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Como reduzir o risco ao participar de uma construção compartilhada

Construções compartilhadas oferecem vantagens em termos de custo e segurança, mas também enfrentam alguns riscos que podem afetar os proprietários de terras e os construtores. Aprenda como reduzir os riscos associados às construções compartilhadas. Esta postagem destaca como reduzir ao máximo o risco envolvido, especialmente com contratos adequados, esclarecimento de responsabilidades de todas as partes e um bom acompanhamento.

Para começar, vale a pena esclarecer – quem são eles, os acionistas fraudados da Rússia? Um acionista é uma pessoa que participou da construção compartilhada por meio da celebração de um acordo de participação compartilhada com uma organização de construção (incorporadora).

Como reduzir o risco ao participar de uma construção compartilhada
Hieronymus Bosch. O Conjurador. 1500

Consequentemente, um “acionista fraudado” – um participante na construção compartilhada de um edifício residencial, em relação ao qual o desenvolvedor não cumpriu suas obrigações – não concluiu a construção da propriedade dentro do prazo acordado, não forneceu uma ação para registro de propriedade e muitas vezes simplesmente trapaceou. Como resultado, um acionista que investiu seus próprios recursos na construção e esperava conseguir moradia até uma determinada data fica sem recursos e sem espaço para morar.

A propósito, o governo de Moscou, começando a abordar a questão dos projetos de construção problemáticos, esclareceu que apenas os cidadãos que adquiriram um apartamento para seu próprio uso podem ser considerados “acionistas fraudados”. Ou seja, outros investidores que queriam ganhar dinheiro com a revenda posterior de apartamentos não podem se classificar como participantes da construção “enganados”, embora suas perdas possam ser ainda mais significativas.

Acionistas enganados, como um fenômeno de massa, começaram a aparecer na Rússia no período de 2003 a 2005.

O governo não podia ignorar esta questão, em particular, em Moscou, a conclusão de objetos “problemáticos” foi confiada à maior construtora da capital, e já em 2009, Yuri Luzhkov, que então era prefeito de Moscou, afirmou alegremente que o problema dos acionistas fraudados havia sido completamente resolvido ( pelo menos na capital).

Esse otimismo acabou sendo prematuro – a crise de 2008 contribuiu para o surgimento de novos projetos de construção congelados e abandonados, e as fileiras de participantes enganados na construção compartilhada continuam a crescer até hoje..

De acordo com dados oficiais fornecidos pelo Ministério de Desenvolvimento Regional, na Federação Russa, no final do primeiro trimestre de 2011, havia mais de 74 mil investidores imobiliários fraudados.

Na Rússia, segundo o ministério, atualmente mais de 900 projetos de construção compartilhada são considerados “problemáticos”, ou seja, essas instalações já violaram os prazos para colocar a casa em operação, a construção foi congelada e os acionistas não podem ter seus próprios apartamentos ou pelo menos devolver o investimento.

Falando sobre a natureza global do problema, vale esclarecer que apenas 16 das 83 regiões da Federação Russa evitaram ser incluídas na triste lista de regiões que enfrentaram o problema de acionistas fraudados. O primeiro lugar nesta classificação é ocupado pela região de Samara, onde o Ministério do Desenvolvimento Regional contabilizou 7,2 mil acionistas que não receberam sua moradia, em segundo lugar está Moscou – 6,8 mil acionistas fraudados, no Tartaristão há cerca de 6,6 mil pessoas que enfrentam o problema de obter espaço de vida, na região de Novosibirsk – cerca de 4,7 mil acionistas fraudados, no resort Krasnodar Territory – 4,6 mil, e em São Petersburgo – mais de 3 mil participantes fraudados na construção compartilhada.

Os mais ressonantes foram os casos de acionistas fraudados em Moscou, que, querendo chamar a atenção das autoridades para seu problema, repetidamente realizaram comícios, manifestações, ações em frente à prefeitura da capital, protestos e até fizeram greve de fome. Entre os casos mais notórios de participantes enganados na construção compartilhada está a construção de 11 microdistritos em South Tushino, o complexo habitacional Moscow Windows, a vila de Barcelona.

Apartamentos para investidores imobiliários fraudados
Mstislav Dobuzhinsky. Encontro em frente ao Palácio das Artes. 1920

O exemplo do 11º microdistrito de Tushino do Sul mostra claramente que mesmo os objetos que foram construídos sob o controle das autoridades da capital podem estar na lista de “problemáticos”. Assim, a construção do 11º microdistrito, localizado no sul de Tushino, começou em 2002, de acordo com o decreto do Governo de Moscou. A data original de conclusão da construção era 2005. Em seguida, o prazo para a entrega dos objetos (estava prevista a construção de nove prédios no microdistrito) foi prorrogado para 2007, e em 2009, o governo da capital, por decreto, prorrogou os prazos de entrega até 2012.

Atualmente, 2 edifícios estão em fase de conclusão e a construção de outro 1 já foi concluída, não é claro como se desenvolverá o destino dos 6 edifícios restantes, uma vez que no território do canteiro de obras ainda existem edifícios em ruínas a serem demolidos, cujos moradores nem foram despejados.

A responsabilidade pela interrupção do prazo de construção foi atribuída à direção da Energostroykomplekt-M, em particular ao chefe da empresa, Andrei Kruchinin, que foi preso em fevereiro deste ano e atualmente está detido em um centro de detenção provisória. Funcionários do Departamento de Crimes Econômicos estão tentando descobrir para onde foram os fundos dos acionistas, inúmeras ações também foram movidas por empreiteiras, cujo trabalho nunca foi pago pela incorporadora.

Timofeev prometeu que o governo de Moscou alocará apartamentos para todos os acionistas do microdistrito de Tushino às custas do orçamento.

Curiosamente, a princípio o principal desenvolvedor do 11º microdistrito foi a empresa GlavMosStroy Holding Company OJSC, e só então o governo de Moscou decidiu transferir o canteiro de obras para a empresa de Kruchinin, apesar do fato de que naquela época o capital autorizado da empresa era de apenas 9 mil rublos.

Atualmente, 1.940 pessoas que se tornaram acionistas iludidos da construção do 11º microdistrito no sul de Tushino estão tentando obter uma resposta do governo de Moscou – se a construção dos edifícios residenciais remanescentes continuará e quando eles finalmente poderão obter seus metros quadrados. Sergei Sobyanin já assinou um decreto “Com o término da implementação do projeto de investimento para o desenvolvimento do microdistrito 11 do distrito de Tushino do Sul”, o decreto do governo sobre o desenvolvimento deste objeto foi declarado inválido.

Numerosas ações, como o enforcamento de um “acionista fraudado” em frente à prefeitura de Moscou e comícios de participantes na construção compartilhada, levaram ao fato de Konstantin Timofeev, que ocupa o cargo de presidente do Comitê para garantir a implementação de projetos de investimento em construção e controle no campo da construção compartilhada, prometeu que o governo de Moscou irá alocar apartamentos para todos os acionistas fraudados do bairro de Tushino às custas do orçamento. No entanto, quando tal acontecer, em que zona os accionistas poderão adquirir novos apartamentos, ainda não se sabe se corresponderão aos apartamentos que foram prometidos aos participantes da construção partilhada aquando da assinatura do contrato com a CJSC Energostroykomplekt-M..

Precauções

Como reduzir o risco ao participar de uma construção compartilhada? Apesar do fato de que a compra de apartamentos em um prédio que ainda não foi erguido seja um negócio bastante lucrativo, porque o preço desse imóvel é muito inferior ao da moradia já concluída, o risco de se tornar um dos investidores imobiliários fraudados é bastante elevado. As precauções a seguir podem reduzir a probabilidade de reabastecer as fileiras dos acionistas que não receberam o alojamento prometido:

Como reduzir o risco ao participar de uma construção compartilhada
Paul Gauguin. Véspera. Não dê ouvidos ao mentiroso. 1889

  • exame cuidadoso da reputação do desenvolvedor. Alguns pontos podem ser alarmantes já na fase de estudo da história da empresa, que atua como principal incorporadora do objeto – firmas recém-criadas com muito pouco capital autorizado, anteriormente participando da construção, que estava congelada – todas essas organizações automaticamente se enquadram no grupo de incorporadoras que mais preocupa. Muitos advogados aconselham, antes de assinar um acordo com uma empresa desenvolvedora, entrar em contato com o Tribunal Arbitral e verificar se a organização já participou do litígio anteriormente. Isso pode ser feito no site do Tribunal Arbitral. Não é mau que o promotor, antes do início da construção desta unidade, já tenha participado na construção de edifícios residenciais que foram colocados em funcionamento com sucesso e dentro do prazo;
  • Você deve definitivamente exigir do desenvolvedor a apresentação dos seguintes documentos: uma licença para a construção de um prédio de apartamentos, uma declaração de projeto, um contrato de arrendamento ou subarrendamento para um lote de terreno ou um certificado de registro estadual de propriedade da empresa incorporadora para um terreno no qual a construção de um prédio de apartamentos será realizada. Todos esses documentos devem ser obrigatórios, portanto a ausência de pelo menos um deles é motivo para a recusa em participar da construção compartilhada;
  • estudo do contrato de participação em construção compartilhada. Não se deve concordar em assinar um contrato de letra de câmbio ou um contrato preliminar de investimento, pois neste caso o desenvolvedor pode rescindir o contrato unilateralmente, e o acionista recebe como compensação apenas o custo dos títulos que supostamente adquiriu. Além disso, o contrato deve conter os seguintes pontos – a definição do objeto específico de construção compartilhada a ser transferido, o prazo de transferência do objeto de construção compartilhada pela incorporadora, o preço do contrato, o prazo e procedimento para seu pagamento, bem como o período de garantia para o objeto de construção compartilhada.

Além disso, ao escolher um objeto imobiliário onde os fundos serão investidos, você deve ficar atento se o desenvolvedor deste prédio já mudou, talvez até mais de uma vez, o custo do apartamento é muito baixo, em comparação com outros objetos semelhantes na área, o período inicial de construção foi estendido , e o desenvolvedor forneceu informações falsas pelo menos uma vez. Tudo isso sugere que a probabilidade de se tornar um “acionista fraudado” para um determinado objeto aumenta muitas vezes.

Como mostra a experiência russa moderna, é improvável que seja possível obter uma garantia de 100% de que a instalação será colocada em operação exatamente dentro do prazo especificado no contrato, mas as precauções acima podem certamente reduzir significativamente o risco de se tornar um participante na construção compartilhada “problemática”. Além disso, não será supérfluo procurar a ajuda de um advogado profissional com vasta experiência nesta área e capaz de dar conselhos qualificados..

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Paul Conselheiro

Olá! Meu nome é Paul Conselheiro, e sou o autor deste sítio Web de artigos sobre renovação e construção de casas. Desde muito jovem, sempre me interessei pela arquitetura e pelo design de interiores. A ideia de transformar espaços e criar ambientes acolhedores sempre me fascinou. Leia mais

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Comments: 1
  1. Sara Costa

    “Estou interessado em participar de uma construção compartilhada e gostaria de saber quais são as melhores medidas para reduzir o risco envolvido nesse tipo de empreendimento. Quais precauções posso tomar para garantir a segurança financeira e jurídica ao participar desse projeto? Alguma orientação seria muito apreciada. Obrigado!”

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