Esquema de troca. Como adquirir rapidamente uma moradia em uma crise

Qual é a essência do esquema de troca

O esquema de troca foi originalmente usado exclusivamente na indústria automotiva. Consistia no fato de você poder dar seu carro antigo e, em troca, comprar um carro novo por um preço mais baixo, menos o custo do carro antigo.

Gradualmente, um esquema semelhante começou a ser usado nas transações imobiliárias. Via de regra, é oferecido aos seus clientes por incorporadoras que desejam vender rapidamente apartamentos em um prédio em construção. Às vezes, as agências imobiliárias oferecem a compra de um apartamento no esquema de troca.

Existem duas opções para essas transações:

1. Na maioria das vezes, por falar em troca, entende-se que um incorporador ou corretor de imóveis comprará sua moradia do dono do apartamento, e então o antigo proprietário adquirirá um novo imóvel do mesmo incorporador ou corretor de imóveis, geralmente por um valor maior. Esta propriedade está pré-reservada para um membro do esquema de troca, então ele definitivamente não ficará sem um teto sobre sua cabeça. Normalmente, nessas transações, o intervalo entre a venda de uma casa antiga e a mudança para uma nova não dura mais do que alguns dias. Este é o esquema clássico de troca..
2. O segundo tipo de troca (também chamado de transação alternativa) é que o proprietário do apartamento celebra um acordo com o incorporador ou corretor de imóveis, segundo o qual sua habitação é colocada à venda e o apartamento é reservado para o proprietário do imóvel, que ele irá adquirir no regime de troca..

Após a venda de seu próprio imóvel, ele recebe o dinheiro pelo qual compra o apartamento reservado. Esses contratos são celebrados por um período determinado (de um a vários meses ou um ano). Se durante esse período a propriedade não for vendida, a transação não ocorreu.

Quais propriedades podem ser trocadas

Nem todas as habitações podem ser vendidas sob o esquema de troca. Há uma série de critérios que os desenvolvedores e corretores de imóveis geralmente apresentam:

1. A propriedade deve estar localizada na mesma cidade da nova casa a ser adquirida. Caso contrário, será mais difícil para a segunda parte do acordo implementá-lo e, com a troca, a rapidez da transação é um dos critérios mais importantes.
2. Não deve haver dúvidas de que a pessoa é proprietária legal do apartamento. Caso contrário, aumenta o risco de não haver comprador para a casa, o que significa que a transação não se concretizará..
3. A habitação não deve ter uma longa história de mudança de propriedade (geralmente são guiadas por um mandato de três anos) Caso contrário, aumenta o risco de que a venda possa ser contestada por um dos proprietários anteriores..
4. O proprietário deve ser maior de idade. De acordo com a legislação, é impossível vender um apartamento em nome de um menor até que a autorização da tutela e das autoridades tutelares seja obtida e um imóvel equivalente seja comprado em nome da criança, o que contradiz a lógica do esquema de troca.
5. A propriedade deve ser do interesse de uma ampla gama de compradores em potencial. Você não pode vender um apartamento comunitário por troca, porque é muito difícil encontrar compradores para ele.
6. O apartamento não deve ter inquilinos registrados. Mais uma vez, isso complicará a venda de tal propriedade..

O esquema da transação. Troca clássica

1. É selecionado um corretor de imóveis ou desenvolvedor que compra apartamentos de acordo com o esquema de troca.
2. Avaliação do apartamento.
3. Todos os detalhes da transação são discutidos.
4. Um acordo de reserva é celebrado com o desenvolvedor, segundo o qual a nova moradia é reservada para o proprietário do apartamento.
5. O apartamento é comprado por um corretor de imóveis ou incorporador e o mesmo dinheiro é usado para comprar a habitação reservada.
6. O ex-proprietário do apartamento formaliza a posse do novo imóvel.

Esquema para conduzir uma transação alternativa de troca

1. Procuramos agências imobiliárias ou incorporadores que possam vender habitações ao abrigo do regime de troca.
2. Avaliação imobiliária.
3. Todos os documentos necessários para a venda de imóveis são recolhidos.
4. O exame legal dos documentos recolhidos é realizado.
5. A propriedade do proprietário está à venda.
6. Depois que um comprador é encontrado para o apartamento, que faz um pagamento adiantado, um acordo de reserva é concluído com o desenvolvedor. Isso permite que você reserve uma moradia, que em breve será transferida pelo proprietário do apartamento..
7. Após a venda do imóvel, o proprietário do apartamento celebra um acordo regular de participação acionária com o desenvolvedor.
8. A propriedade da nova moradia está sendo formalizada.

O que procurar ao conduzir uma transação de troca

Avaliação de propriedade

É importante que um avaliador independente determine o custo de um apartamento. Se essas ações forem realizadas por especialistas de uma incorporadora ou empresa imobiliária, o valor estimado do imóvel ficará muito provavelmente subestimado.

Custo fixo do apartamento a ser comprado

Ao escolher a empresa com a qual será feita a troca, é importante atentar para uma condição: se haverá um preço fixo para o apartamento a ser adquirido. Afinal, se o apartamento da parte na transação for vendido apenas depois de seis meses e, nessa altura, o valor do imóvel reservado para ele crescer 10-20%, ele pode simplesmente não ter dinheiro suficiente para comprá-lo. Como resultado, ele pode ficar sem seu apartamento e sem uma nova casa..

Se os corretores de imóveis estiverem envolvidos na transação – apenas um contrato de serviço

Se o proprietário do apartamento não for comprar o novo imóvel diretamente da incorporadora, mas por meio de uma imobiliária, é necessário que o contrato entre o proprietário e a agência seja denominado contrato de prestação de serviços, e não contrato de agenciamento. Pela legislação, o contrato de agenciamento pode ser rescindido unilateralmente.

Vantagens e desvantagens de tais negócios

Desvantagens:

1. Qualquer que seja a opção de troca que o proprietário do imóvel escolher, ele será forçado a vender o apartamento com um desconto significativo. Em alguns casos, pode ir até 30%.
2. O período que vai do momento em que você sai de casa até a aquisição de um novo imóvel é o mais perigoso para o proprietário de um apartamento. Na verdade, ele fica na rua.
3. Na maioria das vezes, o esquema de troca é usado por incorporadores para vender rapidamente apartamentos em edifícios em construção, portanto, um participante neste esquema terá que escolher uma habitação a partir de um número limitado de opções.
4. Com a opção de troca alternativa, na maioria das vezes é necessário um depósito para uma nova casa. Se o apartamento antigo não for vendido dentro do prazo acordado, o depósito será perdido.

Benefícios:

1. Após a venda do imóvel, o seu proprietário passa a ter o direito de adquirir uma nova habitação a um preço fixo (se previsto no contrato de reserva). Essa é uma grande vantagem, pois, muitas vezes, depois de passar um ano vendendo sua casa, o ex-proprietário vê que os preços no mercado imobiliário mudaram, e um apartamento novo vai custar muito mais do que o planejado.
2. Na opção de troca clássica, a transação é realizada quase que instantaneamente. Este é um caso forte para este esquema para pessoas que precisam urgentemente de novas moradias..
3. O proprietário de uma casa não precisa gastar muito tempo e esforço procurando compradores e realizando uma transação para vender sua propriedade. Ou será imediatamente comprado pela segunda parte da transação de troca, ou a segunda parte terá todo o trabalho de vender o apartamento.

Quando é lucrativo usar o esquema de troca?

Aqui estão apenas algumas situações em que um esquema de troca pode ser benéfico para os russos:

1. O proprietário do apartamento deseja adquirir rapidamente uma moradia mais cara, mas não tem a oportunidade de fazer uma hipoteca para comprá-la.
2. O proprietário de um apartamento na cidade deseja se mudar para uma comunidade de chalés em construção nos subúrbios. Mas enquanto ele vende sua casa para resgatar a quantia necessária, a construção do vilarejo será concluída e os preços dos imóveis aumentarão drasticamente..
3. Uma família que possui vários apartamentos quer trocá-los por uma grande casa de campo, mas não quer perder tempo procurando compradores para todos os seus apartamentos.

Assim, um esquema de troca na compra / venda de habitação pode ser uma verdadeira salvação numa crise e instabilidade nos preços imobiliários..