Menores – Direitos da criança na venda e troca de apartamentos

A venda ou troca de um apartamento, assim como outras transações imobiliárias em geral, é um dos temas que mais questiona. Além disso, tanto os próprios vendedores como, claro, os compradores podem se preocupar com a correta execução de todos os documentos que acompanham a transação. E quanto mais alto o valor da transação, mais as partes temem se tornar vítimas de fraudadores ou simplesmente enfrentar a necessidade de reemitir corretamente os papéis, coletar certificados e autorizações adicionais.

Neste artigo, não falaremos em detalhes sobre cada etapa da conclusão de uma transação de venda e compra de um imóvel, mas apenas abordaremos um ponto importante – os direitos das crianças registradas neste espaço de convivência ou que possuem uma parcela de um apartamento ou casa.

O tema da participação de menores em diversas transações imobiliárias em nosso país tornou-se agudo no início dos anos 90 e não perdeu relevância desde então, o que não é surpreendente – segundo as estatísticas, em quase 60% das transações no mercado imobiliário um dos participantes é criança – seja lado do comprador ou vendedor.

“História de terror” para o comprador

Uma frase alta e já banal – “As crianças são tudo para nós!” – ao registrar a compra ou troca de um apartamento, adquire significado e significado especial. Os menores são a categoria mais desprotegida, portanto, é justamente pela observância dos seus direitos que as autoridades estatais estão especialmente vigilantes. Observe que a legislação russa é extremamente rígida quanto à proteção dos direitos dos menores. Seus interesses e direitos são praticamente elevados ao nível de prioridade absoluta e são regulados por vários atos legislativos: o Código da Família da Federação Russa, o Código Civil, a Lei sobre a Privatização do Estoque Habitacional, a Constituição, o Código da Habitação e outros documentos.

No entanto, a mesma situação se desenvolveu na vizinha Ucrânia – lá os direitos das crianças são protegidos pelo Código da Família, as leis “Sobre os Fundamentos da Proteção Social de Cidadãos Sem Abrigo e Crianças de Rua” e “Sobre a Proteção da Criança”, que regulam estritamente o processo de venda e outras transações imobiliárias, nas quais menores.

De acordo com a lei, uma criança, em igualdade de condições com os adultos, tem todos os direitos, tanto de moradia quanto de propriedade – ela pode herdar ou doar bens imóveis ou parte deles, participar da privatização de moradias, e assim por diante. Ao mesmo tempo, de acordo com a legislação russa, mesmo os pais, bem como outros representantes legais de uma criança menor – tutores ou pais adotivos, não podem dispor de sua propriedade sem obter o consentimento prévio das autoridades oficiais de tutela e tutela.

Diante dessa postura da legislação para a proteção dos direitos da criança, os potenciais compradores de imóveis onde estão inscritos menores estão mais assustados com o seguinte momento: se o tribunal considerar que em decorrência da transação, foram violados os direitos dos jovens residentes oficialmente cadastrados na área vendida ou permutada , ele pode declarar a transação inválida.

Kuzma Petrov-Vodkin. No berçário. 1925

Além disso, esta regra aplica-se não apenas aos apartamentos onde são proprietários menores, mas também aos bens imobiliários em que os filhos estão simplesmente registados. O mais importante é que na concretização de transações com bens imobiliários em que os filhos estejam inscritos, não é exigida a autorização da tutela e tutela pela legislação em vigor.

Ao mesmo tempo, a Resolução do Tribunal Constitucional da Rússia de 8 de junho de 2010 No. 13-P “Sobre o caso de verificação da constitucionalidade do parágrafo 4 do Artigo 292 do Código Civil da Federação Russa” reconhece que se os termos da transação violarem o direito à moradia de uma criança sob os cuidados dos pais, isso está incluído contradição direta com a Constituição da Federação Russa. Tal contradição – se a criança é moradora de rua ou recebeu moradia que não atende às normas sanitárias ou outras – pode ser o motivo para a invalidação da transação.

Para evitar tal situação desagradável em todos os aspectos, só é possível obter o consentimento prévio por escrito das autoridades de tutela e tutela do lugar de residência para a alta de um menor, bem como para a venda ou troca de moradia. O vendedor, ou seja, o dono da casa ou apartamento no momento, tratará desta questão durante a preparação da documentação para implementação. E o comprador precisa lembrar que ao estudar os documentos do apartamento de que gosta, vale a pena esclarecer imediatamente se os menores estão cadastrados neste espaço habitacional, quem é exatamente o dono de cada cota da moradia, e também precisam de autorização do conselho curador. Caso contrário, ou seja, na ausência deste documento, a transação torna-se muito arriscada..

“Dor de cabeça” para o vendedor

Imaginemos que não é um comprador que apenas necessita de verificar a disponibilidade de todos os documentos necessários, nomeadamente um vendedor que pretende vender um apartamento que lhe pertence pessoalmente ou à sua família.

Que etapas você precisa seguir para obter dinheiro de forma lucrativa e, de preferência, rapidamente? Você vai dizer – para avaliar o apartamento, ou seja, para monitorar o mercado para tais objetos imobiliários, coletar certificados do BTI, do escritório de passaportes, da empresa de gestão, pagar contas de serviços públicos e assim por diante. No entanto, se parte do apartamento pertencer à criança por herança, doação ou participação na privatização, o primeiro passo para a venda do apartamento deve ser uma visita às autoridades tutelares e fiadoras..

O vendedor deverá convencer os funcionários de que com a venda do apartamento os interesses da criança não serão prejudicados, ou seja, ela não ficará na rua, mas receberá em troca um espaço equivalente para morar. Além disso, os pais (tutores, pais adotivos) deverão comprovar que, após a venda desta moradia, o valor do imóvel do menor que possui uma parte em apartamento ou casa não diminuirá..

Boris Kustodiev. Os filhos do artista. 1913

A este respeito, podem surgir problemas, por exemplo, no caso de venda de um apartamento em Moscou para a compra posterior de uma casa de campo na região de Moscou ou em outra região. O custo de um apartamento comum no centro da capital é incomensurável com os preços dos imóveis em cidades próximas a Moscou, e mais ainda em outras regiões. Portanto, mesmo que a venda de um apartamento apertado de dois quartos permita que você compre uma casa espaçosa onde a criança terá seu próprio quarto, as autoridades de tutela e fiança não podem emitir uma licença devido ao fato de que o preço do novo imóvel é muito mais baixo. Neste caso, os pais podem tentar dar outros argumentos – a situação ecológica no centro da metrópole, proximidade com parentes, um clima adequado, melhores condições de vida, a presença de um trabalho mais bem pago para os pais, uma escola e um jardim de infância em um novo local, uma grande área de novos imóveis e assim por diante. No entanto, as agências governamentais raramente acreditam nisso, e o melhor argumento seria abrir uma conta à ordem em nome de um menor, na qual será depositada uma parte do custo do apartamento vendido, devido à criança, como uma das partes da transação. Tal argumento pode convencer os funcionários melhor do que quaisquer garantias infundadas.

Um ponto importante – à luz dos requisitos acima, pode parecer que os pais terão que comprar uma casa nova, e não pior do que a antiga, mesmo antes da venda do apartamento. Na prática, esse tipo de reviravolta costuma ser simplesmente irreal – geralmente é com o produto da venda que uma nova casa ou apartamento é comprado. Portanto, as autoridades de tutela na maioria das vezes exigem a aquisição simultânea de novas moradias com a mesma área ou maior..

Se a criança não era o dono da casa, mas estava simplesmente registrada na área a ser vendida e sujeita a troca, as autoridades de tutela exigirão imediatamente que ela se registre em um novo espaço residencial – comprado ou já pertencente a um dos pais (tutores, pais adotivos). Na verdade, neste caso, o escritório do passaporte não irá simplesmente escrever o menor para fora do apartamento sem a permissão das autoridades tutelares e fiadoras.

Mais algumas nuances

Um ponto importante diz respeito à privatização da habitação onde a criança está registada – os pais não podem escrever uma recusa de participação na privatização de um menor, pelo que, em qualquer caso, a parte correspondente de um apartamento ou casa deve tornar-se propriedade de uma criança registada na área residencial privatizada.

As autoridades de tutela geralmente exigem que ambos os pais compareçam para obter permissão para dispensar ou vender “uma casa com uma criança”. Se um deles estiver localizado no exterior ou em outra região, você deve fornecer sua autorização por escrito para a realização de uma transação imobiliária, certificada por um notário ou consulado. O mesmo se aplica a um pai que não pode comparecer pessoalmente às autoridades de tutela devido a uma doença grave. Se o paradeiro do pai “pródigo” for desconhecido no momento da obtenção da permissão, você terá que declarar uma lista de procurados e esperar até que a “perda” seja encontrada. A permissão do segundo progenitor não é necessária apenas em caso de privação dos seus direitos parentais, reconhecimento pelo tribunal como desaparecido, morte ou se o pai foi registado apenas a partir das palavras da mãe.

Se um dos pais ignorar deliberadamente o convite para comparecer às autoridades de tutela para obter permissão para vender o apartamento e dispensar a criança, exigir dinheiro para sua assinatura, o segundo pode provar a intenção maliciosa de suas ações fornecendo testemunhas e informando honestamente todas as circunstâncias de sua vida familiar aos representantes do conselho de curadores. A decisão neste caso será feita individualmente – se as autoridades de tutela reconhecerem que a transação é do interesse da criança e, como resultado, suas condições de vida serão melhoradas ou o valor da propriedade será aumentado, então a licença pode ser emitida sem o consentimento do segundo progenitor, que obstrui por motivos pessoais..

Nikolay Bogdanov-Belsky. Crianças na janela

A obtenção da autorização das autoridades tutelares para a venda ou troca de habitação, cuja quota pertença à criança, é necessária mesmo que neste momento o menor não resida neste apartamento, mas esteja registado numa área diferente e mesmo noutra região ou estado.

O registo de um menor de 10 anos só é possível no local de registo de um dos pais, pelo que não será possível efectuar o registo de um bebé com amigos e conhecidos para obter autorização para o retirar do apartamento a alienar..

Se a capacidade financeira dos pais permitir que primeiro comprem uma nova casa e depois vendam o antigo, é mais conveniente registrar imediatamente a propriedade apenas para eles e só depois atribuir a parcela correspondente ao menor. Caso contrário, surge uma situação em que a criança possui duas unidades em apartamentos diferentes, e será difícil obter autorização das autoridades de tutela para privar um menor de um deles – não haverá nada para fornecer em troca.

Para registrar uma criança em um apartamento onde uma das ações pertence a sua mãe ou pai, o consentimento dos outros acionistas não é necessário.

Um apartamento ou casa que pertence por herança ou como resultado de privatização a órfãos ou crianças deixadas sem cuidados dos pais e enviada para internatos e orfanatos para apoio total do estado, é atribuído a proprietários menores e sua segurança é monitorada pelas autoridades de tutela e fiança. Todas as transações com esse tipo de alojamento são realizadas exclusivamente com o seu consentimento. O pedido correspondente é assinado pelas autoridades locais e enviado ao HOA no local do alojamento, à sociedade gestora, ao BTI e ao Serviço de Registro Federal.

Documentos

A fim de obter autorização das autoridades tutelares e tutelares para a venda ou troca de habitação, a parte em que pertença a um menor, devem ser apresentados à comissão os seguintes documentos:

• uma declaração assinada por ambos os pais;
• consentimento da criança (se já tiver 14 anos);
• um extrato do livro da casa e da conta pessoal – devem ser originais;
• uma cópia da certidão de nascimento do menor proprietário. Também é necessário comprovar o original deste documento;
• documentos que confirmam a propriedade de todas as instalações residenciais que participam da transação. Eles podem ser um certificado de propriedade de uma habitação, um contrato de venda ou troca, um certificado de direito de herança, e assim por diante;
• Certificados BTI, onde o custo de vida do espaço será indicado;
• planta cadastral (andar) da habitação;
• se um dos pais não puder estar presente pessoalmente, são necessários documentos que comprovem seu consentimento – uma permissão autenticada ou certidões de sua morte, declaração de pessoas desaparecidas, e assim por diante;
• um certificado da administração fiscal sobre a ausência de atrasos no imposto habitacional.

Muitas vezes, as autoridades tutelares podem exigir documentos adicionais, por exemplo, um certificado do EIRT sobre a dívida de um apartamento, um certificado da condição técnica de moradia e documentos da casa ou apartamento adquirido.

Todos os documentos acima devem ser executados corretamente e não estão vencidos no local de demanda.

A comissão das autoridades tutelares considera cada caso individualmente e muitas vezes pode fazer concessões se considerar que a transação é do interesse da criança (por exemplo, em vez de um apartamento na cidade, uma casa é comprada em uma área rural, já que a criança tem asma e precisa de ar fresco). Ou, ao contrário, apresentar requisitos adicionais em caso de dúvida sobre a honestidade e idoneidade dos pais.

Balthus. Crianças. 1937

Como você pode ver, a presença de um menor proprietário em um apartamento ou casa, assim como o seu registro, complicam significativamente o processo de conclusão das transações de compra e venda. Por um lado, pode parecer que esses requisitos rígidos são desnecessários – há tantos problemas por causa de um bebê! No entanto, se você se lembrar de quantos pais bastante responsáveis ​​foram vítimas de fraudadores ao concluir transações imobiliárias, quantos pais simplesmente tentaram resolver seus problemas financeiros vendendo um apartamento, sem pensar no que sobraria para a criança no futuro, se contarmos o número de famílias disfuncionais onde um dos pais sofre de dependência e pode decidir vender habitação para atender às suas necessidades – a participação das autoridades tutelares e fiadoras não parece, de forma alguma, uma medida desnecessária para proteger os direitos e interesses das crianças.