Mercado imobiliário comercial em meio a mudanças nas fronteiras de Moscou

No início de julho de 2011. A Duma Regional de Moscou assinou um acordo sobre a mudança das fronteiras de Moscou e da região de Moscou. Este documento tem como objetivo legislar sobre as fronteiras, que mudaram muito nas últimas décadas, mas ainda não foram formalizadas oficialmente..

Sergei Ivanovich Smirnov. Feira no dia do padroeiro. 2007

A junção de novos territórios a Moscou, sem dúvida, terá impacto no mercado imobiliário da capital. Como observam muitos especialistas, as perspectivas de desenvolvimento do mercado imobiliário comercial na capital não são tão animadoras quanto no início do ano. A retomada desse segmento de mercado, observada no primeiro semestre do ano, pode desacelerar após tais mudanças sérias. Os desenvolvedores não têm certeza de como os eventos se desenvolverão, pois não há planos claros para o desenvolvimento de novos territórios. A redistribuição de terrenos afetará em qualquer caso a estrutura do mercado, isto se aplica a todos os tipos de imóveis comerciais: escritórios, shoppings, armazéns e outros objetos.

Desenvolvedores em uma encruzilhada

Como sabem, de acordo com o acordo assinado, 102 novos terrenos com uma área total de 723 hectares estão se juntando a Moscou, incluindo os campos de aeração de Lyubertsy (578 hectares). A região de Moscou também receberá novos terrenos – 328 hectares, incluindo 216 hectares da aldeia de Tolstopaltsevo.

São territórios bastante extensos que exigem das autoridades a elaboração de um plano de ordenamento urbano integral, que contemplará a área administrativa, social (centros de ensino e pesquisa, habitação), bem como a construção de novos centros de negócios. E a solução dessas tarefas pode demorar mais de um ano..

A redistribuição de territórios afeta diretamente a construção de imóveis comerciais.

Devido a essa incerteza, muitos desenvolvedores ficaram perdidos. Este segmento do mercado imobiliário está apenas começando a se recuperar dos efeitos da crise global e está ganhando impulso, e aqui as autoridades municipais lhes apresentaram uma nova “surpresa”. O fato é que a redistribuição de territórios afeta diretamente a construção de imóveis comerciais. Além disso, os incorporadores domésticos são altamente dependentes da situação política interna do país e, muitas vezes, o sucesso é determinado pela capacidade de adivinhar a direção de futuras ações das autoridades..

Claro que, para os incorporadores da capital, novos territórios não desenvolvidos são a perspectiva de iniciar a construção de novos empreendimentos, aumentando o trabalho e, consequentemente, a renda. No entanto, isso ainda exige a vitória de um concurso de construção, o que nem sempre é fácil e pode causar alguns novos problemas..

Agora os construtores estão em uma encruzilhada, eles enfrentam a tarefa de tentar adivinhar quais novos distritos irão agora mudar (se, é claro, o fizerem) autoridades federais e regionais; quantos escritórios serão necessários para as empresas que desejam estar nas proximidades das autoridades; se o Centro Financeiro Internacional será construído do zero. Os desenvolvedores têm muitas perguntas, mas ainda não há respostas.

O que dizer dos imóveis comerciais, no que se refere à infraestrutura social, se as autoridades ainda não decidiram sobre o programa habitacional nos territórios anexos.

Condições gerais de mercado

No total, no primeiro semestre de 2011, cerca de 330 mil m² entraram no mercado. m de novos escritórios (o número caiu 15% em relação ao ano passado) e 165.000 metros quadrados. m. de novo espaço de armazém (o indicador cresceu quase três em comparação com o primeiro semestre de 2010, devido ao comissionamento de instalações anteriormente congeladas).

Mikhalchuk Natalia. Construção. 2008

A oferta agregada de escritórios de alta qualidade na capital no final do segundo trimestre deste ano era de cerca de 13 milhões de metros quadrados. m.

A conclusão da construção de alguns projetos de grande porte influenciou o aumento da participação de escritórios vagos nesse período em 17%. Os espaços livres são representados principalmente por novos empreendimentos que simplesmente ainda não conseguiram encontrar os seus inquilinos, bem como edifícios pouco atractivos (com localização inconveniente, algumas dificuldades técnicas e outras características que reduzem a competitividade dos objectos).

De referir ainda que de acordo com os resultados do primeiro semestre de 2011, verificou-se um aumento da procura de edifícios de grande qualidade no mercado imobiliário de escritórios e armazéns, o que condicionou a redução da quota de locais vagos. Muitos especialistas apontam a dinâmica positiva moderada dos indicadores de mercado.

Os desenvolvedores estão mudando para outros segmentos funcionais

A mudança da situação na capital, novas fronteiras e territórios anexados, obrigam as construtoras a buscar novas opções de desenvolvimento. Algumas incorporadoras, que antes estavam focadas exclusivamente no mercado imobiliário comercial, agora fazem declarações abertas sobre a mudança na finalidade funcional de seus empreendimentos em construção..

Por exemplo, em vez de alguns dos edifícios de escritórios planejados, a empresa Promsvyaznedvizhimost construirá edifícios residenciais. A empresa também está explorando atualmente o potencial de conversão para propriedades residenciais e alguns de seus outros sites..

Representantes da Coalco Development anunciaram uma mudança no objetivo funcional do projeto Crystal Towers, dentro do qual estava planejado construir cerca de 160.000 m2. m de escritórios para apartamentos. Embora tais exemplos no mercado imobiliário comercial da capital sejam esporádicos, no entanto, se tais afirmações continuarem a soar mais longe, será possível falar em formação de uma nova tendência de mercado. E isso já pode levar à falta de escritórios.

Novos projetos entram no mercado

Apesar das últimas mudanças, alguns incorporadores ainda assumem riscos e declaram que a retomada de seus projetos congelou durante a crise. Assim, a empresa Sistema-Hals anunciou a retomada da construção de um business center classe A SkyLight, cuja área total é de aproximadamente 111.000 m². m. A empresa planeja concluir a obra no II trimestre de 2012.

Note também que algumas empresas manifestaram interesse na construção de centros de escritórios para sua própria colocação. Por exemplo, o World Wildlife Fund (WWF) apresentou recentemente um projeto para seu novo escritório, que aparecerá na área metropolitana de Taganskaya, presumivelmente no próximo ano. Também foi anunciado o início da construção de um edifício de escritórios para a Robert Bosch em Khimki, região de Moscou, com uma área total de cerca de 57.000 m2. m. A conclusão do edifício está prevista para o final de 2013 e abrigará escritórios, depósitos e um centro de treinamento para a empresa..

“Hypercube” se tornará o primeiro transformador de centros de escritórios do país.

Recentemente, foi assinado um acordo entre a administração da Fundação Skolkovo e a construtora Aurora Group para a construção da primeira instalação na cidade russa de inovação. “Hipercubo” – este é o nome dado ao objeto, representará o Centro de Desenvolvimento Urbano do inovador complexo “Skolkovo”. Será o primeiro centro de escritórios em transformação do país.

A singularidade do projeto é que o edifício proporcionará a possibilidade de substituição independente de funções e terá a capacidade de aumentar a área total das instalações em 1,5 vezes. A incorporadora vai iniciar a construção do centro de inovação neste verão, e o comissionamento do “Hipercubo” está previsto para fevereiro do próximo ano..

De modo geral, o mercado imobiliário comercial em Moscou pode sofrer sérias mudanças como resultado dessas inovações. As construtoras não querem correr riscos e não têm pressa em implantar projetos, o que significa que em um futuro próximo poderá haver escassez de imóveis comerciais, principalmente de escritórios, na capital.

Como as autoridades ainda não decidiram os planos para o desenvolvimento de novas áreas metropolitanas, os incorporadores agem por sua própria conta e risco, tentando adivinhar o que será mais lucrativo como resultado..