Hipoteca comercial na R√ļssia

Hipoteca comercial Рuma ferramenta para comprar imóveis para empresas

A hipoteca comercial √© um empr√©stimo emitido por bancos para a compra de instala√ß√Ķes n√£o residenciais: lojas, armaz√©ns, escrit√≥rios e outros..

Como as hipotecas residenciais, comerciais são fornecidas contra a garantia da propriedade adquirida. No entanto, a especificidade desse mercado é que esse tipo de empréstimo tem vencimentos bastante curtos e taxas de juros relativamente altas. O prazo de concessão de um empréstimo hipotecário para a compra de imóveis comerciais, em regra, pode ser de no máximo 10-12 anos, mas na maioria das vezes os bancos emitem dinheiro para 5-7 anos. Além disso, um potencial mutuário terá que fazer um pagamento inicial de 30 a 40% do valor total da propriedade.

Claro, o banco verifica cuidadosamente os seus clientes, os requisitos mínimos para obter uma hipoteca comercial são um saldo lucrativo e um período de trabalho no mercado a partir de 1 ano.

As vantagens deste m√©todo de aquisi√ß√£o de im√≥veis comerciais para neg√≥cios s√£o que o objeto √© usado diretamente para o lucro (aluguel de instala√ß√Ķes, uso para com√©rcio varejista, presta√ß√£o de servi√ßos, etc.), de modo que o im√≥vel se paga por si mesmo.

Aspectos jurídicos da hipoteca comercial

No momento, a legisla√ß√£o federal n√£o prev√™ o registro da titularidade dos im√≥veis comerciais onerados com hipoteca. Portanto, o contrato de hipoteca neste caso √© conclu√≠do com base nas regras gerais do C√≥digo Civil da Federa√ß√£o Russa sobre a celebra√ß√£o de contratos, levando em considera√ß√£o as disposi√ß√Ķes da Lei Federal “Sobre Hipotecas (Promessas de Im√≥veis)” de 16.07.1998 No. 102-FZ. Observe que o direito de usar instala√ß√Ķes n√£o residenciais como garantia foi estabelecido por esta lei apenas em 2009..

De acordo com os requisitos do art. 9¬ļ da Lei Federal n¬ļ 102 no contrato de hipoteca deve obrigatoriamente indicar o objeto da hipoteca, seu valor estimado, a ess√™ncia, a dura√ß√£o e o valor do cumprimento da obriga√ß√£o, que √© garantida pela hipoteca.

Também há um ponto muito importante aqui. A legislação atual não permite a hipoteca de imóveis até o momento de sua compra. Consequentemente, o imóvel deve primeiro ser comprado (redigir um contrato de compra e venda), após o que pode ser usado como garantia para obter um empréstimo do banco.

O mercado moderno de hipotecas comerciais na R√ļssia

Muitos especialistas acreditam que o crédito hipotecário comercial em nosso país ainda é refém do resseguro dos bancos: mesmo a queda pós-crise nas taxas de juros ainda não se tornou um incentivo para aumentar o volume de empréstimos emitidos.

Em geral, o mercado ainda √© os mesmos jogadores principais – Sberbank, VTB 24 e RosEvroBank. No entanto, a pol√≠tica de empr√©stimos ap√≥s a crise passou por mudan√ßas: as exig√™ncias dos bancos aos tomadores de empr√©stimos ficaram muito mais r√≠gidas. O que, obviamente, n√£o contribui para um aumento no n√ļmero de empr√©stimos emitidos garantidos por im√≥veis comerciais.

Mercado imobili√°rio comercial
Dave Knerler. Banco. 2002

Apesar de tudo, as hipotecas comerciais na R√ļssia est√£o gradualmente come√ßando a se recuperar. As taxas est√£o agora no n√≠vel de 12-16%, as taxas est√£o diminuindo porque ningu√©m vai simplesmente tomar um empr√©stimo com uma porcentagem maior. O valor do adiantamento √© de 20-40%. As condi√ß√Ķes mais favor√°veis ‚Äč‚Äčna taxa de juros Sberbank 8-16% ao ano, parcela de 20%, prazo m√°ximo do empr√©stimo de 10 anos. E o VTB 24 tem as condi√ß√Ķes mais rigorosas – 18-26% e 50% de entrada.

As taxas de juros na maioria dos bancos caíram quase 2 vezes no ano passado e quase atingiram o nível anterior à crise. No entanto, requisitos mais rígidos e um procedimento de registro difícil ainda assustam clientes em potencial..

Ao emitir uma hipoteca comercial, os bancos russos podem exigir uma garantia superior ao valor fornecido por 2 e, √†s vezes, 3 vezes como garantia para o empr√©stimo. Al√©m disso, as institui√ß√Ķes de cr√©dito, de acordo com os termos do contrato, controlam integralmente o gasto dos recursos recebidos pelo tomador. Ao mesmo tempo, os bancos dom√©sticos querem atrair clientes com um or√ßamento de aquisi√ß√£o de im√≥veis de mais de US $ 10 milh√Ķes, mas eles pr√≥prios n√£o est√£o prontos para suavizar seus termos..

No entanto, desde o in√≠cio de 2011, tem havido um ligeiro aumento na procura das PME por hipotecas comerciais. Ao mesmo tempo, cerca de metade de todos os pedidos est√£o associados ao desejo de comprar um escrit√≥rio, 30% – espa√ßo de varejo. A quest√£o √© que √© praticamente imposs√≠vel para os empres√°rios russos comprar uma propriedade com seus pr√≥prios fundos. Al√©m disso, n√£o √© poss√≠vel obter uma licen√ßa para alguns tipos de atividades se a empresa n√£o tiver as instala√ß√Ķes adequadas em sua propriedade. Consequentemente, para eles, uma hipoteca √© a √ļnica ferramenta dispon√≠vel para continuar seus neg√≥cios, o que confirma a necessidade de um maior desenvolvimento da hipoteca comercial.

O que o futuro reserva para nós

Obviamente, como há uma demanda por imóveis comerciais, incluindo sua compra sob hipoteca, que aumentará gradualmente, à medida que o negócio ganha impulso após a crise, então a hipoteca comercial se torna uma das áreas promissoras do mercado de crédito hipotecário russo. Também é óbvio que o desenvolvimento da economia do país e a melhoria do clima de negócios em geral dependem da disponibilidade e da massa desses empréstimos..

√Č muito dif√≠cil fazer quaisquer previs√Ķes sobre o desenvolvimento das hipotecas comerciais no momento..

No entanto, mesmo com a necessidade √≥bvia de im√≥veis entre os empres√°rios nacionais, o futuro das hipotecas comerciais na R√ļssia √© claramente incerto. Muitos especialistas concordam que √© muito dif√≠cil fazer quaisquer previs√Ķes sobre o desenvolvimento de hipotecas comerciais neste momento. Com alguma certeza, s√≥ podemos dizer que a demanda por esse produto vai crescer, mas a rea√ß√£o das institui√ß√Ķes de cr√©dito russas √© totalmente imprevis√≠vel..

Os banqueiros nacionais n√£o gostam de correr riscos e t√™m medo de transa√ß√Ķes dif√≠ceis, via de regra, os bancos n√£o procuram jogar dinheiro fora, mas esperam por clientes solventes, oferecendo-lhes condi√ß√Ķes normais. Em nosso pa√≠s, as hipotecas comerciais ainda s√£o o destino de grandes empresas que possuem certa estabilidade financeira e garantias, empresas menores muitas vezes s√£o simplesmente ignoradas pelos bancos. Se os bancos n√£o confiarem mais nos neg√≥cios, esse setor de empr√©stimos hipotec√°rios ficar√° parado por muito tempo..

Os bancos ocidentais s√£o mais ativos nesta √°rea, eles confiam mais nas pequenas e m√©dias empresas. Isso se deve ao fato de que as empresas ocidentais declaram oficialmente todas as suas receitas, portanto, √© muito mais f√°cil para as organiza√ß√Ķes de cr√©dito obterem informa√ß√Ķes confi√°veis ‚Äč‚Äčsobre a situa√ß√£o financeira de um potencial tomador. Nesse caso, a transpar√™ncia nos neg√≥cios √© a chave do sucesso, e √© preciso lutar por isso tamb√©m na R√ļssia..

Deve-se notar também que o desenvolvimento do mercado de hipotecas comerciais para imóveis não residenciais é dificultado pelo fato de que os programas de crédito oferecidos pelos bancos nacionais são frequentemente de curto prazo. Isso se deve principalmente à falta de recursos financeiros de longo prazo dos bancos. Portanto, para o desenvolvimento do mercado, é necessário que os bancos captem ativamente recursos no mercado de capitais. Isso ajudará a resolver gradualmente este problema, bem como a simplificar a obtenção de um empréstimo e será um incentivo para este setor de crédito comercial..

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