Riscos e benefícios de comprar um apartamento hipotecado

Em primeiro lugar, vamos definir a terminologia – neste artigo, a compra de um apartamento hipotecário significa a aquisição de bens imóveis tanto de proprietários bastante “prósperos” de apartamentos hipotecários, como de mutuários de hipotecas infelizes forçados a vender habitação sob pressão das circunstâncias de vida, ou a aquisição de um apartamento já confiscado de um banco.

Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

Há uma opinião generalizada na sociedade sobre o grande benefício de tais transações para apartamentos inadimplentes – a possibilidade de economizar quase o dobro do orçamento pessoal em relação aos preços de mercado. Como compensação por este benefício hipotético, circula uma opinião igualmente estável sobre os grandes riscos de tais transações associados a obrigações não cumpridas do proprietário anterior, confiabilidade jurídica insuficiente, etc..

As agências imobiliárias e os bancos que fornecem empréstimos hipotecários não mantêm estatísticas gerais sobre as vendas de apartamentos hipotecados. O volume deste setor no mercado imobiliário pode ser estimado a partir dos comentários de vários especialistas imobiliários responsáveis ​​na Rússia. Se o chefe do departamento de imóveis de elite do A-Realty Group A. Ryumin chamar o número dessas transações em sua empresa não mais do que 3% do número total, o chefe do serviço de hipotecas da RELIGHT-Realty I. Kazhikina anuncia o número de 7% … De acordo com o diretor regional da INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie, o número dessas transações em sua empresa no ano passado foi de 9% do total, o chefe do departamento de habitação secundária do BEST-Nedvizhimost E. Bulychev estimou a participação das transações com habitação garantida em 20 %. Y. Lurie afirma que “os corretores de imóveis estão constantemente vendendo imóveis penhorados pelos bancos”, ou seja, sua participação de mercado pode ser considerada significativa. Como explica E. Bulychev, a maioria dessas transações “ocorre por vontade própria dos proprietários – por exemplo, a venda de um apartamento de um cômodo para a compra de um apartamento de dois cômodos após o nascimento de uma criança, etc.”

Venda sob coação, na opinião unânime de todos os especialistas, é o menor segmento nas transações de apartamentos hipotecados.

A maioria dos proprietários de imóveis hipotecados, incapazes de pagar o empréstimo, recorre a imobiliárias antes mesmo que os bancos no tribunal as obriguem a vender. M. Markarova, Sócio-gerente da MAYFAIR Properties, estima o número dessas vendas “verdadeiramente padrão” para sua empresa em 20-25% do número total de apartamentos hipotecados vendidos. A venda sob coação, de acordo com a opinião unânime de todos os especialistas, é o menor segmento nas transações de apartamentos hipotecados. O chefe do departamento de empréstimos hipotecários da empresa “NDV-Real Estate” A. Vladykin explica isso pelo fato de que tais casos ocorrem apenas após um longo atraso nos pagamentos – pelo menos 6 meses. “Os bancos estão tentando resolver o problema” de forma pacífica “, oferecendo diferimentos, reduzindo as mensalidades, e decidem entrar com o processo só depois de esgotado o limite de sua paciência”.

Kugach Yuri Petrovich, do passado recente

Um ponto muito importante sobre as transações com bens imóveis “inadimplentes” penhorados é explicado por I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost): “Pressão agressiva de credores, coletores, corretores de imóveis e outras pessoas sobre o proprietário de um apartamento hipotecário para forçá-lo a vender seus bens imóveis sem uma decisão judicial enquadram-se no Artigo 179 do Código Civil da Federação Russa ”. Expliquemos aos nossos leitores que este artigo do Código Civil se refere à ilegalidade de uma transação realizada sob a influência de ameaças e circunstâncias difíceis em condições extremamente desfavoráveis. Assim, de acordo com I. Kazhikina, tais transações “têm todas as chances de serem declaradas inválidas no tribunal no futuro”. A. Saprykina, Chefe Adjunto da Delta Estate, acrescenta que a compra de um apartamento hipotecado por meio de leilão (após uma decisão judicial) impõe ao comprador “a necessidade de certificar-se de que não haverá recurso contra a decisão judicial do antigo proprietário”. Caso contrário, o longo “litígio para os novos proprietários pode se tornar muito provável e o resultado não será fácil de calcular antecipadamente”.

Fatores que determinam o preço de apartamentos hipotecados

A relação entre o mutuário e o banco

A criticidade da relação financeira no par mutuário-banco. Quanto mais próxima a situação do crédito estiver da frase do livro didático “S – a, como está tudo funcionando …”, menor será o preço do “apartamento padrão”. Um grande montante total de dívida, junto com multas e juros, juntamente com um longo período de ignorância de pagamentos por parte do mutuário, permite ao banco ditar os termos materiais da transação. T. Vorobyova, vice-chefe da Agência Imobiliária de Moscou, fala de um recorde em sua prática, “uma cifra de 25% da diferença de preço entre o apartamento hipotecado e o preço de mercado por ele.” A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) considera o preço baixo “o principal fator que determina o interesse dos potenciais compradores pelo apartamento hipotecado”. No entanto, A. Bannikov, chefe do departamento imobiliário secundário de Azbuka Zhilya, lembra que a maioria das vendas de apartamentos hipotecados ocorre após um acordo amigável entre o banco e o mutuário, e “a satisfação de ambas as partes com este acordo não permite contar com uma redução significativa no preço de um apartamento hipotecado em relação à média do mercado. indicador “.

Habilidade do corretor de imóveis

A habilidade de um corretor de imóveis pode afetar significativamente o preço de um apartamento hipotecário. Esse fator é bem ilustrado pelo exemplo de dois negócios específicos em Moscou no outono de 2010, citados por Yu Lurie. No primeiro caso, a compra de um apartamento prometido de três quartos perto da estação de metrô Polezhaevskaya foi realizada por um corretor de imóveis a um preço de 800.000 rublos a menos do que a próxima oferta semelhante mais barata do mercado. Outro episódio é a venda por um experiente corretor de imóveis de um apartamento de dois quartos em Domodedovo. Tendo razoavelmente interessado seu corretor no preço máximo, o mutuário recebeu o valor de mercado do apartamento – ou seja, foi vendido ainda mais caro do que o preço médio!

Características do apartamento

As características do consumidor do apartamento hipotecado vendido podem aumentar significativamente o seu valor. A. Ryumin (“Grupo A-Realty”) atesta a grande demanda por apartamentos bem localizados com reparos de alta qualidade: “para tais objetos, algum medo dos compradores sobre transações envolvendo o banco é mais do que compensado por sua comodidade e conforto”.

Vincent Van Gogh. Quarto de Vincent van Gogh em Arles. 1888

“As características de consumo de alta qualidade do apartamento hipotecado permitem que o mutuário espere razoavelmente vender a um preço comparável à média do mercado”, acrescenta E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Pagamentos de empréstimos insuportáveis

Pagamentos mensais insuportáveis ​​ao banco, combinados com o período limitado de venda. Um fator característico do segmento mais elitista do mercado imobiliário hipotecário. Um exemplo concreto é dado por A. Ryumin sobre a venda de uma cobertura de elite Arbat em setembro de 2010. “Apesar do valor de mercado de $ 6,2 milhões, foi a necessidade de pagar ao banco $ 100.000 mensalmente que foi o principal motivo para a ‘redução’ da cobertura para $ 5,5 milhões”. Você pode considerar este item como um caso especial do item 1, quando o próprio banco está interessado em “conduzir” a situação do apartamento hipotecário para um “impasse da dívida” e resgatá-lo independentemente a um preço com desconto.

Venda de apartamento simulado

A imitação de uma venda pelo mutuário é um fator bastante raro quando o preço de um apartamento hipotecado é determinado pelo mutuário com um excesso deliberado do preço para minimizar a probabilidade de sua venda. Como o gene explica. Diretor de “IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, esses casos às vezes são registrados como “um método de um mutuário inescrupuloso para evitar a pressão do banco se os pagamentos atrasarem menos de 6 meses”. Para evitar a “pressão” bancária psicológica na forma de telefonemas, correspondências, etc. com pedidos de reembolso da dívida, o titular do empréstimo hipotecário fornece ao banco evidências de sua atividade na venda do apartamento hipotecado, mas o preço por ele estabelecido causa confusão entre os compradores potenciais, na melhor das hipóteses. Segundo D. Ovsyannikov, ele tem conhecimento de um caso em que o preço é 35% superior à média do mercado. O desenvolvimento adicional de tal situação é possível tanto para o item 1, quanto para a retomada do pagamento da hipoteca. De acordo com S. Ivanova, deputado. Presidente do Conselho de Administração da CB Agropromcredit: “Tais ações não só prejudicarão gravemente o histórico de crédito do mutuário, mas também podem induzir o banco a iniciar processos judiciais com a máxima severidade de possíveis reivindicações contra seu cliente.”

Compra de um apartamento hipotecário “padrão” de um banco

Os bens imobiliários que são vendidos “à força”, após decisão judicial, são vendidos em leilões, sendo o custo determinado exclusivamente pelo banco. E é justamente nessas transações que o preço pode realmente ser significativamente inferior ao preço de mercado – mas só ele pode, o que nem sempre acontece na prática. Se o gene. diretor da empresa “Finnesco” N. Mozgalevskaya estima o preço desses apartamentos pelo menos 10% inferior ao nível médio do mercado, enquanto o chefe da “Rusipoteka” A. Ippolitov chama um valor muito mais modesto de 5-6%. Segundo o director da IPOTEK.RU D. Ovsyannikov, são extremamente raros os negócios de apartamentos hipotecados com um preço de venda “inferior a 25% do preço de mercado”. Os bancos que receberam o direito de alienar o apartamento padrão não têm o direito de vender tal imóvel por conta própria, e para isso atraem uma imobiliária, o que aumenta os custos e, consequentemente, o preço final do apartamento hipotecado.

A lei estabelece que, em primeiro lugar, os recursos da venda dos apartamentos em leilão vão para o banco, o mutuário só pode contar com o saldo. Além disso, como disse Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): “Se os fundos do leilão recebidos forem insuficientes para cobrir as despesas bancárias, a parte restante é recuperada do antigo proprietário do apartamento e um novo processo pode ser movido pela instituição bancária quase imediatamente após o leilão..

Durante um período de declínio dos preços imobiliários (sazonal ou de crise), o mutuário pode encontrar-se numa situação em que o valor de venda real do apartamento hipotecado não cobre o empréstimo. Como T. Vorobyova (“Agência Imobiliária de Moscou”) explica, tais situações são geralmente reguladas por um contrato de empréstimo quando é assinado, e os bancos incluem no texto padrão uma cláusula sobre a responsabilidade do mutuário com todos os bens que possuem. “Essa cláusula do contrato de empréstimo torna-se uma surpresa muito desagradável para os proprietários de apartamentos hipotecados – afinal, a maioria deles acredita que, se não puderem pagar o empréstimo, arriscam apenas o imóvel hipotecado.”.

Esquemas de liquidação para apartamentos hipotecados

A Lei Federal da Federação Russa “On Mortgage” regula as transações com imóveis hipotecados em detalhes suficientes. Quase todos os especialistas afirmam de forma consolidada que a principal dificuldade desse tipo de transação imobiliária não está associada à duvidosa “pureza jurídica” da transação, mas sim à dificuldade de sincronizar as ações de todas as partes interessadas – comprador, vendedor, banco, cartório, câmara de registro, etc..

B.M. Kustodiev. Comerciante. Velho com dinheiro. 1918

Os esquemas de liquidação mais comuns para apartamentos hipotecados incluem:

1. O vendedor recebe do comprador um adiantamento igual ao valor de sua dívida com o banco – o credor hipotecário (ou mais), e com a execução obrigatória de um acordo preliminar (os valores são bastante elevados!). Segundo M. Markarova (MAYFAIR Properties), tendo recebido o montante da dívida na íntegra, o banco emite ao mutuário um aviso de consentimento para alienar o apartamento hipotecado. Com este documento em mãos, o vendedor e o comprador assinam um contrato de compra e venda regular, que deve ser registrado (e quanto antes melhor) se registrar na Rossreestr e receber um extrato do Registro Estadual Unificado de Direitos Imobiliários (USRR) ao retirar o peso da dívida do apartamento.
2. O uso de células bancárias – no dia da transação, o valor que o devedor já pagou ao banco é penhorado em uma célula, e o vendedor terá acesso a ela mediante a apresentação de um contrato de compra e venda com firma reconhecida e um extrato do USRR sobre a remoção de gravames de seu antigo apartamento. Como explica E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), “o prazo médio para retirada de gravame na câmara de registro é de três dias úteis, portanto o comprador não arrisca nada. O valor do saldo do empréstimo é colocado em outra célula, e o vendedor o transfere para o banco – o credor hipotecário no dia em que a transação é registrada. O valor excedente às dívidas de crédito do imóvel hipotecado é repassado pelo vendedor ao comprador diretamente, sem serviços bancários, após a conclusão da “operação com células”.
3. O comprador do imóvel hipotecado pode assinar um adendo ao contrato de empréstimo, pelo qual passa a ser o fiador do vendedor. Esse status dá ao comprador do apartamento hipotecado uma oportunidade legalmente legal de saldar a dívida do mutuário, após o que o banco emite uma notificação de seu consentimento para a alienação planejada do apartamento. Além disso, no Rossreestr, o registro da transferência de propriedade, o registro do contrato de compra e venda e a retirada de gravames ocorrem ao mesmo tempo. Os especialistas aconselham descrever tal esquema da forma mais clara e detalhada possível no contrato preliminar..

Os custos jurídicos das transações com apartamentos hipotecados são mais elevados do que com imóveis convencionais e podem variar muito, dependendo dos honorários dos notários autorizados. Quase todos os contratos de hipoteca existentes contêm uma cláusula sobre penalidades para rescisão antecipada de um empréstimo – essas penalidades terão de ser pagas. Em média, para a empresa “BEST-Real Estate” E. Bulychev dá um valor para o custo da retirada da fiança em US $ 200 – inclui registro e imposto estadual.

Os especialistas do mercado imobiliário tendem a considerar os riscos de aquisição de apartamentos hipotecados muito exagerados. T. Vorobyova (“Agência Imobiliária de Moscou”) fala sobre o rigor especial das verificações de tais transações por todos os tipos de autoridades reguladoras (até o Ministério Público e a Câmara de Contas): verificações prováveis ​​e repetidas dessas transações no mercado imobiliário no futuro. ” M. Markarova (“Propriedades MAYFAIR”) acrescenta que a observância legal competente da Lei Federal “Sobre Hipoteca” e os artigos relevantes do Código Civil da Federação Russa “reduz o risco de invalidar transações em apartamentos prometidos a quase zero.”.

Resumo

A venda de apartamentos hipotecados é um segmento de destaque no mercado imobiliário e, devido aos sinais claros de retoma do crédito hipotecário, apresenta perspetivas de crescimento. Os problemas com esse tipo de transação estão mais provavelmente associados à alta complexidade burocrática do que ao risco legal potencialmente alto. A esmagadora maioria dos apartamentos hipotecados é vendida a preços de mercado. A probabilidade de comprar um bem imóvel inadimplente barato é bastante comparável à probabilidade de comprar um apartamento “comum” com o mesmo desconto, de forma alguma envolvido em hipoteca. Especialistas em imóveis observam que a decisão de comprar um determinado apartamento hipotecário geralmente é feita levando-se em consideração todo o conjunto de parâmetros – ou seja, o preço, a localização, a qualidade dos reparos e a disponibilidade de infraestrutura são importantes. Essa abordagem traz ainda mais o setor de “hipotecas” do mercado imobiliário para as propostas gerais de venda de apartamentos..