Como ser lançado ao comprar novos edifícios

Cerca de 300 novos edifícios residenciais estão sendo construídos hoje em Moscou. Quase toda esta construção é realizada com dinheiro arrecadado aos cidadãos: na esmagadora maioria dos casos, os apartamentos são vendidos já na fase de cava de fundação.

Para comprar um apartamento em um prédio novo, muitas famílias vendem suas casas antigas, pegam empréstimos em bancos, ajustam seus planos de vida conforme a data de conclusão da construção especificada no contrato. Mas, como mostra a prática, tendo recebido o custo total da futura habitação de investidores privados, a maioria dos incorporadores perde o interesse neles e, aproveitando a total impunidade, resolve exclusivamente os seus próprios problemas..

O correio editorial acumulou um número considerável de cartas e apelos sobre projetos de construção “congelados”, sobre casas totalmente pagas e mesmo totalmente construídas, nas quais os cidadãos que compraram apartamentos não são permitidos – o jornal fala periodicamente sobre esses casos e pretende continuar a fazê-lo. No entanto, a generalização deste material também é de interesse – o quadro geral de “kidalov” e a classificação de seus principais esquemas no mercado de novos edifícios.

A combinação do princípio da participação acionária na construção e na construção de longo prazo oferece muitas vantagens às construtoras. Você pode “torcer” o dinheiro por um longo tempo e, então, por exemplo, também exigir pagamentos adicionais por apartamentos já pagos, argumentando que no último ano “os preços dos materiais de construção aumentaram”. Assim, o atraso na construção sob o pretexto de todos os tipos de “boas razões” adquiriu um caráter massivo hoje..

Muitas vezes, as empresas de construção prolongada não têm nenhum interesse em concluir a construção. Sua atividade é bastante piramidal..

Portanto, a publicidade agressiva de habitação não pára, em edifícios aparentemente já esgotados. O cálculo é simples: um acionista que perdeu a paciência exige devolver o dinheiro para ele, e o desenvolvedor honestamente devolve ao seu “co-investidor” a ação que foi desvalorizada nos últimos anos, tendo anteriormente vendido seu apartamento para novas pessoas – é claro, a um novo preço. Acontece que os gerentes que trabalham com clientes os pressionam propositalmente a rescindir o contrato, corroborando com os rumores sobre a situação instável da empresa de origem. Ao mesmo tempo, o dinheiro é devolvido ao acionista não apenas pelo valor de face, mas também com o pagamento à vista, o que não é proibido por lei. Acontece que uma empresa, oficialmente concordando em devolver uma ação, ainda assim não a paga imediatamente, e ninguém sabe ao certo se ela vai pagar – muitas dessas histórias estão agora apenas no estágio de “espera”.

No entanto, uma pirâmide é algo de curta duração. E, portanto, antes do colapso, essa empresa geralmente é reorganizada. Os “co-investidores” são informados de que no âmbito da cisão da empresa, todas as garantias dos acordos celebrados são transferidas para a nova empresa “Horns and Hooves” e são solicitados a confirmar o facto de “não rescisão do contrato”. Claro, eles não têm permissão para verificar o equilíbrio de separação do desenvolvedor. (Quando uma empresa é dividida, os balanços das novas empresas são aprovados pela repartição de finanças. Ao mesmo tempo, de acordo com a lei, apenas uma delas não deve entrar em falência – conter mais dívidas do que ativos – enquanto outras podem ser “dummies”). Tendo transferido o lucro para outro lugar, todos os ativos não lucrativos são despejados no recém-formado “Chifres e Cascos” – de modo que mesmo depois de chegar ao tribunal e ter processado seu dinheiro, os investidores privados não podem obtê-lo: as contas da empresa detida estão vazias.

Claro, nem todos os projetos de construção de longo prazo são pirâmides. E seus desenvolvedores realmente acreditam em sua honestidade e falta de desejo de violar os direitos de co-investidores. É que tudo pode acontecer durante a construção. Portanto, os termos e preços, via de regra, são especificados de vez em quando em “acordos adicionais”, a recusa de assinatura que (atenção!) Equivale à rescisão do contrato. E pode haver muitos desses acordos adicionais (ao contrário do contrato principal) por muitos anos de construção.

Outro esquema para obter lucro dos cidadãos ou compradores está associado à mudança de incorporador durante a construção da casa. Por exemplo, um desenvolvedor que celebrou contratos pode ser privado de um lote para dívidas, violações reais ou percebidas. Ele também pode atribuir seus direitos a outra pessoa (na prática, as mesmas pessoas podem apoiar diferentes pessoas jurídicas). Mas a nova empresa que recebeu o objeto desta forma, naturalmente, não quer “fazer caridade” e exige sérios pagamentos adicionais dos acionistas ou todos iguais – rescisão do contrato, o que é bastante benéfico para ela.

Os investidores privados podem esperar muitos choques, mesmo quando a casa estiver pronta.

Por exemplo, eles podem ser solicitados a pagar mais. Além disso, não estamos falando de um pagamento adicional de 5-10% (isso já faz parte da ordem das coisas) – o custo de um apartamento no último momento pode dobrar. Ao mesmo tempo, as empresas não fornecem documentos que comprovem o tamanho e a legalidade desses pagamentos adicionais. Eles têm um meio mais eficaz – chantagem. Os acionistas estão ameaçados de rescisão dos contratos ou não apresentam às autoridades de registo os documentos necessários ao registo dos apartamentos em propriedade. É muito difícil processar nesses casos. O fato é que até recentemente, todos os acordos de co-investimento eram elaborados exclusivamente a favor da incorporadora. Na verdade, era impossível não assinar tal acordo, exigir a alteração de alguns pontos nele. A conversa nesses casos foi curta: “Eu não gosto – nós não forçamos você! Há uma fila de quem quer estar lá”.

Outro truque bastante comum é que, no momento em que a casa é entregue, o cliente “descobre” que está insolvente e não pode pagar o empreiteiro. E, neste caso, as mesmas pessoas geralmente estão por trás de diferentes entidades legais. No decorrer do juízo arbitral, o cliente admite a sua culpa e paga com a casa, que já foi apreendida por esta altura. O empreiteiro vende os apartamentos pela segunda vez e, na melhor das hipóteses, devolve suas ações originais aos primeiros compradores..

Outra doença dos desenvolvedores é o esquecimento surpreendente. Alguns deles se lembram da “participação na cidade” em uma casa recém-construída somente após os investidores privados já terem comprado essa participação deles.

E na maioria das vezes nem se lembram – afinal, o incorporador fecha um acordo com a prefeitura, e os apartamentos são vendidos por meio de sociedades de investimento e imobiliárias, que formalmente não devem nada à prefeitura. Eles não estão nada constrangidos com a falta de documentos que permitam a venda desta habitação. Como resultado, a situação “congela”: as autoridades locais, não tendo recebido a sua parte, bloqueiam o acordo e não colocam a casa em funcionamento, os tribunais tratam lentamente dos pedidos reconvencionais e os cidadãos que pagaram a construção com o seu próprio bolso estão há anos em grave estado de stress.

Outra opção para uma cooperação frutífera entre desenvolvedores e autoridades locais pode ser o surgimento de um microdistrito inteiro, sem provisão, por exemplo, de infraestrutura de engenharia..

No momento em que tal objeto é comissionado, “de repente” fica claro que as capacidades disponíveis da cidade não são suficientes para conectá-lo às comunicações. E para a construção de novas caldeiras, tomadas de água, aquecimento central e comunicações, é necessário mais dinheiro do que foi gasto em habitação e equipamentos sociais e culturais, e nenhuma das partes vai investi-los. O desenvolvedor acena com a cabeça para as autoridades locais, as autoridades – para o desenvolvedor, e entre eles uma multidão de manifestantes que honestamente pagaram por novos apartamentos exatamente quanto eles exigiram.

Mas, mesmo depois de se mudar para um novo apartamento e registrá-lo como uma propriedade, um investidor privado não deve relaxar completamente.

Na venda de apartamentos, os corretores de imóveis guardam estritamente seu principal segredo – os planos de planejamento urbano para a área de desenvolvimento. E muitas vezes acontece que o comprador que pagou pela “ecologia favorável” e pelas “vistas pitorescas” deve construir uma rodovia ou outro complexo de vários andares sob suas janelas. Como resultado, a visão da distância verde é substituída pela visão do canteiro de obras, que funciona dia e noite, e a seguir pela visão da parede da nova casa.

Via de regra, os cidadãos, iludidos em suas melhores expectativas, tentam apelar às autoridades. Mas nem em Moscou nem na região se sabe sobre um único caso em que agências governamentais reagiram a pedidos desesperados de ajuda..

Normalmente, tal inação é explicada pelo fato de que as estruturas da cidade não fazem parte dos contratos dos acionistas com as incorporadoras e, portanto, não são obrigadas (e até mesmo não têm direito) a intervir em disputas econômicas que devem ser resolvidas em juízo. É verdade que, quando se trata de benefício próprio ou de contas pessoais com o promotor, as autoridades locais intervêm mais do que ativamente, ao mesmo tempo que protegem interesses que se opõem aos interesses dos cidadãos..

Infelizmente, nada poderá ajudar os cidadãos que ficaram reféns da construção compartilhada, e a nova lei federal “Sobre a participação compartilhada na construção de moradias”.

Voltada para a proteção dos investidores privados, a lei estabelece uma forma universal de contrato, condições e preços fixos para construção, proíbe o uso indevido de recursos, mas esta lei não se aplica às relações jurídicas que surgiram antes de sua entrada em vigor (antes de 1º de abril de 2005). Além disso, a lei se aplica apenas a esses objetos, cuja licença de construção foi recebida após 1º de abril de 2005. E muitas empresas já anunciaram que esta lei não as afetará de forma alguma, pois elas têm muitos empreendimentos, cuja licença de construção foi recebida anteriormente..

Portanto, aqueles que planejam investir seu suado dinheiro na construção, que começou antes de 1º de abril, terão que jogar pelas regras antigas. Com todas as circunstâncias que se seguiram.