Construção compartilhada: riscos e garantias

O que é construção de capital

Em 30 de dezembro de 2004, a Lei Federal “Sobre a Participação na Construção Compartilhada de Prédios de Apartamentos e Outros Objetos Imobiliários e sobre as Emendas a Certos Atos Legislativos da Federação Russa” entrou em vigor. A liquidação das relações públicas decorrentes do processo de captação de recursos de pessoas físicas para a construção compartilhada era um desafio da época e, antes de mais nada, tinha que resguardar os direitos, interesses e patrimônio de quem investe na construção compartilhada, ou seja, dos acionistas..

Com base nas normas da lei acima, a construção compartilhada é uma modalidade de construção baseada em um acordo de participação em construção compartilhada. Um acordo de participação na construção compartilhada é um acordo sob o qual uma parte (o desenvolvedor) se compromete a construir um prédio de apartamentos dentro de um determinado período de tempo e transferi-lo para um participante na construção compartilhada após receber a permissão para comissionamento, e a outra parte (um participante na construção compartilhada) se compromete a pagar conforme previsto no contrato precificar e aceitar o objeto construído.

Como você pode ver, a lei define duas partes no acordo de participação na construção compartilhada: o incorporador e o participante na construção compartilhada.

Um incorporador é uma pessoa jurídica que é o proprietário ou locatário de um terreno e atrai fundos de participantes na construção compartilhada para a construção de prédios de apartamentos ou outros imóveis não produtivos neste terreno. Um participante na construção compartilhada (popularmente – um acionista) é uma pessoa física ou jurídica que forneceu fundos ao incorporador para a construção de um prédio de apartamentos, a fim de obter a propriedade do objeto construído após seu comissionamento.

Na verdade, um participante na construção compartilhada é um investidor e o acordo sobre a participação na construção compartilhada é um acordo de investimento, mas para proteger os direitos dos participantes em tal acordo, é regulado por uma lei separada, e não pelas regras gerais do Código Civil sobre um acordo de investimento. Os termos essenciais do acordo de participação acionária são:

1. O objeto do contrato (um objeto específico deve ser determinado de acordo com a documentação do projeto, que, após receber a permissão para entrar em operação de um prédio de apartamentos, será transferida para um participante da construção compartilhada).
2. Prazo para transferir um objeto para um participante em construção compartilhada.
3. Preço do contrato e procedimento para seu pagamento.

Um acordo de participação na construção compartilhada é celebrado por escrito e está sujeito a registro estadual obrigatório. Na prática, a construção partilhada realiza-se da seguinte forma: um incorporador (empresa de construção) compra ou arrenda um terreno para a construção de um edifício de apartamentos, celebra com os seus accionistas acordos de participação na construção partilhada; Os acionistas pagam, muitas vezes em prestações, o valor do apartamento estipulado em contrato e após a colocação em funcionamento recebem-no.

Por que a construção de capital é lucrativa?

Para muitos residentes da Rússia, a construção compartilhada é quase a única maneira real de conseguir seu próprio apartamento, uma vez que o preço de mercado dos imóveis é inacessível para a maioria dos russos, e os empréstimos bancários envolvem um pagamento excessivo significativo por um apartamento, devido a taxas de juros muito altas, além de, após a crise financeira global, a confiança do público em bancos e empréstimos estão próximos de zero. A construção compartilhada permite que você compre um apartamento a um preço relativamente baixo, pois após o comissionamento de um prédio de apartamentos, o custo dos apartamentos aumenta significativamente, além disso, na maioria dos casos, os pagamentos são diferidos até a conclusão da construção.

A desvantagem da construção compartilhada é que um participante da construção compartilhada pode receber seu apartamento somente após a conclusão da construção, ao comprar um apartamento a crédito, você pode se mudar imediatamente, mas o custo final de um apartamento no primeiro e no segundo casos é simplesmente incomparável.

Riscos de construção de capital

Antes da adoção da Lei Federal “Sobre a Participação na Construção Compartilhada de Edifícios de Apartamentos e Outros Objetos Imobiliários e sobre as Emendas a Certos Atos Legislativos da Federação Russa”, a construção compartilhada como um fenômeno na Rússia já existia há muito tempo. Foi realizado principalmente com base em acordos de investimento ou acordos de atividades conjuntas. Os mecanismos de cooperação entre o acionista e o desenvolvedor previstos nestes acordos não poderiam cobrir totalmente todos os aspectos de tais relações jurídicas, razão pela qual os direitos dos investidores (ou seja, os acionistas) não eram suficientemente protegidos, e isso se tornou um excelente terreno para as atividades de desenvolvedores sem escrúpulos. A lei de participação em construção compartilhada dava as devidas garantias aos participantes da construção compartilhada, protegendo-os da arbitrariedade das incorporadoras, portanto, as incorporadoras que desejavam ter mais direitos e menos responsabilidades tiveram que buscar meios de contornar a nova lei. Como você sabe, quem está procurando sempre encontra, porque notícias das próximas trapaças também apareciam regularmente na mídia. Na maioria dos casos, os incorporadores tentam claramente não ultrapassar a letra da lei, mas simplesmente acertar com os cidadãos que desejam comprar moradia, não contratos de participação em construção compartilhada, mas outros contratos de direito civil que não garantem aos acionistas o mesmo grau de proteção. Os mais comuns são os acordos preliminares de compra e venda e os esquemas de cobrança. Vale ressaltar que, até recentemente, a maioria das construtoras, mesmo as maiores e com apoio governamental, trabalhava exatamente de acordo com esses esquemas..

Vamos descrever brevemente os mecanismos de implementação dos chamados “esquemas cinza” de construção compartilhada:

1. Celebração de um acordo preliminar para compra e venda de um apartamento.Em vez de um acordo de participação no capital, é celebrado um acordo preliminar de compra e venda, segundo o qual o promotor se compromete, após a construção de um edifício de apartamentos, a celebrar um acordo principal de compra e venda de um apartamento com um acionista. Ao mesmo tempo, a propriedade de todo o edifício de apartamentos e dos apartamentos individuais é detida pelo incorporador e transferida para o acionista após a conclusão do contrato principal de compra e venda. A legislação não prevê a possibilidade de pagar por tal contrato, portanto, os desenvolvedores muitas vezes aceitam dinheiro, “reservando-o” como pagamento do contrato principal. Além disso, o contrato preliminar de compra e venda de um apartamento não determina a data de entrada em operação da unidade em construção. Outra vulnerabilidade do contrato preliminar de compra e venda é que ele não está sujeito a registro estadual, o que significa que o desenvolvedor tem a oportunidade de concluir vários contratos para um apartamento, e tem havido muitos casos desse tipo na história da construção compartilhada russa.
2. Emprestando fundos contra uma conta.Para a realização do referido empréstimo é também necessário um contrato prévio de compra e venda, ao qual se acrescenta um contrato de compra de uma letra de câmbio, cujo valor é igual ao custo do apartamento. Ou seja, o comprador, ao abrigo de um pré-contrato de compra e venda, recebe da incorporadora a obrigação de lhe vender o apartamento após a entrada em funcionamento da casa e parece pagar esta compra antecipadamente com uma letra de câmbio. No entanto, não há realmente nenhuma conexão jurídica entre o contrato preliminar de compra e venda e a compra da nota. Portanto, no final da construção, o incorporador pode pagar a conta não com um apartamento, mas com dinheiro, e o contrato preliminar de compra e venda permanece em vigor, porém, nenhum recurso foi creditado a ele, o que permite ao incorporador definir um preço mais alto no contrato principal de compra e venda (o preço de mercado de um apartamento no mercado primário). Como resultado, o acionista simplesmente deu o dinheiro ao incorporador em um empréstimo de vários anos, porque você pode comprar um apartamento a um preço de mercado em qualquer outra casa..

Além dos esquemas acima, os riscos de construção compartilhada incluem a inconsistência da qualidade do objeto construído com os termos do contrato e as normas geralmente aceitas, a falência do desenvolvedor e fraude total (por exemplo, atrair dinheiro da população com subsequente “esconder” em uma direção desconhecida), no entanto, com seleção cuidadosa do desenvolvedor, estes os riscos podem ser reduzidos, se não a zero, então a uma probabilidade muito baixa.

Garantias fornecidas por um acordo de participação em construção compartilhada

Um acordo de participação acionária na construção oferece, sem dúvida, ao acionista mais garantias de proteção de seus direitos do que os acordos mencionados acima. Vamos descrever a principal dessas garantias:

1. Os termos essenciais do acordo de participação em construção compartilhada são o objeto, o preço e o prazo. Isso significa que o desenvolvedor se compromete a transferir um objeto específico para você no prazo e por um preço especificado. Se o acordo não contiver essas condições, pode ser invalidado em tribunal. Estas condições só podem ser alteradas por acordo das partes..
2. Um acordo de participação compartilhada está sujeito a registro estadual. Isto significa que o promotor não poderá celebrar vários contratos ao mesmo tempo para um apartamento..
3. As regras para apresentação de relatórios trimestrais por incorporadores sobre a implementação de atividades relacionadas à captação de recursos de participantes em construção compartilhada, aprovadas pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 27 de outubro de 2005 N 645, garantem o controle estatal sobre a construção da instalação.
4. O direito de atrair recursos da população (acionistas) de um incorporador surge somente após o registro estadual de propriedade ou arrendamento de um terreno, obtenção de uma licença de construção, bem como redigir e promulgar uma declaração de projeto.
5. O desenvolvedor assume o risco de perda acidental do objeto de construção compartilhado antes de sua transferência para a propriedade do acionista.
6. Em caso de morte de um participante da construção compartilhada, seus direitos e obrigações passam para os herdeiros.
7. Na aquisição de bens imóveis através de contrato de participação em construção partilhada exclusivamente para necessidades pessoais e familiares, e não para a atividade empresarial, as relações decorrentes do contrato e não reguladas pela lei de participação em construção partilhada são reguladas pela legislação de defesa do consumidor.
8. As garantias da qualidade do objecto do contrato de participação partilhada em construção encontram-se consignadas no artigo 7.º da Lei “Da participação em construção partilhada de edifícios de apartamentos e outros bens imobiliários”. De acordo com as disposições deste artigo, o período de garantia de uma propriedade concluída não pode ser inferior a cinco anos. Em caso de desvios aos termos do contrato que tenham agravado a qualidade do objeto, bem como outras deficiências, o participante da construção compartilhada tem o direito de exigir do incorporador que elimine as lacunas em um prazo razoável (gratuitamente) ou reduza o preço do contrato, ou reembolse os custos de eliminação das lacunas.

Como podem ver, a Lei “Sobre a Participação na Construção Partilhada de Edifícios de Habitação e Outros Objetos Imobiliários” dá amplas garantias aos direitos dos acionistas, mas para usufruir dessas garantias é necessário conhecer os seus direitos e estar atento aos diversos termos do acordo de participação na construção partilhada.

Como se proteger de vários riscos ao participar de uma construção compartilhada

A legislação, assim como a vida em geral, não oferece garantias plenas de segurança econômica na celebração de quaisquer contratos de direito civil, especialmente os de investimento. No entanto, é possível e mesmo necessário proteger a si e ao seu bem-estar, tanto quanto possível, de uma força maior desagradável. Como isso pode ser feito?

1. Em primeiro lugar, é necessário estudar a Lei “Da participação na construção partilhada de edifícios de apartamentos e outros bens imobiliários”. Mesmo que peça ajuda a advogados profissionais, é aconselhável conhecer as normas básicas da legislação no domínio da construção partilhada.
2. Colabore com uma empresa que já se revelou no mercado da construção, com um grande património, sem dívidas significativas e de reputação ilibada. A Lei “Sobre a Participação na Construção Compartilhada de Edifícios de Apartamento e Outros Objetos Imobiliários” prevê a obrigação do incorporador de apresentar os documentos constitutivos, uma certidão de registro estadual, uma certidão de registro fiscal, demonstrações financeiras e econômicas, relatórios anuais dos últimos três anos a quem se candidatar, e também um relatório do auditor do último ano. Se na sua região existe uma associação cívica para a proteção dos direitos dos acionistas, então uma quantidade significativa de informações sobre as atividades das empresas de construção que se dedicam à construção de capital pode ser obtida lá..
3. Concluir um acordo de participação em construção partilhada, e não outros acordos que permitam ao incorporador contornar a Lei “Sobre a participação em construção partilhada de edifícios de apartamentos e outros bens imobiliários”.
4. Verifique os documentos de título do incorporador para o terreno em que a construção é ou será realizada (certificado de propriedade ou contrato de arrendamento); certifique-se de que o incorporador possui licença para a construção de prédio de apartamentos, bem como que a declaração de projeto está devidamente publicada e (ou) afixada.
5. Ao concluir um contrato, preste atenção especial ao objeto, prazo e preço do contrato. Lembre-se que na ausência de qualquer uma dessas condições no contrato, ele pode ser declarado inválido pelo tribunal. Observe que o acordo entra em vigor somente após o registro estadual.