Ao longo de sua existência como cidade, Sochi atraiu o interesse principalmente como um excelente local de férias na costa quente do Mar Negro. O status de cidade foi atribuído a Sochi apenas em 1917, embora o primeiro resort – a “Riviera Caucasiana” – tenha sido inaugurado em 1909, e a primeira menção de assentamentos nesta área remonta a tempos pré-antigos.
Alexander Otroshko. Paisagem de Sochi. 2011
A reconstrução massiva da cidade começou em 1934, foi então que as características da futura grande metrópole surgiram – a Avenida Kurortny central, originalmente chamada de rodovia Riviera-Matsesta, foi construída. Em 1961, a chamada Grande Sochi já incluía os principais distritos – Central, Lazarevsky, Khostinsky e Adlersky. Esses distritos de Sochi são agora o centro do mercado imobiliário da cidade turística, é o distrito de Adler e a aldeia Krasnaya Polyana e a Baía de Imeretinskaya que estão passando por uma construção em grande escala de instalações para os Jogos Olímpicos de 2014.
O período de desenvolvimento mais ativo do mercado imobiliário em Sochi e o crescimento do custo por metro quadrado de área habitacional foi observado de 2003 a 2007. Foi então que a construção de imóveis residenciais de elite começou nos bairros Central e Khostinsky da cidade, e a estação de esqui Krasnaya Polyana começou a atrair a atenção dos investidores. A crise financeira de 2008 teve um impacto significativo no mercado imobiliário em Sochi e levou ao congelamento da construção de muitos imóveis residenciais, e o custo da habitação acabada no mercado primário diminuiu em média 30%. O mercado imobiliário secundário em Sochi não reagiu à crise financeira de forma tão acentuada, uma vez que neste segmento de mercado não houve queda maciça na demanda e o preço por metro quadrado no habitual “Khrushchev” caiu apenas 10-15%.
No entanto, já em 2010, o valor dos imóveis em Sochi estabilizou e agora praticamente atingiu o nível de 2007. Moradias de classe econômica no mercado primário são oferecidas em média a um preço de 40-70 mil rublos, um apartamento de classe executiva pode ser comprado a um custo de 80-110 mil rublos por metro quadrado e o preço dos apartamentos de elite chega a 110-120 mil rublos por 1 metro quadrado.
Impacto da situação da capital das futuras Olimpíadas no mercado imobiliário
Imediatamente após o anúncio da vitória de Sochi na competição pelo direito de sediar os Jogos Olímpicos de Inverno de 2014, a cidade teve um salto acentuado nos preços dos imóveis. Curiosamente, mais de 50% de todos os imóveis residenciais foram comprados (essa tendência continua até hoje) por investidores que querem capitalizar no aumento do custo da habitação às vésperas das Olimpíadas. Somente no primeiro semestre de 2007, o custo de 1 metro quadrado de espaço residencial em Sochi aumentou 60% e atingiu 3-4 mil dólares, a habitação de elite aumentou de preço para 5.500 mil dólares por metro quadrado.
No entanto, esse boom não durou muito, e já em 2008, de fato, mesmo antes do início da crise financeira global, a demanda por edifícios residenciais e apartamentos em Sochi caiu um pouco, o que levou a uma queda significativa dos preços.
Atualmente, não há saltos bruscos no valor do mercado imobiliário residencial na capital do sul da Rússia, mas os analistas preveem um aumento nos preços na véspera de 2014, quando a maior parte das instalações olímpicas em Sochi serão concluídas e a cidade adquirirá um novo visual e uma infraestrutura mais desenvolvida..
O custo dos imóveis em vários distritos de Sochi
Tradicionalmente, os apartamentos de luxo mais caros da futura capital olímpica estão localizados no Distrito Central, que é o centro histórico da cidade. É aqui que estão localizados os principais edifícios administrativos de Sochi, os hotéis mais caros e as mansões da moda.
Nikolay Pavlov. As montanhas. Sochi. 1992
O segundo lugar no custo da habitação é ocupado pelo distrito de Khostinsky, onde os apartamentos localizados na área da pensão Svetlana e não muito longe do parque Arboretum são especialmente valorizados.
O valor dos imóveis no distrito de Adler está crescendo rapidamente, o que está associado ao desenvolvimento da estação de esqui Krasnaya Polyana e à construção de instalações olímpicas.
No distrito de Lazarevsky de Sochi, o setor privado predomina, o custo por metro quadrado de área habitacional é geralmente muito mais baixo aqui do que nos outros três distritos da Grande Sochi, uma vez que esta área não tem uma infraestrutura suficientemente desenvolvida e está separada do centro de Sochi por uma estrada sinuosa, que é bastante difícil de viajar de carro..
Moradia em novos prédios prontos continua a ter maior demanda.
Em média, o custo de 1 metro quadrado no mercado primário nos distritos Central e Adler chega a 120-180 mil rublos por 1 metro quadrado de habitação de elite e de 80 mil rublos para habitação de classe empresarial. No mercado secundário nessas áreas, você pode comprar um apartamento, pagando de 50 a 80 mil rublos por metro quadrado. No distrito de Lazarevsky, o custo da habitação é muito mais baixo – de 30 a 40 mil rublos no mercado secundário e de 60 mil rublos no mercado imobiliário primário acabado.
O mercado imobiliário residencial em Sochi também está sujeito a mudanças sazonais – no verão, os preços da habitação tradicionalmente aumentam, enquanto no inverno há uma queda na demanda e uma ligeira diminuição no valor. A habitação em novos edifícios pré-fabricados continua a ser a maior procura, uma vez que a maioria dos investidores prefere não correr riscos, investindo desde o início da construção, bem como apartamentos e casas particulares no mercado secundário, que muitas vezes são adquiridos pelos russos como residência no verão..
Perspectivas de desenvolvimento do mercado imobiliário em Sochi após 2014
Se até 2014 todos os analistas preveem um aumento estável no custo de 1 metro quadrado de espaço vital em Sochi, então as perspectivas do mercado após o fim das Olimpíadas são mais vagas. É provável que os preços dos imóveis em Sochi diminuam ligeiramente, mas a maioria dos especialistas supõe que, tendo subido para um nível máximo antes de 2014, em um futuro previsível, o custo da habitação em Sochi permanecerá um dos mais altos da Rússia.
As condições climáticas de Sochi a tornam a cidade turística ideal e mais popular do país, então não se pode esperar que a atratividade dos investimentos imobiliários em Sochi caia drasticamente após o final das Olimpíadas. Além disso, o governo já assinou um acordo para sediar o famoso campeonato de corrida de Fórmula 1 na capital sulista em 2014-2020, então Sochi continuará atraente não só para os turistas, mas também para os fãs de competições esportivas brilhantes.
Quais são as principais mudanças ocorridas no mercado imobiliário residencial de Sochi às vésperas das Olimpíadas? Como essas mudanças impactaram os preços dos imóveis na região? Existe uma expectativa de valorização dos imóveis após os Jogos Olímpicos? Quais tipos de imóveis foram mais afetados por essas mudanças? E, finalmente, quais são as consequências dessas transformações no mercado imobiliário para os moradores locais?
As principais mudanças no mercado imobiliário residencial de Sochi às vésperas das Olimpíadas incluíram um aumento significativo na demanda por imóveis, o desenvolvimento de novos empreendimentos e a especulação imobiliária. Essas mudanças impactaram os preços dos imóveis na região, que tiveram uma forte valorização. A expectativa é que após os Jogos Olímpicos, os valores dos imóveis continuem em alta devido ao aumento da visibilidade da cidade e ao interesse de investidores estrangeiros.
Os tipos de imóveis mais afetados por essas mudanças foram os de alto padrão, localizados próximos às instalações olímpicas e com vista para o mar. A consequência dessas transformações no mercado imobiliário para os moradores locais foi a dificuldade de acesso à moradia devido aos altos preços, além do aumento do custo de vida na região. A valorização dos imóveis também pode resultar em uma eventual gentrificação, afetando a identidade e a cultura local de Sochi.