Por que um apartamento pode ser ilíquido e como vendê-lo

Nem todas as propriedades podem ser vendidas de forma rápida e lucrativa. Por exemplo, poucas pessoas estão interessadas em moradias localizadas em um prédio dilapidado. Mas um apartamento num edifício novo, e mesmo numa zona de prestígio, vai “desaparecer” rapidamente se o proprietário o colocar no mercado a um preço adequado. Os especialistas dizem que um apartamento desses é líquido.

A liquidez, ou “demanda”, de um objeto no mercado imobiliário é um fator chave para muitos compradores, pois é confortável morar e alugar. Esses apartamentos são frequentemente usados ​​como um investimento lucrativo de fundos, uma vez que aumentam gradualmente de preço e mantêm alta liquidez mesmo durante crises econômicas..

Que fatores afetam a liquidez da habitação? Por que alguns apartamentos são vendidos como pão quente, enquanto outros esperam por seus compradores há anos? Esta publicação falará sobre isso..

“Primário” ou “secundário”

As casas modernas são construídas com as tecnologias mais recentes e novos materiais. Claro, no longo prazo, esse tipo de habitação será mais líquido. Isso é compreensível, porque os apartamentos modernos são mais confortáveis ​​e espaçosos, as comunicações neles não são desgastadas. Então, todos os benefícios estão aí.

No entanto, os compradores continuam a prestar atenção ao mercado imobiliário secundário, apesar do seu preço por metro quadrado ainda bastante elevado e do contexto jurídico obscuro de algumas propriedades. Por que isso está acontecendo? A resposta é simples: a instabilidade do mercado de construção residencial e a lentidão das obras. Poucas pessoas hoje se surpreendem com a falência de incorporadoras e o adiamento da entrega das casas para operação. E se a habitação não for concluída, então de que tipo de liquidez podemos falar??

Localização

Este é um fator muito importante quando se trata da liquidez de um apartamento. Por exemplo, objetos erguidos próximo a uma zona industrial ou ao longo de estradas movimentadas nunca serão altamente líquidos. Afinal, é mais difícil vendê-los do que aqueles localizados em uma área ecologicamente limpa. Boa acessibilidade de transporte e infraestrutura desenvolvida são de grande importância. Entre as novas construções, as mais populares são aquelas que estão localizadas a uma distância moderada do centro da cidade, e não “na periferia”.

Mas a liquidez da habitação pode não ser a mesma, mesmo em uma única área residencial. Os mais atraentes a este respeito são os apartamentos a poucos passos da estação de metro e paragens de transportes públicos. Em torno destes locais, via de regra, existem as infraestruturas mais saturadas na forma de lojas, mercados, cafés, balcões de serviço, etc. O parque ou zona verde junto à casa aumenta significativamente a liquidez. Mas a presença de uma empresa industrial ou uma cooperativa de garagem é uma grande desvantagem.

Avaliação de construção

Hoje, os “prédios altos” são erguidos principalmente a partir de painéis prontos ou usando tecnologia de estrutura monolítica. Habitar em “monólitos” é preferível em muitos aspectos. Nesses edifícios, o número de paredes de suporte é minimizado, por isso é mais fácil fazer reformas nos apartamentos localizados neles. Devido à ausência de fissuras, pelas quais as casas de painéis são “famosas”, as melhores impermeabilizações e térmicas são fornecidas em edifícios de estrutura monolítica. Uma vantagem significativa de muitos novos edifícios é o isolamento completo da fachada.

Quanto à “habitação secundária”, então existem três opções possíveis – casas de painel, bloco e tijolo. Os dois últimos são os preferidos. Mas, independentemente do tipo de material, é importante avaliar escrupulosamente o estado do edifício. A liquidez das moradias também é afetada pelo estado da entrada, bem como pela melhoria da área local (presença de parque infantil, estacionamento, lugares para passear com os cães).

Número de andares

O número de pisos do apartamento em relação ao número total de pisos do edifício é de grande importância. Não é segredo que as moradias localizadas no andar térreo têm baixa demanda entre os compradores, por isso são mais baratas. É verdade que estruturas comerciais podem estar interessadas em um apartamento com vista para uma rua movimentada, pois pode ser convertido em um escritório ou uma pequena loja.

Quanto aos objetos localizados no último andar, a situação aqui é ambígua. Se estivermos falando sobre o mercado imobiliário primário, os apartamentos “sob o telhado” podem custar não menos do que os localizados abaixo. Mas isso só é possível se várias condições forem atendidas, incluindo: uma boa visão da janela, bem como térmica de alta qualidade e impermeabilização do piso. Em alguns casos, a liquidez de um apartamento pode ser reduzida se ele estiver localizado na esquina de um prédio.

Layout

O layout é um fator muito importante que afeta significativamente a liquidez de um apartamento. Habitações com uma disposição inconveniente de salas de estar, com uma pequena cozinha, com uma casa de banho combinada, etc., são pouco procuradas..

Alguns inquilinos fazem reformas para corrigir a situação. Mas só pode ser eficaz se for possível alcançar um conforto real após o trabalho realizado e a própria remodelação ter sido legalizada. Só então podemos falar de uma maior liquidez do apartamento.

Qualidade de reparo

Os objetos residenciais oferecidos no mercado nem sempre podem se orgulhar de reparos de alta qualidade realizados neles. Paredes curvas, pisos e tetos tornaram-se comuns há muito tempo. Claro, isso afeta negativamente a liquidez dos apartamentos. É necessário gastar muito dinheiro para fazer uma boa reparação, nivelando todas as superfícies, bem como instalar janelas com vidros duplos, radiadores de aquecimento modernos, uma porta frontal metálica e portas interiores de madeira. Não vai doer fazer internet, TV a cabo, fazer o acabamento final da superfície com materiais decorativos de alta qualidade e resistentes ao desgaste.

Todos os custos terão um efeito positivo na “demanda” pelo objeto, porque muitos compradores estão dispostos a pagar a mais por uma boa reforma de apartamento, ao invés de se mudar para uma casa com “paredes nuas”. Além disso, preços de materiais de construção e obras tendem a crescer.

Erros de vendedor

Às vezes, alguns vendedores “com as próprias mãos” reduzem a liquidez da habitação, exagerando seu valor de mercado. Com isso, seus imóveis ficam ociosos, enquanto outros apartamentos são comprados com bastante rapidez, já que possuem um preço mais adequado..

No momento do início da crise econômica, os apartamentos ilíquidos tornam-se desinteressantes para os compradores, e os com liquidez muitas vezes não encontram proprietários devido à relutância dos vendedores em reduzir o preço, apesar do fato de a demanda por moradias neste período ser muito pequena.