Como proteger sua propriedade imobiliária. Seguro de título

Nos últimos anos, cada vez mais as pessoas que compram imóveis enfrentam problemas quando sua propriedade é questionada e, em alguns casos, as transações são canceladas. Isso é especialmente verdadeiro para o mercado imobiliário secundário, onde você pode enfrentar fraudadores ou herdeiros inesperados do proprietário anterior..

Você pergunta: “É possível que cidadãos respeitáveis ​​não possam proteger seus direitos de forma alguma?” Eles podem! É para tais situações que se desenvolveu o sistema de seguro titular, que oferece um seguro contra os riscos de perda da propriedade do imóvel..

Vamos dar uma olhada mais de perto no que é..

Seguro de título como uma ferramenta de proteção eficaz

Conforme mencionado acima, o seguro de título é um seguro contra o risco de perda de propriedade devido à perda de propriedade da propriedade. Na Europa, quase todas as transações imobiliárias envolvem seguro de título. Em nosso país, isso ainda não é tão difundido, pois nem todos os cidadãos conhecem esse tipo de seguro.

Na Rússia, o seguro de título geralmente é usado apenas para hipotecas. É o chamado seguro de título obrigatório..

Em todos os outros casos, ao comprar uma casa, quando é possível o seguro voluntário do título, os cidadãos não têm pressa em subscrever este seguro. Existem vários motivos:

• alto custo do seguro (1-5% do custo do apartamento adquirido);
• a confiança de que nada acontecerá com seu apartamento, já que os corretores verificaram os documentos e não encontraram nada suspeito;
• baixo nível de consciência pública sobre este tipo de seguro.

Porém, apesar das garantias dos corretores de imóveis e de uma abordagem mais competente dos compradores à transação na fase de preparação e verificação da documentação do apartamento, o risco de perda do imóvel ainda permanece bastante elevado..

Ao celebrar um contrato de seguro de título com uma seguradora, o comprador tem direito a uma compensação de seguro em caso de perda da propriedade da propriedade adquirida.

É importante compreender aqui que o fato segurado ocorre somente quando a decisão judicial entrar em vigor: ao reconhecer a compra e venda de um apartamento como inválida ou ao atender ao pedido do proprietário de devolução do imóvel adquirido, no caso de o imóvel ter sido retirado de sua posse em decorrência de ações ilegais outras que não a sua vai.

Ou seja, o seguro de título garante danos ao comprador apenas nos casos em que alguém infringir sua propriedade.

Margaret L. Been. Mundo privado

Quais são os benefícios do seguro

Existem várias situações em que uma transação de compra e venda de um imóvel concluída pode ser invalidada. Por exemplo:

• o apartamento não foi comprado do proprietário real;
• o vendedor sofre de transtornos mentais e foi declarado legalmente incompetente de acordo com o procedimento estabelecido;
• o imóvel adquirido encontra-se em prisão judicial devido às dívidas do antigo proprietário;
• os herdeiros do antigo proprietário apresentam seus direitos sobre o apartamento;
• o vendedor escondeu o fato da discordância do cônjuge com a transação;
• o representante do vendedor expirou a procuração ou esta não é válida;
• os documentos da transação de compra e venda foram elaborados de maneira incorreta ou com erros;
• ao concluir a transação, foram usados ​​documentos falsos;
• a transação foi feita sob a influência de ameaças, violência ou outras atividades fraudulentas.

É claro que alguém pode dizer que, após o término da transação, o vendedor deve devolver o valor total ao comprador, mas mesmo assim você não pode ter certeza de que receberá tudo de volta. Por exemplo, o vendedor simplesmente não tem esse dinheiro ou o apartamento foi vendido a você por fraudadores usando documentos falsos, pode ser muito difícil cobrar o valor total em tais situações.

É contra esses problemas que o seguro de título é projetado para proteger o comprador.

Também interessante é o fato de que, ao celebrar um contrato de seguro, a seguradora pode incluir uma cláusula determinando que a seguradora, em caso de litígio de propriedade, assume todas as custas judiciais. É muito benéfico.

Se não houver essa cláusula no contrato, você corre o risco de gastar muito com advogados e ações judiciais. Portanto, é imperativo prestar atenção a isso ao concluir um contrato..

Armadilhas ou em que casos o seguro não funciona

Como em qualquer outro tipo de seguro, existem riscos que a apólice de seguro não cobre. Infelizmente, é impossível se proteger de tudo, por isso vamos considerar as situações em que o seguro não funciona..

Apartamento com ônus

Uma vez que o seguro de título é projetado para proteger o comprador apenas dos riscos associados à perda da propriedade da propriedade adquirida, em caso de gravame, ele não se aplica.

Por exemplo, você comprou um apartamento, morou nele por um certo tempo. De repente, uma pessoa que foi libertada da prisão aparece à sua porta. Mesmo que nunca tenha tido direito de propriedade sobre o seu espaço habitacional, mas já tenha sido cadastrado neste apartamento, desde que não tenha onde morar, tem o direito de morar nele, de acordo com o art. 40 da Constituição da Rússia.

Ilya Repin. Não esperou. 1884

Nesse caso, o seguro de título não funciona, pois ninguém reivindica sua propriedade. E você tem que dividir um espaço de vida com um estranho.

Comprar um apartamento em um prédio novo

Também deve ser lembrado que ao comprar um apartamento em um prédio novo, você não pode celebrar um contrato de seguro de título mesmo na fase de construção. Você paga o dinheiro do desenvolvedor, mas não consegue o apartamento imediatamente, uma vez que a casa ainda não foi comissionada. Se você quer se proteger da falência de uma incorporadora, das vendas em dobro ou de outros problemas que possam surgir durante a construção compartilhada, existem outras ferramentas, inclusive de seguros. No entanto, é o seguro de título que não funciona aqui..

Hipotecas e seguro de títulos: o que procurar

O seguro de título de hipoteca também tem características próprias e é importante saber disso. O facto é que o direito de propriedade até ao momento do reembolso do empréstimo hipotecário é do banco, portanto, em caso de sinistro (perda da propriedade), o banco receberá a indemnização do seguro. Ao mesmo tempo, será o valor da sua dívida de empréstimo e você não receberá nada!

Se você também quiser segurar suas perdas, pagará o empréstimo e arcará com os custos, e então poderá celebrar outro contrato de seguro. Sim, aqui você terá que incorrer em custos adicionais. No entanto, em caso de perda da propriedade, a seguradora reembolsará o custo total do apartamento. E você obterá a diferença entre sua dívida com o banco e sua reivindicação de seguro.

Ilustração para o conto de fadas de A.S. “O conto do pescador e do peixe” de Pushkin

Termo de seguro

De acordo com a lei, o prazo prescricional para litígios relacionados com imóveis é de 3 anos. Além disso, começa a partir do momento em que a pessoa toma conhecimento da violação de seus direitos. Portanto, eles podem chegar até você após 5 ou até 10 anos. Aqui é importante atentar para o fato de que o evento segurado ocorre somente no momento de uma decisão judicial sobre o reconhecimento de sua operação como inválida. Se neste ponto o contrato de seguro não for mais válido, você não receberá nenhuma compensação. Em nosso país, os processos frequentemente se arrastam por anos, portanto, o seguro de título por 1 ano é considerado o menos lucrativo. Recomenda-se celebrar um contrato de pelo menos 3 anos, o período ideal é de 5 a 10 anos.

Título e seguro de propriedade

Além disso, não confunda seguro de título com seguro de propriedade. Em caso de perda de um apartamento em um incêndio, inundação ou outra emergência, a seguradora não reembolsará o valor da propriedade perdida sob o seguro de título.

O objeto do seguro de título é apenas o direito de propriedade, contra a perda do qual você mesmo e segura.

Portanto, os acidentes ou ações de terceiros que levaram a danos no apartamento não estão segurados. Para se proteger de perdas materiais nessas situações, você precisa elaborar um contrato de seguro de propriedade.

Características do registro de seguro

Como o custo do seguro do título depende diretamente do risco potencial de perda do imóvel, antes de celebrar um acordo com você, os especialistas da seguradora estudarão cuidadosamente a história do apartamento adquirido. Ao mesmo tempo, os custos deste estudo são na maioria das vezes arcados pelo cliente..

Nesta fase, a seguradora avalia os seus riscos potenciais e, em alguns casos, pode recusar-se a celebrar um contrato de seguro de título. Isso acontece quando especialistas descobrem momentos suspeitos na história de um apartamento e há uma clara ameaça de perda da propriedade desse imóvel. Se nenhum episódio suspeito for encontrado na biografia do imóvel, não haverá obstáculos para o seguro do título..

O custo do seguro neste caso varia de 1 a 5% do valor do imóvel. O preço é determinado com base em vários fatores:

• termo de seguro;
• o valor da propriedade;
• história do apartamento (o número de transações com o apartamento, se os ex-proprietários têm parentes, filhos, etc.);
• lista de eventos segurados cobertos pelo seguro.

Neste caso, a história do apartamento é a que mais influencia o valor. Então, por exemplo, se o apartamento foi vendido apenas uma vez e havia apenas 1 proprietário, o custo será mínimo. Se o apartamento muitas vezes passou de mão em mão, ou o proprietário anterior o herdou, o custo aumentará várias vezes. Uma vez que, neste caso, é praticamente impossível rastrear todos os potenciais candidatos a este imóvel. Também afeta quanto tempo se passou desde que o acordo anterior com o apartamento foi concluído – quanto mais longo o período, menor o risco de surgirem problemas.

Vilkov Boris. Apartamento de Zoyka. 2008

Agora, vamos ver quais documentos são necessários para celebrar um contrato de seguro de título. A lista não é muito longa, inclui:

• fotocópias dos documentos de identidade de todos os proprietários do apartamento adquirido (passaporte, certidão de nascimento de crianças);
• documentos que comprovem a propriedade deste imóvel (lista completa deve ser conferida com a seguradora, pois pode variar);
• documentos que comprovem a capacidade jurídica da (s) pessoa (s) que vende o apartamento;
• consentimento autenticado do cônjuge para vender esta propriedade;
• recusas de vizinhos com firma reconhecida em caso de aquisição de uma parte de um apartamento ou quarto separado.

Resumindo

Concluindo, gostaria de dizer que o seguro de título é uma ferramenta eficaz para proteger seus direitos de propriedade em transações imobiliárias.

No entanto, dificilmente pode ser chamado de universal, uma vez que existem situações em que o seguro de título não cobrirá seus prejuízos. Além disso, muitas vezes há momentos em contratos padrão que permitem que as seguradoras não paguem a compensação que você merece. Você deve se lembrar disso ao concluir um contrato e estudar cuidadosamente aqueles pontos que contêm uma lista de situações, cuja ocorrência lhe dá o direito de receber seguro. Em caso de dúvida, antes de concluir tal acordo, consulte um advogado.

Em nosso país, a instituição do seguro titular ainda não está muito desenvolvida. Via de regra, é usado exclusivamente para empréstimos hipotecários. No entanto, nos últimos anos, as seguradoras têm oferecido ativamente a seus clientes um serviço semelhante..

Eu gostaria de esperar que esse segmento de serviços de seguros se desenvolva. No momento, esta é talvez a ferramenta mais acessível e eficaz para proteger a propriedade de imóveis, que é usada em todo o mundo e tem se mostrado bem..