Apartamento próprio é o sonho acalentado de um grande número de pessoas. Mas depois que a quantia exigida foi finalmente recolhida, o contrato de compra e venda foi assinado e todos os documentos de propriedade foram recebidos, muitas vezes novos problemas surgem diante dos proprietários de casas. Um dos mais comuns deles – dívidas do antigo proprietário de serviços públicos, que a empresa de gestão ou serviços públicos estão tentando “pendurar” no novo proprietário da propriedade. Vamos ver como você pode se livrar deles.
Quadro legal para questões de pagamento de serviços públicos
O artigo 153 do Código de Habitação da Federação Russa declara que os proprietários de imóveis são obrigados a pagar pelos serviços públicos a partir do momento do registro da propriedade ou os inquilinos a partir do momento da celebração do arrendamento. Ou seja, a dívida do antigo proprietário das instalações não pode ser transferida para os novos proprietários, salvo disposição em contrário do contrato.
Mas há uma exceção. De acordo com o artigo 158 do RF LCD, na compra de um imóvel, as obrigações do antigo proprietário de pagar a dívida para grandes reparos são transferidas para o novo proprietário.
Freqüentemente, nos contratos de venda, há uma cláusula segundo a qual todas as dívidas do vendedor às concessionárias são transferidas para o comprador. Mas tal condição é contrária à lei russa, porque o artigo 391 do Código Civil da Federação Russa diz que o devedor pode transferir sua dívida para outra pessoa apenas com o consentimento do credor, caso contrário, o contrato é considerado nulo e sem efeito. Isso significa que, se a concessionária não concordar com a transferência da dívida, o comprador não é obrigado a pagar a dívida do vendedor, mesmo que haja cláusula correspondente no contrato..
Esclarecimento de relações com concessionárias
Apesar de todas as normas listadas acima, as concessionárias muitas vezes tentam “pendurar” dívidas antigas do novo proprietário. Nesses casos, os advogados aconselham os novos proprietários de apartamentos a tentarem primeiro resolver o problema com as organizações operadoras de forma pacífica – mostrar documentos de titularidade e recibos de pagamento de serviços no momento da compra de imóveis e explicar, referindo-se aos artigos já mencionados, que ele tem o direito de registrar novamente contas pessoais e renegociar contratos para serviços em seu próprio nome, e depois pague apenas pelos serviços consumidos após a formalização da propriedade do apartamento.
Também é necessário escrever e enviar uma carta oficial a todas as organizações operacionais, que definirá a mesma posição. A carta deve incluir fotocópias dos documentos listados acima. Você pode trazê-la pessoalmente, mas certifique-se de que o pessoal do escritório coloque um carimbo, data e assinatura na segunda via da carta (ela permanece com o comprador).
Requerimento para o Ministério Público
Se as entidades operadoras não reagirem aos argumentos do novo proprietário, ele pode redigir uma declaração ao Ministério Público, na qual é necessário descrever a situação atual, anexar documentos de titularidade e cartas enviadas à entidade operadora, fundamentar cuidadosamente sua posição e, qualificando as ações dos serviços públicos como extorsão, pedir-lhes que aceitem o apropriado medidas.
De acordo com a lei, em até 30 dias a partir da data de registro do pedido, deverá haver resposta sobre o resultado de sua apreciação.
Tentativas
Mesmo recusas por escrito justificadas de pagar dívidas dos antigos proprietários e recursos ao Ministério Público não podem, em alguns casos, afetar as empresas de gestão e serviços públicos. Então, o novo proprietário tem apenas uma coisa a fazer – se preparar para o julgamento..
É possível que a empresa gestora ou concessionárias processem a cobrança de dívidas. Neste caso, o proprietário do imóvel deve defender a sua posição durante o processo, referindo-se aos artigos anteriores do Código da Habitação, cartas que anteriormente foram enviadas às entidades exploradoras, atestando que o novo proprietário as comunicou da data a partir da qual registou a propriedade do imóvel, e prática judicial em casos semelhantes.
Por exemplo, em 2010, o Tribunal da Cidade de São Petersburgo emitiu uma decisão de cassação, que declarou que a dívida sobre pagamentos de serviços públicos deveria ser cobrada a partir do momento em que surge a propriedade da habitação..
O Tribunal Regional de Tomsk adere ao mesmo parecer, que em 2014 proferiu uma decisão, que afirma claramente que é impossível obrigar os novos proprietários das instalações a pagar as dívidas dos antigos proprietários..
Mas, infelizmente, em alguns casos, o tribunal não fica do lado dos proprietários dos imóveis e toma decisões a favor das entidades operadoras na cobrança de dívidas. Nesses casos, os advogados aconselham a impugnação imediata do magistrado e exigir o cancelamento da ordem de cobrança da dívida.
O que você precisa fazer antes de comprar um apartamento para evitar tais disputas
Antes de adquirir um apartamento, é necessário exigir do vendedor um certificado de todas as entidades operadoras, indicando que não há dívida .
Deve-se insistir na inclusão de cláusula no contrato de compra e venda em que o vendedor garanta que não tem dívidas com as concessionárias, e caso o comprador descubra o contrário, tem o direito de romper o contrato e exigir do vendedor a devolução do dinheiro pago pelo imóvel.
Também vale a pena acrescentar ao contrato uma cláusula segundo a qual o certificado de aceitação do apartamento só pode ser assinado após a inscrição das leituras de todos os contadores (e previamente certificados pelas entidades de serviço).
Caso você compre um apartamento que esteja com uma grande dívida em relação aos serviços públicos, é importante tomar algumas medidas. Em primeiro lugar, verifique se essa dívida foi informada previamente durante o processo de compra, para garantir que não houve omissão de informações. Em seguida, procure a administração do prédio ou o síndico e informe-se sobre a situação, questionando o valor exato da dívida e como ela será resolvida. É essencial que você tenha essa informação para poder tomar as melhores decisões. Dependendo do caso, pode ser necessário acionar um advogado ou negociar diretamente com a empresa responsável pelo serviço público em questão. Não deixe de buscar orientação profissional para resolver essa questão da forma mais adequada possível.