Tudo o que você precisa saber sobre o ato de aceitação e transferência de moradia

O ato de aceitação e transferência para muitos participantes em transações imobiliárias parece ser um pedaço de papel insignificante, cujo registro não vale a pena perder tempo. Mas se o ato não for assinado ou executado incorretamente, isso pode causar sérios problemas. Considere o significado e as características da preparação deste documento.

O valor do certificado de aceitação para o comprador

Para o comprador de um apartamento, um ato de aceitação e transferência, que muitas vezes é chamado de ato de transferência, é extremamente importante por uma série de razões:

1. A escritura indica o estado técnico do apartamento no momento da compra. Caso se verifique que não cumpre os termos do contrato, o comprador terá muito poucas hipóteses de obrigar o vendedor a corrigir as deficiências existentes sem uma escritura assinada. Isso é especialmente verdadeiro nos casos em que a habitação é comprada de um desenvolvedor. Se o comprador vir que o apartamento tem chão torto ou fissuras nas paredes, o pior que pode fazer é anotar na escritura de transferência que não há reclamação do estado técnico do imóvel.
2. Se a obrigação de assinar o certificado de aceitação estiver especificada no contrato, os funcionários da Rosreestr simplesmente não emitirão um certificado de propriedade para o comprador. Caso o contrato não preveja a assinatura de ato, não se prevêem problemas de registro de titularidade.
3. Sem um ato, não será possível receber uma dedução fiscal. Este documento será definitivamente exigido pelos funcionários fiscais.

O valor do certificado de aceitação para o vendedor

À primeira vista, parece que o vendedor não precisa de um ato de aceitação, mas isso não é totalmente verdade. Se um apartamento já vendido, durante o qual não foi assinada a escritura de transferência, inundar ou houver incêndio, o comprador pode tentar obrigar o vendedor a pagar as despesas de reparação. Com efeito, de acordo com a lei, a transferência de um apartamento é efectuada precisamente de acordo com este documento. Inexistente – não há prova de que o vendedor realmente o entregou ao comprador, o que significa que, do ponto de vista da lei, o vendedor ainda se desfaz do apartamento e deve pagar pela sua reparação.

Claro, se o caso for a tribunal, é possível encontrar testemunhas que vão comprovar que o comprador já se desfez do imóvel na hora do desastre, mas é muito mais fácil assinar e guardar uma cópia da escritura de transferência de moradia. Isso torna a vida muito mais fácil quando tais situações surgem e permite que você evite a burocracia judicial longa..

Regras para redigir um ato

Não existem requisitos claros para a concepção deste documento na legislação. Mas, com base na finalidade do ato de aceitação e transferência, normalmente indico as seguintes informações nele:

1. Nome do documento.
2. Data e local de assinatura.
3. Dados signatários.
4. Descrição da propriedade que está sendo transferida (em que endereço está localizada, em que andar, etc.).
5. Folha de inspeção: é um anexo ao ato. Descreve detalhadamente a condição técnica da propriedade no momento da transferência. Para registrar com precisão o estado do apartamento, você pode tirar fotos além do texto descritivo, que também será anexado ao ato.
6. Informações sobre a presença ou ausência das partes que assinaram o documento de reclamações entre si.
7. Detalhes do contrato ao qual a escritura de transferência está anexada.
8. Assinaturas das partes com descriptografia obrigatória.

Do que a recusa em assinar o certificado de aceitação pelo desenvolvedor ameaça

A incorporadora que vende um imóvel, pela recusa em assinar o certificado de aceitação, paga ao comprador do apartamento 1/300 da taxa do Banco Central do preço do contrato. Por exemplo, se um apartamento custa 5 milhões de rublos, ele terá que pagar 2.500 rublos por dia por se recusar a assinar o ato. Assim, em poucos anos o valor das penalidades pode ser igual ao valor do imóvel. Mas o montante das penalidades não pode ultrapassar o valor dos imóveis..

No caso de venda e compra regulares, aplica-se a responsabilidade prevista no contrato. Via de regra, as partes estabelecem uma penalidade que está vinculada ao preço do contrato. Se o acordo não prevê nenhuma penalidade, a parte que evita a assinatura não deve pagar nada..

Características de aceitar um apartamento de um desenvolvedor

Considere todos os aspectos deste procedimento.

Notificações

O promotor é obrigado a transferir o apartamento ao comprador dentro do prazo estipulado no contrato, não sendo permitidos desvios desta data. Caso o prazo de entrada em operação do prédio seja atrasado, o incorporador é obrigado a enviar carta ao comprador dois meses antes da data de assinatura estipulada no contrato com proposta de alteração do contrato.

Se, após dois meses, o edifício ainda não entrar em operação, e o incorporador não transferir o apartamento para o comprador, ele paga ao comprador a multa já mencionada no valor de 1/300 da taxa de desconto do Banco Central do preço do contrato para cada dia de atraso. O comprador tem o direito de cobrar uma multa em tribunal.

O desenvolvedor é obrigado a notificar o comprador que a construção está concluída um mês antes do final da obra.

Regras de inspeção

Ao assinar a escritura, o representante da incorporadora mostra o apartamento ao comprador. Se forem encontradas pequenas falhas removíveis, elas serão registradas na folha de inspeção. Também é necessário que os representantes da empresa vendedora indiquem neste documento o prazo em que as deficiências serão eliminadas..

O comprador não deve assinar o relatório de inspeção até que o desenvolvedor tenha colocado a propriedade em boas condições. Se as deficiências encontradas forem irreparáveis ​​(pisos irregulares, problemas de ventilação, etc.), é melhor que o comprador se recuse a comprar um apartamento por completo.

Reparação de garantia

Também existem trabalhos ocultos – o seu resultado não pode ser verificado durante a primeira inspeção do apartamento (por exemplo, o estado da fiação). As desvantagens de tais obras surgem após um certo tempo, após o comprador ter aceite o apartamento..

Deve-se lembrar que de acordo com a lei, o desenvolvedor é obrigado a eliminar tais defeitos durante o período de garantia, que é estabelecido em contrato (de acordo com a lei, não pode ser inferior a três anos, normalmente 5 anos).

Se for encontrado algum defeito, o proprietário do apartamento deve enviar uma carta ao desenvolvedor descrevendo o problema. O representante do incorporador é obrigado a visitar o apartamento no prazo de 5 dias, inspecionar os defeitos descritos na carta e redigir um ato que descreva a natureza dos problemas e o momento de sua eliminação.

É necessário comprovar que o defeito surgiu justamente por culpa do promotor, para isso é ordenado um exame especial, de forma que, com base nos atuais SNIPs e GOSTs, se dê parecer sobre os motivos que deram origem aos defeitos..

Por exemplo, há casos em que um exame revelou que o molde que apareceu em um apartamento de uma casa recém-inaugurada foi causado por um vazamento no telhado, que é culpa do desenvolvedor. Nesse caso, o comprador teve a chance de transferir os custos da correção dessa deficiência para a empresa incorporadora..

Outro caso ilustrativo: em 2014, um morador de Krasnoyarsk conseguiu processar a incorporadora 15% do valor do imóvel devido a defeitos encontrados no mesmo. Ela encomendou uma perícia de construção, que revelou paredes irregulares, pisos e tetos tortos e outras falhas que surgiram durante o trabalho de acabamento. O tribunal decidiu obrigar o desenvolvedor a pagar ao proprietário do apartamento 300.000 rublos para eliminar as deficiências existentes e uma multa de 80.000 rublos ao estado.

Ressalta-se que, neste caso, o proprietário do apartamento assinou primeiro a certidão de aceitação e se dirigiu à incorporadora, que se recusou a corrigir as lacunas, uma vez que não foram indicados no ato comentários sobre o estado do imóvel. Mas o tribunal não levou em consideração essa circunstância, pois ninguém cancelou o período de garantia.

Mas ainda assim, é melhor não assinar o ato se houver falhas graves no apartamento, e se forem insignificantes, pelo menos marcar os defeitos identificados na folha de inspeção e obrigar o representante da incorporadora a indicar o prazo para sua correção.

É altamente desencorajado a realização de reparos em um apartamento recém-recebido do incorporador, pois após sua conclusão será muito difícil provar que quaisquer defeitos no apartamento surgiram sem culpa dos construtores contratados.

Além disso, de acordo com a lei, há uma série de outros casos em que o desenvolvedor não é obrigado a realizar reparos de garantia e corrigir defeitos surgidos:

• desgaste natural do edifício;
• operação inadequada das áreas comuns;
• falhas de sistemas de engenharia que ocorreram por culpa dos residentes;
• violação das regras de funcionamento de eletrodomésticos e canalizações;
• reparação, violação ou substituição pelos inquilinos das estruturas e equipamentos do apartamento, a eles transferidos mediante o certificado de aceitação pela incorporadora.

Truques usados ​​pelos incorporadores na assinatura da escritura de aceitação e transferência de bens imóveis

Os representantes dos desenvolvedores estão muito relutantes em colocar sua assinatura no ato de deficiências identificadas. Sua tática favorita é recusar-se a assinar o ato durante o exame e depois ganhar tempo sob qualquer pretexto. De fato, de acordo com a lei, se o comprador não assinar o certificado de aceitação dentro de dois meses, o desenvolvedor pode fazê-lo sozinho..

Caso o vendedor utilize tal tática, é necessário assinar a escritura de transferência você mesmo, e em seguida enviar uma reclamação ao desenvolvedor, na qual haverá a exigência de corrigir todas as deficiências e assinar a escritura de transferência, caso contrário o comprador irá ao tribunal.

Se esse documento estiver disponível, o comprador tem todas as chances de forçar o desenvolvedor a corrigir as falhas no apartamento e assinar o certificado de aceitação.

Características de receber um apartamento no momento da compra

Na compra de um apartamento, a lei não prevê prazo para a assinatura da escritura de transferência. As partes não precisam enviar notificações uma à outra, a menos, é claro, que isso esteja previsto no contrato.

Normalmente, também não há período de garantia. Claro, as partes podem indicar tal condição no contrato, mas como na prática é muito difícil obrigar o vendedor a corrigir posteriormente quaisquer deficiências do apartamento (às vezes é difícil até mesmo encontrá-lo), não faz sentido adicionar tal cláusula ao contrato.

O comprador só precisa examinar cuidadosamente as condições técnicas do apartamento: paredes, janelas, tetos, medidores, etc., e na ausência de comentários relevantes, assinar o ato.

Nem todos têm o conhecimento e a experiência para conduzir adequadamente essa inspeção. Portanto, o comprador geralmente leva consigo um especialista que pode perceber todas as deficiências..

• O certificado de aceitação e transferência do apartamento do desenvolvedor – download em formato .doc
• Certificado de aceitação na compra de um apartamento – download em formato .doc
• Folha de inspeção – download em formato .doc