Protegemos os direitos de propriedade: tudo sobre os recursos do seguro de título

Legislação de seguro de título

Um contrato de seguro de título permite ao proprietário da casa compensar por suas perdas em caso de perda de propriedade. Ao contrário dos países europeus, na Rússia não existe legislação especial sobre seguro de títulos. No entanto, esse tipo de seguro às vezes é usado na Federação Russa. A necessidade surge devido a uma legislação imperfeita, que de forma alguma protege o dono da casa dos casos de sua devolução ao dono original..

A única exceção que a legislação prevê é a possibilidade de os russos receberem indenização por moradia perdida se uma decisão judicial for tomada em seu favor, mas não foi possível executá-la em um ano.

Um caso ilustrativo ocorreu na região de Chelyabinsk. A mulher comprou um quarto em um apartamento comunitário e, em seguida, descobriu-se que seu antigo proprietário havia comprado essa propriedade de um doente mental. O tribunal ordenou a devolução do quarto ao proprietário original, e o infeliz cliente receberia o dinheiro gasto na compra do quarto. Mas acabou sendo impossível cobrá-los da pessoa que registrou o apartamento como titular, portanto, um ano após a decisão do tribunal, a mulher tinha direito a uma indenização do Estado. Assim, ela conseguiu recuperar o dinheiro que gastou na compra do quarto..

É verdade que o montante da possível compensação é limitado a um milhão de rublos – uma quantia ridícula para quem compra casas nas grandes cidades russas. E o procedimento de indenização não é claramente regulamentado, então os casos em que o dinheiro é realmente pago a pessoas que perderam suas casas são muito raros.

Quando funciona o seguro de título?

A lei russa prevê apenas um caso em que o ex-proprietário de uma casa pode esperar pelo menos algum tipo de compensação. No entanto, existem muitas situações em que a propriedade de um imóvel pode ser perdida. Aqui estão apenas alguns deles que permitem que você receba uma indenização pela perda de sua casa sob o seguro de título:

1. O apartamento foi comprado como resultado de uma transação ilegal.
2. O negócio foi realizado com documentos falsos.
3. Uma das partes declarada incompetente.
4. O negócio violou os direitos de terceiros.
5. Propriedade obtida por uma decisão judicial não autorizada.
6. Erros graves foram cometidos ao registrar um negócio.
7. A transação foi fraudulenta.

Exemplo de seguro de título recebido

Após vários anos de contencioso, o vendedor do apartamento conseguiu provar que fechou o negócio, estando muito bêbado e não podendo avaliar adequadamente o que estava acontecendo. O tribunal decidiu devolver o apartamento a ele, e ao comprador, que havia feito o seguro do título antes da transação, o seguro que lhe era devido nos termos do contrato.

Preço e prazo de seguro

O custo do seguro anual do título é bastante alto. Em diferentes seguradoras, pode oscilar em 0,15% -1% do valor segurado.

A taxa depende das especificações da transação e por que o cliente recorre ao seguro de título.

Se o proprietário do imóvel decidir segurar o título por conta própria, o custo do seguro é em média 50% maior do que nos casos em que o banco insiste no seguro do título. Tal discriminação se deve ao fato de o banco verificar de forma independente os tomadores de hipotecas e seus futuros imóveis, o que facilita muito o trabalho dos funcionários das seguradoras.

Além disso, o custo do seguro pode aumentar se forem reveladas informações sobre a violação ou a possibilidade de violação dos direitos de terceiros sobre o apartamento durante qualquer uma das vendas (a transação foi realizada sem a permissão do cônjuge do vendedor, os interesses dos filhos menores registrados no apartamento foram violados, a pena de prisão de uma pessoa termina, quem pode se qualificar para moradia – a lista de tais casos é muito longa).

Na maioria das vezes, o título é segurado pelos seguintes períodos:

1. Um ano – na maioria das vezes a compra de um apartamento é contestada no primeiro ano após a transação.
2. Três anos – durante este período, de acordo com as regras gerais, você pode contestar a validade das transações de compra e venda de habitação.
3. Dez anos – ne este período pode ser estendido pelo estatuto de limitações em disputas sobre o reconhecimento da venda de habitação como inválida.

No entanto, mesmo dez anos de seguro não é o limite. O prazo de prescrição é contado a partir do momento em que quem exige o reconhecimento da nulidade da operação imobiliária toma conhecimento da sua concretização. Portanto, em teoria, uma reclamação pode ser apresentada até várias décadas após a compra de um apartamento ou casa..

Conselhos básicos ao concluir um contrato

1. Muitos bancos exigem seguro apenas para o valor devido ao banco. Mas, uma vez que o mutuário da hipoteca já concorda em pagar quantias significativas anualmente sob o contrato de seguro de título, vale a pena fazer um seguro para o valor total do imóvel.

2. Certifique-se de que o contrato fornece seguro para todo o “histórico” do imóvel, e não apenas para sua última venda.

3. Você deve saber se a seguradora oferece parcelamento no pagamento do seguro. Para quem gastou todas as suas economias na compra de um imóvel, esta é uma condição muito relevante.

Quando o seguro do título é inútil

Existem várias cláusulas comuns que os contratos de seguro de títulos contêm. Nestes casos, o cliente não poderá obter seguro:

1. A propriedade é transferida a terceiros sob um contrato de presente ou sob qualquer contrato pago.
2. Apartamento segurado destruído.
3. O proprietário renunciou à propriedade.
4. A casa segurada é mal utilizada.
5. As características do projeto de habitação foram alteradas (os sistemas de engenharia foram transferidos, foi realizada a remodelação, o que implicou alterações no certificado de registo de imóveis, etc.).
6. Bens segurados apreendidos por autoridades governamentais.

No entanto, as seguradoras frequentemente se recusam a pagar seguro aos clientes, não apenas por causa de tais cláusulas, mas também por razões completamente rebuscadas..

Um exemplo notável é a história do apartamento da família Chalaev, que comprou um imóvel com hipoteca e, a pedido do banco, emitiu um seguro de propriedade. A negociação foi feita por corretora de imóveis indicada pelo banco. Logo após a conclusão do negócio, fatos extremamente tristes surgiram..

Descobriu-se que os meio-irmãos da dona original do apartamento também solicitaram moradia. Eles tentaram herdar o apartamento, mas foi-lhes negada a entrada nos direitos.

Os irmãos contestaram essa decisão e, enquanto provavam seu direito à moradia, conseguiram vender o apartamento cinco vezes. Os últimos compradores foram os Chalaevs, e seis meses após eles terem comprado o apartamento, o tribunal, no entanto, confiscou o imóvel na ação dos irmãos.

Com isso, os Chalaevs foram reconhecidos como compradores inescrupulosos, já que, segundo o tribunal, eles deveriam se comunicar com os vizinhos e obter mais informações sobre o apartamento. E a seguradora recusou os Chalaevs a pagar uma indenização pelo seguro do título.

Estatísticas de seguros de títulos

Atualmente, o seguro de título não está amplamente difundido no território da Federação Russa. Na maioria das vezes, esses acordos são concluídos por mutuários de hipotecas a pedido dos bancos. De acordo com especialistas na área, os bancos exigem seguro de título apenas nos casos em que um imóvel secundário é adquirido com hipoteca, e não apartamentos em novos edifícios. Eles acreditam que o risco de perder um apartamento em um prédio novo é pequeno, já que não há um longo histórico de mudança de dono. Portanto, os serviços de seguro de título geralmente são usados ​​apenas por mutuários que compram apartamentos no mercado secundário..

Segundo as estatísticas, em 2014 foram emitidos oitocentos mil empréstimos para aquisição de habitação. Segundo os maiores bancos, apenas um terço desses tomadores fez empréstimos para a compra de habitação secundária.

As pessoas que compram habitação pelo seu próprio dinheiro, de acordo com especialistas de companhias de seguros, raramente usam o seguro de título. O número anual de tais casos é de apenas algumas dezenas ou centenas..

Todos os prós e contras do seguro de título

A principal vantagem do seguro de título é óbvia – ele permite que você receba uma indenização em caso de perda da casa.

Mas, ao mesmo tempo, o proprietário do imóvel terá de pagar anualmente quantias consideráveis ​​à seguradora. Além disso, qualquer transação imobiliária na Rússia poderia teoricamente ser incluída na lista de situações em que o seguro não será pago. Portanto, é muito provável que o proprietário do imóvel não apenas perca o apartamento, mas também gaste dezenas de milhares de rublos em um seguro de título em vão..

E as seguradoras, antes de celebrar um contrato com um cliente, procedem a uma verificação imobiliária e, em caso de factos duvidosos que possam levar à perda da habitação, recusam-se a fazer um seguro. Ou seja, de fato, o cliente pagará os prêmios de seguro do apartamento, que muito provavelmente não precisa de seguro de propriedade de todo.

Portanto, o seguro do título deve ser visto como uma precaução adicional, mas não como uma panaceia para a perda de um apartamento..