Ganhar dinheiro com a revenda de imóveis: os segredos de um lançamento de sucesso

Lançamento – comprar uma casa para revenda rápida, uma forma extremamente popular de ganhar dinheiro no Ocidente. Na Rússia, esse método de geração de renda ainda não é popular. Neste artigo, daremos dicas que podem ajudar os leitores a ganhar dinheiro com sucesso lançando..

Fazer um plano de ação claro é o primeiro passo de qualquer flipper

Bem planejado – feito pela metade. Esse aforismo é especialmente relevante para pessoas que estão pirando. Sem um plano de ação claro e programado, ganhar dinheiro com a revenda rápida de apartamentos é quase impossível. É necessário entender claramente a sequência de ações.

1. Análise da situação do mercado imobiliário

Um flipper novato precisa estudar cuidadosamente e compreender a situação atual no mercado imobiliário: o valor médio de mercado de vários tipos de habitação, a previsão de mudanças em seus preços no futuro, o nível de demanda por esses objetos e questões semelhantes. Isso permitirá que você escolha o imóvel certo a ser adquirido e aumente as chances de sua venda rápida e lucrativa..

2. Um plano claro para gastar fundos

Também é importante planejar com clareza quanto será gasto em toda a operação de revenda, levando em consideração o preço do imóvel, os custos de benfeitorias, publicidade para potenciais compradores, respaldo legal e impostos..

Uma vez que a transação deve ser realizada o mais rápido possível, você não deve se envolver em uma hipoteca ou solicitar um empréstimo para obter os fundos que faltam, porque toda a papelada levará muito tempo e os juros do empréstimo podem “comer” uma parte significativa do lucro.

Ao fazer o orçamento de sua transação financeira, reserve uma pequena quantia para contingências. Afinal, no sentido mais ideal, algo sempre dá errado. Será muito decepcionante se, por alguma coisa pequena, como um aumento inesperado nos preços dos materiais de construção, seu negócio cuidadosamente planejado estiver em risco..

3. Opções de compensação por possíveis perdas

Outro aspecto importante que deve ser pensado com antecedência é o cálculo das opções de indenização de perdas caso o imóvel não possa ser vendido por muito tempo. Você pode calcular a possível receita do aluguel de um imóvel que planeja comprar para alugar.

4. Análise da legislação sobre registro de operações de compra e venda de bens imóveis

É importante analisar a legislação sobre a execução de tais transações. É importante entender claramente quais documentos são exigidos do comprador e do vendedor ao celebrar um contrato de venda de habitação, onde ir para registrar a propriedade e muitos outros pontos. Isso permitirá que você não perca tempo ao comprar ou vender um objeto..

Como escolher o item certo para comprar

Existem vários tipos de bens imóveis que os flippers podem ganhar.

1. Habitação subvalorizada

Apartamentos ou casas, perto dos quais em breve serão construídas importantes infraestruturas, irão certamente aumentar de valor após a conclusão da sua construção. Podem ser estações de metrô, hipermercados ou grandes centros de escritórios..

Na Rússia, a especulação com apartamentos em novos edifícios em Sochi foi amplamente divulgada. Empresários empreendedores, que compraram antecipadamente os apartamentos e os venderam antes da crise, ganharam muito dinheiro em poucos meses.

Situação semelhante, segundo projeções de especialistas, deve ocorrer às vésperas da Copa do Mundo de 2018. A alta dos preços das casas nas cidades-sede dos jogos do campeonato deve começar alguns meses antes do início da Copa do Mundo.

2. Propriedade colateral

Os bancos realizam leilões para a venda dos bens dos devedores. Via de regra, o custo desse lote começa em 80% e pode descer até 40% do valor da avaliação do mercado imobiliário. As informações sobre leilões costumam ser publicadas em sites de bancos. É verdade que o flipper terá que monitorá-los constantemente para obter as informações necessárias, enquanto os objetos mais valiosos são comprados por pessoas interessadas não em leilões públicos, mas de forma privada, mas mesmo assim alguns russos conseguem habitação decente em leilões baratos.

3. Venda urgente forçada de habitação

Acontece que os proprietários de um apartamento ou casa decidiram mudar-se para outra cidade ou país, ou precisam urgentemente de uma grande soma de dinheiro devido a imprevistos inesperados. Nesse caso, eles não negociarão por um longo tempo e sua habitação provavelmente será comprada por um preço abaixo do valor de mercado. Essas opções não são comuns, mas o lucro obtido mais do que compensa todas as dificuldades em encontrá-las.

4. Apartamentos sem reforma

A opção mais fácil para um flipper é comprar um apartamento sem acabamento ou em estado “morto”. De acordo com alguns relatórios, bons reparos aumentam o custo da habitação em 5-10%. E após acabamento de alta qualidade de imóveis de elite, o lucro pode ser de 20 a 25% do valor investido no apartamento.

Seja qual for o tipo de imóvel que Flipper escolher, ele precisa lembrar que a maneira mais fácil é vender uma casa acessível que uma família com renda média pode pagar. Claro, na revenda de uma casa ou apartamento de elite, você pode obter um lucro muito maior, mas encontrar compradores para tal objeto é muito mais difícil.

Ter uma equipe de profissionais é a chave para o sucesso na inversão

A operação de revenda de apartamentos é dividida em várias etapas e cada uma delas requer conhecimentos especiais, portanto, para quem deseja fazer lançamentos, é muito importante selecionar uma equipe de profissionais, onde cada um será responsável por sua parte no trabalho..

Não pode passar sem:

• um agente imobiliário experiente e com um bom conhecimento das condições de mercado, que poderá selecionar um imóvel adequado e, em seguida, encontrar compradores para o mesmo;
• pessoas que farão reformas em suas casas ou, pelo menos (se o próprio flipper estiver fazendo reparos), um bom designer que fará um projeto de design;
• um advogado competente que pode assumir o suporte jurídico das transações.

Reparo competente com um mínimo de custos é a chave para o sucesso

Para que o interior de um apartamento impressione os compradores, não é necessário investir dezenas de milhares de dólares em reformas. Afinal, caro não significa estilo. É muito mais importante fazer um bom projeto de design habitacional.

Graças a ele, é possível organizar os móveis de forma racional e alterar a iluminação, o que ajudará a aumentar visualmente o espaço. E combinações de cores corretamente selecionadas de paredes, travesseiros, tapetes, cortinas, estofados e acessórios diversos, como pinturas nas paredes ou estatuetas nas prateleiras, podem adicionar individualidade ao interior de um apartamento e alterá-lo irreconhecivelmente..

A arte de vender uma casa rapidamente

Existem várias opções de venda rápida de imóveis, que há muitos anos são utilizadas com sucesso por todos os corretores de imóveis..

Opção 1. Um leilão improvisado

Vários compradores potenciais que manifestaram interesse na propriedade são convidados a ver a propriedade ao mesmo tempo. Isso cria para eles a ilusão de que o apartamento está sendo procurado e é necessário “demarcar por si mesmos” rapidamente, até que o objeto seja “levado” pelos concorrentes. Alguns corretores de imóveis empreendedores convidam compradores falsos para uma reunião, os quais, com seu interesse intensificado, provocam clientes reais a compras espontâneas.

Opção 2. Leilão por telefone

O vendedor se reveza ligando para vários compradores potenciais que concordaram em comprar. Depois que o primeiro comprador concorda em comprar a casa por um preço pré-determinado, ele disca o número de outro, diz que as condições mudaram um pouco e chama um valor um pouco maior. Se o segundo cliente concordar, o número do terceiro é discado e uma quantidade ainda maior é chamada. Assim, você pode obter o preço máximo de venda de um apartamento sem perder muito tempo negociando com os clientes..

Opção 3. Vender para uma imobiliária

Se durante muito tempo não for possível encontrar um comprador para uma habitação, pode tentar vender o apartamento a uma imobiliária. Essa opção é relevante quando o comprador não está nas instalações por muito tempo ou quando o flipper por algum motivo precisa sair rapidamente do projeto. Uma desvantagem significativa desse esquema é o preço de venda. A agência se interessará por um apartamento se vir uma oportunidade de ganhar dinheiro com a revenda. E para isso, seu preço deve estar abaixo do preço de mercado. Com um mercado imobiliário em crescimento, a diferença deve ser de 70-80%, com um mercado em queda – 50-60%.

Questão tributária

A principal razão pela qual a inversão não se tornou generalizada na Rússia são as peculiaridades da legislação tributária. O comprador do imóvel não é tributado, mas o vendedor é obrigado a pagar 13% do valor da venda. Digamos que um flipper comprou um apartamento por 4 milhões de rublos, fez melhorias nele por 500 mil rublos e o vendeu por 6 milhões de rublos. Nesse caso, o valor do imposto sobre vendas que ele é obrigado a pagar é de 780.000 rublos, o que consome uma parte significativa do lucro. Mas existem várias maneiras de minimizar os riscos fiscais..

Método 1

Se o valor de venda da habitação for inferior a três milhões de rublos, o imposto sobre vendas é o mesmo 13%, mas o vendedor tem o direito de receber uma dedução fiscal do estado no valor de 260 mil rublos, e o comprador – 130 mil rublos. É necessário que a compra e venda tenham sido realizadas no prazo de um ano civil (período fiscal), caso contrário as partes do acordo não terão direito à dedução fiscal.

Método 2

Em alguns casos, quando o valor real do imóvel ultrapassa o limite legal, o comprador e o vendedor concordam que o acordo indicará um valor inferior a três milhões, e o restante do dinheiro será transferido em dinheiro. Embora este esquema seja ilegal, aqueles que querem economizar desta forma ainda estão.

Método 3

De acordo com o Código Tributário da Federação Russa, se o vendedor de bens imóveis o possuir por mais de três anos a partir da data do contrato, ele não é obrigado a pagar imposto sobre vendas.