Como vender um apartamento sem a ajuda de uma agência

Uma transação com ou sem a participação de uma imobiliária é realizada praticamente no mesmo esquema. Então vamos começar de novo.

Digamos que você tenha um apartamento que decida vender. O grosso das transações no mercado imobiliário – cerca de 80% – são as chamadas alternativas, vender o seu apartamento para comprar outro. Mas hoje só falaremos da venda de moradia para receber dinheiro, já que esse procedimento está incluso em qualquer transação combinada.

Avaliação de oportunidade, consultas

A primeira coisa a se fazer ao vender um apartamento é avaliar pelo menos aproximadamente o imóvel, ou seja, obter informações sobre o custo. A maneira mais fácil é estudar as publicações imobiliárias de Moscou que imediatamente enviam essas informações, por exemplo, o jornal Iz Ruk v Ruki. Lembre-se de que os preços dos apartamentos no jornal não são um fato, mas sim a vontade dos vendedores..

Publicidade

O próximo ponto importante é o fornecimento do apartamento ao mercado. Você precisa ter certeza de que o maior número possível de compradores em potencial sabe disso. Hoje, em Moscou, existem cerca de mil pequenas e médias imobiliárias, onde as informações sobre o seu apartamento serão aceitas gratuitamente, inseridas no banco de dados e oferecidas a todos os compradores em potencial. As grandes imobiliárias não aceitam tais informações, preferindo a celebração de um contrato de exclusividade, que envolve o deslocamento de todas as preocupações sobre publicidade, registro e recolhimento de pacote de documentos necessários à sua empresa.

Outra forma é enviar um anúncio no jornal Iz Ruk v Ruki ou na Internet com seu número de telefone de contato (geralmente de casa). Isso tem seus prós e contras. Ao especificar o número do seu telefone residencial, você tem contato direto com o comprador ou com a imobiliária. Mas lembre-se de que, ao se comunicar diretamente com essas pessoas, você não pode prever o quão decente é um chamador específico e quais são suas reais intenções..

Muito depende da regularidade do envio do anúncio. Se o apartamento for oferecido com preço líquido, o anúncio deve ser publicado pelo menos duas vezes por semana. Se o apartamento precisa ser vendido muito rapidamente – três vezes por semana. Publicar um anúncio todos os dias é inútil.

Show, barganhando

As ligações começam, você negocia, se comunica, concorda com o tempo de exibição. Isso deve ser tratado com muito cuidado. Você não conhece pessoas entrando em seu apartamento, então é melhor remover objetos de valor e objetos de lugares proeminentes. Mas você ainda tem que mostrar todos os cantos e recantos (por exemplo, há papel de parede atrás do armário). A experiência mostra que um potencial comprador está interessado apenas no estado dos quartos e na altura do tecto. Ele pode olhar quartos por mais de cinco minutos apenas se for para vender um apartamento com móveis ou reformado. Se não houver tal acordo, mas o interesse por móveis tiver surgido, isso é anormal e deve alertá-lo.

Digamos que uma pessoa concordou em comprar um apartamento e está pronta para discutir os termos da venda. A negociação começa. Existe uma expressão especial – para resistir à negociação. Ao concordar imediatamente com os termos do comprador, você mostrará que pode alterar o preço além do que será usado imediatamente. Isso é psicologia elementar e acontece com frequência..

Conselho: o primeiro cliente que decidir comprar imediatamente o seu apartamento ao primeiro preço oferecido, recomendamos … não vender. Há razões para acreditar que você subestimou o apartamento e está vendendo barato. Porém, talvez você tenha apenas sorte, e esta é exatamente a pessoa que precisa de um apartamento neste lugar em particular, por esse preço. Isso acontece também.

Se o comprador vier para a exibição com um representante de uma imobiliária, você terá a chance de obter alguns dos serviços quase de graça. O corretor pode tentar resolver seus problemas dentro de uma imobiliária, então, de bom grado ou não, você pega o serviço de uma determinada empresa, que pode … cobrar por esse mesmo serviço. Por exemplo, dizer que “… a situação é mais do que grave, nós nos comprometemos a resolver e custa tanto”. Você tem o direito de aceitar ou não as condições oferecidas, você pode recusar os serviços e iniciar a venda você mesmo.

Outra dica: se um apartamento é vendido sem a participação de uma agência, é melhor que os vendedores negociem em casa ou no escritório e os compradores em casa. Nesses casos, existe um elemento de território “próprio”, onde a pessoa se sente mais confortável, mais calma, mais confiante.

Acordo com o vendedor (comprador)

Muitos vendedores, após uma decisão aparentemente positiva expressa em palavras, retiram um anúncio de um apartamento, sem presumir que o comprador possa continuar procurando uma opção mais lucrativa. Portanto, tendo chegado a um acordo, os vendedores devem levantar a questão de algum pagamento adiantado para garantir a obrigação de comprar o seu apartamento..

Aconselhamos os compradores a não levantar esta questão, a deixá-la para ficarem livres em suas ações futuras. É verdade, neste caso, há o risco de “perder” o apartamento de que você gosta se o vendedor encontrar um cliente mais lucrativo.

O que se segue é um momento bastante delicado. Digamos que você concordou que o comprador dê uma certa quantia em dinheiro para garantir a compra do seu apartamento. Como fazer, como transferir dinheiro para que não haja problemas no futuro?

Existem conceitos jurídicos: um contrato de depósito e um contrato antecipado. Se você, como vendedor do apartamento, tiver assinado um contrato de depósito, deve entender que a rescisão do contrato de intenções, ou seja, a recusa em vender o apartamento a esse comprador, pode acarretar em certas sanções. Já que, do ponto de vista jurídico, se lê como “inadimplência do vendedor e a devolução do valor no dobro do valor”. Assim, um comprador experiente e competente com seu advogado facilmente colocará você em uma situação financeira de dependência..

Para o comprador de um apartamento, além do endereço, características de preço e condições de venda, não se deve esquecer de acordar os termos da liberação legal (extrato) e física do apartamento. A liberação física é a remoção de coisas e móveis. Caso os termos não sejam estipulados, o comprador costuma insistir na liberação do apartamento imediatamente após a assinatura da escritura de cartório.

Verificando, preparando um negócio, coletando documentos

Depois de lavrados todos os papéis e aceite o pré-pagamento do apartamento, dá-se início ao procedimento de preparação da transação. É responsabilidade dos vendedores coletar um conjunto completo de documentos. Isso significa a necessidade de percorrer todas as instâncias e conseguir, – enfatizo, dentro de um determinado prazo – a obtenção dos papéis necessários. Este é um procedimento bastante complicado..

Para vender um apartamento, você deve ter os seguintes documentos em mãos:

1. Documentos de titularidade, dependendo da forma de compra do apartamento, por exemplo: Contrato de transferência, Certificado de propriedade da moradia, Certificado da cooperativa habitacional sobre a parcela paga, certificado de registro do BTI, Certificado do direito de herança, contratos de venda, doação, troca, aluguel, a decisão do tribunal. Em caso de extravio dos documentos do apartamento, a habitação pode ser vendida mediante extrato do registo emitido pela Comissão de Registo. É verdade, neste caso, deve-se ter em mente que teoricamente um extrato pode ser tomado pelo menos uma vez por dia. Ou seja, é possível que o vendedor, tendo aceitado o seu adiantamento, venda o seu apartamento a outro comprador amanhã. Portanto, neste caso, recomendamos que você dê no máximo $ 100-200 como um pagamento adiantado para minimizar suas perdas..

2. No BTI é necessário obter: um certificado (formulário 11-A, válido por 1 mês); planta baixa, explicação (válido por 1 ano).

Para coletar esses papéis, você precisará dos originais dos documentos de título, seu passaporte e cerca de 150 rublos.

3. No PRUE você precisa levar:

– um extrato do livro da casa – no escritório do passaporte;
– uma cópia da conta financeira e pessoal e um certificado de ausência de atraso de aluguel – no departamento de contabilidade.
Todos esses certificados são válidos por 1 mês. Para retirá-los, você precisará de um livro de aluguel, passaporte ou procuração (se você não for o proprietário).

4. Consentimento autenticado do cônjuge (respectivamente, o vendedor ou o comprador) para alienar (comprar) um apartamento.

5. Permissão da tutela e das autoridades de tutela, se filhos menores estiverem envolvidos na transação.

6. Certificados da administração fiscal, se o apartamento foi recebido como um presente ou por herança, ou está localizado na região de Moscou.

7. A escritura de transferência, caso o apartamento tenha sido alienado após 01/03/96.

Depois de coletados todos os documentos acima, é imperativo checar a consistência de nomes, endereços, datas, assinaturas e suas transcrições, o tamanho de todas as áreas em questão. Até o momento, contamos cerca de 20-22 tipos de documentos de propriedade para um apartamento que só pode ser. Eu enfatizo – não 2, não 5, não 8, mas 22! Portanto, recomendamos fortemente que você obtenha aconselhamento jurídico nesta fase. Compradores de apartamento – para entender como esses documentos cumprem os requisitos da lei. Para o vendedor – para ter certeza de que é possível vender o apartamento com eles dentro do prazo especificado. Muitas vezes surge uma situação em que o vendedor, acreditando ter documentos suficientes para a transação, faz um depósito dentro dos prazos de registro claramente acordados, mas não pode suportá-los. De repente, descobriu-se que um dos proprietários morreu, e a herança não foi aberta, porque as pessoas acharam que era desnecessário. Como resultado, tal apartamento não pode ser vendido até que todas as formalidades legais sejam resolvidas..

Banco, cartório, registro

Mas, suponha que todos os documentos do apartamento estejam em ordem e chegue a hora de discutir questões de acordos mútuos, onde e como fazê-los. A forma mais comum é liquidar através de um cofre de acordo com um contrato de compra de apartamento registrado em nome do comprador. Aconselhamos muito cuidado ao escolher um banco. Se o comprador oferece um banco específico, argumentando que seu dinheiro fica lá, e o presidente do conselho é seu melhor amigo, recomendamos não concordar com essa opção. Nessa situação, todos os tipos de abuso da posição do cliente são aceitáveis. Deve haver um território neutro que se adapte a ambos os lados. Portanto, a questão das liquidações mútuas deve ser discutida com antecedência, mesmo no momento da transferência (ou recebimento) do depósito.

Depois de depositar o dinheiro, você terá que autenticar (a seu pedido) a execução dos contratos ou apresentar imediatamente os documentos para registro estadual.

Isenção legal e física, certificado de aceitação

Quando você finalmente receber contratos registrados para a venda e compra de um apartamento com certificados de registro estadual de direitos, você terá uma liberação legal (cancelamento do registro) e física (remoção de coisas) do apartamento. E se você não concordou com o atraso do dinheiro antes da transferência do apartamento de acordo com o ato (redigido por escrito simples no momento da transferência das chaves do apartamento e livros nas contas de serviços públicos), será problemático para você controlar o processo.

Estas são, em termos gerais, as regras básicas que devem ser seguidas na compra ou venda de um apartamento. Se você leva a sério nossos conselhos e desejos, estude cuidadosamente o procedimento para registro e preparação dos documentos relevantes, você pode prosseguir com segurança para a transação. E se você tiver alguma dúvida, entre em contato conosco. Nossa empresa realiza regularmente seminários gratuitos para a população sobre questões imobiliárias (veja os materiais desta edição) e tem mais de cem centros de consultoria em Moscou.