Como os golpistas trabalham no mercado imobiliário

A fraude no mercado imobiliário residencial de Moscou se espalhou tanto que se tornou impossível ignorá-la ainda mais. Recentemente, as autoridades municipais anunciaram sua intenção de combater as empresas que preferem construir pirâmides financeiras em vez de moradias. Para obter detalhes, recorremos ao chefe do departamento de segurança econômica do governo de Moscou, Alexander Korsak.

– Alexander Borisovich, o número de reclamações contra desenvolvedores sem escrúpulos ultrapassou a “massa crítica”?

– Infelizmente sim. Só recentemente, recebemos mais de 30 reclamações de cidadãos que sofreram co-investimento na construção de moradias. Nas ações de algumas firmas que constroem e vendem apartamentos, são vistos indícios de construção de pirâmides financeiras. Este problema já está se tornando uma tendência persistente, e medidas urgentes devem ser tomadas para evitar que se torne ainda maior..

– Quais mecanismos fraudulentos funcionam no mercado imobiliário de Moscou?

– Existem duas categorias de organizações sem escrúpulos.

O primeiro é mais fácil. Estas são puramente fraudulentas, essencialmente ilegais, as chamadas firmas fantasmas..

Eles não têm nada a ver com programas de investimento ou construção em geral. Todos os seus papéis são falsos. As casas que mostram aos clientes são propriedade de outras empresas. E isso é arte. 159 do Código Penal em sua forma mais pura. A propósito, recentemente a UBEP da capital deteve um grupo desses vigaristas que operava sob a marca Sibur-Invest. Atraindo fundos dos cidadãos em condições de preços muito favoráveis, eles simplesmente os enganaram.

De referir que qualquer construção em Moscovo é efectuada com base, em primeiro lugar, numa resolução do Governo de Moscovo e, em segundo lugar, num contrato de investimento para cada endereço específico, indicando a empresa investidora. Esses documentos são registrados e possuem os dados apropriados. Por isso, ao adquirir um apartamento, deve antes de mais nada certificar-se de que esses documentos estão disponíveis..

A segunda categoria é a operação de empresas de investimento, que formalmente permanecem dentro da lei, e é muito difícil processá-las.

Tendo vencido um concurso para a construção de uma casa, essa empresa atrai cidadãos como co-investidores e recebe dinheiro deles. Além disso, às vezes ele tenta ocupar novos locais a cada ano, embora os antigos sejam, na melhor das hipóteses, apenas cercados. Agindo de acordo com este esquema, as empresas acumulam fundos enormes e, em seguida, atrasam ou simplesmente não realizam a construção.

O dinheiro arrecadado é “rolado” por vários anos, então pode ser devolvido aos cidadãos, mas é claro que neste caso as pessoas sofrem perdas. O dinheiro é ganho nessas vendas colossais.

Ao mesmo tempo, é muito difícil lutar de frente – os contratos são elaborados de forma que não estipulem nem os prazos de conclusão das obras, nem a responsabilidade da empresa pela sua violação, ou a componente inflacionária. Mas os desenvolvedores estão perfeitamente protegidos pelo fato de que a assinatura dos contratos era voluntária – ninguém forçou os co-investidores a colocar suas assinaturas sob os termos onerosos dos contratos.

– Como você planeja destruir essas “pirâmides”?

– A análise mostra que existe uma lacuna muito grave na consolidação jurídica das relações no processo de coinvestimento.

Até agora, muitas empresas foram autorizadas a trabalhar “no limite” por um vácuo jurídico.

Desde abril deste ano, entrou em vigor uma nova lei federal que rege essas relações jurídicas, que deve criar barreiras de proteção. Mas a lei define apenas princípios, limites gerais, e é necessário criar mecanismos para sua implementação..
Tal mecanismo, em minha opinião, deve ser um acordo de co-investimento padrão operando em Moscou, com links obrigatórios para documentos (com os detalhes do decreto do governo de Moscou sobre a alocação de um terreno e um contrato de investimento entre a cidade e o investidor), com termos específicos, de responsabilidade das partes. Provavelmente, é necessário prever que os acordos de coinvestimento sejam registrados da mesma forma que os próprios contratos de investimento. Isso está sendo trabalhado agora.

Por outro lado, hoje os cidadãos não têm a oportunidade de obter informações confiáveis ​​sobre as atividades de uma determinada empresa..

E, portanto, outra forma de combater a conduta empresarial desleal pode ser a criação do “Registro de reputação empresarial de sócios do Governo de Moscou”, que permitirá o corte de empresas desonestas. A decisão de criar o “Registro” está consagrada no decreto do governo de Moscou nº 431-PP de 14 de junho de 2005.

O registro não deve ser visto como uma espécie de lista “negra” ou “branca”. Em vez disso, é análogo a uma agência de crédito..

Ele vai acumular informações objetivas sobre as atividades das organizações, por exemplo, se a empresa pagou o empréstimo em dia, se sempre cumpriu suas obrigações, se sonegou impostos, etc. Infelizmente, em nosso país nunca houve a oportunidade de obter informações abertas completas (específicas as informações do FSB e do Ministério da Administração Interna não contam). Numa primeira fase, o registo irá satisfazer as necessidades das estruturas da cidade, mas no futuro os seus dados deverão tornar-se abertos aos cidadãos e organizações para que possam estar convencidos da reputação empresarial de uma determinada empresa.

Gostaria também de referir que no momento da apresentação de candidaturas para participação em concursos e leilões da cidade é efectuada a pré-qualificação, tendo em consideração o cumprimento por parte das empresas de obrigações anteriormente assumidas para com a cidade e com os cidadãos..

E agora os autores da construção de longo prazo não terão permissão para novas competições até que cumpram com suas antigas obrigações, que deveriam se tornar um bom regulador desse processo..

À medida que avançamos em direção a um mercado civilizado, o papel da imagem e da reputação empresarial aumentará, e as empresas multadas sairão do caminho.

– Você tem certeza da eficácia dessas medidas? De fato, em resposta à nova lei “Sobre a construção compartilhada”, já começaram a surgir esquemas “cinza”. Por exemplo, os cidadãos são convidados a celebrar um acordo preliminar para a compra e venda de um apartamento no futuro ou a venda e compra de uma nota promissória, que pode então ser trocada por um apartamento. Ou fundos mútuos são colocados entre o desenvolvedor e o comprador – e então não há necessidade de qualquer acordo.

– É claro que é difícil falar em medidas que garantam a segurança total dos cidadãos que participam da construção compartilhada. Com fundos substanciais, empresas sem escrúpulos podem recorrer a forças legais poderosas para desenvolver novos esquemas. A fraude sempre foi um fenômeno. Nossa tarefa é limitar sua escala o máximo possível, para proteger os moscovitas das ações de fraudadores. Inclusive por meio de ampla informação aos cidadãos. Afinal, o processo aqui é duplo: de um lado – a empresa, de outro – os cidadãos.

Assinar com confiança tudo o que é oferecido a você, mesmo sem consultar um advogado, é como sair de casa sem trancar a porta. E é hora de nos livrarmos do “efeito de brinde”.

O preço subvalorizado não deve motivá-lo a comprar, mas alarmante – este é o primeiro sinal de que nem tudo está limpo aqui. Bem, o custo dos apartamentos em Moscou não pode ser de 600 a 800 dólares por metro quadrado ao preço de mercado atual de 2 a 2,5 mil dólares. Queijo grátis só vem na ratoeira.

– E o que você pode aconselhar aos cidadãos que já sofreram entrando em contato com empresas “com sinais da pirâmide”?

– Tente recuperar seus fundos. Inclusive através da quadra.

Por favor, entre em contato conosco. Telefones de linha direta: 234-04-00, 631-11-77. Podemos dar uma avaliação jurídica inicial da situação.

Se houver sinais de corpus delicti, transferimos as informações para as agências de aplicação da lei. Embora a principal tarefa da administração, em contraste com as estruturas de poder, não seja combater os crimes cometidos, mas trabalhar para prevenir o crime.

– Quais violações e firmas específicas estão associadas às apelações dos cidadãos que você já recebeu?

– Posso dar exemplos de como consegui evitar fraudes. Até agora, apenas uma decisão preliminar foi tomada sobre a construção de moradias na Rodovia Rublevskoye, mas já foram divulgadas informações sobre a venda de apartamentos. Dois escritórios que anunciaram a este respeito foram rastreados e os materiais foram transferidos para a promotoria. (Felizmente para eles, ainda não tinham conseguido vender nada e puderam explicar que supostamente “monitoravam”.) Um investidor-desenvolvedor também nos contatou, que encontrou na Internet ofertas para sua casa de uma empresa totalmente externa.

Atualmente, a administração está considerando pedidos de cidadãos que concluíram acordos com Remstroyotdel LLC, um investidor-desenvolvedor Plastbau-M LLC (Sevastopolskiy prospect, 51, Narimanovskaya street, Estate 8), com MITA 2000 LLC , investidor-desenvolvedor CJSC “Centro para o Desenvolvimento da Cidade GRAD” (Uchinskaya st., 1-9), com a empresa de investimento “Social Initiative” (Marshal Rokossovsky b-r, proprietário 5-8). A verificação mostrará as verdadeiras intenções dessas organizações e, certamente, publicaremos os resultados.