Como comprar um terreno para construção de habitação individual

Antes de proceder à descrição do procedimento de aquisição de um terreno para construção de habitação individual, vale a pena averiguar quais os terrenos aptos para a construção. Essa questão é especialmente relevante antes de comprar terrenos no mercado secundário, ou seja, de pessoa física, pois ao encontrar um corretor de imóveis pouco honesto e um comprador pouco versado na legislação fundiária, é possível adquirir tais terrenos, cujo desenvolvimento acarretará uma série de colisões.

O seguinte caso real pode servir de exemplo vivo: para construir uma casa de campo maior, um certo cidadão adquiriu dois terrenos vizinhos. Os planos do novo proprietário incluíam uma nova unificação dos lotes, mas após a primeira visita à administração local, descobriu-se que a unificação não estava destinada a ocorrer. O fato é que apenas um deles tinha uma finalidade específica para construção e o outro era destinado ao uso agrícola (uso direto – agricultura de caminhões). É quase impossível mudar o propósito de tal site. Como resultado, o proprietário não conseguiu construir uma casa do tamanho desejado e não precisava de terras agrícolas. É muito problemático provar que o contrato de compra e venda, neste caso, foi concluído por meio de fraude e, em qualquer caso, o julgamento levará, para dizer o mínimo, muito tempo. Para evitar tais casos, você precisa navegar pelas categorias de terrenos e sua finalidade pretendida, e também não se esqueça de estudar cuidadosamente os passaportes cadastrais dos lotes que estão sendo adquiridos.

Categorias de terrenos e sua finalidade pretendida

O artigo 7 do Código de Terras da Federação Russa define sete categorias de terras: terras agrícolas; terras de assentamentos; terrenos para indústria, energia, transportes e outros fins incompatíveis com a construção de moradias individuais; terras de áreas e objetos especialmente protegidos; terras florestais; fundo de água; terras de reserva.

No entanto, o regime jurídico de utilização deste ou daquele site é determinado não só pela categoria a que pertence, mas também pela finalidade imediata. Existem muitos desses compromissos, por isso vamos nos concentrar naqueles que permitem a construção de uma casa.

Lotes de terreno para construção de moradia individual – aqui o propósito fala por si. Esses terrenos são classificados como terrenos de assentamento.

Uma casa também pode ser construída em um terreno com uma finalidade diferente – em casas de verão ou jardins que pertencem à categoria de terras agrícolas, no entanto, uma casa construída em uma casa de verão não pode ser registrada, pois de jure tal casa não se destina a residência permanente, mas em Além disso, você deve cultivar árvores frutíferas e / ou arbustos de bagas (o procedimento para planejar e construir parcelas de jardim é determinado pelo SNiP 30-02-97 “Planejamento e desenvolvimento de territórios de associações de horticultores”).

Tendo tratado as categorias de terrenos e sua finalidade, passaremos para uma fase mais difícil – a aquisição da propriedade ou arrendamento de um terreno para a construção de um edifício residencial.

Terreno para habitação: métodos de aquisição

Existem duas formas de aquisição de um terreno destinado à construção: comprando tal terreno no mercado secundário, ou seja, de particulares, ou adquirindo-o em propriedade do estado ou municípios (buyout). Você pode obter terras de graça, mas essa oportunidade é fornecida apenas para Heróis da União Soviética e da Federação Russa, titulares de pleno direito da Ordem da Glória, Heróis do Trabalho Socialista, titulares da Glória da Ordem do Trabalho de três graus. Infelizmente, nem todos têm esses serviços para a Pátria e, portanto, a maioria tem que recorrer à compra de terras de particulares ou do Estado..

Existem duas formas de adquirir um terreno do fundo estadual de terras: sem acordo prévio sobre a localização dos objetos e vice-versa – com um acordo prévio sobre a localização dos objetos. No entanto, para a construção de moradias, apenas o procedimento de aquisição é fornecido sem acordo prévio sobre a localização do objeto. Portanto, no caso da construção de um edifício residencial individual, apenas o primeiro método de privatização de terras do Estado é relevante..

Em geral, as várias possibilidades de aquisição de terrenos nos quais uma casa será construída no futuro podem ser expressas da seguinte forma:

Compre um terreno para construção de moradias individuais:

• Compre no mercado secundário.
• Compra de terras municipais e estaduais. propriedade sem acordo prévio sobre a localização dos objetos (comprar em leilão).
• Obtenha-o gratuitamente (apenas algumas categorias da população).

Compra de terreno para construção no mercado secundário

A aquisição de um terreno de proprietários privados é processualmente muito mais fácil e rápida do que a compra de um terreno de propriedade estadual ou municipal, porém, neste caso, deve-se estar preparado para um maior nível de concorrência e, consequentemente, um maior custo do terreno.

Conclusão de um contrato de venda de terreno

Para adquirir um terreno para a construção de uma casa privada, é necessário celebrar um acordo de venda de um terreno com o proprietário deste terreno (o vendedor do terreno), respeitando os requisitos estabelecidos no sétimo parágrafo do Capítulo 30 do Código Civil da Federação Russa (artigos 549-552, 554-557 ) O contrato é celebrado por escrito com a declaração obrigatória das seguintes condições:

• objeto do contrato (você deve especificar os dados que permitem estabelecer definitivamente o terreno a ser vendido: localização do terreno, categoria do terreno, sua finalidade, área total)
• preço do contrato definido por acordo das partes.

Para que a propriedade do terreno passe do antigo proprietário para você, essa transferência deve ser registrada no procedimento de registro obrigatório do estado. Portanto, após todos os detalhes do contrato de compra e venda do terreno terem sido acertados e este contrato assinado, é necessário prosseguir para a segunda etapa..

Registro estadual da transferência de propriedade de um terreno sob um contrato de compra e venda

O procedimento de registro estadual é regulamentado pela Lei Federal “Sobre o Registro Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com eles”..

A transferência de direitos é registrada (nota, não um acordo, mas a transferência de direitos) na instituição de justiça para registro de direitos sobre bens imóveis e transações com ela. Você deve entrar em contato com a autoridade para a localização do lote de terreno do qual obteve a propriedade. Para registrar a transferência de propriedade, os documentos são apresentados à autoridade de registro apropriada pelo comprador e pelo vendedor..

Abaixo está o lista de documentos exigidos:

• pedido de registro;
• recibo de pagamento da inscrição;
• documentos que certificam a pessoa e confirmando sua autoridade como comprador;
• contrato de venda de terras;
• plano cadastral da terra.

O fato de aceitação dos documentos deve ser averbado em livro de contabilidade, devendo ser entregue recibo de recebimento dos documentos de titularidade para registro estadual. Este recibo deve conter todos os documentos que você enviou para registro.

Depois de apresentar um pedido com um pacote de documentação, a instituição de justiça o examina dentro de um mês e toma a decisão sobre o registro. Este procedimento inclui:

• exame jurídico e confirmação da legalidade do contrato de compra e venda;
• a constatação da inexistência de gravames e de direitos de terceiros sobre o terreno objeto do contrato, bem como a constatação da inexistência de outros fatores que possam ensejar a invalidade da operação;
• fazer entradas no registro estadual de propriedade de um lote de terreno específico no Registro Único do Estado de direitos imobiliários e transações com ele.

Depois disso, a autoridade de registro faz inscrições nos documentos de título e emite um Certificado de registro estadual de propriedade do terreno. É este certificado que confirma o reconhecimento do estado de sua propriedade de um determinado terreno.

Compra de terreno para construção em terreno estatal

As pessoas físicas (pessoas físicas e jurídicas) podem obter a propriedade de terras do Estado (que em sua essência é a privatização) mediante o pagamento de uma taxa. As possibilidades de aquisição gratuita de terrenos por categorias individuais de cidadãos estão indicadas acima. O Código de Terras exclui a possibilidade de uma recusa desmotivada de fornecer terrenos a cidadãos e entidades legais. Uma lista exaustiva de motivos de recusa também é indicada neste regulamento. Esses motivos são:

• retirada de um site de circulação;
• proibição da privatização de terras. Essa proibição pode ser estabelecida por lei federal;
• reserva de terras para as necessidades do governo estadual ou local.

Conforme já referido anteriormente, para a construção de moradias, os terrenos estão sujeitos a resgate sem prévia aprovação, pelo que deve ser dada atenção justamente a este mecanismo de obtenção de direitos de propriedade ou arrendamento de terrenos. Os terrenos para construção sem aprovação prévia da localização dos objetos podem passar a propriedade ou arrendamento de longo prazo a pessoas físicas apenas por meio de licitação na forma de leilões. Uma exceção é o recebimento de um lote de terreno em propriedade ou arrendamento dentro dos limites da área construída por uma pessoa com quem tenha sido celebrado um acordo de desenvolvimento da área construída.

Ou seja, na maioria dos casos, é possível adquirir um terreno para construção em terras estatais exclusivamente em leilão. No entanto, antes que o terreno desejado seja colocado em leilão, uma série de outras ações devem ser tomadas, determinadas pelo Código de Terras da Federação Russa e pela Lei Federal “Sobre o Cadastro de Imóveis do Estado”. Governos locais ou autoridades executivas locais que têm à sua disposição as terras de interesse lote, forneça o seguinte procedimento para o fornecimento de um lote de terreno:

• constituição de terreno de acordo com os requisitos da Lei Federal “Do Cadastro Imobiliário do Estado”;
• determinação do uso permitido do local (neste caso – para construção de moradias individuais);
• formação de condições técnicas para conectar a comunicações de engenharia de acordo com as Regras para determinar e fornecer condições técnicas para conectar um objeto de construção de capital a redes de engenharia;
• realização de licitações após tomar uma decisão relevante, publicação na mídia sobre a realização de uma licitação ou leilão e recebimento de candidaturas relevantes de outras pessoas.

Este é o plano de ação do proprietário da terra, ou seja, o órgão de governo autônomo (se o lote de terreno estiver localizado dentro dos limites do assentamento) ou da autoridade executiva (se o lote não pertencer à categoria de terreno de assentamento) ao fornecer lotes a indivíduos. Porém, não espere que todo o procedimento seja feito por funcionários, bastando aguardar o leilão. Para adquirir um terreno de propriedade municipal ou estadual, você deve:

1. Inscreva-se com um pedido de fornecimento de um terreno destinado à construção de moradias individuais para as autoridades locais (governo autônomo ou autoridades executivas).
2. Solicite uma cópia, na qual deverá ser apresentada uma planta topográfica do terreno de seu interesse.
3. Descubra se há algum gravame em relação ao site de seu interesse (direitos legais de terceiros, por exemplo, servidões, etc.). Para tal, é necessário apresentar requerimento e anexar cópia da planta do terreno, onde, na falta de gravame, será aposto o carimbo adequado.
4. Um procedimento semelhante é fornecido para descobrir se há alguma proibição de construção em um terreno específico (“linhas vermelhas”, por exemplo, um oleoduto passando pelo terreno).
5. Todos os documentos recebidos, juntamente com o pedido de entrega de terreno destinado à construção de moradias individuais, para titularidade ou arrendamento, são submetidos à apreciação final e tomada de decisão ao governo local ou autoridades executivas..

Depois de concluir todas as etapas acima, as autoridades locais aceitarão decisão de conduzir um leilãoe publicar informações sobre sua participação na mídia. O assunto do leilão é, dependendo do seu direito declarado, direitos de propriedade ou arrendamento de um lote de terreno em construção de habitação individual. O valor nominal do terreno é determinado de acordo com os dados cadastrais, portanto este valor é significativamente inferior ao valor de mercado. Se, no prazo de um mês após a publicação oficial do leilão, ninguém tiver apresentado um pedido de participação nele, você tem o direito de comprar o site pelo seu valor nominal. Claro, na maioria dos casos há quem queira comprar um terreno e, portanto, o iniciador do leilão deve resistir à concorrência, muitas vezes bastante acirrada, de outros licitantes.

Protocolo de resultados do leilão, entregue a você, é a base para a celebração de um contrato de compra e venda de um lote de terreno para construção de moradia ou para a celebração de um contrato de arrendamento referente a este lote e posterior registro estadual dos direitos recebidos sobre o terreno.

Na maioria dos casos, após o leilão, um contrato de arrendamento de três anos é firmado com o vencedor. Durante este período, o destinatário do terreno para aproveitamento é obrigado a construí-lo de acordo com o fim a que se destina. Se esta condição for atendida, o site é finalmente transferido para propriedade privada.