Contrato de hipoteca

A palavra “hipoteca” tem ra√≠zes gregas e come√ßou a ser usada no s√©culo VI. BC. O reformador ateniense S√≥lon em 594 AC realizou suas famosas reformas, como resultado das quais a liberdade de vontade foi introduzida e d√≠vidas de terras foram canceladas.

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Antes, em Atenas, o penhor de tais obriga√ß√Ķes era a personalidade do pr√≥prio devedor, que, na impossibilidade de saldar a d√≠vida, podia cair na escravid√£o. Archon Solon prop√īs um m√©todo para uma convers√£o muito progressiva da responsabilidade pessoal em responsabilidade de propriedade. No limite do lote do devedor, foi instalado um posto com a inscri√ß√£o de que este im√≥vel serve de garantia para os cr√©ditos de uma determinada quantia, foram indicados os nomes do devedor e do credor, momento em que a d√≠vida deveria ser devolvida. Era esse pilar que se chamava “hipoteca” (estande). Esse pilar foi erguido em um peda√ßo de terra como um sinal da proibi√ß√£o do tomador de empr√©stimo de tirar dele tudo o que foi trazido, trazido e trazido. Posteriormente, essa palavra passou a ser usada para se referir a qualquer hipoteca de im√≥vel contra um empr√©stimo. Posteriormente, para tanto, passaram a utilizar livros especiais denominados hipotecas.

À luz da aprovação pelo Governo da Federação Russa do Conceito para o Desenvolvimento do Sistema de Empréstimos Hipotecários para Habitação na Federação Russa * 1 e o aumento do interesse dos cidadãos e pessoas jurídicas nos empréstimos hipotecários, o problema da correção da redação, execução e registro estatal dos contratos de hipoteca torna-se relevante..

De acordo com o par√°grafo 1¬ļ do art. 1 da Lei Federal de 16 de julho de 1998 N 102-FZ “Sobre hipoteca (penhor de bens im√≥veis)” * 2 (doravante – a Lei sobre hipotecas) no √Ęmbito de um acordo sobre penhor de bens im√≥veis (acordo sobre hipoteca), uma das partes √© um credor penhorista que √© credor da obriga√ß√£o garantido por uma hipoteca tem o direito de receber a satisfa√ß√£o de seus cr√©ditos monet√°rios contra o devedor nos termos desta obriga√ß√£o a partir do valor dos bens im√≥veis penhorados da outra parte – o autor do penhor, principalmente a outros credores do autor da promessa, com as exce√ß√Ķes estabelecidas pela legisla√ß√£o federal.

Em virtude do art. 8 da Lei de Hipotecas, um contrato de hipoteca √© celebrado em conformidade com as regras gerais do C√≥digo Civil da Federa√ß√£o Russa * 3 sobre a celebra√ß√£o de contratos, bem como as disposi√ß√Ķes da Lei de Hipotecas.

1. CONCLUSÃO DO CONTRATO DE HIPOTECA

De acordo com o par√°grafo 1¬ļ do art. 432 do C√≥digo Civil da Federa√ß√£o Russa, um acordo √© considerado conclu√≠do se entre as partes, na forma exigida nos casos apropriados, um acordo √© alcan√ßado em todos os termos essenciais do acordo. S√£o essenciais as condi√ß√Ķes do objecto do contrato, as condi√ß√Ķes que a lei ou outros actos jur√≠dicos consideram essenciais ou necess√°rias para contratos deste tipo, bem como todas as condi√ß√Ķes em rela√ß√£o √†s quais, a pedido de uma das partes, se deva chegar a acordo.

As condi√ß√Ķes essenciais do contrato de hipoteca s√£o previstas pelo legislador no n.¬ļ 1 do art. 9 da Lei de Hipotecas. Em particular, o contrato de hipoteca deve indicar o objeto da hipoteca, a sua avalia√ß√£o, a natureza, o montante e o prazo da obriga√ß√£o garantida pela hipoteca. Disposi√ß√Ķes semelhantes est√£o contidas no art. 339 do C√≥digo Civil da Federa√ß√£o Russa, dedicado ao contrato de penhor.

Se as partes na transa√ß√£o n√£o concordarem com uma das condi√ß√Ķes especificadas, ou se esta estiver ausente do contrato de hipoteca, este √© considerado n√£o celebrado. Ressalte-se que o reconhecimento do contrato como n√£o celebrado por falta de condi√ß√Ķes essenciais do mesmo ou por falta de acordo das partes sobre tais condi√ß√Ķes acarreta as consequ√™ncias da nulidade da opera√ß√£o estabelecida pelo art. 167 do C√≥digo Civil da Federa√ß√£o Russa.

Considere os termos essenciais do contrato de hipoteca previsto pela legislação aplicável.

1.1. Assunto do contrato de hipoteca

A lei sobre hipotecas no parágrafo 2 do art. 9 prevê que o objeto da hipoteca seja determinado no contrato, indicando o seu nome, localização e uma descrição suficiente para identificar esse assunto.

Nos termos do contrato de hipoteca, os bens im√≥veis especificados na cl√°usula 1 do art. 130 do C√≥digo Civil da Federa√ß√£o Russa, cujos direitos s√£o registrados na forma estabelecida para o registro estatal de direitos sobre bens im√≥veis e transa√ß√Ķes com ele, incluindo:

1) lotes, com exceção dos lotes especificados no art. 63 da Lei de Hipotecas;
2) empresas, bem como edifícios, estruturas e outros bens imóveis utilizados na atividade empresarial;
3) edif√≠cios residenciais, apartamentos e partes de edif√≠cios residenciais e apartamentos, constitu√≠dos por um ou mais c√īmodos isolados;
4) chalés de verão, casas de jardim, garagens e outros edifícios para uso do consumidor;
5) embarca√ß√Ķes a√©reas e mar√≠timas, embarca√ß√Ķes de navega√ß√£o interior e objetos espaciais.

Deve-se notar que a Lei de Hipotecas (Art. 63) n√£o permite a hipoteca de terrenos que sejam de propriedade estadual ou municipal..

Além disso, não é permitido hipotecar uma parte de um terreno, cuja área seja inferior ao tamanho mínimo estabelecido pelos atos regulamentares das entidades constituintes da Federação Russa e pelos atos regulamentares dos órgãos governamentais locais para terras para vários fins e uso permitido. Por exemplo, na região de Moscou, o tamanho mínimo dos lotes fornecidos aos cidadãos para administrar uma economia camponesa (fazenda) é de 2,0 hectares, para jardinagem Р0,06 hectares, para jardinagem Р0,04 hectares e para construção de chalés de verão Р0 , 06 ha * 4.

Em virtude do art. 69 da Lei de Hipotecas, a hipoteca de um edif√≠cio ou estrutura √© permitida apenas com uma hipoteca simult√Ęnea sob o mesmo contrato de um terreno no qual este edif√≠cio ou estrutura est√° localizado, ou uma parte deste terreno que fornece funcionalmente o objeto prometido, ou o direito de arrendar este terreno ou sua parte correspondente de propriedade do credor pignorat√≠cio. As disposi√ß√Ķes deste artigo tamb√©m devem ser observadas no caso de hipoteca de bens im√≥veis em constru√ß√£o em constru√ß√£o em um terreno de acordo com os requisitos da legisla√ß√£o da Federa√ß√£o Russa.

Parte da propriedade, cuja divis√£o √© imposs√≠vel em esp√©cie sem mudar sua finalidade (coisa indivis√≠vel), n√£o pode ser um sujeito independente de hipoteca. Esta disposi√ß√£o da Lei de Hipotecas √© explicada em detalhes na cl√°usula 2 da Carta de Informa√ß√£o do Presidium do Tribunal Supremo de Arbitragem da Federa√ß√£o Russa datada de 28 de janeiro de 2005 N 90 “Revis√£o da pr√°tica de considera√ß√£o por tribunais de arbitragem de disputas relacionadas ao contrato de hipoteca” (doravante – Carta de Informa√ß√£o N 90) * 5 … O objeto da hipoteca pode ser um c√īmodo separado, cujos direitos, como objeto independente de bens im√≥veis, s√£o registrados da maneira prescrita, e n√£o fazem parte da √°rea de tal c√īmodo.

Além disso, as regras sobre a hipoteca de bens imóveis são consequentemente aplicadas à garantia dos direitos do locatário no contrato de locação desse imóvel (direito de locação), desde que o contrário não seja estabelecido pela lei federal e não contradiga a essência da relação de locação.

No contrato de hipoteca, você deve especificar uma descrição do objeto da hipoteca. Em particular, o contrato especifica o tipo de imóvel prometido no contrato de hipoteca (edifício, estrutura, terreno, etc.). Ao descrever um imóvel, você deve especificar:

Рo nome do titular da hipoteca, que consta da certidão de registo do Estado do bem imóvel;
– a √°rea da propriedade;
Рo endereço onde o imóvel está localizado;
– n√ļmero condicional ou cadastral da propriedade.

¬ß 3¬ļ, inciso 2¬ļ, art. 9 da Lei Hipotec√°ria tamb√©m prev√™ que se o objeto da hipoteca for o direito de loca√ß√£o pertencente ao hipotec√°rio, o im√≥vel locado deve ser definido no contrato de hipoteca da mesma forma como se fosse ele pr√≥prio o objeto da hipoteca, e o prazo de loca√ß√£o deve ser indicado.

Na hipoteca de terreno, o disposto no inciso 1 do art. 18 da Lei Federal de 21 de julho de 1997 N 122-FZ “Sobre o registro estadual de direitos sobre bens im√≥veis e transa√ß√Ķes com eles” * 6 (doravante – a Lei de Registro), que disp√Ķe que os documentos que estabelecem a exist√™ncia, ocorr√™ncia, rescis√£o, transfer√™ncia , a limita√ß√£o (onera√ß√£o) dos direitos a bens im√≥veis e os direitos submetidos para registro estadual devem cumprir os requisitos estabelecidos pela legisla√ß√£o da Federa√ß√£o Russa e refletir as informa√ß√Ķes necess√°rias para o registro estadual de direitos imobili√°rios no Registro Estadual Unificado de Direitos (doravante – USRR). Al√©m disso, de acordo com o par√°grafo 2¬ļ do art. 8 do C√≥digo de Terras da Federa√ß√£o Russa em contratos, cujo assunto √© terra, indica a categoria de terra. Em virtude do ¬ß 2¬ļ do art. 7 do C√≥digo de Terras, os terrenos s√£o usados ‚Äč‚Äčde acordo com o prop√≥sito designado. O regime jur√≠dico das terras √© determinado com base na sua perten√ßa a uma determinada categoria e uso permitido de acordo com o zoneamento dos territ√≥rios, os princ√≠pios gerais e procedimentos para os quais s√£o estabelecidos pelas leis federais e os requisitos de leis federais especiais.

Portanto, ao hipotecar terrenos, o contrato deve indicar a categoria do terreno e o tipo de uso permitido do terreno..

O contrato de hipoteca tamb√©m deve indicar o direito (propriedade, arrendamento, etc.) em virtude do qual a propriedade que √© objeto da hipoteca pertence ao hipotecador, e o nome do √≥rg√£o que realiza o registro estatal dos direitos imobili√°rios e as transa√ß√Ķes com ele (doravante – a Autoridade, realizando registro estadual de direitos), que registrou este direito do autor.

1.2. Avaliação do assunto da hipoteca

De acordo com o par√°grafo 3¬ļ do art. 9 da Lei de Hipotecas, a avalia√ß√£o do objeto da hipoteca √© determinada de acordo com a legisla√ß√£o da Federa√ß√£o Russa, por acordo do credor com o credor prometido em conformidade com os requisitos do art. 67 da Lei Hipotec√°ria e √© indicado no contrato de hipoteca em termos monet√°rios.

O princípio de avaliação do objeto de penhor por acordo das partes parece bastante adequado, pois só por acordo das partes nesta condição do contrato é possível atingir o equilíbrio máximo de interesses das contrapartes nesta relação jurídica * 7.

Na hipoteca de bens imóveis estaduais e municipais, a sua avaliação é realizada de acordo com os requisitos estabelecidos pela legislação federal, ou na forma por ela determinada..

No caso de penhor de construção incompleta de bem imóvel de propriedade estadual ou municipal, é avaliado o valor de mercado desse imóvel.

√Äs vezes, no acordo, as partes indicam v√°rias avalia√ß√Ķes do objeto da hipoteca: por exemplo, o custo estimado pelo BTI, o custo avaliado pelo conselho de administra√ß√£o do credor e o custo avaliado pelas partes. A este respeito, existiu outrora a pr√°tica de reconhecer o contrato como n√£o celebrado pelo facto de n√£o ter sido determinada a avalia√ß√£o do sujeito da hipoteca. Em nossa opini√£o, esta pr√°tica n√£o √© totalmente correta – √© necess√°rio levar em considera√ß√£o apenas a avalia√ß√£o por comum acordo das partes, o resto das informa√ß√Ķes s√£o indicadas para refer√™ncia. Agora a pr√°tica de reconhecer tais contratos como n√£o conclu√≠dos est√° mudando, mas ainda √© melhor indicar apenas uma avalia√ß√£o no contrato – por acordo das partes * 8.

√Č poss√≠vel discordar do autor sobre este ponto de vista, uma vez que as partes t√™m o direito de indicar v√°rias classifica√ß√Ķes, mas desde que esteja dispon√≠vel uma avalia√ß√£o que as partes tenham acordado. Por exemplo, ao hipotecar terrenos, as partes geralmente indicam o valor normativo do terreno, o valor de mercado estimado por um avaliador independente, o valor cont√°bil e, finalmente, indicam o valor pelo qual as partes avaliaram o objeto da hipoteca. O ponto-chave neste caso √© a frase do contrato: “As partes est√£o avaliando o objeto da hipoteca.” Este ponto de vista √© tamb√©m confirmado pela Carta Informativa n.¬ļ 90. Em particular, a sua cl√°usula 19 estabelece que se as partes indicarem no contrato de hipoteca v√°rias avalia√ß√Ķes diferentes do objeto da hipoteca, tal contrato n√£o pode ser considerado n√£o conclu√≠do, se for poss√≠vel estabelecer qual das avalia√ß√Ķes representa que , que as partes concordaram como uma condi√ß√£o essencial do contrato de hipoteca.

1.3. Subst√Ęncia, tamanho e dura√ß√£o da obriga√ß√£o garantida pela hipoteca

De acordo com o par√°grafo 4¬ļ do art. 9¬ļ da Lei da Hipoteca, a obriga√ß√£o garantida pela hipoteca deve constar do contrato de hipoteca, indicando o seu valor, a base da sua ocorr√™ncia e o prazo de execu√ß√£o. Nos casos em que esta obriga√ß√£o se baseie em algum acordo, devem ser indicadas as partes deste acordo, a data e o local da sua conclus√£o. Se o montante da obriga√ß√£o garantida pela hipoteca vier a ser apurado no futuro, o procedimento e outras condi√ß√Ķes necess√°rias para a sua determina√ß√£o devem ser indicados no contrato de hipoteca.

Assim, o contrato de hipoteca especifica todas as condi√ß√Ķes essenciais da obriga√ß√£o principal, a fim de garantir o cumprimento da qual a hipoteca √© prestada.

Se a obriga√ß√£o garantida pela hipoteca deve ser cumprida parcialmente, o contrato de hipoteca deve indicar os termos (periodicidade) dos pagamentos correspondentes e os seus montantes ou condi√ß√Ķes que permitem determinar esses montantes.

Em virtude do ¬ß 6¬ļ do art. 9¬ļ da Lei Hipotec√°ria, se os direitos do credor hipotec√°rio forem certificados por hipoteca, isso √© indicado no contrato de hipoteca, exceto nos casos de emiss√£o de hipoteca em hipoteca por for√ßa da lei.

Problemas de hipoteca discutidos em detalhes anteriormente * 9.

2. REGISTRO ESTATAL DO CONTRATO DE HIPOTECA

De acordo com o par√°grafo 1¬ļ do art. 10 da Lei da Hipoteca, um contrato de hipoteca √© celebrado por escrito e est√° sujeito a inscri√ß√£o estadual. O contrato que n√£o contenha qualquer dos dados previstos no cap√≠tulo primeiro deste artigo, ou que viole as regras de lavratura e emiss√£o de hipoteca, previstas no ¬ß 4¬ļ do art. 13 da Lei de Hipotecas, n√£o est√° sujeito ao registro estadual como um contrato de hipoteca.

O artigo citado sofreu altera√ß√Ķes em fun√ß√£o da ado√ß√£o da Lei Federal n¬ļ 216-FZ, de 30 de dezembro de 2004, que aboliu a obrigatoriedade de notariza√ß√£o de contrato de hipoteca. Este fato reduziu os custos das partes do contrato e encurtou os prazos de sua celebra√ß√£o..

A exig√™ncia de reconhecimento de firma dos contratos de hipoteca foi reconhecida como injustificada, uma vez que a institui√ß√£o do reconhecimento de firma na verdade duplicou as fun√ß√Ķes de registro estadual. A imposi√ß√£o ao √≥rg√£o que realiza o registro estadual de direitos, a obriga√ß√£o de verificar a legalidade da transa√ß√£o sujeita a registro (cl√°usula 1 do artigo 13 da Lei de Registro) coincidiu com a mesma fun√ß√£o que cabe ao not√°rio (artigo 1 dos Fundamentos da legisla√ß√£o da Federa√ß√£o Russa sobre not√°rios de 11 de fevereiro 1993 N 4462-1 * 10).

Al√©m dos custos materiais, os participantes do empr√©stimo hipotec√°rio incorriam em custos de tempo significativos ao passar por dois procedimentos ao mesmo tempo (notariza√ß√£o e registro estadual). Esta circunst√Ęncia aumentou o custo do cr√©dito hipotec√°rio, reduziu a sua disponibilidade para a popula√ß√£o e, consequentemente, travou o desenvolvimento do mercado de cr√©dito hipotec√°rio..

Por outro lado, este romance estabelece requisitos adicionais para as partes na celebra√ß√£o de um contrato. Devem redigir devidamente um contrato de hipoteca para que n√£o surjam d√ļvidas por parte do organismo que procede ao registo estadual de direitos. Na presen√ßa de um sistema de cr√©dito hipotec√°rio desenvolvido, na concess√£o de cr√©dito ao cidad√£o e na celebra√ß√£o de contratos hipotec√°rios, recai sobre o cr√©dito e outras organiza√ß√Ķes a fun√ß√£o de fiscaliza√ß√£o da capacidade jur√≠dica do mutu√°rio e da aus√™ncia de v√≠cio de vontade, desde que seja do seu interesse zelar pelo bom cumprimento das rela√ß√Ķes contratuais * 11.

No entanto, as partes podem, de forma independente e volunt√°ria, em virtude do cl. 2 p. 2 art. 163 do C√≥digo Civil da Federa√ß√£o Russa para tomar uma decis√£o sobre a notariza√ß√£o do contrato de hipoteca celebrado por eles. Neste caso, a taxa notarial ser√°: 200 rublos. – se o objeto do contrato de hipoteca for instala√ß√Ķes residenciais e 0,3% do valor do contrato de hipoteca, mas n√£o mais de 3.000 rublos. – se o objeto da hipoteca for outro im√≥vel, com exce√ß√£o de navios e aeronaves, bem como embarca√ß√Ķes de navega√ß√£o interior.

Al√©m disso, de acordo com o par√°grafo 1¬ļ do art. 20 da Lei da Hipoteca, o registo estatal de uma hipoteca decorrente de um contrato de hipoteca √© efectuado a pedido conjunto do credor e do credor. O registro estatal de uma hipoteca decorrente de um contrato de hipoteca autenticado √© realizado com base em um pedido do credor ou credor.

O não cumprimento das regras de registo estadual de um contrato de hipoteca implica a sua invalidade. Tal contrato é considerado nulo e sem efeito (parágrafo 3, cláusula 1 do artigo 10 da Lei de Hipoteca).

O contrato de hipoteca é considerado concluído e entra em vigor a partir do momento da sua inscrição estadual.

Quando um contrato de hipoteca está incluído em um empréstimo ou outro contrato que contenha uma obrigação garantida por uma hipoteca, o formulário e o registro estadual deste contrato devem cumprir os requisitos estabelecidos para o contrato de hipoteca.

Se for indicado no contrato de hipoteca que os direitos do credor penhorado são certificados pela hipoteca, juntamente com o referido contrato, a hipoteca é submetida ao órgão que procede ao registo estadual de direitos. Caso a celebração do respectivo contrato implique a constituição de hipoteca por força da lei, no caso de constituição de hipoteca, apresenta-se o correspondente contrato e hipoteca.

2.1. O procedimento para registro estadual de um contrato de hipoteca

Conforme referido anteriormente, o registo estatal de um contrato de hipoteca celebrado de forma escrita simples é efectuado com base num pedido conjunto do credor e do credor credor. Se o contrato de hipoteca for feito em forma notarial, então, para a implementação do registro estadual, um pedido do credor ou credor é suficiente.

Quais documentos s√£o necess√°rios para o registro estadual de um contrato de hipoteca?

De acordo com o par√°grafo 1¬ļ do art. 20 da Lei de Hipoteca para o registro estadual de uma hipoteca decorrente de um contrato de hipoteca deve ser apresentado:

Рcontrato de hipoteca e sua cópia;
– documentos especificados no contrato de hipoteca como anexos;
– documento comprovativo do pagamento da taxa estadual;
– outros documentos necess√°rios para o registro estadual de uma hipoteca de acordo com a legisla√ß√£o da Federa√ß√£o Russa sobre o registro estadual de direitos imobili√°rios e transa√ß√Ķes com ele.

Envio para registro estadual de um contrato de hipoteca

Refira-se que o disposto na Lei Hipotec√°ria sobre o n√ļmero de exemplares do contrato de hipoteca que devem ser apresentados para registo estadual contradiz o n.¬ļ 5 do art. 18 da Lei de Registro. Em particular, a norma especificada da Lei de Registro prev√™ que os documentos necess√°rios para o registro estadual de direitos, expressando o conte√ļdo das transa√ß√Ķes feitas em forma simples por escrito, e que s√£o a base para o registro estadual da presen√ßa, ocorr√™ncia, rescis√£o, transfer√™ncia, limita√ß√£o (gravame) de direitos, n√£o sejam apresentados em menos de duas c√≥pias originais, uma das quais, ap√≥s registro estadual de direitos, deve ser devolvida ao titular dos direitos autorais, a segunda √© colocada no caso de documentos de t√≠tulo.

Na prática, essa contradição é resolvida da seguinte maneira. No caso de o contrato de hipoteca ser celebrado em forma notarial, aplica-se o disposto na Lei da Hipoteca, ou seja, o original do contrato de hipoteca e sua cópia autenticada são submetidos ao registro estadual, que é colocado no caso de títulos de propriedade. No caso de o contrato ser redigido em forma simples por escrito, aplica-se o disposto na Lei de Registro, ou seja, pelo menos duas cópias originais do contrato de hipoteca são apresentadas para registro estadual, com uma cópia sendo colocada no caso de documentos de título.

Num contrato de hipoteca, de forma escrita simples, parece adequado indicar o n√ļmero de exemplares em que o mesmo √© celebrado, sendo necess√°rio indicar que foi lavrado um exemplar para o organismo que procede ao registo estadual de direitos.

Esta recomendação também é aplicável para um contrato de hipoteca com firma reconhecida, mas então pelo menos duas cópias originais do contrato são apresentadas para registro, uma das quais é para o órgão que realiza o registro estadual de direitos, ou no contrato (em forma notarial) é indicado que o órgão que efetua o registro estadual de direitos uma cópia do contrato é enviada.

Envio para registro estadual de documentos especificados no contrato de hipoteca como anexos

Neste caso, estamos a falar dos documentos que constam do contrato de hipoteca, em anexo ao contrato. Na prática, podem ser vários documentos: desde um plano cadastral de um terreno até um relatório sobre a avaliação de um objeto imobiliário.

Ao enviar documentos para registro estadual, você deve ser orientado pelo par. 4 p. 5 art. 18 da Lei de Registro, que prevê que outros documentos necessários para o registro estadual de direitos (com exceção de atos de autoridades estaduais e atos de autarquias locais, bem como atos de tribunais estabelecendo direitos sobre bens imóveis) sejam apresentados em pelo menos duas vias, uma das qual Рo original após o registro estadual de direitos deve ser devolvido ao detentor dos direitos autorais.

Al√©m disso, c√≥pias de atos de autoridades estaduais e atos de √≥rg√£os de governo aut√īnomo locais, bem como atos de tribunais estabelecendo direitos sobre bens im√≥veis, s√£o enviadas para registro estadual de direitos em pelo menos duas c√≥pias, uma das quais, ap√≥s o registro estadual de direitos, deve ser devolvida ao detentor dos direitos autorais..

Apresentação para registro estadual de um documento confirmando o pagamento da taxa estadual

De acordo com o parágrafo 22 do art. 333,33 do Código Tributário da Federação Russa, o imposto estadual é pago nos seguintes valores para registro estadual:

1) um contrato de hipoteca, incluindo fazer uma inscri√ß√£o no Registro Estadual Unificado de Direitos Imobili√°rios e Transa√ß√Ķes sobre uma hipoteca como um gravame de direitos imobili√°rios:
indiv√≠duos – 500 rublos; organiza√ß√Ķes – 2.000 rublos;

2) acordos sobre altera√ß√£o ou rescis√£o de um contrato de hipoteca, incluindo fazer as altera√ß√Ķes apropriadas nas entradas no Registro Estadual Unificado de Direitos sobre Bens Im√≥veis e Transa√ß√Ķes com ele:
indivíduos Р100 rublos;
organiza√ß√Ķes – 300 rublos..

No caso de um contrato de hipoteca ou um contrato que inclua um contrato de hipoteca que garanta o cumprimento de uma obriga√ß√£o, com exce√ß√£o de um contrato que implique a constitui√ß√£o de uma hipoteca com base na lei, seja celebrado entre uma pessoa f√≠sica e uma pessoa jur√≠dica, o dever do Estado por a√ß√Ķes juridicamente significativas √© cobrado no valor estabelecido para indiv√≠duos.

Tendo em conta o disposto no n.¬ļ 4 do n.¬ļ 5 do art. 18 da Lei de Registro, um documento sobre o pagamento da taxa estadual √© apresentado em pelo menos duas vias, uma das quais √© o original ap√≥s o registro estadual de direitos deve ser devolvido ao detentor dos direitos autorais.

Apresenta√ß√£o para registro estadual de documentos necess√°rios para registro estadual de uma hipoteca de acordo com a legisla√ß√£o da Federa√ß√£o Russa sobre registro estadual de direitos sobre bens im√≥veis e transa√ß√Ķes com eles

Em virtude do parágrafo 3 p. 1 art. 13 da Lei do Registro, durante o registro estadual de direitos é realizado o exame jurídico dos documentos e a verificação da legalidade da operação. Considerando o fato de que a autoridade registradora realiza o exame jurídico da legalidade da operação, é necessário apresentar os documentos relativos a esta operação para registro estadual do contrato de hipoteca.

Por exemplo, de acordo com o par√°grafo 1¬ļ do art. 78 da Lei Federal de 26 de dezembro de 1995 N 208-FZ “Sobre Sociedades por A√ß√Ķes” (doravante referida como a Lei das Sociedades por A√ß√Ķes), uma transa√ß√£o importante √© uma transa√ß√£o (incluindo um empr√©stimo, cr√©dito, penhor, fian√ßa) ou v√°rias transa√ß√Ķes interconectadas relacionadas √† aquisi√ß√£o , aliena√ß√£o ou possibilidade de aliena√ß√£o pela sociedade, direta ou indiretamente, de bens cujo valor seja igual ou superior a 25% do valor cont√°bil dos ativos da sociedade. Al√©m disso, em virtude do ¬ß 1¬ļ do art. 79 da Lei das Sociedades por A√ß√Ķes, uma transa√ß√£o importante deve ser aprovada pelo conselho de administra√ß√£o (conselho fiscal) da empresa ou pela assembleia geral de acionistas. Nesse sentido, para o registro estadual √© necess√°rio apresentar documentos sobre a aprova√ß√£o de uma transa√ß√£o importante ou um documento que comprove que a hipoteca n√£o √© uma transa√ß√£o importante para o credor.

Se o credor for um indiv√≠duo, o consentimento do credor pignorat√≠cio para celebrar um contrato de hipoteca ou um documento confirmando que o credor pignorat√≠cio n√£o √© casado ou n√£o existia no momento da aquisi√ß√£o da propriedade (direitos de arrendamento) deve ser apresentado para registro estadual. Essa exig√™ncia decorre do inciso 3 do art. 35 do C√≥digo da Fam√≠lia da Federa√ß√£o Russa, que prev√™ que, para que um dos c√īnjuges conclua uma transa√ß√£o de aliena√ß√£o de bens im√≥veis e uma transa√ß√£o que exija registro de acordo com o procedimento estabelecido por lei, √© necess√°rio obter o consentimento autenticado do outro c√īnjuge.

Além disso, durante o registro estadual de um contrato de hipoteca, é necessário apresentar à autoridade de registro:

– documentos constitutivos das partes na opera√ß√£o (para pessoas jur√≠dicas) (artigo 4.¬ļ do artigo 16.¬ļ da Lei do Registo);
– procura√ß√Ķes e outros documentos que comprovem os poderes dos representantes das partes na opera√ß√£o que assinaram o contrato de hipoteca e contrato de m√ļtuo;
– passaporte t√©cnico do bem imobili√°rio (n.¬ļ 10, n.¬ļ 1 do artigo 17.¬ļ da Lei do Registo);
– planta cadastral do terreno (par√°grafo 10, inciso 1¬ļ do artigo 17 da Lei de Registro);
– outros documentos necess√°rios para registro estadual.

3. PRINCIPAIS MOTIVOS PARA A SUSPENSÃO E (OU) RECUSA NO REGISTRO ESTATAL DO CONTRATO DE HIPOTECA

O principal motivo que impede o registro estadual do contrato de hipoteca √© a n√£o apresenta√ß√£o de todos os documentos necess√°rios. Por exemplo, todas as procura√ß√Ķes que confirmam os poderes dos representantes das partes na transa√ß√£o nem sempre s√£o enviadas para registro estadual..

Na pr√°tica, h√° casos em que, durante o exame jur√≠dico dos documentos apresentados, se revelam discrep√Ęncias na descri√ß√£o do objeto da hipoteca. Ocorre que ap√≥s o registo estadual da titularidade do bem imobili√°rio, ocorreram altera√ß√Ķes na descri√ß√£o do objeto da hipoteca (por exemplo, mudou o n√ļmero de invent√°rio ou endere√ßo do objeto imobili√°rio). Neste caso, √© necess√°rio fazer altera√ß√Ķes no USRR.

Não é incomum os casos em que durante o registro estadual de um contrato de hipoteca, cujo objeto é o direito de locação de um terreno, um exame jurídico revela a violação da cláusula 1.1 do art. 62 da Lei de Hipotecas. Em particular, de acordo com o parágrafo especificado, se um terreno for transferido sob um contrato de arrendamento para um cidadão ou pessoa jurídica, o locatário do terreno tem o direito de penhorar os direitos de arrendamento do terreno dentro do prazo do contrato de arrendamento do terreno. Em violação a esta disposição, o direito de locação é transferido para uma hipoteca por um período que excede o prazo de locação. Isso significa que, neste caso, o contrato de empréstimo foi celebrado por um período superior ao prazo do arrendamento.

Freq√ľentemente, contratos de hipotecas s√£o recebidos para registro estadual que n√£o atendem aos requisitos da Lei de Hipotecas. Ao mesmo tempo, o registro estadual desses contratos √© suspenso de acordo com a Lei de Registro. Posteriormente, as partes do acordo, a fim de eliminar as observa√ß√Ķes do registrador do estado para o contrato de hipoteca entrar em um acordo adicional. Nesse caso, atendendo ao disposto no ¬ß 2¬ļ do art. 10¬ļ da Lei da Hipoteca, um contrato adicional ao contrato de hipoteca n√£o pode ser considerado como tal, uma vez que os direitos e obriga√ß√Ķes das partes no contrato de hipoteca decorrem do momento da inscri√ß√£o estadual deste contrato. Consequentemente, as rela√ß√Ķes jur√≠dicas entre as partes surgem apenas a partir do momento da inscri√ß√£o estadual do contrato de hipoteca, n√£o sendo poss√≠vel efetuar quaisquer altera√ß√Ķes nas mesmas. Assim, √© imposs√≠vel fazer altera√ß√Ķes e acr√©scimos a um contrato de hipoteca que n√£o seja registrado atrav√©s da celebra√ß√£o de um contrato adicional.

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