Hipoteca comercial na Rússia

Hipoteca comercial – uma ferramenta para comprar imóveis para empresas

A hipoteca comercial é um empréstimo emitido por bancos para a compra de instalações não residenciais: lojas, armazéns, escritórios e outros..

Como as hipotecas residenciais, comerciais são fornecidas contra a garantia da propriedade adquirida. No entanto, a especificidade desse mercado é que esse tipo de empréstimo tem vencimentos bastante curtos e taxas de juros relativamente altas. O prazo de concessão de um empréstimo hipotecário para a compra de imóveis comerciais, em regra, pode ser de no máximo 10-12 anos, mas na maioria das vezes os bancos emitem dinheiro para 5-7 anos. Além disso, um potencial mutuário terá que fazer um pagamento inicial de 30 a 40% do valor total da propriedade.

Claro, o banco verifica cuidadosamente os seus clientes, os requisitos mínimos para obter uma hipoteca comercial são um saldo lucrativo e um período de trabalho no mercado a partir de 1 ano.

As vantagens deste método de aquisição de imóveis comerciais para negócios são que o objeto é usado diretamente para o lucro (aluguel de instalações, uso para comércio varejista, prestação de serviços, etc.), de modo que o imóvel se paga por si mesmo.

Aspectos jurídicos da hipoteca comercial

No momento, a legislação federal não prevê o registro da titularidade dos imóveis comerciais onerados com hipoteca. Portanto, o contrato de hipoteca neste caso é concluído com base nas regras gerais do Código Civil da Federação Russa sobre a celebração de contratos, levando em consideração as disposições da Lei Federal “Sobre Hipotecas (Promessas de Imóveis)” de 16.07.1998 No. 102-FZ. Observe que o direito de usar instalações não residenciais como garantia foi estabelecido por esta lei apenas em 2009..

De acordo com os requisitos do art. 9º da Lei Federal nº 102 no contrato de hipoteca deve obrigatoriamente indicar o objeto da hipoteca, seu valor estimado, a essência, a duração e o valor do cumprimento da obrigação, que é garantida pela hipoteca.

Também há um ponto muito importante aqui. A legislação atual não permite a hipoteca de imóveis até o momento de sua compra. Consequentemente, o imóvel deve primeiro ser comprado (redigir um contrato de compra e venda), após o que pode ser usado como garantia para obter um empréstimo do banco.

O mercado moderno de hipotecas comerciais na Rússia

Muitos especialistas acreditam que o crédito hipotecário comercial em nosso país ainda é refém do resseguro dos bancos: mesmo a queda pós-crise nas taxas de juros ainda não se tornou um incentivo para aumentar o volume de empréstimos emitidos.

Em geral, o mercado ainda é os mesmos jogadores principais – Sberbank, VTB 24 e RosEvroBank. No entanto, a política de empréstimos após a crise passou por mudanças: as exigências dos bancos aos tomadores de empréstimos ficaram muito mais rígidas. O que, obviamente, não contribui para um aumento no número de empréstimos emitidos garantidos por imóveis comerciais.

Dave Knerler. Banco. 2002

Apesar de tudo, as hipotecas comerciais na Rússia estão gradualmente começando a se recuperar. As taxas estão agora no nível de 12-16%, as taxas estão diminuindo porque ninguém vai simplesmente tomar um empréstimo com uma porcentagem maior. O valor do adiantamento é de 20-40%. As condições mais favoráveis ​​na taxa de juros Sberbank 8-16% ao ano, parcela de 20%, prazo máximo do empréstimo de 10 anos. E o VTB 24 tem as condições mais rigorosas – 18-26% e 50% de entrada.

As taxas de juros na maioria dos bancos caíram quase 2 vezes no ano passado e quase atingiram o nível anterior à crise. No entanto, requisitos mais rígidos e um procedimento de registro difícil ainda assustam clientes em potencial..

Ao emitir uma hipoteca comercial, os bancos russos podem exigir uma garantia superior ao valor fornecido por 2 e, às vezes, 3 vezes como garantia para o empréstimo. Além disso, as instituições de crédito, de acordo com os termos do contrato, controlam integralmente o gasto dos recursos recebidos pelo tomador. Ao mesmo tempo, os bancos domésticos querem atrair clientes com um orçamento de aquisição de imóveis de mais de US $ 10 milhões, mas eles próprios não estão prontos para suavizar seus termos..

No entanto, desde o início de 2011, tem havido um ligeiro aumento na procura das PME por hipotecas comerciais. Ao mesmo tempo, cerca de metade de todos os pedidos estão associados ao desejo de comprar um escritório, 30% – espaço de varejo. A questão é que é praticamente impossível para os empresários russos comprar uma propriedade com seus próprios fundos. Além disso, não é possível obter uma licença para alguns tipos de atividades se a empresa não tiver as instalações adequadas em sua propriedade. Consequentemente, para eles, uma hipoteca é a única ferramenta disponível para continuar seus negócios, o que confirma a necessidade de um maior desenvolvimento da hipoteca comercial.

O que o futuro reserva para nós

Obviamente, como há uma demanda por imóveis comerciais, incluindo sua compra sob hipoteca, que aumentará gradualmente, à medida que o negócio ganha impulso após a crise, então a hipoteca comercial se torna uma das áreas promissoras do mercado de crédito hipotecário russo. Também é óbvio que o desenvolvimento da economia do país e a melhoria do clima de negócios em geral dependem da disponibilidade e da massa desses empréstimos..

É muito difícil fazer quaisquer previsões sobre o desenvolvimento das hipotecas comerciais no momento..

No entanto, mesmo com a necessidade óbvia de imóveis entre os empresários nacionais, o futuro das hipotecas comerciais na Rússia é claramente incerto. Muitos especialistas concordam que é muito difícil fazer quaisquer previsões sobre o desenvolvimento de hipotecas comerciais neste momento. Com alguma certeza, só podemos dizer que a demanda por esse produto vai crescer, mas a reação das instituições de crédito russas é totalmente imprevisível..

Os banqueiros nacionais não gostam de correr riscos e têm medo de transações difíceis, via de regra, os bancos não procuram jogar dinheiro fora, mas esperam por clientes solventes, oferecendo-lhes condições normais. Em nosso país, as hipotecas comerciais ainda são o destino de grandes empresas que possuem certa estabilidade financeira e garantias, empresas menores muitas vezes são simplesmente ignoradas pelos bancos. Se os bancos não confiarem mais nos negócios, esse setor de empréstimos hipotecários ficará parado por muito tempo..

Os bancos ocidentais são mais ativos nesta área, eles confiam mais nas pequenas e médias empresas. Isso se deve ao fato de que as empresas ocidentais declaram oficialmente todas as suas receitas, portanto, é muito mais fácil para as organizações de crédito obterem informações confiáveis ​​sobre a situação financeira de um potencial tomador. Nesse caso, a transparência nos negócios é a chave do sucesso, e é preciso lutar por isso também na Rússia..

Deve-se notar também que o desenvolvimento do mercado de hipotecas comerciais para imóveis não residenciais é dificultado pelo fato de que os programas de crédito oferecidos pelos bancos nacionais são frequentemente de curto prazo. Isso se deve principalmente à falta de recursos financeiros de longo prazo dos bancos. Portanto, para o desenvolvimento do mercado, é necessário que os bancos captem ativamente recursos no mercado de capitais. Isso ajudará a resolver gradualmente este problema, bem como a simplificar a obtenção de um empréstimo e será um incentivo para este setor de crédito comercial..