Revisão do mercado imobiliário primário da capital para fevereiro de 2011. Oferta sobe, preços caem

De acordo com pesquisas sociológicas, mais de 70% da população russa precisa melhorar suas condições de vida. A questão habitacional é relevante para todo o país, porém, neste artigo, buscaremos enfocar o mercado imobiliário da capital..

Em geral, depois da crise, o mercado de novos prédios na capital começou a se recuperar, novos projetos aparecem, a maioria das obras congeladas foi retomada. Recebeu um novo impulso para o desenvolvimento e hipotecas.

O estado do mercado imobiliário primário

Como você sabe, durante a crise, muitos desenvolvedores decidiram congelar sua construção. Aos poucos, o mercado de novas construções na capital começa a se reavivar. Já em 2010, havia uma tendência para o renascimento deste segmento do mercado imobiliário, o renascimento é especialmente perceptível na construção de moradias de classe econômica, que no período pós-crise está em grande demanda. Agora, a confiança dos potenciais compradores neste segmento de mercado cresceu significativamente. A renda das famílias se estabilizou, a demanda efetiva por moradias apareceu, novos projetos começaram a aparecer no mercado, a construção também se intensificou em muitas instalações que foram suspensas durante a crise..

No final de 2010, a participação de moradias prontas na oferta total de apartamentos de classe econômica na região próxima a Moscou era de 50% – esses são objetos que já foram encomendados ou estão em fase final de construção (19% e 31%, respectivamente). A participação dos empreendimentos em fase inicial de construção é de 44%. Os 6% restantes são canteiros de obras congelados ou objetos de construção lenta.

Agora, para os compradores potenciais, o fator decisivo é a relação ideal entre preço e qualidade..

De acordo com especialistas do Centro de Consultoria Analítica MIEL, em janeiro de 2011, pela primeira vez, 40 casas entraram no mercado de capitais, o que representa 7,4% do número total de novos edifícios propostos. Em sua maioria, são residências de classe média, além de prédios novos que estão em fase inicial de construção. O aparecimento no mercado primário de ofertas novas e relativamente baratas conduzia geralmente a uma diminuição dos preços. A queda nos preços, no entanto, não é significativa – 3,2% em rublos e 0,1% em dólares.

Agora, para os compradores potenciais, o fator decisivo é a relação ideal entre preço e qualidade. É por isso que as pessoas escolhem novos edifícios de classe econômica. Além disso, a opinião de que as casas de classe econômica são edifícios de qualidade muito baixa não é absolutamente verdadeira. A combinação de materiais de preço médio, mas de alta qualidade com os mais recentes desenvolvimentos na indústria da construção, torna possível construir moradias confiáveis ​​e acessíveis.

No entanto, os preços dos imóveis, especialmente em Moscou, foram e permanecem bastante altos. De acordo com os resultados de janeiro deste ano, a maioria das propostas (46%) foram observadas no segmento de preços de 100 mil a 150 mil rublos por M. quadrado. Para apartamentos na faixa de preço de 150 mil a 200 mil rublos por m². m. representaram 37% da oferta total, na faixa de 200 mil a 250 mil rublos – apenas 10%. A oferta mínima acabou sendo para apartamentos com um preço de até 100 mil rublos por m². – 7%.

O preço médio das habitações da classe econômica em janeiro era de 60,2 mil rublos por metro quadrado. m, classe média – 59,2 mil rublos por m². m, classe executiva – 101 mil rublos por m². m.

Quanto à procura, de acordo com os resultados de Janeiro de 2011, os apartamentos com 1 e 2 quartos foram tradicionalmente os mais procurados, representando 48% e 37%, respetivamente. Apartamentos de 3 quartos expressou o desejo de comprar 14% de todos os compradores, apartamentos com vários quartos – apenas 1%.

Novos edifícios são espremidos para fora do anel viário de Moscou

Deve-se observar que, recentemente, houve uma tendência de deslocamento de novos edifícios fora do anel viário de Moscou. Acontece que há muito faltam canteiros de obras na capital, e os que existem são muito caros, o que sem dúvida afeta o custo do metro quadrado. Acontece que construir casas de painéis em Moscou não é muito lucrativo agora.

Como resultado, a principal atividade dos desenvolvedores está agora concentrada na região de Moscou, que é significativamente líder em termos de construção de novas moradias. De 5 a 12 novos objetos entram no mercado de novos edifícios na região de Moscou por mês.

Atualmente, muitas novas casas de classe econômica foram construídas e estão sendo construídas nas seguintes áreas: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Nos últimos 2 anos, dentro do anel viário de Moscou, a construção foi realizada nas áreas de Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino. No momento, cerca de 40 novas propriedades de classe econômica e conforto estão sendo ativamente construídas e vendidas na capital. 83% de todos os novos edifícios de classe econômica estão localizados no Distrito Administrativo Sul. No Distrito Administrativo Sudoeste – 7%, em CJSC – 6%., O menos de todos os objetos no Distrito Administrativo Sudeste e Distrito Administrativo Nordeste – apenas 2%. No CAO, SZAO, VAO e CAO não há novos prédios na implantação.

A hipoteca renasceu

Ao comprar um novo apartamento, um potencial comprador decide por si mesmo duas questões principais. Primeiro, ele precisa encontrar uma moradia adequada, portanto, a empresa incorporadora que constrói essa moradia. Em segundo lugar, se o comprador não tiver dinheiro suficiente para comprar um imóvel, então, além da escolha do apartamento em si, mais uma questão terá que ser resolvida – encontrar dinheiro para pagar a parte que falta no seu custo. Nesse caso, a solução é um empréstimo hipotecário.

Quanto à primeira pergunta, não é difícil encontrar um apartamento, as incorporadoras estão mais atuantes e a oferta de apartamentos no mercado só cresce e, segundo as projeções, continuará crescendo. No que se refere ao crédito imobiliário, também podemos dizer que, com o crescimento da demanda efetiva da população, o crédito imobiliário também está se recuperando..

A maioria dos bancos empresta para empreendimentos em construção somente se a caixa da casa já estiver pronta e todas as comunicações necessárias estiverem conectadas.

Segundo a agência “Miel”, atualmente 11 bancos da capital estão oferecendo crédito para moradia em novos prédios. Um pagamento inicial mínimo de 10% é exigido pelo Sberbank, Banco Hipotecário Russo e Banco de Crédito de Moscou. A taxa de juros mínima em rublos é oferecida pelo VTB 24 Bank (a promoção “Com uma nova casa”, que foi estendida até 26 de fevereiro de 2011): antes do registro dos direitos de propriedade, a taxa é de 9,95-12,35%, após o registro dos direitos de propriedade – 7,5- 9,85%. A taxa de juros média é de 13-14% ao ano.

À primeira vista, pode parecer que as condições de empréstimo são quase pré-crise. No entanto, nem tudo é tão simples. A maioria dos bancos empresta para projetos em construção, somente se a caixa da casa já estiver pronta e todas as comunicações necessárias estiverem conectadas, é muito difícil conseguir um empréstimo para comprar uma casa na fase inicial de construção. Sberbank e VTB-24 têm mais condições gratuitas, mas esses bancos oferecem a compra de um apartamento de sua lista de novos edifícios credenciados. Consequentemente, a escolha do mutuário é muito limitada. No entanto, VTB-24 tem o período de empréstimo hipotecário mais longo – até 50 anos.

Com base na dinâmica do mercado imobiliário primário em Moscou, pode-se presumir que em 2011 a construção de novos edifícios continuará a crescer. A demanda, como você sabe, dá origem à oferta, e a demanda atualmente cresce constantemente. Ao mesmo tempo, a demanda por habitação, dá origem a um aumento na oferta de empréstimos hipotecários. As pessoas estão prontas para pagar a mais pelos estimados metros quadrados e os bancos estão cada vez mais começando a confiar na população após a crise. A tendência emergente de mover os principais canteiros de obras para fora do Anel Viário de Moscou também só se intensificará, devido ao fato de que as moradias lá são mais baratas e há muito mais canteiros do que na capital. Conseqüentemente, em um futuro próximo, Moscou pode enfrentar uma escassez de novas moradias de classe econômica..