Propriedade compartilhada e conjunta de bens imóveis – problemas e soluções

Moradia própria é o sonho e a meta da vida de muitos russos, mas mesmo aqueles que já possuem um imóvel raramente podem dizer com total confiança: “Este apartamento é só meu.”.

Muitas vezes, os objetos imobiliários residenciais são de propriedade conjunta ou divididos em certas ações, ou seja, pertencem a vários proprietários de uma vez, que têm de resolver em conjunto todas as questões que surgem, por exemplo, concordar em realizar reparos agora ou, se estiver tudo bem, pagar contas de serviços públicos e assim por diante. E ao vender ou comprar tais apartamentos ou casas, uma série de problemas e nuances surgem ao mesmo tempo, exigindo atenção cuidadosa e conhecimento da legislação em vigor..

Qual é a diferença entre copropriedade e propriedade fracionada de um imóvel residencial? Como essa propriedade comum pode ser vendida ou trocada? O que os coproprietários precisam saber para não entrar em uma situação difícil e não ser arrastado para um longo julgamento?

Propriedade conjunta de bens imóveis

As especificidades da propriedade conjunta e compartilhada de bens imóveis são reguladas por partes do Artigo 244 do Código Civil da Rússia. De acordo com suas disposições, a propriedade conjunta de imóveis residenciais é possível para vários tipos de habitação, em particular:

• casa privada ou parte dela;
• apartamento ou parte de um apartamento;
• uma sala separada.

A co-propriedade de bens imóveis pode resultar de:

• herança de apartamento ou casa, se, nos termos da lei ou do testamento, vários herdeiros puderem reclamar os bens ao mesmo tempo;
• compra conjunta ou troca de espaço vital;
• privatização de imóveis;
• conceder uma parte de um apartamento ou casa a um cidadão de acordo com uma decisão judicial.

Por exemplo, se um apartamento do estado foi privatizado por um dos cônjuges, a habitação se torna propriedade conjunta com base nas disposições do Código da Família da Rússia, que reconhece os bens adquiridos durante o casamento como propriedade comum dos cônjuges.

Vasily Maximov. Seção de família. 1876

A principal diferença entre copropriedade e copropriedade é que, neste caso, não é especificado que parte do espaço habitacional o proprietário possui. Assim, se se trata de cônjuges, considera-se que a habitação lhes pertence em igualdade de condições, ou seja, em caso de divórcio, o bem é simplesmente dividido ao meio. Se houver três ou mais herdeiros, considera-se automaticamente que eles possuem partes iguais – um terço, um quarto e assim por diante..

Propriedade fracionada de bens imóveis

No caso de propriedade fracionada de um imóvel residencial, as partes pertencentes aos proprietários são determinadas com precisão. Assim, durante a privatização, a pedido dos participantes, as suas ações podem ser indicadas imediatamente, geralmente iguais, de acordo com o número de cidadãos inscritos em determinada área residencial e que não redigiram recusa de privatização de cidadãos.

Tal divisão deve ser registrada no Certificado de Registro de Titularidade do Bem Imobiliário. Se estiver escrito neste documento que os coproprietários possuem metade, um terço e parte do apartamento, então essa propriedade passa a ser compartilhada. Se o tamanho da parte de cada proprietário não for especificado, essa propriedade é conjunta.

Uma nuance importante – a propriedade conjunta pode se tornar compartilhada se os coproprietários desejarem esclarecer quais compartilhamentos cada um deles possui e redigir os documentos necessários.

Além disso, na maioria das vezes, a parcela de um apartamento ou casa é um valor muito abstrato, é apenas uma porcentagem ou fração especificada da área total da habitação, e não metros quadrados específicos de espaço vital. Portanto, no caso de uma disputa entre os coproprietários, não pode haver conversa sobre este ou aquele cômodo, por exemplo – “Eu sou dono da sala e você é dono do quarto.” Para obter a propriedade de metros quadrados específicos, você precisa ir ao tribunal ou concordar com o restante dos proprietários sobre o procedimento de uso de um apartamento ou casa.

Recorde-se que a cozinha, o corredor, a casa de banho e a casa de banho são considerados propriedade conjunta em qualquer caso, os coproprietários podem utilizar estas instalações em igualdade de condições e estes quartos não podem ser divididos. O tribunal pode alocar em uma proporção específica apenas metros quadrados em salas de estar separadas. Se, para dividir a habitação em partes separadas, for necessária uma remodelação e, ao mesmo tempo, a situação dos outros proprietários piorar, por exemplo, devido à nova parede, a sua parte da habitação ficará menor, o tribunal pode até proibir a atribuição de um quarto específico como uma parte.

Pagamento de contas de serviços públicos, impostos e empréstimos em caso de propriedade conjunta e compartilhada de um apartamento ou casa

No caso de propriedade conjunta de bens imóveis, quando as quotas dos proprietários não tiverem sido determinadas, a habitação e as empresas comunais subscrevem uma parcela de apartamento ou casa. Como os coproprietários vão pagar as contas de luz, água e gás é com eles.

Se a habitação for em propriedade partilhada, todos os condóminos podem ser indicados na ordem de pagamento, podendo também ser emitidos vários documentos de pagamento – por cada proprietário de uma parte do apartamento. Se apenas um pagamento for emitido, os coproprietários podem dividir o valor total devido às empresas de habitação e serviços comunais pelos serviços prestados de acordo com suas participações, ou seja, dividir em três, quatro ou mais partes.

Ao mesmo tempo, se um dos proprietários se recusar a pagar a concessionária, os demais ainda terão que pagar, já que a responsabilidade recai sobre todos os coproprietários, e se a concessionária de água decidir desligar a água por falta de pagamento ou fechar o sistema de esgoto, todos os moradores do apartamento sofrerão, sem exceção – utilidades as redes são uma, comum, como um banheiro com um banheiro.

Anna Shchegoleva. Vizinhos. 2010

O empréstimo hipotecário para um apartamento no caso de propriedade conjunta também é pago por todos os proprietários em conjunto. Combine que cada um deles pagará apenas a sua parte, eles terão que estar entre si, o banco muitas vezes não se interessa por tais detalhes, e se, por exemplo, os cônjuges que possuem propriedade conjunta em igualdade de condições, deixam de fazer o pagamento do empréstimo, a instituição financeira tem o direito de vender todo o apartamento.

Mas, no caso de propriedade fracionada, cada proprietário paga o empréstimo apenas pela sua parte da casa. Nesse caso, se o devedor se revelar um inadimplente malicioso, o banco passa a ter o direito de impor uma multa apenas sobre sua parte, sem afetar a propriedade de outros proprietários que faziam os pagamentos regularmente. Uma instituição bancária pode vender uma parte de um apartamento de propriedade de um inadimplente nos termos da venda gratuita, no entanto, ela deve primeiro oferecer a compra dessa parte da casa para outros proprietários de acordo com o direito de preferência de compra atual, que discutiremos abaixo.

Alienação de bens imóveis conjuntos e compartilhados: compra, venda, troca, registro

Esclareceremos desde já que os coproprietários não podem alienar livremente sua parte na co-propriedade do bem imobiliário. Por exemplo, se dois herdeiros receberam um apartamento e as partes de cada um não foram determinadas com precisão, ou seja, a herança tornou-se propriedade conjunta, eles são simplesmente forçados a negociar um com o outro. É impossível vender a sua parte do imóvel sem o consentimento do outro herdeiro, resta ou pelo tribunal determinar a sua parte e, assim, transformar o condomínio em propriedade compartilhada, ou negociar com o segundo herdeiro as condições de venda ou troca de moradia.

Além disso, em um apartamento que é uma propriedade conjunta, você não pode registrar alguém sem o consentimento do segundo proprietário, também não funcionará para vender ou trocar essa moradia sem o consentimento por escrito dos outros co-proprietários. Ou seja, podemos dizer que um apartamento compartilhado é muito comum e todos os proprietários terão que decidir seu destino apenas juntos. Ou alocar partes específicas do espaço total que pode ser descartado de forma independente.

Você pode dispor de sua parte em um apartamento ou casa quase que gratuitamente – trocá-la por outra habitação, registrar alguém de sua parte, alugá-la, usá-la como garantia, vendê-la, deixá-la como herança ou doar. Vale esclarecer que os coproprietários de cotas no mercado imobiliário podem alterar o tamanho de suas cotas de comum acordo.

Quase a única restrição à livre disposição das ações de uma pessoa é o direito de preferência na compra. A sua essência reside no facto de o titular de uma das acções, antes de colocar a sua parte da habitação à venda, deve notificar os titulares das outras acções sobre os seus planos. E depois de decidirem entre comprar a segunda parte da casa pelo preço especificado ou desistir de seu direito à compra de primeira prioridade, o proprietário pode oferecer sua parte a terceiros.

Assim, o algoritmo de ações ao vender uma ação em uma casa ou apartamento se parece com este:

1. O dono da ação, que decidiu vender a sua parte do imóvel, notifica por escrito os demais coproprietários. Essa notificação deve ser enviada em forma de carta, mesmo que os titulares de outras ações residam na divisão contígua. A carta contém não apenas informações sobre a venda da ação, mas também indica seu valor para que os coproprietários possam decidir se esta opção lhes convém ou não. É melhor e mais seguro enviar uma carta registrada com aviso de recebimento, caso em que os coproprietários que impedirem a venda de uma das ações não poderão declarar que não receberam as cartas e não sabiam da venda de parte do imóvel.
2. O proprietário espera exatamente um mês a partir do momento em que os proprietários das outras ações recebem uma notificação por escrito. Depois disso, ele passa a ter o direito de dispor livremente de sua parte da propriedade, mesmo que nenhuma ação por parte dos outros proprietários – consentimento para a compra ou renúncia por escrito do direito de preferência – tenha seguido. Considera-se que, sem comunicar por escrito ao titular da ação posta à venda o seu consentimento para a compra ao preço indicado, renunciou automaticamente ao direito de primeira compra. Uma nuance importante – o proprietário é obrigado a vender a sua parte a terceiros pelo preço que foi indicado no aviso escrito enviado aos restantes proprietários. Caso contrário, os titulares de outras ações podem recorrer da transação, acreditando que foram enganados e não forneceram informações completas e precisas..
3. Se nenhum comprador for encontrado para a ação do apartamento pelo preço oferecido, e o proprietário decidir baixar o custo, ele é novamente obrigado a primeiro notificar os proprietários das outras ações. Talvez desta vez eles decidam exercer seu direito de preferência. Ou seja, uma carta é enviada novamente e aguarda-se um mês, que é repassado aos coproprietários para decisão..

Outra limitação se aplica no caso de alugar uma parte de um apartamento. Nesse caso, o proprietário que deseja alugar seu quarto aos inquilinos deve obter o consentimento por escrito dos outros proprietários. Eles podem ser escritos de forma livre, o principal é preservar o significado de tal consentimento – “Eu não me importo de alugar uma casa.” Uma indicação semelhante com as assinaturas de todos os coproprietários também pode ser colocada no contrato de locação na forma de uma marca no contrato deste contrato com outros proprietários de ações em um apartamento ou casa.

No entanto, antes de se desfazer livremente de sua parte, o titular deve recorrer ao tribunal para especificá-la. Sem essa “atribuição de uma parte em espécie”, ou seja, uma instrução documental, é muito problemático vender uma “parte de um terço” virtual em um apartamento de dois quartos. É claro que pode haver compradores para essas ofertas, mas o preço de uma ação não alocada em espécie será várias vezes inferior ao valor de mercado dos metros quadrados, uma vez que o comprador geralmente está bem ciente dos tipos de “batalhas” que enfrentará com outros coproprietários.

É possível a atribuição de uma determinada cota de um apartamento sem recorrer aos tribunais, se os coproprietários voluntariamente celebrarem Acordos de atribuição real de uma cota. A propósito, o tribunal geralmente toma uma decisão sobre o uso conjunto de um apartamento, em particular, áreas comuns – um corredor, um banheiro, e assim por diante, e determina o procedimento para tal uso. Frequentemente, se os coproprietários não chegarem a um acordo pacífico, o tribunal pode até determinar o tempo de uso do banheiro e da cozinha para cada proprietário de uma parte separada.

Vasily Maximov. Tudo no passado. 1889

No caso de alocar uma participação em espécie em uma casa ou chalé particular, o problema pode ser resolvido mais facilmente – uma saída separada é montada e uma casa se transforma em um gibão ou uma casa geminada, ou seja, duas casas com suas próprias saídas e territórios adjacentes, tendo uma parede lateral comum. Neste caso, também existem algumas restrições – quando a casa é dividida, não devem ser causados ​​danos irreparáveis ​​a ela, e todas as instalações devem permanecer residenciais, ou seja, o proprietário da parcela não poderá abrir uma loja em sua parte da casa, a menos que tenha coordenado suas ações com os outros proprietários..

Como você pode ver, a propriedade fracionada oferece direitos muito mais amplos do que a propriedade conjunta. É possível transferir um apartamento compartilhado para a categoria de propriedade fracionada a qualquer momento, mas mesmo assim o compartilhamento virtual nem sempre se transforma em metros quadrados reais que pertencem apenas ao proprietário. E você pode ir comprar uma ação em um apartamento ou casa apenas percebendo claramente como será problemático dividir sua cozinha e banheiro com estranhos. Claro, alguns compradores optam por tal aquisição a fim de resgatar todas as ações em um determinado apartamento ou casa, no entanto, também não é possível concordar com todos os coproprietários em todos os casos, porque geralmente não é realista comprar uma moradia completa pelos fundos recebidos da venda de uma ação, é claro, se isso não for compartilhamento de um apartamento no centro de Moscou.