Programa de demolição de edifícios de cinco andares

O programa do governo de Moscou para a demolição de prédios de cinco andares pode enfrentar vários problemas. Como parte do programa de reconstrução do fundo de cinco andares, calculado até 2010, as autoridades de Moscou pretendem demolir cerca de 6 milhões de metros quadrados. m de habitação em ruínas. No entanto, apesar do interesse de vários incorporadores de grande porte em contratos de investimento em grande escala, os incorporadores estão prestando cada vez mais atenção à localização dos lotes para desenvolvimento subsequente e à classe de casas que estão sendo construídas. De acordo com especialistas, problemas com a implementação do programa podem surgir em uma série de objetos, em particular, nos distritos “não prestigiosos” do Leste e Sudeste..

História de cinco andares

O início da reconstrução maciça do estoque habitacional de cinco andares do painel em Moscou foi adiado em 1995 por um decreto correspondente do governo de Moscou. No entanto, o decreto do governo de Moscou datado de 20 de janeiro de 1998 “Sobre o andamento da reconstrução do estoque habitacional de cinco andares e dilapidado da cidade até 2000” tornou-se o documento fundamental que determinou a estratégia e tática de trabalho na reconstrução de edifícios de cinco andares. Como resultado, já em 1998, 335,7 mil metros quadrados foram demolidos. m de casas de painel de cinco andares, e comissionado 933,5 mil metros quadrados. m de novo espaço residencial.

Em 1998, mais de 6 mil famílias foram realocadas dos prédios demolidos. Ao mesmo tempo, no período 1997-98, a participação da cidade sob contratos de investimento aumentou de 29% para 32%.

Desde então, no âmbito do programa, o governo de Moscou adotou uma série de ordens para aumentar o volume da reconstrução e, no verão do ano passado, um programa para a reconstrução do fundo de cinco andares até 2010 apareceu. De acordo com a empresa Novaya Ploshchad, de 2000 a 2010, a demolição de um estoque habitacional painel de cinco andares no valor de 6 milhões de m². m.

De acordo com Erast Zhiryakov, chefe de projetos de construção da MIAN-Development CJSC, o painel “Khrushchevs” deve ser demolido antes de tudo, cuja vida útil de 25 anos já expirou..

Além disso, devido ao reassentamento forçado, os edifícios “mais jovens” de cinco andares também foram demolidos. Tal situação, por exemplo, desenvolveu-se nos canteiros de obras do Terceiro Anel de Transporte e em áreas onde as tarefas estratégicas da cidade estavam sendo resolvidas. “Esses prédios que atrapalham o desenvolvimento da cidade estão sendo demolidos”, diz Zhiryakov.

De acordo com Dmitry Popov, chefe do departamento analítico da Novaya Ploschad, o programa está atualmente se desenvolvendo mais ativamente em áreas onde, em vez de edifícios de cinco andares, o incorporador tem a oportunidade de construir residências de elite e residências de classe empresarial. “O exemplo mais brilhante é” Kvartal on Leninsky “, que foi vendido pela empresa” Kvartal “por muitos anos.

Mas em áreas residenciais remotas, especialmente nos distritos menos prestigiosos do sudeste e do leste, onde a lucratividade da reconstrução é muito menor, os problemas com a implementação da demolição de edifícios de cinco andares são bastante prováveis, “- prevê Dmitry Popov.

Os caprichos dos desenvolvedores

Para os desenvolvedores, a participação em projetos de reconstrução pode ser economicamente não lucrativa também devido aos custos de desenvolvimento de novos territórios, construção de estradas e novas comunicações. “Cada exemplo específico deve ser considerado separadamente, mas do ponto de vista comercial, os contratos de investimento para a reconstrução de um fundo de cinco andares ainda não trazem superlucros para o incorporador, ao contrário, é uma oportunidade para uma pequena empresa entrar no mercado e” iluminar “seu nome”, diz Penny, chefe do departamento de imóveis de luxo Lane Realty Alexander Ziminsky.

No entanto, a maioria dos projetos de reconstrução do fundo de cinco andares está sendo implementada por grandes desenvolvedores: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 e SU-155, com a participação de empresas como MFS-6 e MSM-5, que não possuem suas próprias instalações de produção de painéis. O reassentamento e a demolição são executados por “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” e outros..

“Os projetos de reforma atraem principalmente investidores sérios com recursos próprios de construção. Somente empresas grandes o suficiente podem lidar com esses volumes, já que estamos falando de investimentos consideráveis. Afinal, não se trata apenas de construir uma casa, mas de um projeto de demolição, construção e organização de reassentamento de moradores”, afirmou. – diz Erast Zhiryakov. “Para um incorporador, a execução de tais projetos é uma oportunidade de“ trabalhar pelo orçamento ”, ou seja, por dinheiro“ curto ”que sempre vem na hora. Além disso, são volumes adicionais que ninguém recusa agora”, concorda o vice-diretor geral do grupo de empresas SU-155, diretor do departamento de construção Valery Grachev.

No entanto, de acordo com ele, muitas vezes há casos em que os contratos de investimento para desenvolvedores se tornam simplesmente não lucrativos, “por exemplo, a localização de objetos não é atraente para futuros inquilinos ou requer um projeto caro de engenharia complexa”..

Principais motivos

Em geral, para o incorporador, o principal fator determinante no cálculo do custo e da rentabilidade do empreendimento é o seu volume: com o aumento das áreas ocupadas, a rentabilidade geral do empreendimento também cresce. Por este motivo, os incorporadores são atraídos para projetos de grande escala com a reconstrução de blocos de dezenas de casas. “Isso também se explica pelo fato de que os custos com ônus para a reconstrução de um fundo de cinco andares, em regra, chegam a 50-60% do volume total de investimento, assim o lucro da empresa cresce na proporção do aumento do volume de reconstrução”, acrescenta Dmitry Popov.

Assim, hoje no mercado o mais interessante são os contratos de investimento para sites no Distrito Administrativo Central (CAD) e em áreas onde existe a possibilidade de construção de edifícios altos de classe empresarial. O benefício do desenvolvedor na proporção da área depende das capacidades do local desocupado: de 1: 3 para áreas residenciais onde não há restrições quanto ao número de andares, a 1: 1 ou menos para o Distrito Administrativo Central, com a subsequente construção de moradias de elite. Além disso, os contratos de investimento com parcela mínima da cidade são muito procurados pelos incorporadores, cujo volume em cada um dos empreendimentos é determinado por meio de documentos normativos. “Por exemplo, em alguns casos, para cada residente reassentado, a cidade alocou 25 m da área total de sua cota ao investidor. Em outros, a implantação do reassentamento feito pela incorporadora cobriu a cota da cidade.

Mas também há casos conhecidos em que, após o reassentamento, a cidade ficou em dívida com o incorporador, pelo que este último recebeu áreas de construção em outras áreas “, – diz Erast Zhiryakov. No entanto, agora a prática mostra que a participação da cidade varia de 30% para áreas suburbanas dormitório a 50% no Distrito Administrativo Central com a subsequente construção de moradias de luxo.

Problema de reassentamento

Normalmente, o reassentamento de inquilinos é realizado pelo método de “onda”: primeiro, uma casa “inicial” é construída em um local livre, onde o primeiro prédio de cinco andares é reassentado, então o prédio reassentado é demolido e uma segunda casa é construída em seu lugar. Se mais prédios de cinco andares estiverem previstos para demolição, também pode se tornar um ponto de partida, mas se a reconstrução estiver na fase final, já pode ser um edifício comercial. “Antes de reassentar os inquilinos em uma casa ‘inicial’ na mesma área, como regra, são feitas tentativas de realocação para áreas remotas – agora Kozhukhovo é usado ativamente para tais fins. como um maior número de novas áreas da área reassentada se tornará comercial “, – Dmitry Popov observa.

No entanto, o problema do reassentamento sempre tem uma solução individual. Se estamos falando de empreendimentos dos quais o município participa, é muito mais fácil reassentar moradores, pois o recurso administrativo permite ao incorporador resolver esse problema da forma mais eficiente possível. No entanto, nos casos em que o reassentamento é realizado exclusivamente pelo incorporador, as questões de assentamento devem ser resolvidas não apenas com os residentes, mas também com a cidade. “Normalmente, os contratos são celebrados com empresas estaduais unitárias (por exemplo,“ Mospereselenie ”), ou seja, o município está envolvido no reassentamento.

Essa solução é eficaz desde que os inquilinos sejam reassentados. A situação com os proprietários é muito mais complicada, pois os métodos administrativos não se aplicam a eles “, diz Erast Zhiryakov..

De acordo com o chefe do setor jurídico da MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya, os moradores de casas destinadas à demolição têm a oportunidade de receber não um apartamento, mas uma compensação monetária. “Esta prática não é muito popular, no entanto, de acordo com o Artigo 32 do Código da Habitação, o preço de resgate de uma habitação, os termos e outras condições de resgate são determinados por um acordo com o proprietário da habitação. Ou seja, teoricamente, o valor do contrato pode ser até superior ao preço de mercado de um apartamento. e todas as compensações adicionais avaliadas. Se nenhum acordo for alcançado, a questão é considerada no tribunal.

Mas, levando em consideração a possível duração do processo, o litígio não é lucrativo para o incorporador, portanto, na maioria dos casos, as partes simplesmente concordam entre si ”, resume Pleshitskaya.