Contrato de hipoteca

A palavra “hipoteca” tem raízes gregas e começou a ser usada no século VI. BC. O reformador ateniense Sólon em 594 AC realizou suas famosas reformas, como resultado das quais a liberdade de vontade foi introduzida e dívidas de terras foram canceladas.

Antes, em Atenas, o penhor de tais obrigações era a personalidade do próprio devedor, que, na impossibilidade de saldar a dívida, podia cair na escravidão. Archon Solon propôs um método para uma conversão muito progressiva da responsabilidade pessoal em responsabilidade de propriedade. No limite do lote do devedor, foi instalado um posto com a inscrição de que este imóvel serve de garantia para os créditos de uma determinada quantia, foram indicados os nomes do devedor e do credor, momento em que a dívida deveria ser devolvida. Era esse pilar que se chamava “hipoteca” (estande). Esse pilar foi erguido em um pedaço de terra como um sinal da proibição do tomador de empréstimo de tirar dele tudo o que foi trazido, trazido e trazido. Posteriormente, essa palavra passou a ser usada para se referir a qualquer hipoteca de imóvel contra um empréstimo. Posteriormente, para tanto, passaram a utilizar livros especiais denominados hipotecas.

À luz da aprovação pelo Governo da Federação Russa do Conceito para o Desenvolvimento do Sistema de Empréstimos Hipotecários para Habitação na Federação Russa * 1 e o aumento do interesse dos cidadãos e pessoas jurídicas nos empréstimos hipotecários, o problema da correção da redação, execução e registro estatal dos contratos de hipoteca torna-se relevante..

De acordo com o parágrafo 1º do art. 1 da Lei Federal de 16 de julho de 1998 N 102-FZ “Sobre hipoteca (penhor de bens imóveis)” * 2 (doravante – a Lei sobre hipotecas) no âmbito de um acordo sobre penhor de bens imóveis (acordo sobre hipoteca), uma das partes é um credor penhorista que é credor da obrigação garantido por uma hipoteca tem o direito de receber a satisfação de seus créditos monetários contra o devedor nos termos desta obrigação a partir do valor dos bens imóveis penhorados da outra parte – o autor do penhor, principalmente a outros credores do autor da promessa, com as exceções estabelecidas pela legislação federal.

Em virtude do art. 8 da Lei de Hipotecas, um contrato de hipoteca é celebrado em conformidade com as regras gerais do Código Civil da Federação Russa * 3 sobre a celebração de contratos, bem como as disposições da Lei de Hipotecas.

1. CONCLUSÃO DO CONTRATO DE HIPOTECA

De acordo com o parágrafo 1º do art. 432 do Código Civil da Federação Russa, um acordo é considerado concluído se entre as partes, na forma exigida nos casos apropriados, um acordo é alcançado em todos os termos essenciais do acordo. São essenciais as condições do objecto do contrato, as condições que a lei ou outros actos jurídicos consideram essenciais ou necessárias para contratos deste tipo, bem como todas as condições em relação às quais, a pedido de uma das partes, se deva chegar a acordo.

As condições essenciais do contrato de hipoteca são previstas pelo legislador no n.º 1 do art. 9 da Lei de Hipotecas. Em particular, o contrato de hipoteca deve indicar o objeto da hipoteca, a sua avaliação, a natureza, o montante e o prazo da obrigação garantida pela hipoteca. Disposições semelhantes estão contidas no art. 339 do Código Civil da Federação Russa, dedicado ao contrato de penhor.

Se as partes na transação não concordarem com uma das condições especificadas, ou se esta estiver ausente do contrato de hipoteca, este é considerado não celebrado. Ressalte-se que o reconhecimento do contrato como não celebrado por falta de condições essenciais do mesmo ou por falta de acordo das partes sobre tais condições acarreta as consequências da nulidade da operação estabelecida pelo art. 167 do Código Civil da Federação Russa.

Considere os termos essenciais do contrato de hipoteca previsto pela legislação aplicável.

1.1. Assunto do contrato de hipoteca

A lei sobre hipotecas no parágrafo 2 do art. 9 prevê que o objeto da hipoteca seja determinado no contrato, indicando o seu nome, localização e uma descrição suficiente para identificar esse assunto.

Nos termos do contrato de hipoteca, os bens imóveis especificados na cláusula 1 do art. 130 do Código Civil da Federação Russa, cujos direitos são registrados na forma estabelecida para o registro estatal de direitos sobre bens imóveis e transações com ele, incluindo:

1) lotes, com exceção dos lotes especificados no art. 63 da Lei de Hipotecas;
2) empresas, bem como edifícios, estruturas e outros bens imóveis utilizados na atividade empresarial;
3) edifícios residenciais, apartamentos e partes de edifícios residenciais e apartamentos, constituídos por um ou mais cômodos isolados;
4) chalés de verão, casas de jardim, garagens e outros edifícios para uso do consumidor;
5) embarcações aéreas e marítimas, embarcações de navegação interior e objetos espaciais.

Deve-se notar que a Lei de Hipotecas (Art. 63) não permite a hipoteca de terrenos que sejam de propriedade estadual ou municipal..

Além disso, não é permitido hipotecar uma parte de um terreno, cuja área seja inferior ao tamanho mínimo estabelecido pelos atos regulamentares das entidades constituintes da Federação Russa e pelos atos regulamentares dos órgãos governamentais locais para terras para vários fins e uso permitido. Por exemplo, na região de Moscou, o tamanho mínimo dos lotes fornecidos aos cidadãos para administrar uma economia camponesa (fazenda) é de 2,0 hectares, para jardinagem – 0,06 hectares, para jardinagem – 0,04 hectares e para construção de chalés de verão – 0 , 06 ha * 4.

Em virtude do art. 69 da Lei de Hipotecas, a hipoteca de um edifício ou estrutura é permitida apenas com uma hipoteca simultânea sob o mesmo contrato de um terreno no qual este edifício ou estrutura está localizado, ou uma parte deste terreno que fornece funcionalmente o objeto prometido, ou o direito de arrendar este terreno ou sua parte correspondente de propriedade do credor pignoratício. As disposições deste artigo também devem ser observadas no caso de hipoteca de bens imóveis em construção em construção em um terreno de acordo com os requisitos da legislação da Federação Russa.

Parte da propriedade, cuja divisão é impossível em espécie sem mudar sua finalidade (coisa indivisível), não pode ser um sujeito independente de hipoteca. Esta disposição da Lei de Hipotecas é explicada em detalhes na cláusula 2 da Carta de Informação do Presidium do Tribunal Supremo de Arbitragem da Federação Russa datada de 28 de janeiro de 2005 N 90 “Revisão da prática de consideração por tribunais de arbitragem de disputas relacionadas ao contrato de hipoteca” (doravante – Carta de Informação N 90) * 5 … O objeto da hipoteca pode ser um cômodo separado, cujos direitos, como objeto independente de bens imóveis, são registrados da maneira prescrita, e não fazem parte da área de tal cômodo.

Além disso, as regras sobre a hipoteca de bens imóveis são consequentemente aplicadas à garantia dos direitos do locatário no contrato de locação desse imóvel (direito de locação), desde que o contrário não seja estabelecido pela lei federal e não contradiga a essência da relação de locação.

No contrato de hipoteca, você deve especificar uma descrição do objeto da hipoteca. Em particular, o contrato especifica o tipo de imóvel prometido no contrato de hipoteca (edifício, estrutura, terreno, etc.). Ao descrever um imóvel, você deve especificar:

– o nome do titular da hipoteca, que consta da certidão de registo do Estado do bem imóvel;
– a área da propriedade;
– o endereço onde o imóvel está localizado;
– número condicional ou cadastral da propriedade.

§ 3º, inciso 2º, art. 9 da Lei Hipotecária também prevê que se o objeto da hipoteca for o direito de locação pertencente ao hipotecário, o imóvel locado deve ser definido no contrato de hipoteca da mesma forma como se fosse ele próprio o objeto da hipoteca, e o prazo de locação deve ser indicado.

Na hipoteca de terreno, o disposto no inciso 1 do art. 18 da Lei Federal de 21 de julho de 1997 N 122-FZ “Sobre o registro estadual de direitos sobre bens imóveis e transações com eles” * 6 (doravante – a Lei de Registro), que dispõe que os documentos que estabelecem a existência, ocorrência, rescisão, transferência , a limitação (oneração) dos direitos a bens imóveis e os direitos submetidos para registro estadual devem cumprir os requisitos estabelecidos pela legislação da Federação Russa e refletir as informações necessárias para o registro estadual de direitos imobiliários no Registro Estadual Unificado de Direitos (doravante – USRR). Além disso, de acordo com o parágrafo 2º do art. 8 do Código de Terras da Federação Russa em contratos, cujo assunto é terra, indica a categoria de terra. Em virtude do § 2º do art. 7 do Código de Terras, os terrenos são usados ​​de acordo com o propósito designado. O regime jurídico das terras é determinado com base na sua pertença a uma determinada categoria e uso permitido de acordo com o zoneamento dos territórios, os princípios gerais e procedimentos para os quais são estabelecidos pelas leis federais e os requisitos de leis federais especiais.

Portanto, ao hipotecar terrenos, o contrato deve indicar a categoria do terreno e o tipo de uso permitido do terreno..

O contrato de hipoteca também deve indicar o direito (propriedade, arrendamento, etc.) em virtude do qual a propriedade que é objeto da hipoteca pertence ao hipotecador, e o nome do órgão que realiza o registro estatal dos direitos imobiliários e as transações com ele (doravante – a Autoridade, realizando registro estadual de direitos), que registrou este direito do autor.

1.2. Avaliação do assunto da hipoteca

De acordo com o parágrafo 3º do art. 9 da Lei de Hipotecas, a avaliação do objeto da hipoteca é determinada de acordo com a legislação da Federação Russa, por acordo do credor com o credor prometido em conformidade com os requisitos do art. 67 da Lei Hipotecária e é indicado no contrato de hipoteca em termos monetários.

O princípio de avaliação do objeto de penhor por acordo das partes parece bastante adequado, pois só por acordo das partes nesta condição do contrato é possível atingir o equilíbrio máximo de interesses das contrapartes nesta relação jurídica * 7.

Na hipoteca de bens imóveis estaduais e municipais, a sua avaliação é realizada de acordo com os requisitos estabelecidos pela legislação federal, ou na forma por ela determinada..

No caso de penhor de construção incompleta de bem imóvel de propriedade estadual ou municipal, é avaliado o valor de mercado desse imóvel.

Às vezes, no acordo, as partes indicam várias avaliações do objeto da hipoteca: por exemplo, o custo estimado pelo BTI, o custo avaliado pelo conselho de administração do credor e o custo avaliado pelas partes. A este respeito, existiu outrora a prática de reconhecer o contrato como não celebrado pelo facto de não ter sido determinada a avaliação do sujeito da hipoteca. Em nossa opinião, esta prática não é totalmente correta – é necessário levar em consideração apenas a avaliação por comum acordo das partes, o resto das informações são indicadas para referência. Agora a prática de reconhecer tais contratos como não concluídos está mudando, mas ainda é melhor indicar apenas uma avaliação no contrato – por acordo das partes * 8.

É possível discordar do autor sobre este ponto de vista, uma vez que as partes têm o direito de indicar várias classificações, mas desde que esteja disponível uma avaliação que as partes tenham acordado. Por exemplo, ao hipotecar terrenos, as partes geralmente indicam o valor normativo do terreno, o valor de mercado estimado por um avaliador independente, o valor contábil e, finalmente, indicam o valor pelo qual as partes avaliaram o objeto da hipoteca. O ponto-chave neste caso é a frase do contrato: “As partes estão avaliando o objeto da hipoteca.” Este ponto de vista é também confirmado pela Carta Informativa n.º 90. Em particular, a sua cláusula 19 estabelece que se as partes indicarem no contrato de hipoteca várias avaliações diferentes do objeto da hipoteca, tal contrato não pode ser considerado não concluído, se for possível estabelecer qual das avaliações representa que , que as partes concordaram como uma condição essencial do contrato de hipoteca.

1.3. Substância, tamanho e duração da obrigação garantida pela hipoteca

De acordo com o parágrafo 4º do art. 9º da Lei da Hipoteca, a obrigação garantida pela hipoteca deve constar do contrato de hipoteca, indicando o seu valor, a base da sua ocorrência e o prazo de execução. Nos casos em que esta obrigação se baseie em algum acordo, devem ser indicadas as partes deste acordo, a data e o local da sua conclusão. Se o montante da obrigação garantida pela hipoteca vier a ser apurado no futuro, o procedimento e outras condições necessárias para a sua determinação devem ser indicados no contrato de hipoteca.

Assim, o contrato de hipoteca especifica todas as condições essenciais da obrigação principal, a fim de garantir o cumprimento da qual a hipoteca é prestada.

Se a obrigação garantida pela hipoteca deve ser cumprida parcialmente, o contrato de hipoteca deve indicar os termos (periodicidade) dos pagamentos correspondentes e os seus montantes ou condições que permitem determinar esses montantes.

Em virtude do § 6º do art. 9º da Lei Hipotecária, se os direitos do credor hipotecário forem certificados por hipoteca, isso é indicado no contrato de hipoteca, exceto nos casos de emissão de hipoteca em hipoteca por força da lei.

Problemas de hipoteca discutidos em detalhes anteriormente * 9.

2. REGISTRO ESTATAL DO CONTRATO DE HIPOTECA

De acordo com o parágrafo 1º do art. 10 da Lei da Hipoteca, um contrato de hipoteca é celebrado por escrito e está sujeito a inscrição estadual. O contrato que não contenha qualquer dos dados previstos no capítulo primeiro deste artigo, ou que viole as regras de lavratura e emissão de hipoteca, previstas no § 4º do art. 13 da Lei de Hipotecas, não está sujeito ao registro estadual como um contrato de hipoteca.

O artigo citado sofreu alterações em função da adoção da Lei Federal nº 216-FZ, de 30 de dezembro de 2004, que aboliu a obrigatoriedade de notarização de contrato de hipoteca. Este fato reduziu os custos das partes do contrato e encurtou os prazos de sua celebração..

A exigência de reconhecimento de firma dos contratos de hipoteca foi reconhecida como injustificada, uma vez que a instituição do reconhecimento de firma na verdade duplicou as funções de registro estadual. A imposição ao órgão que realiza o registro estadual de direitos, a obrigação de verificar a legalidade da transação sujeita a registro (cláusula 1 do artigo 13 da Lei de Registro) coincidiu com a mesma função que cabe ao notário (artigo 1 dos Fundamentos da legislação da Federação Russa sobre notários de 11 de fevereiro 1993 N 4462-1 * 10).

Além dos custos materiais, os participantes do empréstimo hipotecário incorriam em custos de tempo significativos ao passar por dois procedimentos ao mesmo tempo (notarização e registro estadual). Esta circunstância aumentou o custo do crédito hipotecário, reduziu a sua disponibilidade para a população e, consequentemente, travou o desenvolvimento do mercado de crédito hipotecário..

Por outro lado, este romance estabelece requisitos adicionais para as partes na celebração de um contrato. Devem redigir devidamente um contrato de hipoteca para que não surjam dúvidas por parte do organismo que procede ao registo estadual de direitos. Na presença de um sistema de crédito hipotecário desenvolvido, na concessão de crédito ao cidadão e na celebração de contratos hipotecários, recai sobre o crédito e outras organizações a função de fiscalização da capacidade jurídica do mutuário e da ausência de vício de vontade, desde que seja do seu interesse zelar pelo bom cumprimento das relações contratuais * 11.

No entanto, as partes podem, de forma independente e voluntária, em virtude do cl. 2 p. 2 art. 163 do Código Civil da Federação Russa para tomar uma decisão sobre a notarização do contrato de hipoteca celebrado por eles. Neste caso, a taxa notarial será: 200 rublos. – se o objeto do contrato de hipoteca for instalações residenciais e 0,3% do valor do contrato de hipoteca, mas não mais de 3.000 rublos. – se o objeto da hipoteca for outro imóvel, com exceção de navios e aeronaves, bem como embarcações de navegação interior.

Além disso, de acordo com o parágrafo 1º do art. 20 da Lei da Hipoteca, o registo estatal de uma hipoteca decorrente de um contrato de hipoteca é efectuado a pedido conjunto do credor e do credor. O registro estatal de uma hipoteca decorrente de um contrato de hipoteca autenticado é realizado com base em um pedido do credor ou credor.

O não cumprimento das regras de registo estadual de um contrato de hipoteca implica a sua invalidade. Tal contrato é considerado nulo e sem efeito (parágrafo 3, cláusula 1 do artigo 10 da Lei de Hipoteca).

O contrato de hipoteca é considerado concluído e entra em vigor a partir do momento da sua inscrição estadual.

Quando um contrato de hipoteca está incluído em um empréstimo ou outro contrato que contenha uma obrigação garantida por uma hipoteca, o formulário e o registro estadual deste contrato devem cumprir os requisitos estabelecidos para o contrato de hipoteca.

Se for indicado no contrato de hipoteca que os direitos do credor penhorado são certificados pela hipoteca, juntamente com o referido contrato, a hipoteca é submetida ao órgão que procede ao registo estadual de direitos. Caso a celebração do respectivo contrato implique a constituição de hipoteca por força da lei, no caso de constituição de hipoteca, apresenta-se o correspondente contrato e hipoteca.

2.1. O procedimento para registro estadual de um contrato de hipoteca

Conforme referido anteriormente, o registo estatal de um contrato de hipoteca celebrado de forma escrita simples é efectuado com base num pedido conjunto do credor e do credor credor. Se o contrato de hipoteca for feito em forma notarial, então, para a implementação do registro estadual, um pedido do credor ou credor é suficiente.

Quais documentos são necessários para o registro estadual de um contrato de hipoteca?

De acordo com o parágrafo 1º do art. 20 da Lei de Hipoteca para o registro estadual de uma hipoteca decorrente de um contrato de hipoteca deve ser apresentado:

– contrato de hipoteca e sua cópia;
– documentos especificados no contrato de hipoteca como anexos;
– documento comprovativo do pagamento da taxa estadual;
– outros documentos necessários para o registro estadual de uma hipoteca de acordo com a legislação da Federação Russa sobre o registro estadual de direitos imobiliários e transações com ele.

Envio para registro estadual de um contrato de hipoteca

Refira-se que o disposto na Lei Hipotecária sobre o número de exemplares do contrato de hipoteca que devem ser apresentados para registo estadual contradiz o n.º 5 do art. 18 da Lei de Registro. Em particular, a norma especificada da Lei de Registro prevê que os documentos necessários para o registro estadual de direitos, expressando o conteúdo das transações feitas em forma simples por escrito, e que são a base para o registro estadual da presença, ocorrência, rescisão, transferência, limitação (gravame) de direitos, não sejam apresentados em menos de duas cópias originais, uma das quais, após registro estadual de direitos, deve ser devolvida ao titular dos direitos autorais, a segunda é colocada no caso de documentos de título.

Na prática, essa contradição é resolvida da seguinte maneira. No caso de o contrato de hipoteca ser celebrado em forma notarial, aplica-se o disposto na Lei da Hipoteca, ou seja, o original do contrato de hipoteca e sua cópia autenticada são submetidos ao registro estadual, que é colocado no caso de títulos de propriedade. No caso de o contrato ser redigido em forma simples por escrito, aplica-se o disposto na Lei de Registro, ou seja, pelo menos duas cópias originais do contrato de hipoteca são apresentadas para registro estadual, com uma cópia sendo colocada no caso de documentos de título.

Num contrato de hipoteca, de forma escrita simples, parece adequado indicar o número de exemplares em que o mesmo é celebrado, sendo necessário indicar que foi lavrado um exemplar para o organismo que procede ao registo estadual de direitos.

Esta recomendação também é aplicável para um contrato de hipoteca com firma reconhecida, mas então pelo menos duas cópias originais do contrato são apresentadas para registro, uma das quais é para o órgão que realiza o registro estadual de direitos, ou no contrato (em forma notarial) é indicado que o órgão que efetua o registro estadual de direitos uma cópia do contrato é enviada.

Envio para registro estadual de documentos especificados no contrato de hipoteca como anexos

Neste caso, estamos a falar dos documentos que constam do contrato de hipoteca, em anexo ao contrato. Na prática, podem ser vários documentos: desde um plano cadastral de um terreno até um relatório sobre a avaliação de um objeto imobiliário.

Ao enviar documentos para registro estadual, você deve ser orientado pelo par. 4 p. 5 art. 18 da Lei de Registro, que prevê que outros documentos necessários para o registro estadual de direitos (com exceção de atos de autoridades estaduais e atos de autarquias locais, bem como atos de tribunais estabelecendo direitos sobre bens imóveis) sejam apresentados em pelo menos duas vias, uma das qual – o original após o registro estadual de direitos deve ser devolvido ao detentor dos direitos autorais.

Além disso, cópias de atos de autoridades estaduais e atos de órgãos de governo autônomo locais, bem como atos de tribunais estabelecendo direitos sobre bens imóveis, são enviadas para registro estadual de direitos em pelo menos duas cópias, uma das quais, após o registro estadual de direitos, deve ser devolvida ao detentor dos direitos autorais..

Apresentação para registro estadual de um documento confirmando o pagamento da taxa estadual

De acordo com o parágrafo 22 do art. 333,33 do Código Tributário da Federação Russa, o imposto estadual é pago nos seguintes valores para registro estadual:

1) um contrato de hipoteca, incluindo fazer uma inscrição no Registro Estadual Unificado de Direitos Imobiliários e Transações sobre uma hipoteca como um gravame de direitos imobiliários:
indivíduos – 500 rublos; organizações – 2.000 rublos;

2) acordos sobre alteração ou rescisão de um contrato de hipoteca, incluindo fazer as alterações apropriadas nas entradas no Registro Estadual Unificado de Direitos sobre Bens Imóveis e Transações com ele:
indivíduos – 100 rublos;
organizações – 300 rublos..

No caso de um contrato de hipoteca ou um contrato que inclua um contrato de hipoteca que garanta o cumprimento de uma obrigação, com exceção de um contrato que implique a constituição de uma hipoteca com base na lei, seja celebrado entre uma pessoa física e uma pessoa jurídica, o dever do Estado por ações juridicamente significativas é cobrado no valor estabelecido para indivíduos.

Tendo em conta o disposto no n.º 4 do n.º 5 do art. 18 da Lei de Registro, um documento sobre o pagamento da taxa estadual é apresentado em pelo menos duas vias, uma das quais é o original após o registro estadual de direitos deve ser devolvido ao detentor dos direitos autorais.

Apresentação para registro estadual de documentos necessários para registro estadual de uma hipoteca de acordo com a legislação da Federação Russa sobre registro estadual de direitos sobre bens imóveis e transações com eles

Em virtude do parágrafo 3 p. 1 art. 13 da Lei do Registro, durante o registro estadual de direitos é realizado o exame jurídico dos documentos e a verificação da legalidade da operação. Considerando o fato de que a autoridade registradora realiza o exame jurídico da legalidade da operação, é necessário apresentar os documentos relativos a esta operação para registro estadual do contrato de hipoteca.

Por exemplo, de acordo com o parágrafo 1º do art. 78 da Lei Federal de 26 de dezembro de 1995 N 208-FZ “Sobre Sociedades por Ações” (doravante referida como a Lei das Sociedades por Ações), uma transação importante é uma transação (incluindo um empréstimo, crédito, penhor, fiança) ou várias transações interconectadas relacionadas à aquisição , alienação ou possibilidade de alienação pela sociedade, direta ou indiretamente, de bens cujo valor seja igual ou superior a 25% do valor contábil dos ativos da sociedade. Além disso, em virtude do § 1º do art. 79 da Lei das Sociedades por Ações, uma transação importante deve ser aprovada pelo conselho de administração (conselho fiscal) da empresa ou pela assembleia geral de acionistas. Nesse sentido, para o registro estadual é necessário apresentar documentos sobre a aprovação de uma transação importante ou um documento que comprove que a hipoteca não é uma transação importante para o credor.

Se o credor for um indivíduo, o consentimento do credor pignoratício para celebrar um contrato de hipoteca ou um documento confirmando que o credor pignoratício não é casado ou não existia no momento da aquisição da propriedade (direitos de arrendamento) deve ser apresentado para registro estadual. Essa exigência decorre do inciso 3 do art. 35 do Código da Família da Federação Russa, que prevê que, para que um dos cônjuges conclua uma transação de alienação de bens imóveis e uma transação que exija registro de acordo com o procedimento estabelecido por lei, é necessário obter o consentimento autenticado do outro cônjuge.

Além disso, durante o registro estadual de um contrato de hipoteca, é necessário apresentar à autoridade de registro:

– documentos constitutivos das partes na operação (para pessoas jurídicas) (artigo 4.º do artigo 16.º da Lei do Registo);
– procurações e outros documentos que comprovem os poderes dos representantes das partes na operação que assinaram o contrato de hipoteca e contrato de mútuo;
– passaporte técnico do bem imobiliário (n.º 10, n.º 1 do artigo 17.º da Lei do Registo);
– planta cadastral do terreno (parágrafo 10, inciso 1º do artigo 17 da Lei de Registro);
– outros documentos necessários para registro estadual.

3. PRINCIPAIS MOTIVOS PARA A SUSPENSÃO E (OU) RECUSA NO REGISTRO ESTATAL DO CONTRATO DE HIPOTECA

O principal motivo que impede o registro estadual do contrato de hipoteca é a não apresentação de todos os documentos necessários. Por exemplo, todas as procurações que confirmam os poderes dos representantes das partes na transação nem sempre são enviadas para registro estadual..

Na prática, há casos em que, durante o exame jurídico dos documentos apresentados, se revelam discrepâncias na descrição do objeto da hipoteca. Ocorre que após o registo estadual da titularidade do bem imobiliário, ocorreram alterações na descrição do objeto da hipoteca (por exemplo, mudou o número de inventário ou endereço do objeto imobiliário). Neste caso, é necessário fazer alterações no USRR.

Não é incomum os casos em que durante o registro estadual de um contrato de hipoteca, cujo objeto é o direito de locação de um terreno, um exame jurídico revela a violação da cláusula 1.1 do art. 62 da Lei de Hipotecas. Em particular, de acordo com o parágrafo especificado, se um terreno for transferido sob um contrato de arrendamento para um cidadão ou pessoa jurídica, o locatário do terreno tem o direito de penhorar os direitos de arrendamento do terreno dentro do prazo do contrato de arrendamento do terreno. Em violação a esta disposição, o direito de locação é transferido para uma hipoteca por um período que excede o prazo de locação. Isso significa que, neste caso, o contrato de empréstimo foi celebrado por um período superior ao prazo do arrendamento.

Freqüentemente, contratos de hipotecas são recebidos para registro estadual que não atendem aos requisitos da Lei de Hipotecas. Ao mesmo tempo, o registro estadual desses contratos é suspenso de acordo com a Lei de Registro. Posteriormente, as partes do acordo, a fim de eliminar as observações do registrador do estado para o contrato de hipoteca entrar em um acordo adicional. Nesse caso, atendendo ao disposto no § 2º do art. 10º da Lei da Hipoteca, um contrato adicional ao contrato de hipoteca não pode ser considerado como tal, uma vez que os direitos e obrigações das partes no contrato de hipoteca decorrem do momento da inscrição estadual deste contrato. Consequentemente, as relações jurídicas entre as partes surgem apenas a partir do momento da inscrição estadual do contrato de hipoteca, não sendo possível efetuar quaisquer alterações nas mesmas. Assim, é impossível fazer alterações e acréscimos a um contrato de hipoteca que não seja registrado através da celebração de um contrato adicional.