Revisão do mercado imobiliário comercial em Moscou de janeiro a fevereiro de 2011

O crescimento recente da economia do país e a recuperação da crise criaram condições favoráveis ​​para a retomada dos negócios domésticos. Como resultado, a demanda por imóveis comerciais está crescendo em Moscou. No entanto, devido à redução de novas construções de escritórios e lojas durante a crise, há uma escassez significativa de espaço. Como resultado, em alguns segmentos há um aumento nos preços e taxas de aluguel.

Discutir

• Dinâmica geral do mercado imobiliário comercial de Moscou
• Em janeiro, 110 mil metros quadrados foram construídos em Moscou. m. de novos edifícios de escritórios
• Aluguel de escritórios em Moscou continuará a aumentar de preço
• O que aguarda o mercado imobiliário comercial em 2011

Igor Razzhivin. Passagem do teatro à noite. 2010

Dinâmica geral do mercado imobiliário comercial de Moscou

Segundo analistas da consultoria RRG, em janeiro de 2011, não ocorreram grandes mudanças no mercado de compra e venda de imóveis comerciais da capital. No entanto, várias tendências de longo prazo que surgiram no segundo semestre de 2010 foram confirmadas. Entre as principais tendências destacam-se a elevada procura de espaços comerciais no centro de Moscovo, o aumento dos preços no segmento de escritórios e a diminuição do nível de vagas nos escritórios classes A e B +..

A participação máxima na estrutura de abastecimento em janeiro ainda recuou para escritórios (48% do total de estabelecimentos comerciais). 2 º lugar – instalações de produção e armazenamento – 27%, então vá – Espaço varejista – 16% e instalações gratuitas – nove%.

Em janeiro, foram colocados à venda no mercado imobiliário comercial da capital 1.099 imóveis no valor de US $ 8,848 bilhões, cuja área total – 2.106 mil m² m.

Os especialistas observaram em janeiro uma diminuição significativa na oferta de imóveis comerciais. Na comparação com dezembro, em termos quantitativos, a oferta diminuiu 16%, e em termos de área total – em 15%. Esta diminuição deveu-se a um grande número de feriados, e os proprietários têm apenas 2 últimas semanas do mês para anunciar suas propriedades. Se compararmos com o mesmo período de 2010, podemos afirmar que a oferta ficou praticamente no mesmo patamar..

O preço médio ponderado em comparação com dezembro de 2010 aumentou 3% em janeiro e foi de $ 4202 por m². no entanto, essas mudanças estão provavelmente associadas à queda do dólar americano nos mesmos 3%.

Em janeiro de 2011, a oferta total de espaços comerciais no centro da capital diminuiu 15%, o que é proporcional à diminuição total das “férias” nos imóveis comerciais oferecidos. Fora do Anel do Jardim, a queda da oferta em número de imóveis em janeiro foi de 13%.

A dinâmica de preços no longo prazo para o segmento de negociação do mercado permanece bastante estável.

O espaço de escritórios em janeiro em comparação com dezembro de 2010 no centro aumentou 4%, enquanto fora do Garden Ring o preço aumentou 2%. Observe que este segmento de mercado começou a se recuperar da crise muito mais tarde do que o comercial. No entanto, neste momento verifica-se uma tendência clara, caracterizada por uma subida gradual dos preços dos escritórios na capital. O volume de ofertas de escritórios por número em janeiro diminuiu 18% e por área total – em 16%.

Instalações de produção e armazenamento É o único tipo de imóvel comercial do mercado que ainda está estagnado. O volume de fornecimento desses objetos em janeiro de 2011 em termos de quantidade diminuiu 26%, e em termos de área total – em 14%. No mercado de capitais foram ofertados 84 objetos, com área total de 855 mil metros quadrados. m. O preço das instalações de armazenamento industrial também caiu, a redução foi de 4%.

Em fevereiro de 2011, a partir do dia 20 deste mês, o volume de oferta de objetos no mercado imobiliário comercial de Moscou em comparação ao mesmo período do mês passado aumentou 14,3% em termos quantitativos, e a área total de objetos colocados no mercado diminuiu 5, 2%. Foram colocados à venda 865 imóveis comerciais com área total de 1.404 mil metros quadrados. vale $ 6 bilhões.

Alena Dergileva. Nova vida do Velho Arbat. 2007

O preço médio ponderado em fevereiro diminuiu 2,7% e totalizou $ 4.089 por m². m) Na estrutura do mercado imobiliário comercial da capital em termos de área total, a liderança continua a ser detida pelas instalações de escritórios, cuja quota de mercado era de 59,2%. O segundo lugar é ocupado pelas instalações de produção e armazenamento, sua parcela – 21,8%, participação no espaço de varejo – 12,2%.

Em termos de valor agregado, os escritórios também lideram a estrutura do mercado de Moscou (participação – 66,4%). Em seguida, vem o espaço de varejo? 18,1%, e a participação das instalações industriais e de depósito era? 8,3%.

Em janeiro, 110 mil metros quadrados foram construídos em Moscou. m. de novos edifícios de escritórios

De acordo com a consultoria internacional Cushman & Wakefield, em Moscou, em janeiro de 2011, quase 110 mil metros quadrados foram encomendados. m. do novo espaço de escritório de classe “A” e “B”.

Paralelamente, foi construído apenas um edifício de escritórios de classe “A” (“Prisma Business Center”) com uma área de 10 mil m2. Assim, o volume total de imóveis comerciais de alto padrão ofertados na capital é atualmente de 11,8 milhões de metros quadrados. m. De acordo com as previsões dos analistas da empresa, apesar do desempenho relativamente alto em janeiro, no final de 2011, o volume total de novas construções não deverá ultrapassar 600 mil m²..

Lembremos que em 2010, na capital russa, quase 700 mil metros quadrados foram construídos e comissionados. m. edifícios de escritórios de classe “A” e “B”. Isso é 60% menos do que em 2009. Consequentemente, há uma tendência clara de queda na construção de escritórios. Existem poucos projetos novos. A construção de muitas instalações que estão sendo comissionadas começou antes da crise. E a necessidade de escritórios de alta qualidade só está crescendo.

Vladimir Kachanov. Chuva em Petrovka. 1981

De acordo com analistas da Paul’s Yard em Moscou, o mais procurado no momento são escritórios com acabamento classe “A” no centro da cidade e bairros tradicionalmente populares – Sudoeste e Oeste.

Aluguel de escritórios em Moscou continuará a aumentar de preço

De acordo com as previsões de Alexey Bogdanov, diretor do departamento de imóveis de escritórios e sócio da S.A. Ricci / King Sturge, as taxas de aluguel dos escritórios em Moscou das classes A e B + crescerão cerca de 4% a cada trimestre. O analista disse ainda que devido ao aumento significativo da demanda por escritórios de alta qualidade, as taxas de aluguel na classe B- também vão crescer, de acordo com suas projeções, o crescimento será em média de 2% ao trimestre.

De acordo com S.A. Ricci / King Sturge, desde o início de 2011, as taxas de aluguel de escritórios na capital russa já aumentaram quase 15%. O crescimento mais rápido nos preços de aluguel é observado para escritórios localizados nas zonas Garden e Boulevard Ring. As taxas médias de aluguel aqui são para escritórios classe A – $ 700 por ano por sq. m, classe “B +” – $ 600 por ano por sq. m. e na área da classe “B-” – $ 420 por ano por sq. m.

A taxa de aluguel para edifícios de escritórios na zona do terceiro anel de transporte, para objetos classe “A” é – $ 460 por ano por sq. m, para objetos da classe “B +”, “B-” – respectivamente $ 350 e $ 230 por ano por sq. m. Dentro do anel viário de Moscou, as taxas de aluguel para escritórios das classes “A”, “B +”, “B-” eram respectivamente $ 400, $ 360 e $ 190 por ano por m². m.

Observe que os preços atuais de aluguel de escritórios em Moscou já atingiram o nível da primavera de 2009, quando os preços ainda estavam longe do colapso. E a tendência geral de alta dos preços continua. De acordo com Denis Kolokolnikov, diretor-geral da agência de consultoria RRG, a diferença entre o custo de escritórios no centro e nos arredores de Moscou não só atingiu, mas também ultrapassou o período pré-crise, quando os objetos no centro da capital eram 2 vezes mais caros. Segundo o especialista, agora há uma diferença de mais de 135%. Durante as baixas, a diferença de preço foi de apenas 90%. Isso é confirmado pelo crescimento significativo da demanda por escritórios no centro devido ao potencial limitado de crescimento de novos espaços..

Apollinary Vasnetsov. Velha Moscou. Praça da cidade do século 17

Em 2011, de acordo com as previsões de S.A. Ricci / King Sturge, o número de transações de vendas e locações irá aumentar, bem como o número de transações de renegociações de locações irá diminuir. Além disso, o volume médio de escritórios alugados aumentará. Os participantes mais ativos do mercado serão empresas dos setores bancário, industrial e financeiro. O grande número de transações atuais de venda e arrendamento envolvendo grandes empresas industriais torna possível manter a tendência atual.

Em 2011, de acordo com especialistas, grandes bancos russos como o Sberbank da Rússia, Rosselkhozbank e Raiffeisen Bank estão considerando a possibilidade de adquirir / arrendar novos imóveis de escritórios na capital. Algumas empresas industriais também não excluem a possibilidade de alugar ou adquirir novos escritórios..

O que aguarda o mercado imobiliário comercial em 2011

Em 2011, as tendências traçadas no ano passado continuarão. A crise está perdendo espaço gradativamente, de modo que a demanda no mercado imobiliário comercial tende a se intensificar. É provável que haja escassez de espaço livre e, como resultado, os preços e taxas de aluguel em alguns segmentos de mercado irão aumentar..

As taxas de aluguel de objetos de escritório de alta qualidade podem crescer em 10-15% durante o ano. Ao mesmo tempo, é improvável que o aluguel do espaço de varejo aumente de preço. Isso se deve ao significativo volume de comissionamento de novos shopping centers.

De uma forma geral, será observado o equilíbrio entre oferta e demanda, como já foi dito, demanda crescerá, mas não voltará ao patamar pré-crise em 2011.

Uma pequena parcela de novos objetos imobiliários de boa qualidade que aparecem no mercado em todos os segmentos de mercado será procurada em primeiro lugar, essas áreas serão rapidamente adquiridas e preenchidas pelos inquilinos.

Uma interrupção forçada na construção de novas instalações durante a crise pode levar ao fato de que o mercado pode enfrentar uma escassez de instalações em alguns segmentos de mercado.

De forma geral, nota-se que em 2011 o mercado imobiliário comercial da capital seguirá gradativamente atingindo o patamar pré-crise de preços e oferta em quase todos os segmentos.

O mercado de investimentos também deve se recuperar. Tanto os proprietários quanto os compradores em potencial se tornarão mais proativos e dispostos a fazer concessões. Como resultado, é provável um aumento nos projetos de investimento no mercado imobiliário comercial..