Armadilhas no aluguel de moradia com opção de compra posterior

Para comprar um imóvel, as pessoas costumam escolher duas opções: um contrato regular de venda ou um empréstimo hipotecário. Segundo as estatísticas, os contratos de troca e compra de bens imóveis hipotecados são celebrados com muito menos frequência. Mas existe outro tipo de compra de casa, que quase nunca é encontrado na Rússia, mas sob certas condições pode ser muito benéfico para ambas as partes da transação – o aluguel com a opção de compra subsequente. Vamos examinar mais de perto esse tipo de transação..

Quais são os benefícios das partes deste acordo

Inquilino:

1. Tem a oportunidade de usar a moradia a partir do momento da celebração do contrato, apesar de não ter o valor total necessário à sua compra.
2. Elimina a necessidade de arranjar uma hipoteca para obter o valor em falta (recolher todos os tipos de certificados, pagar juros e comissões ao banco, etc.).
3. Tem o direito de, em qualquer fase do contrato, se recusar a resgatar as instalações.

Senhorio:

1. Define o valor do imóvel acima da média do mercado, a fim de reduzir seus riscos de uma venda a prazo.
2. A transferência da propriedade ocorre somente após o recebimento da totalidade do valor estabelecido no contrato, o que também é muito benéfico para o dono da casa.

O que você precisa considerar antes de concluir um contrato

1. A compra do objeto locado é um direito, não uma obrigação do locatário

Esta é a conclusão a que os tribunais mais frequentemente chegam quando consideram as reivindicações dos proprietários cujos imóveis nunca foram comprados pelos inquilinos..

2. O registro estadual de tais transações é exigido somente após a transferência da propriedade do imóvel para o inquilino

Ou seja, assim que o valor total da compra do imóvel, estabelecido no contrato, for pago, o inquilino é considerado o proprietário do imóvel, e seu contrato com o senhorio fica sujeito a registro estadual (como um contrato regular de venda de imóveis).

3. O aluguel regular pode ser convertido em arrendamento com compra subsequente

Isso está previsto no artigo 624 do Código Civil. Basta celebrar um acordo complementar adequado com o proprietário. Neste caso, o aluguel já pago será creditado ao preço de resgate.

Em que condições será lucrativo para o comprador adquirir uma moradia dessa forma?

Casos desse tipo de negócio são extremamente raros, pois para que seja benéfico para ambas as partes é necessário que dois fatores coincidam.

Relação de confiança entre as partes do contrato

Embora esse tipo de acordo seja legal na Rússia, a legislação carece de uma regulamentação clara. Portanto, ao escolher este método de aquisição de moradia, é necessário abordar o texto do acordo com extrema seriedade e não se pode prescindir de consultar advogados profissionais..

O ideal seria a presença de familiares ou pelo menos uma relação de confiança entre o locatário e o locador, o que minimizará a possibilidade de litígio entre as partes do contrato.

Mercado imobiliário “permanente”

Se o mercado imobiliário continuar crescendo, o valor dos imóveis alugados pode aumentar. Nesse caso, o preço antigo especificado no contrato simplesmente não será benéfico para o locador, e ele pode tentar rescindi-lo. Portanto, é lucrativo decidir concluir tal negócio apenas se você estiver confiante de que nos próximos anos os preços no mercado imobiliário não irão flutuar muito.

Riscos que o inquilino pode enfrentar

Morte do senhorio

Muitas vezes ocorrem situações quando o proprietário de um imóvel alugado para comprar morre e seus herdeiros têm outros planos para o imóvel que lhes foi legado e tentam rescindir o contrato com o inquilino de qualquer forma.

Neste caso, a lei fica do lado deste último, uma vez que, de acordo com a lei, a transferência da propriedade do bem locado a outra pessoa não constitui fundamento para a rescisão do contrato..

Decisão do proprietário de depositar o apartamento como garantia para garantir o empréstimo

Neste caso, se não devolver o empréstimo, o apartamento ficará penhorado pelo banco e após o pagamento de todas as prestações acordadas, o inquilino não poderá registar a propriedade do imóvel alugado..

A única forma de se proteger dessas situações é tentar negociar com o locador o registro do apartamento do locatário ou, o que seria o ideal, de um menor de sua família. É improvável que o banco considere tais imóveis como garantia.

Flutuações nos preços das propriedades

Para não entrar numa situação em que, devido às oscilações do mercado imobiliário ou à elevada inflação, o valor dos pagamentos previstos no contrato se torne não lucrativo para uma das partes, é necessário prestar especial atenção à regulamentação desta condição.

Você pode especificar que os pagamentos em uma base mensal devem ser indexados pela taxa de inflação ou atrelados ao nível médio de preços de mercado para propriedades semelhantes.

Como redigir corretamente um contrato de arrendamento com compra subsequente

Considere os principais pontos do contrato, que devem ser explicitados em cada contrato de locação com posterior resgate.

Termo do contrato

A melhor forma é tornar o contrato indefinido.

Forma de pagamento

O pagamento mensal do locador deve consistir em dois componentes: o pagamento do aluguel e o pagamento do resgate. Conforme já descrito acima, é possível programar a indexação de cada um dos pagamentos em função do nível de inflação e das oscilações de preços no mercado imobiliário..

É melhor prever a possibilidade de resgate antecipado de bens imóveis. Além disso, não será supérfluo ter a condição de que os pagamentos à conta do locador sejam efetuados por intermédio de agência bancária, o que permitirá a ambas as partes dispor de prova documental em caso de eventual litígio..

Objeto de aluguel

É necessário refletir o endereço, área e layout das instalações. É aconselhável anexar documentação técnica e cópias dos documentos de título ao contrato.

Obrigações do inquilino e senhorio

Para evitar disputas e desentendimentos no futuro, é necessário indicar claramente quem irá pagar as contas de serviços públicos, realizar reparos nas instalações, etc..

Responsabilidade das partes

A importância desta seção no contrato nem precisa de explicação..