará a um aumento no custo de apartamentos em novos edifícios.

Previsões para o futuro

Especialistas prometem, por unanimidade, que no próximo ano não se esperem mudanças drásticas na situação do mercado imobiliário da capital..

As taxas de hipoteca, apesar das recentes reclamações do presidente, que observou que os empréstimos hipotecários não estão disponíveis para a maioria dos russos, continuarão a crescer, disse Andrey Vladykin, chefe do departamento de hipotecas e empréstimos da NDV Real Estate. Não há pré-requisitos para redução das taxas de hipotecas, portanto não se deve esperar ofertas mais favoráveis ​​dos bancos.

Um aumento nas taxas para 15% certamente levará a uma redução na demanda por imóveis – nem todos os compradores estarão prontos para obter um empréstimo hipotecário nessas condições. Além disso, se as taxas de hipotecas chegarem a 19% (e há previsões pessimistas), a maioria dos potenciais compradores de imóveis preferirá fazer empréstimos em moeda estrangeira. As taxas de juros dos empréstimos hipotecários em dólares provavelmente permanecerão em torno de 9 a 10% ao ano. No entanto, a hipoteca em dólares é emitida, em primeiro lugar, por um período de até 15 anos, e em segundo lugar – quase sempre apenas para habitação secundária.

“Novo” Moscou começará a ser desenvolvido ativamente por desenvolvedores. De acordo com Sergei Sobyanin, o prefeito da capital, as áreas localizadas nas imediações do anel viário de Moscou devem ser massivamente construídas. Em geral, as autoridades já emitiram licenças para a construção de pelo menos 30 milhões de metros quadrados de moradias na “Nova” Moscou, de modo que os distritos de Novomoskovsk e Troitsky estão definitivamente esperando por um boom de construção. No entanto, como Sergei Sobyanin prometeu, uma zona de prédios baixos aparecerá em torno de Troitsk, e áreas remotas da cidade se tornarão zonas naturais, praças e parques.

Espera-se que em 2013 a habitação na capital suba de preço à mesma taxa de inflação, ou seja, acrescente 0,5-1-2% ao mês, o que acabará por levar a um aumento dos preços de 7-10% ao ano.

Ao contrário das previsões de alguns analistas, uma nova crise financeira não estourou em 2012 e não são esperados choques fortes em 2013. Os preços dos imóveis em dólares podem até cair, o que será facilitado por uma queda na demanda. Num futuro próximo, os especialistas prevêem um excesso de oferta no mercado em relação à demanda – não há pré-requisitos para um aumento na renda familiar e, à luz do aumento nas taxas de hipotecas, a grande maioria dos russos não tem onde pedir dinheiro emprestado para comprar apartamentos na capital. Portanto, não se deve esperar muita atividade dos compradores, o verão de 2013 pode se tornar uma temporada completamente ‘morta’, e durante os períodos de espera por mudanças na economia ou após notícias negativas da arena política, a demanda pode cair a zero, prevê Oleg Repchenko, chefe do centro analítico “ IRN.RU Real Estate Market Indicators “.

Entre outras inovações que terão impacto no mercado imobiliário em 2013, podemos destacar a introdução de um imposto sobre luxo prometido por Vladimir Putin, inclusive sobre apartamentos de luxo. Ainda não se sabe qual será a alíquota desse imposto, mas parece que a demanda por apartamentos caros no centro da capital não diminuirá mesmo..

Além disso, a reavaliação do valor cadastral dos terrenos em Moscou sem dúvida levará a um aumento no valor dos imóveis – os incorporadores agora pagarão em média 1,5 vez mais pelos terrenos..

As autoridades continuarão a demolir prédios de cinco andares em ruínas: em 2012, apenas 30 dessas casas foram demolidas e, no futuro, está prevista a relocação e demolição de pelo menos 88 prédios de cinco andares em diferentes bairros da capital.

O preço dos imóveis na “Nova” Moscou continuará a crescer e a diferença em relação ao resto da região de Moscou se tornará cada vez mais tangível. No mercado secundário de novas áreas metropolitanas, o custo de um metro quadrado ultrapassará 100 mil rublos, no mercado primário chegará perto dessa marca..

O gabinete do prefeito também continuará a consertar as rodovias de saída e a construir novos nós de transporte, continuará a combater ativamente os congestionamentos de trânsito e novas estações de metrô serão abertas em Moscou. Como isso afetará o mercado imobiliário da capital – vai mostrar o já tão próximo 2013, cujos resultados também somaremos em 12 meses. Cumprimentos de feriado!