Como redigir um contrato de locação corretamente

Ao alugar apartamentos em imobiliárias de renome, os inquilinos acreditam ter garantia de ajuda em caso de conflito com o proprietário. E eles estão profundamente decepcionados: os agentes se recusam a participar de confrontos domésticos. Às vezes acontece que as promessas dos corretores de imóveis de escolher outro alojamento, se não concordarem com os donos do apartamento, não valem um preço – como é o caso dos leitores de “Dinheiro” que deixaram mensagens no nosso site. Na verdade, apenas as palavras enunciadas no contrato têm valor. E não com a agência, mas com o próprio proprietário.

Cuidado, amante do mal

Não se pode ficar com um cachorro, depois fumar e depois levar garotas de carro – a gama de reivindicações que o dono do apartamento pode fazer ao inquilino é impressionante. “O mercado de aluguel de imóveis residenciais é o mercado de serviços mais controverso”, disse Veronika Pankova, chefe do Comitê para a Proteção dos Direitos do Consumidor de Serviços Imobiliários da Associação de Corretores de Imóveis de Moscou (IDA), categoricamente. “Recentemente, tivemos um caso assim: um jovem alugou um quarto em um” pedaço de copeque “de uma velha, mas só poderia morar lá por um mês. A avó pediu que ela a massageasse e depois fosse comprar comida, mas as meninas não podiam fazer isso por ciúme. Freqüentemente, os proprietários de apartamentos incomodam os inquilinos contra os acordos que foram feitos oralmente no momento da assinatura do contrato. Famílias com crianças dão muitos motivos para importunar proprietários maliciosos: eles dizem, sua filha pintou um rosto no papel de parede – conserte o apartamento inteiro. Ou, ao contrário, o desenho dos tempos de estagnação madura é tão caro à dona de casa que ela se recusa terminantemente a mudar o papel de parede surrado. O motivo do conflito entre a leitora de “Money” Elena Mikheeva, que deixou uma mensagem no nosso site, e a proprietária dos metros quadrados que alugou foram os móveis: o inquilino foi proibido de importar os seus, tendo mandado viver nas ruínas locais. Acontece, enfim, que está tudo em ordem com seus filhos, cachorros e cômodas, mas o próprio dono acaba sendo um desastre, que se acredita ter o direito de visitar o apartamento que você alugou duas vezes por semana, usando sua chave. Sem falar nos esquemas fraudulentos, quando se descobre que o proprietário de quem alugou um apartamento, de facto, não o é, e o verdadeiro proprietário anunciado exige a libertação urgente dos seus metros quadrados.

Uma história semelhante aconteceu com o cliente da agência “Defect” Maxim Komov. “Meu agente pegou um apartamento e juntos fomos nos encontrar com o proprietário. Ele mostrou um passaporte com autorização de residência e um documento no qual estava listado como o comprador deste apartamento. O agente olhou os documentos, porque no meu contrato com” Defact “estava indicado que ele deveria verificar Eles assinaram um contrato, eu recebi as chaves, o proprietário foi pré-pago com dois meses de antecedência, o corretor foi comissionado no valor de 100% do valor do aluguel mensal ”, diz o Sr. Komov. Quando o infeliz inquilino chegou ao apartamento alugado um dia depois com coisas, descobriu-se que já moravam nele pessoas que o alugaram por meio de outro corretor da mesma pessoa. Acontece que o proprietário, como os papéis que lhe foram mostrados, não era real: ele mesmo alugou um apartamento do proprietário original há um mês e meio e falsificou os documentos do título. Segundo Komov, a agência responsável pela pureza jurídica da transação inicialmente admitiu sua culpa e prometeu indenizar os custos (no total, foram de 90 mil rublos), mas não teve pressa em devolver o dinheiro. E a certa altura, o cliente foi informado de que “a empresa estava fechada”..

No entanto, se são principalmente aqueles que recorrem aos serviços de intermediários individuais ou pseudo-agências que se deparam com os golpistas, então os clientes das imobiliárias com grandes nomes não estão protegidos da tirania dos proprietários. Hoje você deu ao corretor uma quantia considerável – uma mensalidade por um apartamento alugado (o custo do aluguel de um “odnushka” médio em Moscou já se aproxima de US $ 1.000), amanhã você brigou com o proprietário (que, aliás, imediatamente recebeu, de acordo com a prática comum, o pagamento por dois meses ), vá até a agência – e quase certamente você conseguirá uma curva no portão. Se você não esteve vigilante ao redigir contratos, a relutância dos agentes em resolver seus problemas provavelmente será totalmente legal, avisa Veronika Pankova da IDA.

Trabalhar nos detalhes

As obrigações dos corretores de imóveis são determinadas pelo contrato de prestação de serviços. Cada agência tem a sua, mas dá para notar uma característica comum que é muito desagradável para o cliente: é extremamente raro um contrato padrão conter uma cláusula de participação de corretores no futuro (aquela que começa no dia seguinte após o aperto de mão das partes em um apartamento selecionado) o destino de seus clientes. “O corretor de imóveis deve a você exatamente o que foi prometido no contrato. Muitas imobiliárias não querem ser árbitros em caso de conflito entre o dono da casa e o inquilino”, diz Veronika Pankova. “Esta posição é parcialmente justificada, porque ninguém pode garantir isso no futuro haverá total entendimento entre o inquilino e o senhorio “.

Normalmente, o conjunto de serviços previstos no contrato com a agência é mínimo: procura de um apartamento com base nos parâmetros especificados pelo cliente e organiza a sua visualização. “O número de opções de apartamentos reais que podemos oferecer excede significativamente o número de ofertas que as pessoas podem encontrar lendo anúncios em postes e jornais”, disse Maria Zhukova, Primeira Subdiretora da Miel-Arenda. Acontece, de acordo com a lógica dos corretores de imóveis, que seus clientes pagam principalmente pelo acesso às bases de agentes e pela oportunidade de economizar tempo que teria de ser gasto em ligações independentes para os proprietários. O bom senso, entretanto, sugere que, se um apartamento for encontrado para você hoje e amanhã descobrir que você não pode morar nele por sua própria vontade, é como se nada fosse encontrado para você. Assim, o corretor de imóveis, via de regra, além do contrato de agenciamento com seu cliente, assume mais uma obrigação: ajuda na elaboração de um contrato de locação que regula a relação entre o dono do apartamento e o seu locatário. É esse contrato de trabalho que se mostra um obstáculo quando se trata de situações de conflito..

Um contrato de arrendamento também pode ser feito com o locador, que você encontrou sem a ajuda de corretores de imóveis. A ajuda de um advogado profissional na redação de tal papel custará cerca de 3 mil rublos, diz Bogdan Leskiv, advogado da empresa “Proteção Legal”. Os corretores de imóveis não exigem esse dinheiro do cliente: tudo está incluso na comissão. Portanto, é possível que às vezes esses contratos de propriedades de consumo se assemelhem ao queijo livre incluído no complexo da ratoeira. Na maioria das vezes, um corretor de imóveis apenas se certifica de que os pontos principais sejam especificados no modelo de contrato de locação: o termo do contrato, os dados da escritura da habitação, o procedimento de liquidação, o custo mensal do aluguel, as condições para seu aumento durante a vigência do contrato. Mas e quanto a meninas, fumantes, animais de estimação e a possibilidade de importar seus próprios móveis? Não há uma palavra sobre isso nos acordos de contratação padrão. “Eu vi os contratos em uma ou duas páginas. O que pode ser escrito lá?” A Sra. Pankova fica indignada. “Um contrato normal tem pelo menos quatro páginas. Quanto mais detalhes, melhor”.

“Para evitar possíveis conflitos com o proprietário, na primeira reunião discuta com ele as condições que são essenciais para você e exija que elas sejam incluídas no contrato de locação”, aconselha Maria Zhukova da Miel-Arenda. Todas as nuances são provavelmente impossíveis de prever. Entre os principais peritos distinguem-se: o número de pessoas com direito a conviver consigo, o procedimento de visita do proprietário ao apartamento, alojamento de animais, realização de reparações e reembolso das despesas, exportação e importação de móveis, tabagismo em interiores, pagamento de contas, responsabilidade por danos e as desvantagens da propriedade, o número de hóspedes que podem ficar no apartamento durante o dia e à noite. Para que o proprietário não o acuse de danificar seu móvel, é aconselhável anexar ao contrato um inventário do imóvel, no qual todos os danos constatados devem ser registrados.

Também deve ser dada atenção especial ao documento que prova a propriedade. Caso indique que o titular possui apenas parte do apartamento, é necessário obter a anuência (assinatura do contrato de locação ou autorização reconhecida em cartório) dos demais proprietários, bem como de todas as pessoas maiores de 14 anos cadastradas no apartamento. Caso contrário, um dia um deles pode aparecer na sua porta, declarar que não tem onde morar, e legalmente ficar no apartamento. O contrato de trabalho celebrado entre dois particulares é legítimo sem certificação notarial, afirmam os advogados: há dados de passaporte e assinaturas suficientes das partes no documento. Se o proprietário acusa o inquilino de violar o contrato, não funcionará para despejá-lo sem lutar. “Todas as disputas sob o acordo podem ser resolvidas apenas no tribunal, e isso leva em média nove meses”, disse Dmitry Nikolaev, advogado da Ordem dos Advogados de Moscou Yurprofi. Segundo o advogado, o mais provável é que o proprietário do apartamento tenha de procurar a verdade no tribunal: o policial não vai despejar o inquilino com o arrendamento em mãos. “O policial distrital, a menos que seja parente do proprietário do apartamento, não vai querer se aprofundar nesses problemas”, acredita o advogado. “Os oficiais de justiça estão envolvidos em despejos”.

No entanto, o proprietário do apartamento pode arruinar a vida do inquilino sem atingir os limites do tribunal: ele simplesmente começará a aterrorizar o inquilino com ligações e visitas. Nesse caso, sua fuga de um proprietário inadequado pode ser considerada sua derrota: “Se você decidir se mudar, considera-se que rescindiu o contrato de trabalho por sua própria iniciativa”, avisa Dmitry Nikolaev. “Os documentos oferecidos pela agência costumam indicar que em Neste caso, o inquilino nem sequer tem direito ao reembolso do valor da caução (a segunda mensalidade paga imediatamente após a celebração do contrato: no caso de desenvolvimento normal dos acontecimentos, destina-se ao pagamento do último mês da sua estadia no espaço alugado. – “Dinheiro”) “.

Mas repelir os ataques da amante maluca sem sair da fortaleza alugada por um ano também não é uma opção agradável. Seria ideal se o serviço de seleção de um apartamento não fosse formal, mas sim prestado. Ou seja, de forma simples, para que você possa morar em paz no apartamento encontrado pelos agentes. Segundo Veronica Pankova, a saída é recorrer aos serviços de imobiliárias, que garantem que, caso não tenha conseguido evitar um conflito com o senhorio, será escolhida outra opção pelo dinheiro que pagou uma vez.

Fraudes publicitárias

Alguns corretores de imóveis falam em garantia de seus serviços. É verdade que, de acordo com a Sra. Pankova, essas agências imobiliárias em Moscou ainda podem ser contadas por um lado. Basicamente, ela acredita, essas são agências de médio porte interessadas em moldar sua reputação. Mas e aqueles que têm reputação de longa data no mercado? O correspondente da “Deneg” disfarçado de cliente potencial telefonou para as agências das chamadas “Big Four”, que respondem pela maior parte de todas as transações: BEST, INCOM, MIAN e Miel. Resta uma pergunta: você garante a escolha de outra moradia pela comissão já paga se o dono do primeiro apartamento começar a sobreviver a mim? Nas últimas três agências se comprometeram a dar essa garantia, e as condições foram chamadas as mesmas: se, dentro de três meses após a celebração do contrato de locação, o cliente for obrigado a desocupar o apartamento sem culpa própria, então ele está procurando um novo alojamento gratuitamente.

“Se o ‘proprietário’ for um vigarista e um funcionário de nossa empresa não identificar esse fato ao fechar um contrato de aluguel, escolhemos um novo apartamento para o cliente gratuitamente e devolvemos a ele todo o valor da comissão”, acrescenta Maria Zhukova, da Miel-Arenda.

Se não estamos falando de fraude, então o corretor de imóveis, é claro, é mais lucrativo para resolver o conflito das partes do que mexer novamente na escolha da moradia. De acordo com a Sra. Zhukova, os agentes muitas vezes conseguem resolver os problemas: “Existem argumentos para cada situação.” “O proprietário quase sempre pode ser intimidado pela polícia ou pela fiscalização fiscal – ninguém paga impostos” – sob condição de anonimato, um agente de uma pequena imobiliária compartilhou sua experiência com “Dengi”.

Vale ressaltar que o especialista da empresa “BEST-Real Estate”, que atendeu ao chamado do correspondente da “Money”, ficou muito surpreso com a questão das obrigações de garantia, disse que não tinham nada do gênero e, além disso, tais promessas de concorrentes são apenas uma manobra publicitária.

O caso do leitor de “Money” Elena Mikheeva, infelizmente, confirma esta tese. Segundo ela, durante as negociações na empresa “INCOM-imobiliária” ela foi prometida a pegar uma nova moradia gratuitamente em caso de conflito com o proprietário do apartamento durante os primeiros três meses de sua residência. Mas embora a briga tenha acontecido quase no dia seguinte após a chegada, o agente disse que já havia feito seu trabalho. Em resposta às reclamações orais, afirma nosso leitor, o chefe do departamento da empresa a aconselhou educadamente a ir ao tribunal. A pedido do correspondente da Deneg, Elena Mikheeva verificou se existia no seu contrato com a agência uma cláusula de garantia que permitisse esperar o êxito de tal processo: constatou-se que não havia ali nada registado. O agente deu-lhe garantias apenas em palavras, portanto, as reclamações contra ele só podem ser na esfera da moralidade, mas não da lei.

“Todos os meses, em uma reunião do comitê, consideramos as reclamações contra diferentes agências”, observa Veronika Pankova, da IDA. “Na maioria dos casos, as reclamações estão relacionadas especificamente às obrigações de garantia”. A conclusão não é difícil: seja o que for que o agente prometa, você precisa pedir a ele para mostrar no papel.

Ao mesmo tempo, de acordo com a Sra. Pankova, se estamos falando de corretores de imóveis que atuam no mercado há muito tempo, em metade dos casos os conflitos são resolvidos dentro das empresas. O principal é trazer a alta administração para o curso de seu problema. A maneira mais fácil de fazer isso é enviando uma carta certificada com notificação endereçada ao gerente. Também Veronika Pankova aconselha a influenciar agências com a ajuda de organizações públicas, às quais pertence seu departamento. “Às vezes, os líderes da empresa concordam em ajudar apenas quando eu começo a falar com eles em nome do comitê”, observa ela, e imediatamente faz uma reserva, “embora aceitemos reclamações contra todas as empresas que operam em Moscou, só podemos controlar as atividades dessas na Associação Russa de Corretores de Imóveis ou na Associação de Corretores de Imóveis de Moscou (cerca de 200 agências) “. Segundo a Sra. Pankova, em um quarto dos casos as partes chegam a um acordo amigável. Os demais casos são resolvidos igualmente a favor de um deles. “Se a nossa decisão não convém às partes, eles vão ao tribunal. Mas isso é apenas cerca de 5% dos casos”, – disse o representante da IDA.

Poucos chegam realmente aos tribunais, concorda o advogado Dmitry Nikolaev. “O tempo médio de um processo civil no tribunal é de nove meses. O processo de execução é ainda mais lento. O tempo, dinheiro e nervos gastos não valem a pena”, explica. Os corretores de imóveis entendem que nem todos os seus clientes são defensores dos direitos humanos ou litigantes comprometidos e, portanto, oferecem a facilidade de encontrá-los no tribunal. Portanto, é melhor não trazer isso a isso, não poupando esforços para transferir no contrato com a agência todas as obrigações de garantia desta, e no contrato com o proprietário do apartamento – o número máximo de nuances relacionadas ao seu estilo de vida. Como o preço mínimo da emissão já está se aproximando de US $ 3 mil, o tédio não parece mais mesquinho.