Os princípios fundamentais da elaboração de contratos na construção de uma casa de campo. Parte 2

Neste artigo, continuaremos falando sobre as nuances da elaboração competente de contratos com empreiteiras e fornecedores para construção suburbana e reforma de apartamentos. E também considere os principais erros cometidos ao serem concluídos..

Os princípios fundamentais da elaboração de contratos na construção de uma casa de campo. Parte 1

Os principais pontos de locação e acordos contratuais

Todos os contratos de aluguel, incluindo o aluguel de equipamentos especiais, devem conter as seguintes condições essenciais:

• sujeito de um contrato
• cláusula de aluguel

Se o prazo não for especificado, o arrendamento é considerado concluído por prazo indeterminado. As partes poderão rescindir a qualquer momento unilateralmente, fornecendo à outra parte um aviso de um mês antes da data de expiração esperada das obrigações.

O objeto do contrato deve ser definido de tal forma que, no cumprimento das obrigações contratuais, não seja possível substituir um objeto por outro. Na Rússia, os objetos de aluguel podem ser:

• material rodante ferroviário, incluindo guindastes de construção em trilhos;
• aeronave;
• embarcações marítimas, incluindo navios para fins especiais;
• embarcações fluviais (ou utilizadas em águas interiores), incluindo equipamento especial criado a partir delas;
• caminhões, tratores com semirreboques, guindastes, escavadeiras e outros equipamentos especiais de tração automotiva, cuja gestão e operação requerem habilidades e conhecimentos especiais.

O assunto neste caso será a obrigação de transferência de dispositivos técnicos:

• cujo uso requer gestão qualificada;
• Concebido para o transporte de várias mercadorias, pessoas ou reboque de objetos especializados;
• tendo as propriedades de uma fonte de maior perigo.

A próxima condição essencial do arrendamento é o preço. Quanto à definição de aluguel, ela pode ser indicada no texto de diversas formas:

• registrados em um determinado valor, pagos em uma data ou após um determinado período;
• como pagamento ao locador, é transferida uma porcentagem da receita recebida com o uso do bem locado (pode ser expressa não apenas em forma monetária, mas também ser substituída por um equivalente natural conforme acordado pelas partes);
• como pagamento, o locatário fornece ao locador certos serviços;
• como pagamento, o locatário transfere para o locador o objeto do contrato de propriedade ou arrendamento;
• como forma de pagamento, o locatário, às suas próprias custas, realiza certas benfeitorias na propriedade locada especificada no contrato;
• combinações dos formulários acima também podem ser fornecidas como pagamento.

O Código Civil define dois tipos de contratos de locação de veículos:

• com a prestação de serviços de gestão e manutenção;
• sem a prestação de serviços de gestão e manutenção.

Dependendo do tipo de contrato celebrado, as obrigações das partes de manter o veículo em bom estado e o procedimento de indenização por danos no caso de sua inflição pelo objeto locado são diferentes.

O último da lista e, talvez, o mais polêmico em termos de registro é o contrato de trabalho. Para tais transações, a legislação russa prevê as seguintes condições essenciais:

• o objeto do contrato, geralmente é entendido como o volume, tipos e conteúdo da obra que deve levar a um determinado resultado;
• datas de início e término do trabalho;
• preço do trabalho.

Além disso, o texto é prescrito:

• procedimento e condições de liquidação;
• obrigações das partes;
• o procedimento para a produção de trabalho;
• procedimento de aceitação de trabalho;
• responsabilidade das partes pelo desempenho impróprio de suas obrigações.

Um contrato de trabalho implica a realização de trabalho por pessoas associadas a determinados riscos. A fim de evitar mal-entendidos posteriores, recomenda-se prescrever no texto que a responsabilidade pelo cumprimento das normas de segurança na instalação é inteiramente do contratante, incluindo a criação de condições de trabalho seguras.

Se a necessidade de realizar o trabalho desaparecer, as condições e o procedimento para rescindir o contrato devem ser prescritos. Por acordo das duas partes, todos os artigos do documento podem ser editados com base nas características do objeto, sua localização e outras condições.

Para um contrato de trabalho que implique a implementação de trabalho de design ou levantamento, as condições adicionais podem ser:

• participação das partes nas aprovações da documentação desenvolvida pelo projetista;
• uso da documentação de projeto e estimativa criada (a capacidade de transferi-la a terceiros, por exemplo, para ajustes subsequentes ou desenvolvimento de um novo projeto com base nesta documentação);
• determinação da propriedade das invenções;
• fornecimento de informações confidenciais.

Mas voltemos às condições essenciais. Portanto, a cláusula mais importante e definidora de qualquer contrato, incluindo o contrato de trabalho, é o objeto do contrato. Para determiná-lo, você também deve indicar:

• lista de trabalhos;
• o objeto sobre o qual o trabalho deve ser executado;
• resultado a ser alcançado por contrato de trabalho.

Existe a opinião de que, se não houver documentação de projeto e estimativa no canteiro de obras e o contrato de construção for celebrado sem referência ao projeto, isso é uma violação das regras sobre as condições essenciais. Porém, na prática, a falta de documentação não indica de forma alguma a inconsistência dos termos entre as partes, se a responsabilidade pelo desenvolvimento dessa documentação for do contratante..

A segunda condição importante é o tempo. Além disso, inicial e final. Existem muitos exemplos da prática judicial, quando o contrato foi reconhecido como não concluído na ausência de uma data final, e na eventualidade de ser impossível determinar a data efetiva de início da obra. É verdade que existe uma saída para a situação quando o contrato já foi concluído e o prazo não está nele especificado. Se as partes, ao assinarem um contrato adicional, estabelecerem uma data de início e de término para os trabalhos, o contrato será considerado concluído. Deve também ser entendido que se o próprio contrato e seus anexos integrantes contiverem informações diferentes sobre o momento, o tribunal reconhecerá o contrato como não concluído..

É também necessário distinguir entre a duração do próprio contrato e a duração da obra do contrato. A primeira não pode substituir uma condição claramente enunciada sobre o momento da obra e conduz a uma decisão do tribunal de que o contrato ainda não foi celebrado. No entanto, a transação pode ser considerada concluída se as partes, em um prazo razoável a partir da data da celebração do contrato, tiverem cumprido suas obrigações, apesar da ausência dessa condição no texto.

A terceira e mais controversa condição essencial do contrato é o preço. Por um lado, pode ser elaborado com um orçamento, por outro, pode ser firme e registado no contrato apenas em números. No decurso do cumprimento das obrigações contratuais, não é invulgar que o empreiteiro exija do cliente o pagamento que excede o preço estabelecido devido à execução de obras adicionais. No entanto, a validade desses requisitos depende dos seguintes fatores:

• se o cliente foi informado sobre trabalho adicional;
• se o cliente concordou em realizar trabalho adicional;
• se o cliente aceitou o resultado do trabalho adicional (às vezes o valor desses trabalhos para o cliente é levado em consideração, ou seja, se ele posteriormente utilizará o resultado do trabalho).

Às vezes, os contratos são celebrados de tal forma que não podem ser atribuídos a nenhum tipo específico. Este tipo de documento é denominado misto. Pode conter sinais de vários contratos. Por exemplo, o empreiteiro compromete-se não só a realizar determinados trabalhos, mas também a fornecer materiais ao canteiro de obras. Este tipo de contrato é mais frequentemente usado quando o equipamento é instalado pela equipe de construção do fabricante. Esses documentos devem conter todas as condições materiais características de ambas as transações.

Visão geral dos principais erros na celebração de contratos

Na prática judicial, não é incomum encontrar erros repetidos na celebração de contratos. Tentaremos dar os exemplos mais notáveis ​​e comuns abaixo..

Exemplo 1. O assunto do contrato está definido incorretamente

“O empreiteiro compromete-se a construir uma casa no endereço especificado”, “o fornecedor compromete-se a entregar um tijolo no local de construção”, “o locador compromete-se a alugar um carro” – qualquer acordo com essa formulação será reconhecido como não celebrado.

A casa pode ser de um andar, casa de campo ou prédio alto. Esta formulação não fornece uma avaliação correta. No caso de um contrato de construção, deve haver uma referência à documentação do projeto ou toda a lista de trabalhos executados deve ser totalmente descrita. E se for difícil incluir tudo no texto do próprio documento por algum motivo, então é perfeitamente possível emitir uma descrição detalhada com um aplicativo obrigatório..

No segundo caso, a quantidade de mercadorias não é definida: 1 peça, 1 metro cúbico ou várias centenas. Além da expressão numérica, também deve haver uma explicação sobre a qualidade e características do produto. Indicação de GOST ou TU. Esclarecimentos sobre o produto em uso antes da venda.

No caso de locação, todas as características também estão indicadas – um carro da marca tal e tal, com capacidade de carga de 5 toneladas, a quantidade é tal e tal.

Em geral, o objeto do contrato deve ser descrito de tal forma que ninguém duvide do que exatamente você quis dizer ou que um item (trabalho) não possa ser substituído por outro (s).

Exemplo # 2. O termo está especificado incorretamente no contrato de trabalho

“No prazo de 4 meses a partir do início da obra”, “um mês após o fornecimento de todos os dados iniciais”, “a partir de 1 de abril de 2013 até a assinatura do ato de conclusão” – ao fazer desta forma, deve-se estar ciente de que é precisamente para determinar a hora de início e o fim do compromisso será quase impossível. No caso de um contrato, isso implicará no reconhecimento do contrato como não concluído, noutros casos não haverá menos problemas. Compromissos com essa linguagem podem ser adiados indefinidamente.

É óptimo indicar no contrato a data no formato “dia / mês / ano” do início do trabalho e “dia / mês / ano” do fim do trabalho. Deve-se atentar para o fato de que é desejável que a data de início dos trabalhos não seja anterior à data de celebração do contrato. Qualquer objeção de que, em caso de circunstâncias imprevistas, o contrato pode estar vencido deve ser rejeitada. Em caso de atraso significativo não por culpa do contratante, o prazo para cumprimento das obrigações pode sempre ser ajustado por acordo adicional. Ambas as partes podem iniciar sua assinatura..

Exemplo No. 3. Preço formado incorretamente no contrato

Esse tipo de erro está mais relacionado aos contratos de trabalho. A situação é simples: no decorrer da obra, os preços dos materiais mudaram ligeiramente e o custo total do objeto aumentou, porém, apenas o valor final é explicitado no contrato sem quaisquer ressalvas. Deve-se ter em mente que de acordo com o art. 709 do Código Civil da Federação Russa, se os métodos de formação de preços não forem indicados, é reconhecido como firme. Como resultado, o empreiteiro sob tal contrato sofre perdas devido ao aumento dos preços dos materiais. O contratante tem o direito de exigir um aumento no preço fixo somente com um aumento significativo no custo dos materiais e antes da assinatura do certificado de aceitação, se esse aumento no preço não puder ser previsto na fase de assinatura dos documentos.

Exemplo No. 4. O contrato contém condições que contradizem as normas da lei

“Por violação dos termos da obra, o cliente tem o direito de exigir da empreiteira o pagamento de multa no valor de 50% do valor, e a empreiteira perde o direito de exigir o pagamento pela obra realizada e o reembolso das despesas com materiais gastos”.

A condição de perda do direito do contratante a pagar pelo trabalho realizado é inválida, uma vez que não cumpre a norma do Artigo 702 do Código Civil da Federação Russa, que prevê a obrigação do cliente de aceitar e pagar pelo resultado do trabalho realizado pelo contratante. Como resultado, se o trabalho for executado e não houver reclamação da sua qualidade, o cliente é obrigado a pagar em qualquer caso. No entanto, a contratada ainda retornará a multa por atraso.

Exemplo No. 5. Celebração de contrato por pessoa não autorizada

Às vezes, ao assinar um contrato, surge a questão de quem deve assiná-lo. A melhor opção para um indivíduo é a assinatura do próprio cidadão. Em situações mais difíceis, é permitida a assinatura do contrato pelo seu representante que tem o direito de o fazer. No caso de uma pessoa jurídica, especialmente uma grande construtora com um grande quadro de funcionários, erros são frequentemente cometidos. Por exemplo, um contrato é assinado por um capataz, engenheiro-chefe ou vice-diretor. Só quem tem o direito de assinar o contrato é o chefe. Todos os outros funcionários podem adquirir esta oportunidade obtendo a procuração apropriada. Então, quando o contrato for assinado por um não administrador, uma cópia da procuração será lavrada como anexo ao documento.

Outro erro comum é a assinatura de contrato pelo diretor da filial, que também não possui procuração ou outro tipo de registro desse direito..

Exemplo No. 6. O pagamento pelo trabalho executado no âmbito de um contrato de trabalho depende do recebimento de dinheiro de terceiros para o cliente

“O pagamento das obras realizadas é feito após a venda da casa construída”.

De acordo com o artigo 190 do Código Civil, o prazo adotado pelo contrato deve ser determinado pela data ou pelo término de um determinado prazo, que pode ser calculado em anos, meses, etc. O prazo ainda pode ser determinado por uma indicação de um evento específico, que deve ocorrer necessariamente. No nosso caso, existe a indicação de um evento que não deveria ocorrer inevitavelmente, o que não é reconhecido pelo acordo do prazo de pagamento. Como resultado, um acordo com essa formulação é reconhecido como não concluído..

Exemplo No. 7. A ausência no contrato de obrigações de pagar por atos provisórios

Se o contrato estipular que o pagamento seja feito após o cliente assinar o certificado de comissionamento do objeto ou após o contratante receber uma conclusão positiva do órgão estatal, então, na ausência desses documentos, o cliente não tem a obrigação de pagar pelo trabalho executado. Consequentemente, todos os atos intermediários não estão sujeitos a pagamento. A transferência do adiantamento ao abrigo de tal acordo também deve ser regulada separadamente pela entrada correspondente no texto. Por padrão, os pagamentos adiantados não são fornecidos.

Exemplo No. 8. O contrato contém uma condição de pagamento pelo trabalho após a transferência dos documentos executivos para o cliente, mas não especifica quais documentos devem ser transferidos

Se não estiver especificamente claro no contrato assinado quais documentos executivos devem ser transferidos para o cliente, a obrigação de pagar pelo trabalho aparece no dia seguinte à entrega. Baseia-se no n.º 1 do artigo 711.º do Código Civil. Assim, a partir do momento da ocorrência dessas obrigações em caso de atraso no recebimento do dinheiro, o contratante tem o direito de receber os juros previstos no artigo 395.

Exemplo No. 9. Registros incorretos de rescisão antecipada do contrato

“Em caso de rescisão antecipada de obrigações, o cliente compromete-se a pagar ao contratante o valor total do contrato” – ao assinar um documento com tais condições, deve-se entender que mesmo que o desejo de rompimento seja motivado por mau desempenho, o pagamento ainda será feito na íntegra.

Exemplo No. 10. Registros de IVA incorretos

Se o texto do contrato não declarar especificamente que o IVA está incluído no preço, o imposto especificado será pago além do preço estabelecido no contrato.

Na conclusão do artigo, gostaria de acrescentar que todos podem se proteger dos erros do acordo e para isso não é de forma alguma necessário ter uma educação jurídica e acompanhar as últimas mudanças na legislação da Federação Russa. Basta dedicar o tempo devido ao documento e avaliar cuidadosamente cada item quanto à presença de certas consequências. E se alguma frase gravada levantar dúvidas ou for ambígua, elabore um protocolo de desacordos e reescreva-o a seu critério. Aprenda a exercitar o seu direito, é assim que você pode economizar dinheiro e nervos.

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