Como ganhar dinheiro com a demolição de um prédio de cinco andares

Apartamentos em edifícios de cinco andares — à primeira vista, o produto é feio: pequeno, apertado, com muitos problemas de comunidade (faltam banheiro compartilhado, elevador e rampa de lixo). Mas a demanda por essa habitação foi e permanece estável. Além disso, esses apartamentos são comprados não apenas por quem não tem dinheiro suficiente para algo melhor, mas também por investidores privados. Descobrimos que este setor do mercado é comparável à habitação de luxo em termos de rentabilidade. Verdade, os riscos são muito maiores.

À espera de demolição

As autoridades da cidade prometem que em alguns anos Moscou se livrará completamente dos prédios de cinco andares. Já agora, velhas casas de painéis com pátios verdes e velhas nas entradas liberam o território para novas construções monolíticas. No entanto, os Khrushchevs ainda são amplamente representados no mercado imobiliário secundário: o volume de sua oferta no mercado secundário de apartamentos na capital quase excede a oferta de outros tipos de habitação. É claro que a principal vantagem dos edifícios de cinco andares aos olhos dos compradores em potencial sempre foi e continua sendo seu preço relativamente barato em comparação com bons painéis e casas ainda mais monolíticas, sem mencionar os novos edifícios modernos, que ultrapassam os edifícios de cinco andares em suas qualidades de consumo várias vezes. No entanto, os apartamentos em casas formalmente destinadas à demolição são alugados, vendidos e comprados. No entanto, é apenas o baixo custo desta habitação que atrai a atenção dos compradores? Talvez os investidores privados tenham um cálculo secreto.

Vamos começar com uma pequena história – a mesma pode ser contada pelos habitantes de literalmente qualquer Moscou Khrushchev. Alexandra Nikolaevna Ivanova mora na rua Parkovaya 9 há 30 anos, desde que ela e seu marido se mudaram para um apartamento no primeiro andar de um prédio de cinco andares novo a dez minutos da estação de metrô Shchelkovskaya. E os pátios verdes de sua área não são um presente de nobres investidores, mas o resultado da atividade dos moradores. “Éramos jovens, ativos”, relembra Alexandra Nikolaevna. “Nos subbotniks, todos os quintais eram plantados com árvores. O apartamento de Alexandra Nikolaevna há muito precisa de grandes reparos. Os canos entopem sem parar, o chão apodrece, as molduras das janelas estão secas. Pode-se recorrer a netas e sobrinhas. Mas Alexandra Nikolaevna não quer.

“Por que gastar dinheiro em reparos se a casa vai ser demolida”, ela argumenta. “Todos os moradores estão falando em demolição. Não se sabe exatamente quando isso vai acontecer. Mas todos sabem que por um ano ou dois não haverá prédios de cinco andares em nossa área. Se sim, por que desperdiçar dinheiro em um apartamento? ”

Natalia, sobrinha de Alexandra Nikolaevna, é da mesma opinião. Na rua 11 Parkova, ela acabou de colar novamente o papel de parede. É uma pena gastar mais dinheiro. É verdade, mesmo assim, de vez em quando você precisa consertar alguma coisa: a casa é velha – uma coisa ou outra se deteriora constantemente. Às vezes, Natalya até pensa: talvez vender? No entanto, pela quantia que ela ajudará em seu apartamento de três quartos, você só pode comprar um “pedaço de copeque”, se você não se mudar para fora do anel viário de Moscou. Aqui está esperando o reassentamento prometido.

Os mesmos pensamentos não deixam os residentes de centenas de edifícios de cinco andares em Moscou. O maior número deles hoje está concentrado no norte (“Rechnoy Vokzal”), no sudoeste (“Profsoyuznaya”, Cheryomushki) e no sudeste de Moscou (“Tekstilshchiki”).

Troca com sobretaxa

O programa de demolição de moradias de cinco andares em ruínas foi aprovado por decreto do governo de Moscou em 2 de julho de 2002. Até o momento, praticamente não sobraram prédios de cinco andares nos bairros Centro e Sul da capital, o Yugo-Vostochny será libertado dos “khrushchebs” em 2008, o Vostochny e o Nordeste – em 2009, e o Norte, Sudoeste e Zelenogradsky – em 2010.

Além disso, deve-se notar que o programa de demolição de edifícios de cinco andares em Moscou está de fato sendo executado. E é perfeitamente possível acreditar no prometido. Assim, qualquer prédio de cinco andares em Moscou está condenado à demolição. A única questão é o tempo.

Isto é onde a diversão começa. Curiosamente, os apartamentos em edifícios de cinco andares em Moscou só ficam mais caros com o tempo. O preço deles depende não só da área, mas também do período de demolição. Quanto mais perto da “linha fatal”, mais caro. Segundo especialistas, o custo de um apartamento em um prédio de cinco andares, cuja data de demolição é conhecida com precisão, cresce pelo menos 10%. E hoje a participação desses apartamentos no mercado imobiliário secundário não é tão pequena – cerca de 18%.

Os compradores de apartamentos “condenados” podem ser divididos em duas categorias. O primeiro grupo inclui pessoas para as quais a principal vantagem da moradia é o baixo custo. Prédios de cinco andares são a opção ideal para quem deseja comprar um espaço residencial barato em Moscou: por US $ 90-120 mil, você pode procurar um apartamento de “um cômodo” ou mesmo um de “dois andares” a uma distância aceitável do metrô. Existem muitas razões para esses preços baixos para a Moscou moderna; destacaremos duas principais. Estes apartamentos são muito desconfortáveis ​​e pequenos. Mas são baratos, principalmente por causa de sua pequena área, porque o custo absoluto de um apartamento na capital na maioria dos casos é calculado multiplicando o número de metros quadrados por um certo custo nocional.

Outra categoria de compradores são os investidores privados. Eles têm um alcance de longo alcance: sabem que um apartamento barato e pouco atraente em Khrushchev se transformará em uma nova moradia em um ou dois anos, o que custará muito mais. Com efeito, à vontade, o proprietário do espaço vital na casa a demolir pode receber uma indemnização em dinheiro ou em metros quadrados. No primeiro caso, é-lhe reembolsado o custo do apartamento ao preço de mercado acrescido do custo de todos os custos associados à aquisição de nova habitação e mudança (comissão da imobiliária, que terá de arcar com a procura de novo apartamento, salários da mudança, etc.).

Se uma pessoa escolher uma indenização “em espécie”, então, de acordo com o novo Código de Habitação e a lei “Garantias da cidade de Moscou para pessoas que desocupem quartos residenciais”, ela receberá um apartamento na mesma área da casa destinada à demolição. As exceções são Zelenograd e o Distrito Administrativo Central: neles, os apartamentos são fornecidos dentro do distrito. O que, no entanto, não é ruim para os moradores da parte central da cidade: metro quadrado de estradas em todas as partes do Distrito Administrativo Central.

O melhor para o colono é que o apartamento disponibilizado deve ter tantos cômodos quanto o que a pessoa perdeu. Além disso, a necessidade do número correspondente de quartos não depende de forma alguma do tamanho real do apartamento e de sua configuração. Obviamente, a maioria dos migrantes ganha notavelmente em filmagem. Para efeito de comparação: o tamanho padrão de um apartamento de um quarto em casas antigas é de 30-32 m². m, dois quartos – 45-50 sq. m. Em novos edifícios modernos de classe econômica, o tamanho médio de “odnushki” – 40-45 metros quadrados. m, “peça copeque” – 55-70 sq. m. Ou seja, um investidor experiente, com boas habilidades e possuindo as informações privilegiadas necessárias, pode comprar um apartamento em um prédio de cinco andares demolido no prazo (ou seja, antes do fechamento da venda na casa condenada) e ganhar simplesmente no número de metros quadrados. Eles podem rodar em várias variações de 10 a 20. Multiplique pelo mesmo valor médio de $ 4 mil por metro quadrado e obtemos um valor de cerca de $ 50-60 mil, que o investidor obtém praticamente garantido.

Para filmagens adicionais, a pessoa não paga nada ou a sobretaxa é mínima. A prefeitura na verdade doa essa área ao antigo proprietário pelo direito de demolir a casa em que ele morava. Este presente torna-se um lucro líquido para os compradores de apartamentos antigos. Observe que o tamanho do lucro não depende de forma alguma das qualidades de consumo do apartamento: os moradores dos primeiros andares, por exemplo, recebem novos apartamentos em geral.

E o benefício não está apenas na filmagem. O custo da habitação nova é a priori superior ao da antiga. O preço dos apartamentos de um quarto mais modestos em novos edifícios começa em torno de US $ 110 mil. O custo dos novos edifícios está crescendo diante de nossos olhos à medida que novos andares aparecem e, apesar da estabilização atual, os especialistas ainda preveem um aumento no custo dos novos edifícios em pelo menos 15% até o final do ano. Assim, com uma escolha criteriosa de opções, tal operação pode trazer lucros tangíveis em um curto espaço de tempo..

Hoje você pode comprar um apartamento de dois quartos em Khrushchev, a cinco minutos de transporte público da estação de metrô Shchelkovskaya por US $ 122.000. A dez minutos da mesma estação, o preço de um copeque em um prédio em construção hoje é de cerca de US $ 183.000. A área do primeiro é de 42 sq. m, o segundo – 72,2 sq. m.

Riscos e cálculos

Apesar da atratividade desse tipo de investimento, existem armadilhas ao longo do caminho. Em primeiro lugar, com tal transação, é fácil perder o momento certo. O novo Código de Habitação exige que os residentes sejam avisados ​​da demolição com pelo menos um ano de antecedência. No entanto, todos sabem que as exigências da lei em nossa realidade às vezes são refratadas da maneira mais imprevisível. Mais de uma vez, os corretores de imóveis tiveram que lidar com o fato de que as pessoas foram informadas sobre o despejo literalmente um mês antes da demolição da casa. É muito simples: assim que um investidor é encontrado, as autoridades começam a correr. No entanto, tornar-se o proprietário de tais informações não é tão difícil como pode parecer à primeira vista. Especialistas em nível de prefeitura ainda estão envolvidos em várias medidas preparatórias anteriores à assinatura do decreto do governo de Moscou sobre o reconhecimento do edifício como emergência ou sujeito a demolição no âmbito de qualquer programa municipal. Conhecê-los será útil para qualquer investidor iniciante. Seus serviços são baratos, às vezes bastam viagens conjuntas ao restaurante. E as informações recebidas deles podem ser verdadeiramente inestimáveis. Embora também não sejam oniscientes: o projeto pode ser desacelerado até mesmo nos escalões superiores do poder burocrático – as pessoas estão trabalhando em todos os lugares que recebem sua parte no processo e, se alguém estiver em menor número, o projeto de resolução pode se perder. Por acaso.

Assim, os horários são cumpridos, mas flexíveis. A data de demolição está se aproximando e recuando. Ou seja, as expectativas de que em um ano você se mudará para um novo apartamento podem não se justificar, e você terá que lutar por mais alguns anos com canos e correntes de ar vazando..

Embora isso possa ser levado em consideração ainda na fase de compra. Vale lembrar que a ordem não depende apenas dos horários da prefeitura, mas também da popularidade do bairro. Por exemplo, em Cheryomushki, a demolição é muito mais ativa do que em qualquer lugar em Maryina Roshcha. Se a área é procurada por desenvolvedores para novos edifícios, os edifícios de cinco andares são demolidos rapidamente.

Outro ponto importante: um apartamento a título de indenização só é concedido a uma pessoa se ela não possuir outra casa. Caso contrário, a compensação monetária se tornará um “prêmio de consolação”. E, via de regra, esse valor é incomensuravelmente inferior ao custo real de um apartamento no mercado. Embora, na verdade, ainda não tenha havido casos na história de Moscou em que alguém decidiu usar o direito de receber uma compensação monetária pela demolição de uma casa. De qualquer forma, os corretores de imóveis e advogados que entrevistamos não se lembram de nada parecido. E não foi possível encontrar qualquer precedente de litígio. A razão para isso está no procedimento extremamente incerto de cálculo dessa mesma compensação. Não existem normas, o conceito de “avaliação de mercado” é bastante vago. Há quatro anos, um dos colonos resolveu perguntar o valor real de mercado de seu apartamento de três cômodos no centro da cidade, mesmo levando em consideração os bons consertos feitos nele há apenas dois anos. Mas foi-lhe explicado claramente que o máximo com que pode contar é o valor calculado multiplicando os metros quadrados da área total do apartamento por algum custo médio do metro quadrado na capital. O homem entendeu tudo corretamente e pegou o devido por um novo apartamento.

Por último, existe a possibilidade de o apartamento disponibilizado em substituição do perdido ainda não estar na sua área. Em 90% dos casos, a lei é respeitada, mas ainda assim existiam precedentes em que uma pessoa, contra a sua vontade, ganhava um apartamento onde não vivia antes. E nenhum tribunal ajudou. Essas situações são uma exceção, mas ninguém está imune a elas..

Preço de registro

O próprio procedimento de compra de um apartamento numa casa sujeita a demolição continua a ser executado da mesma forma que na compra de um apartamento em qualquer outra casa. Nesse caso, nenhuma restrição é estabelecida por lei. Mas quando um decreto sobre a demolição da casa é emitido e seu reassentamento é iniciado, cessa o registro das transações sobre este objeto. Quando esse evento chegar, é difícil prever. O momento depende unicamente da decisão do escritório local de passaportes – em que ponto ele para de se registrar nesses apartamentos. Não existem regras gerais estabelecidas para isso. E as agências de passaportes estão tentando fazer isso com antecedência, caso contrário, terão de enfrentar o principal problema das casas reassentadas – um aumento acentuado nos divórcios e no número de parentes registrados. Observe que os representantes das autoridades municipais aprenderam com bastante eficácia a provar que o divórcio é fictício, e o registro de um parente ocorreu após o “fechamento” do registro na casa.

Isso se deve ao fato de que há uma sutileza na legislação habitacional de Moscou: os inquilinos de edifícios de cinco andares podem se registrar para melhorar suas condições de vida se houver menos de 10 m2 para cada inquilino registrado. m de espaço vital. Para apartamentos comuns, o valor é de 15 m². m. Deve-se notar que esta categoria de inquilinos durante o reassentamento recebe novos apartamentos fora de hora. Também é importante que os cidadãos que vivem em um apartamento, unidos por sinais de parentesco ou propriedades, mas com suas próprias fontes de renda, um orçamento separado e conduzindo uma economia separada, se tiverem vontade, sejam reconhecidos como famílias diferentes. E, portanto, eles estão sujeitos a um registro separado como aqueles que precisam de melhorias nas condições de habitação. Ou seja, se os pais e seu filho adulto e sua família morarem no mesmo apartamento, podem solicitar de forma independente a melhoria de suas condições de vida. Além disso, é proibido hospedar em um quarto cidadãos adultos de sexo diferente sem seu consentimento por escrito (se não forem cônjuges). A área alocada para uma pessoa, de acordo com a lei da cidade de Moscou, é de 18 m². m. Como isso funciona na realidade? Considere, por exemplo, a família média (marido, esposa e filho adulto) que mora em um prédio de cinco andares em um apartamento de um quarto. Essa família deve ter um apartamento de dois cômodos. Vamos complicar a situação. O filho se casou e registrou sua esposa com ele. Ele e seus pais se inscreveram separadamente para melhorar suas condições de vida. Nesse caso, podem contar com dois apartamentos. Se você também prescrever uma avó que precisa de cuidados urgentes, poderá obter três. Provavelmente não há necessidade de complicar mais, a lógica já é clara.

Como fica claro pelo exemplo repetidamente citado pelo chefe do complexo de construção de Moscou, Vladimir Resin, uma vez que os representantes do departamento de habitação municipal que lidam com o reassentamento de casas a serem demolidas tiveram que enfrentar esta opção: 14 inquilinos foram registrados em um apartamento de um quarto. Além disso, todos foram registrados em uma base totalmente legal. Daí a conclusão: não há limite para a astúcia humana, que se beneficia de qualquer brinde estatal. E conclusão número dois: mesmo em um mercado estável, quando os preços não aumentam, mas para várias categorias de moradias eles até diminuem, os especialistas que estão familiarizados com as complexidades da legislação e estudaram cuidadosamente o problema sempre têm a oportunidade de ganhar um bom dinheiro. É por isso que são especialistas.