Como chegar a um acordo sobre a reforma de um apartamento ou instalações não residenciais por conta própria

Alterar a configuração das instalações em edifícios com vários apartamentos é um problema bastante sério. Mesmo uma expansão banal da abertura requer muitas aprovações, mas se se trata de uma remodelação em grande escala, é necessário concordar com uma licença para este tipo de ação, apresentando um pedido com uma série de documentos.

Em quais padrões confiar

A instrução sobre a contabilidade do estoque habitacional da Federação Russa continua em vigor, que define o conceito de passaporte técnico para um apartamento e seu conteúdo. Assim, para cada objecto de imóvel comunal (municipal), é estritamente obrigatória a presença do passaporte técnico, sendo o facto da validade do passaporte a base para a utilização do apartamento para os fins previstos neste documento. O ponto chave aqui é que quaisquer mudanças técnicas nas instalações que requeiram inclusão na ficha técnica são entendidas pelos conceitos de reconstrução e requalificação..

Nesse contexto, as mudanças podem afetar tanto as estruturas dos edifícios quanto os equipamentos de engenharia. No entanto, a requalificação é apenas uma mudança na configuração de uma divisão, ou seja, a demolição, movimentação e construção de divisórias, bem como aberturas de portas e janelas. O procedimento para concordar com o redesenvolvimento é descrito em detalhes no Capítulo 4 do Código de Habitação da Federação Russa. O mesmo documento estabelece a necessidade de interação com as autarquias locais do município, que podem estabelecer um procedimento de requalificação complementar, mas não contrário à legislação em vigor. Em particular, em Moscou, há a Resolução do Governo de Moscou N 508-PP de 25/10/2011, que descreve em detalhes o procedimento para acordo sobre redesenvolvimento, levando em consideração os vínculos entre agências. Documentos semelhantes podem ser válidos em outras cidades grandes, conselhos sobre este assunto podem ser obtidos ao enviar um pedido ao MFC ou BTI.

O que não fazer ao reconstruir

As alterações permitidas durante a conversão e / ou requalificação de um apartamento estão descritas nas “Regras e Normas de Funcionamento Técnico do Parque Habitacional”. Assim, as aprovações e alterações na ficha técnica não exigem trabalhos relacionados com a substituição de equipamentos fixos domésticos e de canalização: um fogão, um duche, uma banheira, a menos que essas alterações impliquem uma interferência constante no trabalho dos sistemas de engenharia doméstica localizados até ao ponto de delimitação das áreas de responsabilidade. Os residentes do apartamento têm total liberdade de ação com divisórias não capitais, que não são de suporte e de apoio, bem como o direito de alterar a marca zero do piso e do teto a seu critério. Neste caso, aplica-se a regra mais importante: o peso das divisórias formais e não capitais, bem como dos sistemas de forros suspensos e do piso, não deve exceder a carga permitida prevista pelo projeto da casa.

Existem também essas mudanças que obviamente são inúteis, porque o projeto para a sua implementação não será aprovado. Isso inclui mudanças:

1. Violando a força das estruturas de construção;
2. Conduzindo a uma deterioração nas condições de habitação, violações do SNiP e SaNPiN;
3. Violação da aparência e configuração de fachadas (exceto para a instalação de unidades de ar condicionado externas);
4. Levando à interrupção do trabalho de comunicações de engenharia da casa;
5. Alterar as linhas de demarcação estabelecidas entre apartamentos individuais;
6. Ultrapassar o limite de impactos nas estruturas dos edifícios;
7. Realizado em uma casa de emergência.

Preparação do projeto

O projeto de redesenvolvimento é uma parte obrigatória do pacote de documentos anexado ao apresentar uma candidatura. A elaboração da documentação do projeto geralmente leva a parte mais longa de toda a preparação, portanto, você deve começar com isso..

O projeto de requalificação, elaborado por um especialista em construção e arquitetura, é a garantia de um contrato de sucesso. O responsável pelo projeto é obrigado a atuar de acordo com as normas estabelecidas, pelo que as alterações previstas no projeto têm a garantia de não as contrariar, o que significa que o órgão estatal não terá motivos para recusar a aprovação..

A organização que executa o trabalho de design deve ter uma autorização SRO para o tipo de trabalho correspondente. Além disso, o desenvolvimento do projeto pode ser confiado aos especialistas do instituto de construção, que desenvolveram o projeto de um prédio de apartamentos ou de um conjunto de casas. Você deve ter um cuidado especial ao escolher um empreiteiro se a casa for construída de acordo com um projeto individual. Trata-se, via de regra, de novos edifícios modernos e construídos antes dos anos 50 do século passado..

A admissibilidade de um determinado tipo de obra exige a obtenção de um parecer técnico para um determinado tipo de edifício – esta é a principal dificuldade no desenvolvimento de um projeto. Conclusão semelhante pode ser emitida quer pelo autor do projeto arquitetónico, segundo o qual a casa foi construída, quer por uma entidade autorizada a emitir complexos de reabastecimento de habitações cujo autor dos projetos é desconhecido ou indisponível. Sem falta, a conclusão técnica deve ser confirmada pelos resultados de uma vistoria de engenharia, que é realizada não só no apartamento considerado para reforma, mas às vezes no vizinho.

O projeto desenvolvido deve necessariamente incluir as seguintes partes:

1. Parte introdutória – página de título, conteúdo e garantia pelo chefe da conformidade das soluções de design com os padrões atuais.
2. Nota explicativa – uma descrição das estruturas de construção e equipamentos de engenharia, o marco regulatório do projeto e uma lista de ações que serão executadas durante a reforma com instruções detalhadas sobre a tecnologia de trabalho.
3. Seção gráfica – plantas de apartamentos antes e depois da reconstrução, desenhos de unidades para as quais as alterações são feitas, esquemas para fortalecer estruturas de suporte de carga, planos para comunicações de engenharia, etc..
4. Cópias de aprovações de SRO e esquema obrigatório de casa.

Observe que cada folha de projeto deve ser certificada pela assinatura do chefe e dos principais especialistas técnicos. O desenvolvedor geralmente é responsável pela aprovação de um projeto em um escritório de arquitetura e construção..

Coleção de documentos

Quando o projeto está pronto e aprovado, faltam apenas algumas semanas para a aprovação final. No entanto, antes de enviar uma solicitação, você deve coletar todos os documentos necessários fornecidos pelo RF LC. Esta lista inclui:

1. Documentos de propriedade. As cópias devem ser autenticadas.
2. Certificado técnico.
3. A conclusão da organização departamental que tutela a preservação de monumentos arquitetônicos, se o apartamento estiver localizado em um edifício deste tipo.
4. Se a habitação for alugada sob um contrato social de aluguel – consentimento por escrito de todas as pessoas que vivem nela, incluindo as temporariamente ausentes.

Os documentos de propriedade e uma opinião sobre a proteção de monumentos arquitetônicos não podem ser fornecidos se a habitação estiver registrada na USRN. O pedido de extrato do registo é efectuado pela entidade que procede à aprovação.

O procedimento para aprovar um projeto e concordar com o redesenvolvimento

O pedido pode ser apresentado no BTI ou MFC local, um formulário padrão e uma amostra de enchimento podem ser obtidos lá. Após a aceitação dos documentos, o requerente recebe um recibo com o seu inventário. A partir do momento da apresentação do pedido, considera-se no prazo de 45 dias, durante este período é tomada a decisão de satisfação ou recusa. A notificação dos resultados da decisão é enviada ao requerente no prazo de três dias após a sua adoção, para o endereço postal indicado no pedido.

Se a resposta for sim, o requerente recebe autorização por escrito para realizar o planejamento. O método de transferência de permissão pode ser indicado no texto do pedido, caso contrário, será transferido através do BTI ou do MFC. A licença serve como base para iniciar o trabalho de reconstrução.

A aprovação do redesenvolvimento pode ser recusada por dois motivos:

1. Todos os documentos exigidos não foram apresentados na íntegra;
2. As medidas de redesenvolvimento planejadas violam as normas e a legislação vigente.

No primeiro caso, a decisão de recusa é geralmente precedida de uma notificação escrita do requerente sobre a insuficiência dos documentos apresentados ou a impossibilidade de obter a documentação que os acompanha. Assim, o requerente poderá ser convidado a tomar a iniciativa de obter certificados e pareceres de secretarias municipais ou órgãos de fiscalização de arquitetura em suas próprias mãos..

Caso a aprovação seja negada por violação das normas e da legislação vigente, a culpa é inteiramente do desenvolvedor do projeto. Nesse caso, o projeto é encaminhado para revisão, que fica por conta do desenvolvedor..

A fase final

É extremamente importante relembrar que após a conclusão das obras de reparação, devem ser efectuadas as alterações correspondentes ao certificado de registo da habitação. Para tal, é necessária a verificação do apartamento por uma comissão de engenharia, que estabelece que todas as obras foram executadas de acordo com o projeto e emite a respetiva conclusão. Você precisa entrar em contato com o BTI para fazer alterações no certificado de registro do apartamento.

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