Elevando a taxa do Banco Central: o que vai acontecer com a hipoteca

O colapso do rublo e um forte aumento na taxa de desconto do Banco Central causaram pânico entre os russos que já haviam feito uma hipoteca ou que farão em um futuro próximo. Vamos ver como o aumento da taxa do Banco Central os afetará, como fazer um acordo com o banco sobre termos preferenciais e o que esperar dos tomadores de hipotecas no futuro..

O que os mutuários podem esperar. A taxa de hipoteca mudará

Aumentar a taxa de refinanciamento para 17% significa que é a essa taxa que os bancos comerciais tomarão empréstimos do Banco Central. Se você observar a dinâmica do ano passado, verá que mesmo com um aumento constante na taxa de refinanciamento, as taxas de juros da hipoteca do rublo não mudaram muito:

• Março de 2014: Taxa do Banco Central – 7,0%, hipoteca – 12%;
• Abril de 2014: Taxa do Banco Central – 7,5%, hipoteca – 12,3%;
• Julho de 2014: Taxa do Banco Central – 8,0%, hipoteca – 12,2%;
• Setembro de 2014: taxa de desconto – 9,5%, hipoteca – 12,5%.

Mas o forte aumento atual mudará radicalmente a situação. Os bancos não podem operar sem lucro. Portanto, eles serão forçados a conceder empréstimos a taxas de juros superiores à taxa do Banco Central. Espera-se que, com a atual taxa de refinanciamento para empréstimos hipotecários, os russos não paguem menos que 18-20% ao ano. E isso está de acordo com as previsões mais otimistas. Certamente os pequenos bancos oferecerão hipotecas aos tomadores de empréstimos com taxas de juros ainda mais altas.

As hipotecas sociais deveriam aumentar de preço muito menos. De acordo com Andrey Shelkovy, Diretor da Agência de Financiamento da Construção de Habitação, a taxa de hipoteca social em 2015 será calculada com base no índice de inflação ao consumidor, ao qual será adicionado 3,8% por cento. No próximo ano, o Ministério do Desenvolvimento Econômico projeta índice de inflação ao consumidor na região de 7,5%. Com isso, taxa de crédito para aquisição de moradia no âmbito de programas estaduais deve ficar em pouco mais de 11%.

Mas todas essas mudanças devem ser esperadas apenas após o Ano Novo. No momento, vários bancos comerciais suspenderam a implementação de programas de hipotecas e até agora nem mesmo emitiram empréstimos pré-aprovados. As instituições financeiras querem esperar algum tempo para ver aonde levará a situação atual com o rublo, que medidas o governo tomará e que taxa de juros será ótima nas mudanças nas condições econômicas.

Atraso no pagamento da hipoteca. Como ser

Durante os primeiros 20-25 dias após o atraso no pagamento, o banco pode não prestar atenção ao atraso nos pagamentos. Seus funcionários sabem muito bem que absolutamente todos podem ter dificuldades financeiras temporárias. Mas se o cliente não faz mais pagamentos, os especialistas da área de crédito começam a tentar entrar em contato com ele, enviar notificações de atrasos e tentar de todas as formas lembrar o tomador de suas obrigações.

Se os pagamentos da hipoteca não forem feitos em três meses ou se os prazos de pagamento forem violados mais de três vezes em 12 meses e o atraso for superior a 5% do valor da hipoteca, os advogados do banco têm o direito de recorrer ao tribunal para cobrar a dívida. E, é claro, a decisão do tribunal será a seu favor, é improvável que um cliente escondido de uma instituição financeira possa contar com o tribunal para ficar do lado dele..

Além disso, para recuperar de um cliente do banco o valor da dívida, juros e multas por atraso, os oficiais de justiça podem confiscar a conta bancária do devedor, leiloar imóveis hipotecados e confiscar seu carro. Se a hipoteca for emitida não apenas para o mutuário, mas também para seus parentes, seus bens também podem ser apreendidos.

Existem até casos conhecidos em que agências de cobrança, que compraram dívidas de bancos, ameaçaram devedores insolventes com um processo criminal por fraude. Mas essas ameaças são absolutamente inúteis. O Artigo 159 do Código Penal da Federação Russa (fraude) só pode ser aplicado se o cliente do banco tiver usado documentos falsos ao solicitar uma hipoteca. É verdade que no Código Penal Russo há mais 177 artigos (evasão de reembolso de contas a pagar), mas não houve qualquer precedente quando os mutuários foram julgados nos termos deste artigo..

Como negociar com o banco

Como já está claro, para um devedor insolvente, esconder-se do banco é absolutamente inútil. Sua melhor aposta é tentar negociar com uma instituição financeira para flexibilizar os termos do seu contrato de hipoteca. Afinal, o banco não está absolutamente interessado em tomadores de empréstimos problemáticos e certamente atenderá no meio do caminho se o cliente se comportar de maneira razoável e adequada.

Você precisa obter um certificado do banco sobre o valor da sua dívida. Em seguida, você deve escrever um requerimento para a instituição financeira listando os motivos pelos quais não é possível fazer o pagamento total da hipoteca. A carta não deve apenas solicitar ao banco termos preferenciais, mas também indicar suas propostas para resolver a situação.

As opções mais comuns para flexibilizar as condições das hipotecas são refinanciamento e reestruturação para a moeda rublo.

Refinanciando um contrato de hipoteca

No refinanciamento, um novo empréstimo é aberto ao tomador, às custas do qual o antigo é reembolsado. Um novo empréstimo, via de regra, é emitido com a mesma taxa de juros de antes, mas por um período mais longo, devido ao qual o valor das prestações mensais é reduzido. Esta é a opção mais aceitável para os mutuários que fizeram uma hipoteca em rublos.

Reestruturando hipotecas em moeda rublo

No contexto da rápida alta do dólar, é melhor para os russos que fizeram hipotecas em moeda estrangeira pedir às instituições financeiras que reestruturem seus empréstimos hipotecários para a moeda nacional. Ou seja, os termos do contrato permanecerão os mesmos, mas os pagamentos da hipoteca serão pagos em rublos.

Além disso, a carta é encaminhada ao banco (você precisa ter certeza de que está devidamente registrada) ou enviada à instituição financeira por carta com notificação.

Durante a apreciação do pedido pelo banco, em nenhum caso os pagamentos devem ser interrompidos, caso contrário, no caso de um processo judicial, o devedor pode ser reconhecido como inadimplente malicioso. Se não for possível transferir o valor total dos pagamentos da hipoteca para o banco, você pode se limitar a apenas parte dele, mas pague-o regularmente dentro dos termos definidos pelo contrato.

O banco pode aumentar a taxa de juros da hipoteca

Para entender isso, o mutuário precisa reler cuidadosamente o contrato de hipoteca. Pior de tudo, afirma que a instituição financeira pode aumentar a taxa de juros unilateralmente. Nesse caso, o mutuário só pode reclamar da própria desatenção, quando não deu atenção a este item na celebração do contrato.

Ainda, nos termos do contrato, pode-se dizer que a instituição financeira tem o direito de aumentar a alíquota somente mediante a ocorrência de determinadas condições. Por exemplo, aumentando a taxa de desconto do Banco Central ou o índice LIBOR. É necessário verificar se tais condições realmente ocorreram e, em caso afirmativo, o aumento da taxa pelo banco é absolutamente legal.

Outra opção comum é quando o contrato de hipoteca estabelece que a taxa só pode ser aumentada por mútuo acordo entre as partes. Nesse caso, o mutuário precisa apenas escrever uma carta ao banco informando que não deu seu consentimento para o aumento da taxa. Se a instituição financeira persistir, você pode ir ao tribunal com segurança. O mutuário tem todos os motivos para ganhá-lo.

Em teoria, é possível que uma instituição financeira vá a tribunal com um pedido de alteração dos termos do contrato de hipoteca com base no artigo 451.º do Código Civil da Federação Russa. Afirma que o contrato pode ser alterado por ordem judicial nos casos em que as circunstâncias se alteraram tanto que, se as partes no contrato tivessem oportunidade de o prever, teriam celebrado um acordo em termos significativamente diferentes. É verdade que o mesmo artigo 451 diz que uma mudança nos termos do contrato por uma decisão do tribunal em conexão com circunstâncias significativamente alteradas pode ocorrer apenas em casos excepcionais. E na prática judicial russa, o número de tais precedentes é muito pequeno..

Mas mesmo que tal reclamação seja apresentada por uma instituição financeira, o banco precisará primeiro provar por que não pôde prever a mudança nas circunstâncias, e o mutuário pagará pelas taxas antigas até que o tribunal decida alterá-las..

O que o governo fará

Na confusão atual com as taxas de hipoteca e a taxa de câmbio do rublo, uma coisa é clara: se a taxa for de 20% ou mais, e a taxa de câmbio do rublo permanecer no nível atual, o número de pessoas que desejam obter uma hipoteca em bancos russos (mesmo em rublos, pelo menos em moeda estrangeira) diminuirá dez vezes. Já, muitos especialistas prevêem a morte da hipoteca russa, à taxa atual do Banco Central.

As construtoras não serão menos atingidas. De acordo com o Ministro da Construção e Habitação e Serviços Comunais, Mikhail Me, um em cada três apartamentos na Rússia é comprado por meio de programas de hipotecas. Via de regra, são moradias em novos prédios e, após a recusa massiva de hipotecas pelos russos, muitos incorporadores podem simplesmente não encontrar dinheiro para concluir projetos já iniciados. Se antes era simplesmente perigoso comprar um apartamento no estágio zero, agora ele se tornará um verdadeiro “número da morte”.

É claro que o governo deve tomar algumas medidas para estabilizar a situação. Vamos ver quais opções existem para uma saída da situação com base nas últimas declarações de autoridades russas.

Numa tradicional conferência de imprensa após os resultados do ano, Vladimir Putin disse que as autoridades russas estão bem cientes de que o desenvolvimento de hipotecas à taxa atual do Banco Central é muito difícil e pode até ser impossível. Portanto, o governo fornecerá subsídios aos bancos para apoiar programas de hipotecas. Ou seja, os bancos não aumentarão as taxas e as perdas incorridas serão reembolsadas com o orçamento..

É verdade que o presidente não especificou qual será o tamanho desses subsídios e que tipos de programas de hipotecas contarão com o apoio do Estado. Certamente, se o governo tomar alguma medida, será apenas em relação a certas categorias de tomadores. É simplesmente irrealista subsidiar todos os programas de hipotecas na Rússia na atual situação de crise e no déficit orçamentário planejado para os próximos anos..

Quanto às pessoas que pagam hipotecas em moeda estrangeira, sua situação é ainda mais deplorável. Além do risco de aumento da taxa de juros, eles já são obrigados a pagar o dobro de seus empréstimos por causa do rublo que caiu. O número desses mutuários na Rússia, de acordo com várias estimativas, varia de 25 a 150 mil. Eles esperam que as autoridades os ajudem de acordo com o cenário húngaro: ou seja, eles vão pagar a hipoteca ao dólar atual, mas com um desconto significativo, e a diferença na taxa será paga aos bancos a partir do orçamento.

Até agora, as autoridades russas não fizeram nenhuma declaração sobre a possibilidade de tal cenário. Segundo o deputado da Duma, Anatoly Aksakov, está em estudo a possibilidade de reanimar a Agência para a Reestruturação do Crédito à Habitação, que já havia ajudado os mutuários na crise anterior. Mas, segundo ele, apenas os tomadores de empréstimos em moeda estrangeira que não puderam quitar os bancos em decorrência do refinanciamento podem utilizar os serviços dessa organização..

Além disso, vários deputados da Rússia Justa pediram ao presidente do Banco Central, Elvira Nabiullina, um pedido para obrigar os bancos comerciais a reestruturar os empréstimos em moeda estrangeira dos russos e converter os pagamentos sobre eles em rublos à taxa de câmbio na data dos contratos, mas o mais tardar em 1º de janeiro de 2014. Ainda não se sabe como o presidente do Banco Central reagirá a esse pedido..

E quanto ao pagamento da hipoteca? Existe alguma esperança para o melhor

O atual aumento da taxa de desconto foi introduzido para frear a especulação no mercado cambial, quando os bancos tomaram empréstimos do Banco Central a taxas de juros baixas e com isso o dinheiro jogou por uma queda no mercado cambial, o que levou a uma queda ainda maior do rublo. A maioria dos economistas concorda que essa medida é temporária e é improvável que uma taxa de desconto tão alta permaneça até o final do próximo ano. Afinal, as altas taxas de juros dos empréstimos de longo prazo terão um efeito extremamente negativo em todos os projetos empresariais em execução na Rússia, podendo levar à redução da produção e ao agravamento da situação econômica do país..

Portanto, para quem, até recentemente, planejava fazer uma hipoteca, é melhor não se contentar com as altas taxas atuais, mas esperar seis meses ou um ano. É possível que a situação das hipotecas se estabilize durante esse período..