Revisão do mercado imobiliário em Moscou e na região de Moscou para 2011

Normalmente, às vésperas do Ano Novo, costuma-se resumir e analisar o que aconteceu nos últimos 12 meses, que surpreendeu e agradou o ano quase concluído. Os especialistas do mercado imobiliário da capital russa não foram exceção, em particular os especialistas de agências importantes como o MIEL-Nedvizhimost e a empresa Azbuka Zhizni, que já tiraram conclusões com base nos resultados do seu trabalho durante o ano..

Assim, de acordo com a agência imobiliária MIEL-Novostroyki, em 2011, em média, em Moscou, o custo de 1 metro quadrado em um novo prédio chegou a 204 mil rublos, enquanto na região de Moscou esse valor foi fixado em 64 mil rublos.

Apartamentos em prédios novos nas cidades da região de Moscou atraem a atenção dos compradores justamente pelo custo mais baixo, apesar da situação muitas vezes difícil com o intercâmbio de transportes e do longo tempo gasto em viagens à capital.

Aumento das transações envolvendo empréstimo hipotecário

A diminuição das taxas de juro hipotecárias, verificada ao longo de 2011, fez com que o número de operações com captação de crédito à habitação aumentasse significativamente. Em média, o número de transações imobiliárias com fundos de crédito aumentou 8-10%, de acordo com especialistas, o mercado de crédito hipotecário está próximo dos indicadores pré-crise e pode atingir o nível de 2007 já no próximo ano.

As taxas de hipoteca em 2011 diminuíram para 12,5%, para efeito de comparação – em 2010 esse número era de 13,1%, e em 2009 – 14,3%. O aumento da popularidade das hipotecas também é facilitado pelo fato de, já a partir de 1º de janeiro de 2012, ser possível utilizar o capital da maternidade para quitar o empréstimo hipotecário e efetuar o primeiro pagamento da moradia adquirida.

O tamanho médio de uma hipoteca em Moscou era de 3 milhões de rublos, na maioria das vezes o empréstimo é feito por mutuários por 20 anos, a popularidade das hipotecas por um período mais curto é muito menor.

Também em 2011, muitos bancos russos reduziram o valor da entrada, se antes os compradores de imóveis tinham que pagar um valor de pelo menos 30% do valor da propriedade, agora a média do pagamento é de 20%, e em alguns bancos – 10%.

Assim, podemos falar de uma evolução positiva do mercado de crédito à habitação e de um aumento do número de operações com fundos tomados..

No entanto, como observam os especialistas, mesmo apesar dessa redução nas taxas, as hipotecas ainda são inacessíveis para a maioria dos residentes da capital..

Aumento das transações no setor de baixa renda

Além do fato de que os interesses de muitos compradores de imóveis correram para a região de Moscou, em 2011 também houve um aumento na popularidade das casas de campo, o chamado “setor de um andar” (embora a maioria das casas modernas ainda estejam sendo construídas em 2-3 andares).

A demanda por casas na região de Moscou em média durante o ano cresceu 2-3% ao mês, a demanda por terrenos sem contrato também está crescendo, que continuou sendo o produto mais procurado no mercado imobiliário suburbano.

Ben Grasso. Não aterrado. 2011

De acordo com especialistas, atualmente há um excesso de demanda em relação à oferta e uma escassez de casas de classe econômica e moradias de alta qualidade.

O custo médio de 1 metro quadrado no setor imobiliário suburbano mudou pouco durante 2011 – aumentou apenas 2-3%, e entre os imóveis suburbanos de elite houve até uma queda no valor – em 3-5%.

Direção Novorizhskoe continua líder em transações imobiliárias.

Melhorar as características de qualidade de complexos residenciais

Em 2011, observou-se finalmente uma tendência de melhoria da qualidade dos conjuntos residenciais recém-erguidos, e não só em relação aos materiais de construção utilizados, mas também uma atitude mais atenta à infraestrutura do conjunto residencial.

Os incorporadores passaram a prestar mais atenção ao layout cômodo dos apartamentos, à presença de imóveis comerciais no complexo, que após a entrada em operação do prédio se transformarão em novas lojas, salões de beleza e cafés. Cada vez mais, os incorporadores estão tentando atrair a atenção dos compradores com um pátio verde aconchegante em frente a um prédio de vários andares, um playground e vagas de estacionamento..

Aumento da demanda por novos edifícios

Os especialistas observam unanimemente que, no ano passado, os pedidos dos compradores mudaram – o interesse por apartamentos em casas construídas nos últimos 10 anos cresceu significativamente.

Mas a procura no mercado imobiliário secundário diminuiu ligeiramente – os compradores tornaram-se muito mais exigentes, na escolha de um imóvel, prestam atenção não só ao estado do apartamento, mas também à infra-estrutura do bairro, à disponibilidade de um nó de transporte conveniente, à disposição do apartamento, para que os apartamentos em casas a necessitar de reconstrução, não mais satisfazem potenciais futuros proprietários.

Geimran Baimukhanov. Construção. 2009

No entanto, o interesse em novos edifícios está crescendo apenas à medida que eles estão sendo construídos e a data de entrega da casa se aproxima; ainda um número muito pequeno de compradores está pronto para investir em novas moradias na fase de “cavar um poço de fundação”.

Diminuição da demanda por ofertas de elite

Em 2011, os apartamentos e casas de campo da classe econômica mantiveram a liderança de mercado em vendas, respondendo por mais de 90% do total das transações. A demanda por moradias caras e de elite localizadas no Distrito Central da capital diminuiu ligeiramente, em apenas 3-5%, mas isso ainda causou uma ligeira redução no custo por metro quadrado em áreas como Chistye Prudy, Kropotkinskaya, Sretensky Boulevard, Tverskaya e Krasnye Vorota. Em média, o custo de 1 metro quadrado nessas áreas de prestígio diminuiu em dólares em 2 a 4%, o que, é claro, não tornou os imóveis de luxo mais acessíveis para os moscovitas.

Também se nota uma diminuição na procura de apartamentos com vários quartos – em 2011, os apartamentos com quatro e cinco quartos tornaram-se ainda menos populares. Moradores da capital, que podem pagar uma compra tão cara, estão cada vez mais fazendo uma escolha em favor de imóveis nos subúrbios.

Expansão de Moscou

As principais notícias do mercado imobiliário de Moscou, que está associado às principais expectativas de investidores e compradores, bem como as mudanças mais ambiciosas, especialistas chamam por unanimidade informações sobre a expansão do território de Moscou e a transferência de instituições governamentais para fora das regiões centrais.

Sergei Sobyanin, o prefeito da capital, anunciou recentemente que um concurso para a criação de um aglomerado urbano único no território de Nova Moscou será anunciado até o final de 2011, para que as principais empresas de arquitetura tenham a chance de participar do desenho da nova imagem da capital..

O desenvolvimento de novos territórios por incorporadores trará não só o surgimento de novos edifícios, mas também um aumento no custo dos apartamentos nos assentamentos recém-anexados a Moscou, no entanto, ao falar sobre o impacto significativo da iniciativa das autoridades no mercado imobiliário, é mais provável que se torne um evento já no próximo ano.

Os novos edifícios mais interessantes em Moscou e na região de Moscou em 2011

Entre os novos prédios erguidos em 2011 no Distrito Central da capital, especialistas destacam o Knightsbridge Private park, cuja venda de apartamentos começou apenas no final de novembro. O complexo residencial localizado em Khamovniki possui uma infraestrutura bem desenvolvida e foi eleito a proposta mais esperada de 2011.

Os novos edifícios mais populares em 2011 no Distrito Central foram os complexos residenciais Sky House, que também se tornaram o novo edifício mais alto do centro da capital, “English Quarter” e “Italian Quarter”, que representaram mais de 50% de todos os apartamentos vendidos em novos edifícios no Distrito Administrativo Central.

O novo edifício mais caro do ano foi o complexo Barkli Virgin House, localizado em Ostozhenka, no território da “milha dourada”, um designer mundialmente famoso Kelly Hoppen estava envolvido na construção desta instalação..

O maior novo complexo residencial no centro de Moscou em 2011 foi o Garden Quarters, com uma área de 11 hectares.

Entre outras propostas interessantes, os especialistas notam a construção massiva de complexos residenciais em Balashikha e o complexo residencial Butovo-Park.

Previsão para 2012

De acordo com especialistas, se as tendências de 2011 continuarem no próximo ano, 2012 poderá trazer as seguintes mudanças para o mercado imobiliário:

• o aumento do número de transações envolvendo crédito hipotecário vai continuar, um número crescente de compradores de apartamentos e casas vai aplicar às instituições bancárias. O crescimento no número de transações hipotecárias pode ser de 35-40%;
• a demanda e a nova oferta continuarão a mudar em direção à região de Moscou, já que os distritos centrais de Moscou praticamente esgotaram suas oportunidades de desenvolvimento e os preços muito altos forçam os compradores a procurar novas moradias em áreas remotas;
• desenvolvimento de novas formas de espaço de vida, como lofts, moradias, apartamentos, complexos rurais de um andar;
• aumentar o nível de trabalho dos desenvolvedores e as características de qualidade da habitação;
• o aumento dos preços por metro quadrado em Moscou e na região de Moscou provavelmente permanecerá no mesmo nível, ou seja, não mais do que 5-8% ao ano, em linha com a taxa de inflação. Porém, a consultoria internacional Knight Frank, tendo analisado 29 cidades localizadas em 5 regiões do mundo, prevê que o aumento dos preços dos imóveis em Moscou será maior – cerca de 20% em 2012. Os especialistas associam essa previsão a um aumento da atratividade da capital russa, inclusive para investidores estrangeiros, que por sua vez será facilitada pela expansão do território de Moscou..