A renovação do apartamento não foi feita com suas próprias mãos. Parte 1: Questões organizacionais

Este artigo deve ajudar os clientes de reparos e construção a evitar erros comuns e a usar seus fundos com sabedoria. A primeira parte será dedicada aos temas gerais: planejamento, interação com todos os participantes do processo, materiais, preços e prazos.

É hora de fazer reparos. As imagens do novo interior já estão agradando nossa imaginação, mas por algum motivo nos incomodamos um pouco. Quem já passou dessa fase da vida sabe o quanto é caro e incômodo esse evento, quanta força física e energia mental ele pode tirar. A coisa mais inofensiva é ir além do orçamento ou do prazo estipulado. No entanto, muito mais problemas são causados ​​por erros de cálculo técnicos e defeitos ocultos que podem causar um acidente artificial na escala de um único prédio de apartamentos com todas as consequências financeiras decorrentes, como uma inundação ou incêndio..

Construtores experientes já sabem como funciona a “renovação” na realidade doméstica, onde residem as armadilhas e o que procurar. Mas os iniciantes precisam aprender com seus próprios erros, pisando no mesmo rake. Entretanto, as organizações e equipas que praticam a reparação e construção, com base na sua própria experiência, desenvolveram a sua própria abordagem sistemática para efectuar reparações num apartamento, o que ajuda a reduzir ou eliminar todos os riscos existentes. Na verdade, o esquema para todos os reparadores acaba sendo aproximadamente o mesmo (com pequenos desvios), o que é ditado pela lógica objetiva e pela conveniência tecnológica. A fim de cobrir uma gama mais ampla de questões atuais, ainda falaremos sobre uma reforma completa de um apartamento com o envolvimento de trabalhadores experientes contratados. Este é, por assim dizer, o “conjunto máximo completo” de reparos, que é adequado tanto para edifícios de longa duração como para novos edifícios.

Planejamento

Começar a renovar um apartamento com a compra de materiais é o erro mais “flagrante”. Não importa se você mesmo vai consertar o apartamento ou se vai contratar construtores profissionais, você precisa planejar suas ações com antecedência, começando com questões globais e terminando com ninharias aparentemente. A apoteose do planejamento geralmente é um projeto em que colocamos os empreiteiros no caminho certo. Além da resolução de problemas técnicos, será o documento executivo com base no qual se elabora o orçamento, se controla o tempo de execução de cada etapa, se realiza a aceitação dos trabalhos e se realizam os cálculos.

Testado: um bom design ajuda a otimizar custos e reduzir os tempos de reparo.

O projeto inclui duas partes principais: visual (desenho, design de interiores); técnico (tamanhos e tipos de estruturas, pontos de comunicações de engenharia, especificação de materiais de construção …). Portanto, idealmente, um projetista experiente, naturalmente próximo à construção, deve lidar com o projeto de reparos. Hoje em dia é fácil encontrar pessoas que desenvolvem projetos bem equilibrados e tecnicamente corretos. No entanto, ainda será necessário dar ao desenvolvedor uma “tarefa técnica”, e muitas perguntas serão feitas sobre as quais você deve pensar com antecedência. O que você precisa fazer para começar:

1. Junto com todos os membros da família, pense em como será o apartamento reformado. Encontre imagens adequadas em revistas temáticas, faça esboços.
2. Vá às compras, escolha (não compre ainda) os materiais de acabamento. Anote os dados técnicos e os números das peças, para que mais tarde você possa encontrar facilmente o que gosta e aprovou.
3. Selecione eletrodomésticos e luminárias a serem instalados no apartamento. Faça anotações nas quais você indica os nomes exatos, as dimensões e as principais características técnicas dos produtos, em especial o consumo de energia. Se possível, tire uma foto das principais posições das estruturas, painéis nos quais existem pinos para conexão.
4. Escolha uma banheira, vaso sanitário, pia, torneiras. Grave ou fotografe tudo.
5. Cuide bem dos móveis caso deseje comprar itens prontos. Explore as dimensões.
6. Encontre empresas que atuam em móveis, ar condicionado, portas (entrada e interior), janelas.
7. Decida o layout do apartamento. Meça sua casa, faça um plano em escala do local em papel ou computador, onde será indicada a disposição dos móveis, eletrodomésticos e louças sanitárias. Com base nos pontos listados acima, preveja a localização de tomadas, interruptores, encanamentos, tomadas elétricas – faça um plano técnico separado. Detalhe áreas ricas e complexas – tetos, paredes individuais, etc..

Preço de reparo, orçamento

Quanto custará renovar um apartamento – a questão mais importante para nós. Os custos são compostos pelo custo da obra e pelo custo dos materiais, e a relação entre os quais pode variar amplamente. No futuro apartamento, que é mediano em termos de “conforto”, encontra-se na casa dos 1: 1. O custo de consertar um apartamento saturado de utilitários com soluções de design intrincadas às vezes difere de opções simples. Em primeiro lugar, mais fundos serão gastos em materiais, mas o trabalho também será mais caro. Em termos de números, as organizações e grandes equipes cobram 7-12 mil rublos por metro quadrado no chão para o trabalho (chave na mão, revisão), mais materiais brutos – isso ainda está na faixa de 4-7 mil.

Para saber exatamente quanto dinheiro deve ser feito, recomendamos convidar um representante responsável do empreiteiro e pedir-lhe para calcular as reparações (desta forma você pode obter várias ofertas comerciais e compará-las). Uma pessoa virá até você com uma fita métrica e um instrumento de inspeção, ouvirá seus desejos, examinará as estruturas do apartamento (desníveis, capacidade de carga, estado dos elementos principais), determinará e discutirá com você a lista de obras necessárias. Após 2-3 dias, você receberá uma estimativa para reparos e construção para consideração, indicando as principais operações (há várias dezenas delas) e preços, por metro quadrado / metro em execução, bem como reparos em geral. Como bônus por esta etapa de interação, pode ser fornecida uma lista de materiais necessários com uma estimativa de custo e custos para a logística da instalação. Observe que ambos os documentos devem incluir despesas imprevistas no valor de 10-15%, se este não for o caso, então você tem um construtor inexperiente ou astuto.

Note-se que com uma lista sólida de obras, pode não ser completa, uma vez que não existem construtores absolutamente universais. Portanto, é necessário levar em consideração o pagamento pelos serviços de terceiros (ar condicionado, móveis, janelas / portas, alarmes, tetos tensos, etc.).

Escolha de um empreiteiro

Obviamente, não se pode dar preferência a um ou outro executante apenas em termos de preços de trabalho. Apenas artesãos experientes, que fazem seu trabalho cuidadosa e meticulosamente, podem lidar com as tarefas no nível adequado, naturalmente, eles sabem o seu valor. Observe que o custo dos reparos também depende do custo dos materiais, o que significa que a economia geral ao escolher trabalhadores “mais baratos” será nivelada (aproximadamente o dobro) e os riscos aumentarão. Para não se enganar, você deverá organizar um “casting” e levar em consideração alguns pontos importantes:

1. Há demanda por bons reparadores e quase nunca conseguem trabalhar imediatamente. Freqüentemente, eles colocam você na fila, pois precisam cumprir suas obrigações anteriores..
2. Quem trabalha há mais de um ano está pronto para mostrar ao cliente objetos já entregues (um portfólio em forma de fotos não é bem isso). É melhor se a equipe foi recomendada a você por alguém que você conhece..
3. O ideal é que a organização seja licenciada, a reparação esteja sob engenharia e controle técnico, sejam feitos contratos e seja dada garantia de pelo menos um ano.
4. É importante que os serviços oferecidos pelos especialistas convidados sejam os mais amplos possíveis, começando pelo preenchimento do objeto com materiais e terminando na verificação do trabalho dos subcontratados.
5. O orçamento deve ser completo e competente, a obra deve ser dividida em etapas, com cronograma.
6. Você deve ser informado sobre o prazo adequado para o projeto. A prática mostra que um apartamento de 100 m² reparado em pelo menos 5-6 meses, com a participação simultânea de 3-4 artesãos. Mas para um apartamento de 50 metros, levará cerca de 4 meses.

Como se preparar para um reparo

Se a renovação do apartamento está ao virar da esquina, terá de o abandonar, uma vez que é impossível alcançar a qualidade se trabalhar “por quarto”. Acredite, é impossível morar em um canteiro de obras. O problema geralmente é resolvido com o aluguel temporário de moradias. O segundo ponto são os móveis e eletrodomésticos. O apartamento deve ser totalmente desocupado para que nada interfira e permaneça intacto.

É necessário fazer cópias das chaves da porta existente (ainda velha) para que você, o contramestre e os operários as tenham. Em alguns casos, faz sentido colocar bloqueios adicionais, incluindo cadeados.

A próxima etapa será o desmonte, então compre sacos de lixo, uma vassoura e uma pá. Às vezes, faz sentido equipar o objeto com um esfregão e um pano para limpar a entrada.

Se for usar reboco ou betonilha, então na rua vale a pena preparar um local para a areia (pode-se arranjar com uma tábua “debaixo da caixa de areia”, as crianças ainda ocuparão). Também pode ser necessário espaço para descarregar argamassa pronta.

Encontre e organize uma área de exibição de saco de lixo. As agências habitacionais costumam fiscalizar estritamente isso e exigem a desocupação imediata do território adjacente, por isso é preciso cuidar da coleta de lixo no mesmo dia. Vale a pena manter um bom relacionamento com a organização do serviço, pois você terá que ir mais de uma vez, por exemplo, para desligar água ou aquecimento, para substituir canos.

Combine com os trabalhadores uma área para fumantes. Se é totalmente proibido fumar num apartamento, então as pessoas vão para a zona entre pisos ou para a rua, em qualquer caso há problemas com os vizinhos, devido ao fumo ou ao chão sujo. Boas soluções para o problema são uma varanda ou uma escada de incêndio (em edifícios novos, tem áreas abertas).

Troque números de telefone com o encarregado e com os trabalhadores (em regra, basta ter uma ligação com uma pessoa que está constantemente nas instalações). No entanto, crie uma regra para discutir todas as questões técnicas e organizacionais apenas com um trabalhador de engenharia e técnico, muito provavelmente você será questionado sobre isso.

Ao convidar subcontratados (condicionadores de ar, fabricantes de móveis, instaladores de baixa corrente, fabricantes de janelas, carpinteiros …) para a instalação, certifique-se de convidar o capataz responsável pela reforma do apartamento – organize um briefing no qual as questões técnicas atuais serão resolvidas. Em alguns casos, a participação de um designer será necessária, a menos, é claro, que você tenha concordado com o suporte adequado do projeto.

Determine um cronograma de trabalho com o empreiteiro geral. Isso irá ajudá-lo a controlar o andamento das obras, bem como fornecer acesso ao apartamento para subcontratados em um determinado momento, ou fornecer descarga e içamento de materiais de construção. O cliente deve saber com certeza que há pessoas na instalação, por exemplo, das 8h00 às 16h00, todos os dias, exceto domingo.

Uma atenção especial deve ser dada à interação com os vizinhos, caso contrário, você pode estragar seriamente o relacionamento. Em alguns casos, é necessário limitar o desempenho de trabalhos ruidosos. Por exemplo, peça aos construtores que não trabalhem com soco no sábado ou, mais ainda, no domingo (se tudo estiver bem organizado, então todos os furos podem ser preparados na véspera para garantir a frente de trabalho). Da mesma forma, há momentos em que os vizinhos pedem uma hora tranquila na hora do almoço para que a criança possa ser colocada na cama..

Outra questão é manter a entrada limpa. Obviamente, lixo e materiais não podem ser armazenados aqui, muitos construtores preferem limpar regularmente na entrada, principalmente no dia de recebimento do material ou envio de lixo.

Outro ponto importante é a substituição de risers de aquecimento, abastecimento de água e esgoto em casas antigas. É melhor combinar antecipadamente com os vizinhos de cima, de baixo (às vezes no chão) sobre a substituição dos canos enferrujados de seu apartamento, para não deixar as comunicações antigas no local mais vulnerável – na matriz sobreposta. Na maioria dos casos, os argumentos “a favor” superam e as pessoas concordam, pois será muito fácil para elas modernizarem suas comunicações.

É um pouco mais difícil para os residentes do andar superior se prepararem para a reforma. Neste caso, você deve inspecionar o telhado em busca de vazamentos, inspecione os canos localizados no sótão. Às vezes você precisa substituir o material a granel que está no piso do sótão e serve como isolamento para seu teto.

Ao iniciar uma reforma em um apartamento, certifique-se de cuidar dos dispositivos de medição. Contadores de água, elétricos e de gás – todos possuem lacres, que devem permanecer intactos durante toda a reforma, o mesmo se aplica às edificações. Concentre a atenção do empreiteiro nisso, peça que façam capas protetoras temporárias. À medida que as comunicações são substituídas, você provavelmente terá que solicitar o desbloqueio desses dispositivos; em alguns casos, será lógico solicitar e verificar os medidores imediatamente. Para evitar problemas, siga todos os requisitos para instalação de medidores e organização de insumos.

Se você pretende fazer uma reconstrução (incluindo a disposição de aberturas em paredes de suporte) ou alterar a configuração das principais redes de engenharia (gás, aquecimento, encanamento), será necessário entrar em contato com as organizações relevantes e coordenar essas atividades. Expertise, comissionamento, renegociação do contrato – tudo pode levar muito tempo, até dois a três meses, então você deve cuidar disso com antecedência.

Como comprar materiais

Sinta-se à vontade para confiar nos representantes da contratada na compra e entrega de materiais para trabalhos brutos. Organizações de construção experientes concluirão as instalações conforme necessário, sem bagunçar o apartamento com itens desnecessários. Ao mesmo tempo, você pode ter quase cem por cento de certeza de que serão materiais de alta qualidade adequados para o trabalho (a menos, é claro, que você não tenha se enganado com a escolha do empreiteiro). Ninguém o acusará de tempo de inatividade devido à falta de materiais de construção e ninguém pode justificar um casamento com componentes falsificados. Pode ser cobrado um pouco de dinheiro pela logística, mas esses custos geralmente são pagos pelo custo moderado dos materiais, já que o empreiteiro que trabalha nesta área tem descontos com desconto e transporte próprio. Além disso, o cliente não deve descontar o tempo economizado..

A situação é um pouco mais complicada com materiais de acabamento, sua participação direta é necessária aqui, pois a escolha é bastante subjetiva. Sem ambiguidades: os tipos de materiais utilizados devem ser negociados previamente, na fase de orçamentação – isto afecta a ordem dos trabalhos, a tecnologia de preparação das bases e algumas soluções de design. É muito importante que, além de dúvidas sobre a quantidade necessária de produtos específicos, você também consulte o encarregado sobre as características técnicas e, principalmente, sobre a qualidade dos materiais. A maior parte dos produtos de reparo no mercado foram testados repetidamente por construtores experientes, todos os prós e contras de vários materiais de vários fabricantes, sua compatibilidade uns com os outros são conhecidos. Por exemplo, você deve ter cuidado com papéis de parede de novas coleções (geralmente há problemas com o padrão), ou não deve esperar costuras perfeitas de ladrilhos muito grandes (esses produtos têm problemas com plano e geometria). Os produtos chineses também são imprevisíveis..

Em qualquer caso, a conformidade dos materiais de construção com as tarefas definidas deve ser determinada diretamente na loja, portanto, o cliente e o representante da empreiteira (ele não está menos interessado na qualidade dos materiais utilizados) em um determinado dia é aconselhável organizar uma visita conjunta à loja.

Se falamos de produtos grandes (incluímos: elementos de móveis acabados, uma banheira, uma cabina de duche, uma máquina de lavar, radiadores de aquecimento, uma caldeira, um forno, uma sanita, um lavatório, um exaustor), então, antes de comprar, também precisa de consultar os construtores. A localização e o tamanho dos cabos de engenharia dependerão de seu tamanho, configuração, potência, método de conexão, o que garantirá uma conexão suave e correta. Na fase de redesenvolvimento, fiação de comunicações e execução de trabalho pesado, você precisa decidir sobre os modelos. Esses itens são instalados na fase final do reparo, mas o acesso a eles é necessário agora para que o empreiteiro possa obter as informações necessárias. Idealmente, se você comprar imediatamente esses itens e puder armazená-los em território neutro.

Preste atenção na aceitação dos materiais. Se a entrega for realizada por uma loja, é necessário verificar a segurança dos produtos adquiridos e a integridade dos produtos complexos durante o descarregamento. Para evitar atritos nessas questões entre o contratante e o cliente (muitas vezes ocorrem danos durante a instalação), os materiais devem ser aceitos juntos, identificando imediatamente todos os pontos controversos.

Claro, essas não são todas as perguntas que podem interessar a um cliente iniciante em reparos e construção, mas você deve ter uma visão geral. Na segunda parte do artigo, nos deteremos no procedimento de execução do trabalho e consideraremos as nuances de todas as etapas principais..

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