Como coordenar a requalificação de imóveis para diversos fins

Qualquer intervenção na configuração de instalações residenciais, comerciais e industriais requer a aprovação das autoridades reguladoras. Nosso site de assessoria informará exatamente como ocorre esse processo, quais documentos serão necessários para que a reforma seja legalizada de acordo com todas as normas.

Praticamente todos os trabalhos sérios relacionados a grandes reparos e alterações de instalações requerem aprovação. Para ser honesto, é mais fácil listar as obras e mudanças que não precisam ser aprovadas pelas autoridades reguladoras:

• Redecorar. Ou seja, atualização do acabamento, incluindo a substituição dos elementos de marcenaria localizados na parte externa, mas sem alterar a cor e o padrão.
• Substituição de janelas e portas, sem alterar o tamanho das aberturas. Porém, a substituição de janelas em edifícios que tenham valor arquitetônico e histórico já exigirá aprovação..

Importante! Expansão de uma abertura de porta ou janela, um aumento em sua altura já precisa ser coordenado quando se trata de uma parede de suporte.

• Desmontagem e substituição de qualquer móvel embutido, incluindo guarda-roupas deslizantes.
• Instalação de condicionadores de ar, incluindo unidades externas.
• Substituição de equipamentos de engenharia: radiadores, canos, fogões, banheiras, vaso sanitário e assim por diante.

Importante! O equipamento de engenharia pode ser alterado sem aprovação apenas para potência, parâmetros e dispositivo técnico semelhantes. Por exemplo, se você tinha um pequeno fogão a gás de dois bicos e decidiu colocar um mais potente em quatro bicos, isso já deve ser acordado com a empresa fornecedora de gás. Além disso, o novo equipamento deve estar no mesmo local..

É necessário começar a pactuar a reabilitação, quer seja residencial, comercial ou industrial, com a elaboração de um plano específico. Os proprietários precisam entender claramente o que exatamente eles querem mudar, quais paredes demolir, quais construir, quais aberturas expandir, quais mover, e assim por diante. É preciso planejar tudo para não ir às autoridades duas vezes, quando no processo de reparo se descobre, por exemplo, que é aconselhável demolir o muro não parcialmente, mas totalmente.

Em seguida, você precisa estudar sua planta baixa emitida pelo BTI (Bureau of Technical Inventory). Todos os proprietários possuem este – um plano técnico com as características de cada divisão, indicando a dimensão, localização das aberturas, equipamentos de canalização e fornos a gás. Se, por algum motivo, você não tiver esse plano técnico em mãos, certifique-se de obtê-lo no BTI! Normalmente, este documento vem completo com o resto dos papéis da propriedade e é transferido pelos proprietários anteriores para os compradores ao fazer um negócio.

Importante! É muito importante para os compradores de imóveis estudar o plano de IPV. Pode acontecer que os proprietários anteriores já tenham feito a remodelação, mas as alterações não foram legalizadas.

O redesenvolvimento pode ser acordado sem a elaboração de um projeto nos seguintes casos:

• É necessário desmontar paredes de cortina, divisórias.
• Precisa fechar a porta.
• Prevê-se a construção de uma nova divisória, leve, não gerando carga nos pisos.
• Pequenas alterações serão feitas na fachada do edifício, o que não é valioso do ponto de vista da história e da arquitetura.

Neste caso, apenas um esboço é necessário. Ele pode ser literalmente esboçado pelos próprios proprietários em uma cópia do plano técnico do BTI. Em vermelho, é necessário destacar as paredes e aberturas que serão removidas, em verde – aquelas que serão construídas. E tudo ficará claro.

Em todos os outros casos, você primeiro terá que começar a traçar um projeto completo com uma indicação de todas as alterações futuras. E apenas especialistas podem fazer isso.!

Se a sua reabilitação puder ser realizada de acordo com um croqui, então o procedimento para aprovação dos órgãos reguladores, ou seja, a Inspetoria de Habitação do local do imóvel, fica assim:

1. Coleção de documentos. Título do apartamento, obrigatório, bem como os passaportes dos proprietários. É necessário o próprio esboço, o passaporte técnico disponível, o consentimento de todos os proprietários de um apartamento ou casa. Se o edifício pertence a monumentos arquitetônicos – a permissão do órgão que os controla. Quando se trata de reformar um imóvel comercial, você precisa do Alvará e dos documentos de fundação da empresa proprietária. Ou um inquilino por acordo.
2. Em governos locais, o esboço é aprovado ou não. Normalmente, o procedimento de aprovação leva de 20 a 30 dias úteis. Se a permissão para redesenvolvimento for recebida, você pode prosseguir para reparar.

Importante! Uma licença de reconstrução geralmente é emitida por um ano. Ou seja, você tem 12 meses para concluir os reparos planejados..

3. Após a conclusão da obra, uma comissão chega ao local, que deve garantir que a obra seja executada de acordo com o esboço, nada é perturbado.
4. O ato do comitê de aceitação é assinado.

Importante! Para que a reforma seja aceita, é necessário manter um diário indicando todas as obras, inclusive as ocultas, que não ficarão visíveis após a conclusão do reparo. Também é necessário observar a tecnologia de trabalho.

5. O esboço é transferido para o BTI para que alterações possam ser feitas no plano técnico existente do imóvel.
6. Depois de receber um novo certificado de registro, pode ser necessário enviar documentos ao Serviço de Registro para receber um novo certificado de propriedade.

Importante! Quando se trata de imóveis comerciais, o mais difícil é chegar a acordo sobre a reabilitação de instalações localizadas no primeiro andar de edifícios residenciais de vários andares. Existem requisitos muito rígidos para estruturas de suporte, fachada, comunicações e assim por diante. É mais fácil fazer alterações no layout do escritório, por exemplo, quando o imóvel é originalmente não residencial e faz parte de um shopping e centro de entretenimento, shopping center e assim por diante..

Um projeto completo, uma nova planta baixa é necessária se as alterações forem sérias e envolverem, por exemplo, a transferência de zonas “úmidas”, a instalação de um fogão elétrico em vez de um a gás, o arranjo de novas portas, a construção de paredes principais e divisórias com mais de 100 milímetros de espessura. Um projeto de reabilitação e sua conclusão técnica só podem ser elaborados por uma organização especializada. Em alguns casos, o consentimento dos vizinhos e da sociedade gestora pode ser necessário se a remodelação puder afetar parcialmente a área de construção comum.

Em geral, o esquema para aprovação de redesenvolvimento para o projeto é semelhante às ações com o esboço. Só em vez do próprio esboço é apresentado às autarquias um projecto e uma conclusão técnica de empresa especializada. Além disso, o projeto deve ser aprovado pelo departamento de arquitetura, serviço de bombeiros, Rospotrebnadzor, DEZ. Ou seja, há muito mais instâncias para visitar. E o processo se arrasta.

Importante! Ao chegar a acordo sobre a reabilitação de imóveis comerciais, é necessário obter opiniões positivas do serviço de gás, fiscalização de incêndio, empresa de gestão, rede de aquecimento, concessionária de água, departamento de arquitetura. Além disso, será necessário um contrato com um empreiteiro para realizar as obras de renovação..

Ao concordar com a reabilitação de um imóvel residencial, é necessário entrar em contato com o serviço de gás quando se trata de instalação, substituição, transferência de equipamentos de gás. Para a concessionária de água – se você planeja transferir as zonas “molhadas”, instale um chuveiro sem bandeja e uma cabine. Para a rede de aquecimento – se você precisar fazer alterações na localização dos radiadores ou aumentar sua potência.

Todos os especialistas recomendam fortemente que você primeiro concorde com a reforma e só então faça os reparos. Caso contrário, pode acontecer que seja impossível chegar a acordo sobre tal alteração e tudo deve ser devolvido à sua forma original. É claro que às custas do proprietário.

No entanto, se a remodelação já foi feita, você precisa agir de acordo com o seguinte esquema:

1. Apresentar um pedido ao BTI para alteração não autorizada de bens imóveis. Anexe um certificado de registro e um extrato do USRN a ele.
2. Um inspetor do BTI virá até você, que irá inspecionar a reforma e corrigir as alterações no plano técnico com um contorno vermelho.
3. O inspetor do BTI dirá a você a quais outras autoridades o proprietário do imóvel precisará se dirigir e também emitirá uma conclusão sobre a condição técnica das estruturas.
4. Um representante da Rospotrebnadzor também deverá comparecer às instalações para emitir um parecer sobre o cumprimento das normas sanitárias.
5. Em seguida, um projeto de reforma é elaborado por empresa especializada e todos os documentos são encaminhados à administração local ou ao departamento de arquitetura. Em Moscou, essas questões são resolvidas pela Moscow Housing Inspection.

Importante! Em geral, o processo de aprovação da reabilitação de propriedades comerciais, não residenciais e residenciais é muito semelhante. Existem dificuldades e sutilezas, por exemplo, com as oficinas de produção, onde é importante garantir a segurança dos colaboradores.

O redesenvolvimento deve ser coordenado! Proprietários individuais enfrentam uma pequena multa por se recusarem a legitimar as mudanças, mas serão forçados a refazer tudo de volta. E as pessoas jurídicas podem enfrentar graves penalidades e problemas. Se você não tiver tempo e oportunidade de passar pelas autoridades por conta própria, entre em contato com os intermediários. De qualquer forma, para um novo projeto, você precisará ir a um escritório especializado..