Como vender um apartamento

Digamos que em sua vida haja uma situação em que você precise de um apartamento que possui menos do que o dinheiro que espera receber como resultado de sua venda.

Pois bem, por exemplo, foi aberta uma herança em forma de habitação, ou é aconselhável transformar a habitação anteriormente adquirida em cédula como um investimento promissor. Talvez você tenha um apartamento, à venda, e possa fazer o pagamento inicial por uma área habitacional mais espaçosa e confortável, adquirida com um empréstimo hipotecário. E tudo isso, de uma forma ou de outra, depende da primeira e principal ação – a venda de um apartamento.

Venda um apartamento você mesmo

Naturalmente, o mais simples é entrar em contacto com uma empresa especializada que, mediante o pagamento de uma determinada taxa e com base na procuração por si emitida, fará todos os atos necessários e lhe entregará as chaves do cofre onde está o dinheiro. No entanto, este serviço é muito caro. O pagamento será de cerca de 2 – 4 %% do valor da transação de compra e venda, enquanto, em qualquer caso, mesmo que o apartamento seja muito barato, os honorários de advogados e corretores de imóveis não cairão abaixo do nível de um e meio a dois mil dólares. Para grandes cidades, como Moscou ou São Petersburgo, essa taxa pode chegar a vários milhares de dólares. Além disso, como você sabe, onde cheira a bom dinheiro, sempre há várias personalidades sombrias que podem simplesmente, desculpem a vulgaridade, atirar em você. Infelizmente, essas são as realidades de nossa vida. É por isso que algumas pessoas enérgicas e práticas se esforçam para preparar e realizar a compra e venda de um apartamento por conta própria..

Então, como vender adequadamente um apartamento, agindo de forma independente?

Estimativa do custo do apartamento

Em primeiro lugar, decida quanto você está pronto para abrir mão de sua propriedade. Obviamente, você já tem alguns planos para esse dinheiro. Mesmo assim, seja realista. Depois de exagerar o preço, você corre o risco de nunca mais vender este imóvel.

Existem várias maneiras de obter uma imagem mais branca ou menos objetiva do preço real de mercado do apartamento que está sendo vendido..

Em primeiro lugar, pode recorrer a um avaliador profissional com formação especial, que conheça a metodologia de avaliação e que possua uma licença adequada. Via de regra, o custo dos serviços desse especialista varia de um a três mil rublos. Você receberá um documento oficial dele, que, no entanto, não servirá como garantia de que o potencial comprador estará de acordo com o preço ali indicado. Além disso, ele também pode trazer seu próprio avaliador, que possui uma licença e seu próprio ponto de vista subjetivo sobre o seu apartamento. É muito provável que os resultados do trabalho desses dois especialistas não coincidam e o dinheiro que você gastou seja desperdiçado. Além disso, alguns compradores potenciais reagem fortemente negativamente a quaisquer documentos de avaliação, vendo neles um truque sujo ou um meio de pressão. Portanto, se você utilizou os serviços de um avaliador para entender com o que pode contar, tenha em mente o valor que lhe foi indicado, mas não utilize o documento recebido como argumento a seu favor..

Para obter ajuda na avaliação do seu apartamento, pode contactar um corretor de imóveis privado ou uma imobiliária. Vai custar quase o mesmo.

É melhor que um especialista venha até sua casa. Vendo o apartamento com os seus próprios olhos, poderá dar uma avaliação mais precisa do espaço habitacional, em particular, porque não só terá uma ideia do seu estado técnico, mas também terá em consideração a comodidade da sua localização e a qualidade da paisagem envolvente da casa, as vantagens ou desvantagens das infra-estruturas de transporte, etc. Mas, neste caso, não se deve esquecer que a opinião do especialista sempre pecará com a subjetividade. Para si, esta será uma informação aceite como referência, e não significa de forma alguma que seja a este preço que deva colocar o apartamento à venda. Você não deve nada a ninguém. Portanto, proceda de acordo com seus interesses, e se você tem a intenção de aumentar o preço em relação ao indicado pelos especialistas e não está limitado no tempo, faça-o. E se for do seu interesse vender o apartamento o mais rápido possível, baixe a barra em relação ao nível definido por eles.

Os serviços dos corretores de imóveis podem ser usados ​​gratuitamente. Para isso, em muitas imobiliárias existe um sistema de avaliação rápida. Para obter informações desta forma, basta ligar para a empresa e indicar os parâmetros do apartamento posto à venda, o tipo de casa e o seu endereço. Em seguida, o operador da imobiliária fará uma solicitação ao seu banco de dados, que contém informações sobre imóveis residenciais semelhantes, e lhe dará um preço aproximado.

Resumindo tudo o que foi dito acima, devo afirmar que todos os métodos de avaliação possuem uma certa porcentagem de erro, o que significa que você tomará a decisão final sobre o preço de forma independente, dependendo da sua situação específica..

Aliás, não se intimide com as informações que estão disponíveis em grande quantidade em anúncios de jornal ou na Internet. Lá você pode encontrar informações de preços de apartamentos semelhantes ao seu..

Imposto sobre vendas de apartamentos

E agora você finalmente decidiu o preço estimado. Agora eu tenho que esclarecer para mim mesmo uma questão processual desagradável, mas inevitável, relacionada à venda de um apartamento..

O fato é que o dinheiro que você recebe com a venda de um apartamento é considerado por lei como sua renda, o que significa que você terá que pagar imposto de renda sobre ele. E se o apartamento tiver vários proprietários, digamos, é propriedade compartilhada de seus familiares, o valor do imposto de renda é distribuído entre eles na proporção do tamanho de sua participação.

No entanto, nem tudo é tão assustador, e há um truque aqui, a saber, se você possui esta propriedade por um período de menos de cinco anos, então você não é obrigado a pagar impostos sobre um valor que não exceda um milhão de rublos. Se você for o proprietário do apartamento por mais de cinco anos, o imposto não será pago. O Estado tem tomado tais medidas para combater a especulação de imóveis residenciais..

Documentos de título

Passamos agora a uma seção muito importante, a saber, os documentos de titularidade do apartamento. Sem eles, nenhuma transação de compra e venda é possível. E um potencial comprador não perderá seu tempo com conversa fiada, não suportada por evidências documentais de seu direito de vender este imóvel, ou seja, a confirmação de sua propriedade.

Se você for o primeiro vendedor de um apartamento privatizado, então o Certificado de Registro de Propriedade e o Acordo sobre a transferência da propriedade deste apartamento a você, celebrado na agência territorial para a privatização, serão a confirmação da sua propriedade..

No caso de a propriedade ser compartilhada e um dos proprietários falecer, aos documentos acima é necessário adicionar um Certificado do direito de herdar a parte que pertencia ao falecido na ferida, que é emitido por um notário do local de residência do falecido, e este Certificado deve ser registrado na autoridade local no registro de bens imóveis e transações com eles com o recebimento de um documento de suporte adequado.

Terá de comprovar o seu direito a um apartamento numa cooperativa habitacional com a certidão de que pagou integralmente a parte que lhe será atribuída no Conselho de Administração da cooperativa, bem como um certificado de registo de propriedade.

Se você possui um apartamento, uma parte de um apartamento ou um quarto que você adquiriu sob um contrato de compra e venda, então o contrato de compra e venda real, registrado na autoridade local para registro de imóveis e transações com ela, e um ato de entrega se tornará a confirmação de sua propriedade desta propriedade. aceitação desta habitação.

Se um apartamento, uma parte de um apartamento ou um quarto foi adquirido por você como resultado de uma troca, então você confirma sua propriedade com este contrato de troca, também registrado junto à autoridade local para registro de imóveis e transações com ela, e um Certificado de registro de propriedade.

Documentos semelhantes confirmam os direitos de propriedade de um apartamento, de uma divisão de um apartamento ou de um cômodo, no caso de aquisição desse imóvel por doação ou herança. Ao mesmo tempo, é claro, o fato da doação é confirmado por um acordo de doação devidamente registrado, e o fato de receber bens imóveis em herança por lei ou por testamento – por um certificado notarial do direito de herança registrado na autoridade local para registro de bens imóveis e transações com ele.

Se você comprou um apartamento no mercado primário de uma pessoa jurídica que, por sua vez, o recebeu a título de compensação (esta é uma prática comum quando várias organizações participam da construção e, em seguida, liquidam entre si com apartamentos, na proporção de seus custos), então a confirmação do seu direito à moradia haverá um acordo sobre a transferência de título (ou cessão de título) para esta propriedade. Este contrato deve ser assinado por você, um representante do vendedor (pessoa jurídica) e registrado na autoridade local para registro de imóveis e transações com ela. Além disso, como em todos os outros casos, você deve ter uma prova de título para esta propriedade..

Às vezes, as pessoas conseguem um apartamento com base em uma ordem judicial. Neste caso, além do Certificado de titularidade, você deve obter uma cópia da decisão do tribunal que a tomou..

Documentos adicionais para o apartamento

Agora que você selecionou os documentos de título, pode começar a coletar outra documentação necessária. E você precisará dos seguintes documentos:

1. Passaporte técnico do apartamento emitido pelo BTI. (Deve-se lembrar que seu prazo de validade está limitado ao final do ano corrente).
2. No escritório de passaportes você receberá um certificado atestando que você está registrado no local de residência. Pode ser obtido rapidamente, embora dure apenas dez dias..
3. Na autoridade local para registro de imóveis e transações com eles, você deve receber um certificado que confirme a propriedade deste imóvel, contendo informações de que este imóvel não está hipotecado, não foi vendido, não foi apreendido, não é objeto de penhor e não está sujeito a quaisquer outros gravames. A vida de tal certificado também é curta. Ao mesmo tempo, 10 dias. Portanto, é aconselhável receber esses documentos de “curto prazo” quando os termos da transação de compra e venda já foram acordados com um comprador potencial e o tempo conta por dias. Caso contrário, você executa o mesmo documento muitas vezes.
4. No PRUE, DEZ ou outro órgão similar, obter atestado de ausência de atraso no pagamento de utilidades.
5. A repartição de finanças do seu local de residência deve emitir um certificado atestando que você não tem dívidas de imposto sobre a propriedade.
6. Se um dos proprietários do apartamento for criança, você precisará obter permissão da administração municipal para vender o apartamento. Ao mesmo tempo, tem de provar que com a venda desta moradia e a aquisição de uma nova, as condições de vida do menor não irão piorar.
7. Você terá que obter uma permissão semelhante das autoridades de tutela. Ao mesmo tempo, são levados em consideração os interesses não apenas dos cidadãos menores, mas também das pessoas reconhecidas como incapazes..
8. Você precisará de uma autorização autenticada de seu cônjuge para vender um apartamento se ele foi comprado em casamento ou se for sua propriedade conjunta e a venda for feita por você pessoalmente. Uma certidão de casamento ou de divórcio está anexada a estes documentos, se o proprietário mudou o sobrenome.
9. Se, após receber o Certificado de Propriedade do apartamento que vai vender, você mudou seu passaporte, então você vai precisar de um certificado de mudança de passaporte. O fato é que os dados do seu passaporte antigo ainda aparecerão em todas as contas, e isso criará confusão ao fazer uma transação. Esse certificado será emitido para você no escritório do passaporte no local de residência.

Contrato de venda de um apartamento

O contrato de compra e venda de apartamento é celebrado e celebrado pelas partes, em regra, na presença de notário, que certifica a autenticidade das assinaturas das partes. Além disso, o contrato assinado e autenticado é registrado junto à autoridade local para registro de imóveis e transações com ela..

Por lei, o comprador torna-se proprietário do imóvel a partir do momento do registo do contrato de compra e venda e da sua propriedade. Depois disso, as partes fazem a liquidação final em dinheiro.

Acordo de acordo com um contrato de compra e venda de apartamento

Refira-se que, via de regra, mesmo antes da celebração do contrato, o comprador transfere ao vendedor uma determinada quantia em dinheiro como garantia da seriedade das suas intenções, no montante acordado pelas partes. Naturalmente, o comprador escreve um recibo ao receber esse dinheiro. E aqui algumas nuances puramente terminológicas devem ser levadas em conta, que, entretanto, podem mudar muito a situação no caso de um desenvolvimento desfavorável dos acontecimentos..

O fato é que, no recibo, podem ser utilizados os termos “depósito” ou “adiantamento”. Para muitos, eles parecem ser sinônimos. Mas este não é o caso. De acordo com o Código Civil da Federação Russa, a emissão por um potencial comprador de um adiantamento ao vendedor não acarreta quaisquer consequências legais. Assim, o vendedor, “apertando a mão” do comprador, pode fazer muito trabalho e recusar outros potenciais compradores, referindo-se ao acordo já existente, e o potencial comprador mudará de opinião no último momento e o negócio irá falhar. Nesse caso, o vendedor que recebeu o adiantamento será obrigado a devolver o dinheiro a um comprador potencial e inconsistente..

O pagamento inicial é outra questão. Se o negócio falhar, e você já tiver feito muito trabalho, o valor do depósito permanece com você como uma penalidade.

Como regra, um cofre alugado é usado para fazer pagamentos. Este método garante igualmente o interesse do vendedor e do comprador.

Como oferecer um apartamento à venda

Você não deve pensar que o comprador virá até você sozinho. Para apresentar o seu imóvel no mercado imobiliário, é preciso despender algum esforço.

Antes de mais nada, aproveite todas as formas possíveis e disponíveis para informar o público que pretende vender o apartamento. Você deve enviar um anúncio para a publicação / publicações especializadas na publicação deste tipo de informação Existem muitos deles em todas as cidades.

Se tiver oportunidade, poste suas ofertas na Internet. Existem muitos sites que oferecem seus serviços gratuitamente como um quadro de avisos. Ao mesmo tempo, não tenha preguiça de atualizar periodicamente sua mensagem, caso contrário, ela deslizará gradualmente para o final da lista, graças a novas publicações..

Bem, e por incrível que pareça, você não deve se esquivar da publicação banal de anúncios em postes, cercas e pontos de ônibus. Esse método pode acabar sendo o mais eficaz, porque quem quiser comprar um apartamento também postará seus anúncios por telefone nas mesmas superfícies. Então vocês vão se ver.

Como mostrar o apartamento corretamente

Naturalmente, presumimos que, ao vender seu apartamento, você não tem intenção de enganar ninguém. Mas não é necessário destacar algumas das desvantagens do seu apartamento durante as negociações iniciais com um potencial comprador. Por assim dizer, com a “noiva”.

Por exemplo, se a vista da janela deixa muito a desejar, o primeiro encontro deve ser agendado para a noite, quando o comprador não será imediatamente assustado por esta comitiva externa de sua área..

Antes de vender, você não deve gastar muito na reforma do apartamento. De qualquer forma, a maioria das pessoas normais, que compram imóveis, em primeiro lugar arrancam tudo o que está ali e fazem grandes reparos a seu gosto. Portanto, é aconselhável fazer pequenos reparos cosméticos. Cole o papel de parede claro e limpo, retocar e retocar algo. Se for possível jogar fora ou retirar móveis velhos, faça-o. O comprador percebe melhor os espaços vazios, amplos e luminosos, planejando mentalmente onde e o que colocar de suas coisas.

Naturalmente, sem lixo

Deixe o apartamento à venda cheirar um pouco a tinta e cola de papel de parede. Isso causa uma impressão positiva subconsciente nos compradores, indicando que pessoas decentes e limpas viveram aqui antes deles..

Em nenhuma circunstância deve deixar no apartamento cheiros de animais de estimação ou, se o apartamento for herdado de parentes idosos, cheiros de doenças e velhice mal cuidada. Isso assusta instantaneamente.

Os compradores potenciais, mesmo que cheguem de carro, precisam explicar discretamente que do seu apartamento você pode chegar fácil e rapidamente ao metrô a pé ou de transporte público, e que tudo está muito perto aqui e há muitas boas lojas, escolas, clínicas e jardins de infância.

Mais construtivo positivo

O encanamento deve funcionar bem no apartamento. E isso não significa de forma alguma que precise ser alterado antes da venda. É que nada deve pingar, vazar e emitir um cheiro desagradável em qualquer lugar..

Se vizinhos anteriores “vazaram” sobre você de cima, elimine todos os vestígios desse vazamento, caso contrário, o comprador pode pensar que tal infortúnio acontece sistematicamente. Sempre que possível, sele e branqueie as manchas. É muito importante!

Não deve haver vidros quebrados nas janelas. Isso cria uma impressão fortemente negativa do apartamento como um todo..

No entanto, essas dicas de corretores de imóveis profissionais são bastante banais por natureza. Sem dúvida, você tem engenho e engenhosidade suficiente para mostrar o produto com seu rosto. E então seu negócio será muito lucrativo.