Troca de apartamento de acordo com o esquema de “troca”: prós e contras

O esquema de conclusão de transações, denominado “trade-in” (trade-in), não pode mais ser considerado novo para o mercado russo, mas ainda não se generalizou no comércio imobiliário. Você pode simplesmente descrever o princípio deste esquema em ação – “o antigo se rende à custa de comprar uma coisa nova”.

Para o mercado imobiliário, as transações sob o esquema de “troca” são raras. Em Moscou e São Petersburgo, atualmente, apenas algumas agências imobiliárias operam com base no princípio “seu apartamento em troca de um novo prédio”. Esse esquema de troca ganhou muito mais popularidade no mercado automotivo – muitas concessionárias oferecem um serviço muito popular – “você nos dá um carro antigo, nós lhe daremos um novo, com uma sobretaxa, é claro”..

Essa forma de troca, é claro, encurta os termos da transação e permite que o comprador obtenha rapidamente uma coisa nova, sem perder tempo em procurar compradores que ainda não precisam de um imóvel antigo. Mas se com o mercado de automóveis tudo é mais ou menos claro e bastante simples, então o esquema de “troca” no mercado imobiliário russo recebeu uma série de características e nem sempre se tornou a melhor opção para o comprador.

Neste artigo, tentaremos considerar todas as características da troca de apartamentos no princípio de “troca”, suas vantagens e desvantagens.

Peculiaridades da “troca” de apartamento

É claro que um apartamento é muito mais caro e necessário do que um carro. Mesmo um “odnushka” comum em um prédio antigo em Moscou pode custar vários milhões de rublos, de modo que tanto os compradores quanto os vendedores abordam as transações imobiliárias com especial cuidado e atenção..

No caso de uma transação de troca, o corretor de imóveis imediatamente compra o antigo apartamento do proprietário, fornecendo em troca habitação no novo prédio, ou seja, por compensação. Essa é a principal diferença entre esse tipo de transação e a alternativa de venda e compra com resgate da antiga área residencial, quando a imobiliária simplesmente coloca o lote proposto à venda livre por meio de seus canais, esperando até que um comprador seja encontrado..

O prazo mais curto possível pode ser considerado a principal característica da transação de “troca” – ao dar ao apartamento antigo para pagar parte do custo do novo, os compradores podem se mudar imediatamente para um novo local de residência, a transação geralmente leva literalmente de dois a três dias, o que leva para verificar os documentos do título e execução de contratos.

Como especialista em tais esquemas de troca, observa o advogado Oleg Sukhov, o esquema de “troca” é usado tanto no mercado imobiliário primário quanto no secundário. Como exemplo, daremos um esquema de troca de apartamento, por exemplo, perto da estação de metrô Skhodnenskaya, que tem duas salas de estar para um apartamento de três quartos mais espaçoso em Khimki. O preço de mercado de um apartamento de dois cômodos nesta área é de cerca de 6 milhões de rublos, já que a imobiliária compra casas com desconto – em média 25%, seu custo será fixado em 4,5 milhões de rublos. É esse valor que irá para a aquisição de um novo espaço habitacional. O preço médio de uma nota de três rublos em Khimki é de 6,7 milhões de rublos, então os novos proprietários terão que pagar outros 2,2 milhões de rublos.

Para apartamentos que participam de transações de troca, as agências imobiliárias especializadas apresentam uma série de requisitos:

• o espaço habitacional deve estar localizado exclusivamente no território da capital. Apartamentos nos subúrbios ou, por exemplo, na região de Leningrado, atualmente não participam dessas transações. Isso se deve à demanda relativamente baixa por essas transações em outras cidades, e com uma grande diferença no custo da moradia – o valor do pagamento adicional por um apartamento em um novo prédio em Moscou, recebido em troca de moradia em algum lugar em Elektrostal ou Dolgoprudny, será muito grande. Ao mesmo tempo, em troca de um apartamento com uma “autorização de residência em Moscou”, os incorporadores e corretores de imóveis podem oferecer não apenas moradia em um dos muitos novos edifícios na capital, mas uma casa de campo ou moradia em uma das vilas próximas a Moscou. Tudo depende dos tipos de objetos que o desenvolvedor está construindo e da escolha disponível hoje;
• o apartamento deve ser propriedade do vendedor, e não alugado, embora a longo prazo, os documentos de titularidade são verificados por especialistas cuidadosa e escrupulosamente;
• as imobiliárias levam em consideração apenas apartamentos, um quarto em um dormitório familiar, um apartamento comunitário ou a parcela de uma pessoa no total da área residencial em transações sob o regime de “troca”;
• requisitos especiais são apresentados para a “limpeza” do apartamento, é altamente indesejável se um dos proprietários for menor de idade e a permissão do conselho de tutela e tutela é necessária para concluir a transação. Nesse caso, a imobiliária provavelmente recusará o vendedor..

Vantagens de trocar um apartamento sob o regime de troca

A principal vantagem de trocar uma habitação antiga por uma nova de acordo com este esquema é a urgência e eficiência. Esta é a maneira mais rápida de se mudar para o seu apartamento ou casa de campo preferida e muito mais confortável, sem esperar a venda do antigo espaço residencial, a obtenção de um empréstimo hipotecário e assim por diante..

Além disso, no caso de uma transação de troca, a imobiliária cuida de todas as preocupações e aborrecimentos associados com a papelada e suporte jurídico para a troca de espaço vital. O vendedor de um apartamento não terá que gastar dinheiro com propaganda, publicação de anúncios, coleta de documentos, gastos com avaliação de especialistas e assim por diante..

Contras da troca “trade-in”

Apesar das vantagens indiscutíveis, o regime de permuta habitacional a “crédito” também apresenta uma série de desvantagens, o que o levou à sua baixa popularidade no mercado imobiliário. As principais desvantagens dessa troca incluem:

• falta de muita escolha. Como regra, uma determinada imobiliária ou um determinado incorporador oferece apenas apartamentos em seu próprio complexo residencial para transações de troca, portanto, a oportunidade de escolher a área de residência ou a localização do edifício nem sempre é oferecida;
• o preço de um apartamento antigo que participe na troca será, em qualquer caso, inferior ao da sua venda no mercado livre. Todas as incorporadoras e agências de desenvolvimento compram apartamentos com um desconto que pode chegar a 20-25% do preço de mercado, o que, levando em consideração os preços de capital, está sujeito a uma perda de 1-1,5 milhões de rublos com o custo da habitação. Os fundos não são pagos ao vendedor, mas são imediatamente creditados na conta do desenvolvedor como pagamento principal pelo novo espaço residencial;
• Nem sempre os proprietários que participaram de uma transação de acordo com um esquema de “crédito” podem se mudar imediatamente para um apartamento novo e confortável. Freqüentemente, os incorporadores oferecem espaço para morar em casas que ainda estão em construção, então você terá que esperar a conclusão das obras e colocar a casa em operação. Além disso, o novo apartamento pode precisar de reparos, o que também adiará por muito tempo o momento de uma feliz festa de inauguração. Todo esse período – antes de se mudar para um novo apartamento e concluir os trabalhos de reparo e acabamento nele, você terá que se reunir com parentes ou alugar uma casa, uma vez que o antigo apartamento já se tornou propriedade de uma imobiliária ou incorporadora, e muitas vezes já adquiriu novos proprietários. Esses custos e inconveniências adicionais privam uma transação de troca de sua principal vantagem – a velocidade de mudança para uma nova casa;
• a probabilidade de encontrar agências sem escrúpulos que oferecem um esquema que Oleg Samoilov, diretor geral da Relight-Real Estate, chama de “falso trade-in”. Neste caso, o incorporador reserva um novo apartamento apenas por determinado período, assumindo nesse período a responsabilidade de vender o antigo imóvel. Se não for possível vender o apartamento antes da hora acordada, exerce-se pressão sobre o vendedor, obrigando-se a reduzir o preço. Assim, a única vantagem de tal regime é a reserva garantida de um apartamento recém-construído, no entanto, a fixação de um prazo para a venda de um apartamento secundário também anula essa vantagem, de modo que os especialistas não vêem qualquer sentido em tal serviço de corretores de imóveis.

Pela primeira vez, transações de troca apareceram no mercado imobiliário russo em 2009, quando a crise levou a uma queda significativa na demanda por apartamentos e casas de campo no mercado primário. Com a ajuda desse esquema de troca de “rede”, os incorporadores procuraram atrair a atenção de compradores em potencial para novos edifícios e aumentar as vendas.

E ainda, como mostra a prática, nos últimos três anos, tal esquema não se tornou procurado, e se o vendedor pretende compensar parte do custo de um apartamento novo vendendo o antigo, em 90% dos casos, um esquema alternativo de compra e venda dupla é usado, quando a habitação secundária é exposta à venda por imobiliária.

Os especialistas recomendam unanimemente o uso de esquemas de troca apenas se o risco de perder um apartamento em um novo edifício for muito grande e o próprio complexo residencial já tiver sido colocado em operação.

Em todas as outras opções, é melhor pensar várias vezes – vale a pena perder uma parte significativa do custo do seu próprio apartamento e com pressa. De acordo com alguns especialistas, a melhor alternativa para o esquema de troca é um empréstimo hipotecário com a capacidade de reembolsá-lo no futuro às custas dos fundos recebidos com a venda de um espaço residencial. Neste caso, o vendedor pode recolher aos poucos documentos e procurar compradores, não baixando o preço para vender o apartamento com urgência e ao mesmo tempo, devido à rapidez do reembolso da hipoteca, não vai pagar a mais juros..

Claro, o sistema de crédito hipotecário em nosso país também tem uma série de deficiências e não pode ser chamado de perfeito, mas as desvantagens de trocar um apartamento de acordo com o esquema de treinamento são mais do que vantagens, portanto, em um futuro próximo é improvável que se torne mais popular no mercado imobiliário de nosso país … Além das desvantagens evidentes que reduzem a atratividade de tal esquema para os vendedores, os próprios incorporadores hoje também não precisam atrair compradores com a ajuda de um esquema de “crédito” – a demanda por novos edifícios em Moscou está estável e não diminuirá no futuro próximo.