Como registrar propriedade

A partir das histórias que acontecem aos compradores de apartamentos em edifícios novos em Moscou, você pode compor um manual instrutivo. Um de seus capítulos mais memoráveis ​​deve ser dedicado ao problema do registro da propriedade de moradias adquiridas. Esse problema se deve em grande parte ao funcionamento do mecanismo burocrático da capital. Mas há muitos outros fatores que estendem seriamente o prazo para a obtenção dos documentos de título, cuja ausência limita significativamente a liberdade dos compradores.

Distância em anos

Qual é o prazo real para a obtenção dos direitos de propriedade? Que oportunidades tem o comprador de se desfazer do imóvel no período entre a entrega do bem e o recebimento desses documentos? Por exemplo, é possível vender, doar, herdar, dividir um apartamento ou hipotecar um apartamento contra um empréstimo? É correto iniciar os reparos em um apartamento? Quanto custa o próprio design? Aqui estão as perguntas para descobrir.

Viktor Kozlov, diretor comercial da Augur Estate, relata as etapas envolvidas no procedimento de registro de direitos de propriedade: “O registro dos direitos de propriedade dos compradores de apartamentos em casas recém-construídas é precedido pelo registro estadual dos direitos de propriedade da cidade sobre os imóveis e pelo registro dos direitos dos investidores aos imóveis”. As decisões e decretos relativos à redução do tempo necessário para o registro da titularidade de imóveis residenciais pela cidade foram proferidos mais de uma vez. Por decreto do governo de Moscou em 2004, um único escritório especializado de recepção da Instituição de Justiça foi criado para o registro estatal de direitos imobiliários e transações com ele. No entanto, os problemas existentes ainda não foram resolvidos..

“Após a assinatura do protocolo de separação com a cidade, começa a próxima etapa – registro dos direitos dos investidores aos bens imóveis no Comitê Estadual de Registro de Direitos sobre Imóveis e Transações com eles – continua Viktor Kozlov. – Os termos de aprovação neste caso são regulamentados, mas junto com Por isso, os requisitos para registo de documentos mudam frequentemente. As incorporadoras são obrigadas várias vezes a adequar os documentos aos requisitos alterados. Assim, o prazo de 30 dias atribuído para o registo dos direitos dos investidores aos imóveis estende-se por meses. A última fase do processo – – registro de direitos de propriedade de uma pessoa física ou jurídica de acordo com a lei “Sobre o registro estadual de direitos sobre bens imóveis e transações com eles”; isso leva mais um mês. O tempo total acumulado gasto na obtenção de documentos de propriedade em Moscou varia de um ano a um ano e meio, em casos especiais – até três x anos a partir da data de entrega da casa à comissão estadual “.

O chefe do departamento jurídico da MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya enfatiza que as medições feitas pelo BTI levam um tempo significativo: documentos para aceitação e transferência de apartamentos e um pacote de documentos para a conclusão do projeto de investimento. Só depois é aberto o endereço legal da casa no Serviço de Registro Federal “.

Assim, os documentos que estabelecem os direitos de propriedade terão de esperar de um ano (no máximo) a três anos. A maioria dos especialistas em imóveis concorda com essa conclusão..

Os desenvolvedores lavam as mãos

Quem é o culpado pelos inúmeros atrasos no registro da propriedade das moradias já adquiridas? O que faz as prefeituras atrasarem tanto o processo de registro dos direitos dos investidores e não assinarem os títulos de aceitação por muito tempo?

A resposta é realmente óbvia. “As autoridades municipais estão esperando que o desenvolvedor cumpra integralmente todas as obrigações do contrato de investimento”, explica Vyacheslav Timerbulatov, vice-presidente do grupo de empresas Konti. habitação para pessoas em lista de espera, etc. Assim, de facto, não é o registo dos direitos de propriedade que está atrasado, mas sim a assinatura do acto de execução do contrato de investimento, que é celebrado entre o investidor e a cidade. O processo de pactuação e passagem por todas as instâncias de forma objectiva leva tempo ”.

No entanto, ao que parece, não se trata apenas de razões objetivas. Aqui está o que disse a advogada da corporação “Inkom-real estate” Angélica Zharkova: “A incorporadora, ao celebrar um contrato de investimento e posteriormente obter licenças para a construção de uma unidade residencial, adquire algumas obrigações para com a cidade na forma de criação de infraestrutura no canteiro de obras, bem como para o uso urbano comunicações – pagamento de indenização à cidade. Após a conclusão da construção de um novo edifício, quando todos os apartamentos são vendidos aos acionistas e o incorporador teve lucro, o cumprimento das obrigações para com a cidade não é mais interessante para ele. Mas as autoridades municipais, neste caso, aguardam que o incorporador cumpra suas obrigações de acordo com o investimento Isto pode durar anos, pelo que o documento é um acto de execução do contrato de investimento, que é considerado chave, não são assinados. Ou seja, este documento é a base para a abertura de um endereço para um objecto recém-criado e registo de propriedade ”.

A relação entre a cidade e o investidor é um tópico separado, muito doloroso e grande. É claro que os encargos impostos pelas autoridades municipais aos construtores hoje são muito altos. Em alguns bairros, a chamada fatia da cidade chega a 40% do custo de investimento do projeto. Em tal situação, os incorporadores imobiliários estão tentando, por bem ou por mal, livrar-se do fardo odiado e, ao que parece, excessivamente pesado. O impasse pode durar anos, e até que o jogo do cabo de guerra termine, o comprador vai esperar.

No entanto, a maioria dos desenvolvedores discorda veementemente de tais conclusões. Vyacheslav Timerbulatov explica: “É objetivamente não lucrativo para um desenvolvedor de boa-fé atrasar o processo de registro de direitos de propriedade, porque neste caso a empresa pode incorrer em pesadas penalidades.” “Não é lucrativo para os desenvolvedores atrasar o registro dos direitos de propriedade de um apartamento, uma vez que incorrem em numerosos custos”, disse Sergei Lyadov, secretário de imprensa da empresa de investimentos e construção City-século XXI. De que tipo de custos estamos falando? Em primeiro lugar, são custos operacionais e de utilidade para a manutenção do complexo após a entrega da comissão estadual. Na verdade, de acordo com os termos do contrato, o ônus de tais pagamentos na maioria das vezes recai sobre os ombros dos compradores, mas estes, como afirmam os mesmos construtores, muitas vezes se recusam a pagar por propriedades que ainda não lhes pertencem legalmente. Então, o que vai pesar – a capacidade de obter qualquer concessão da cidade ou economia nas contas de serviços públicos? A pergunta é provavelmente retórica.

Contratantes

Além das dificuldades associadas à implementação das obrigações de investimento, existe outra questão extremamente difícil no momento. Essa é a conexão da casa com os serviços públicos. “No último estágio da implementação do projeto, esse problema é o mais doloroso”, diz Sergey Lyadov. “Se a questão não foi totalmente resolvida com antecedência, os atrasos no registro de direitos em alguns casos podem chegar a vários anos.”.

A lentidão dos funcionários do BTI é outra razão para o atraso no processamento. No entanto, a situação não se limita às dificuldades descritas. Como você sabe, além da empresa desenvolvedora, diversos investidores costumam estar envolvidos na implementação do projeto. Os últimos atraem co-investidores, e todos eles no futuro atraem indivíduos – acionistas para a construção. Os problemas surgem porque os documentos relativos à conclusão da construção de uma casa devem ser assinados por todos os investidores que sejam partes no contrato de investimento. Mas isso não pode acontecer até que todos os cálculos tenham sido feitos entre os investidores e o desenvolvedor, empresas e credores..

“Como resultado, os acionistas sofrem”, diz Anzhelika Zharkova. “Deixe-me dar um exemplo. As casas na Avenida Proletarsky, os bens 51a e 51b foram aceitos pela comissão estadual em abril de 2005; as casas foram comissionadas e povoadas. propriedade, uma vez que existem muitos investidores e as liquidações entre eles não foram feitas na íntegra. Deve-se dizer que as liquidações entre investidores e co-investidores nem sempre são resolvidas de forma voluntária, às vezes – e com cada vez mais – disputas surgem entre eles, que são resolvidas apenas Assim, não se pode falar de documentos sobre a execução do contrato de investimento. E o acionista aguarda a resolução de todos os diferendos. Aconteceu no microdistrito de Nikulino-2, quando as partes do contrato de investimento não conseguiram saber quem deve a quem, e um deles ajuizou ação na Justiça, mas os acionistas não esperaram, foram eles próprios à Justiça com pleitos de reconhecimento de propriedade dos apartamentos e em juízo conseguiu reconhecimento de sua propriedade “.

Muitos advogados estão convencidos de que, em situações em que o registro de direitos de propriedade é atrasado, a forma mais eficaz de proteger seus direitos é o tribunal. Precedentes semelhantes existem hoje..

Prós e contras de enforcamento

O tempo todo, enquanto as ações acima são realizadas, o comprador do novo prédio está no limbo. Sua posição é a mais desvantajosa e privada de direitos, esta é a posição de uma pessoa que se tornou refém do confronto entre funcionários e construtores, construtores e engenheiros de energia, investidores e co-investidores. No entanto, um comprador que tem direitos reais, mas não legais, sobre a propriedade adquirida também tem algumas opções..

“Tendo recebido a permissão da incorporadora, o comprador pode começar a fazer reparos no apartamento antes do registro dos direitos de propriedade, já que normalmente as empresas estão dispostas a atender os compradores”, afirma Sergey Lyadov. Mas, neste caso, o futuro proprietário do apartamento tem restrições significativas. Por exemplo, não pode afetar as características do projeto do apartamento e da fachada do prédio, porque então estamos falando de requalificação, que, em princípio, é proibida até o registro da propriedade.
O comprador também tem o direito de legar um apartamento que ainda não tenha sido legalmente formalizado, uma vez que tal ação está prevista no Código Civil da Federação Russa (de acordo com a lei, é possível legar não apenas a propriedade que o testador possui no momento de redigir o testamento, mas também aquela que aparecerá no futuro). Khaya Pleshitskaya explica: “É possível herdar, mesmo que não haja testamento. Neste caso, o herdeiro recebe um certificado do direito de herança e aplica-se à organização que realiza a inscrição, ou à organização com a qual foi celebrado um contrato de apartamento, de modo que o apartamento já está registrado para ele “.

O testamento deve ser diferenciado de uma doação, o que neste caso é impossível. Em princípio, o comprador pode vender o apartamento antes do registo dos direitos de propriedade, no entanto, neste caso, será utilizado o regime de cessão dos direitos de reclamação, o que, obviamente, só se justifica em caso de força maior.

As oportunidades para o comprador de um novo edifício legalmente não registrado, na verdade, são limitadas a reparos, herança e cessão de créditos. Todas as outras etapas para tomar posse da propriedade estão excluídas. Assim, o comprador não pode inscrever-se em tal apartamento, pois a base para a inscrição no local de residência (inscrição) é um certificado de propriedade. “No caso de o divórcio dos cônjuges ocorrer antes do registro da propriedade, é impossível dividir o apartamento em si, uma vez que ainda não pertence aos cônjuges”, diz Khaya Pleshitskaya. “Assim, o dinheiro pago pela compra do apartamento é dividido.” O apartamento não pode ser penhorado contra um empréstimo, uma vez que não existe nenhum imóvel como tal.

Uma desvantagem significativa do “período de transição” – e altas contas de serviços públicos devido ao fato de que os subsídios da cidade não funcionam para este período.

O comprador vai pagar por tudo?

Com os termos existentes de registro de direitos de propriedade, um raro comprador de um imóvel em novos edifícios não toma providências para fazer valer seus direitos.

O processo de tomada de posse de uma propriedade pode ser acelerado, se não legalmente, pelo menos de fato. E aqui está como. “Após a entrega da casa à comissão estadual, por decisão do prefeito do distrito administrativo, a casa deve ser transferida para o saldo da entidade operadora. O comprador de um apartamento, que não deseja esperar vários anos pela obtenção do direito de propriedade, pode celebrar um acordo com a entidade que opera a sua casa e proceder à reparação e registo parcial dos documentos para aprovação obras de requalificação, – aconselha Viktor Kozlov. – Mas nesta situação, deve-se ter em mente que a partir daquele momento, todas as despesas de manutenção do bem, anteriormente atribuídas ao empreiteiro geral, e a partir do momento da aceitação do Estado pela comissão, ao investidor, passam a ser cobradas dos inquilinos, celebrou um acordo com a organização operacional “.

Outra questão muito difícil diz respeito ao custo dos serviços de registo legal da propriedade de um apartamento. Todo mundo que já teve que registrar a propriedade de um imóvel em Moscou sabe por quais círculos infernais os futuros proprietários terão que passar. A coleta de numerosos documentos, filas de longo prazo, recusas – todos esses custos são explicados pelos funcionários do Comitê de Registro de Moscou pela elaboração insuficiente da base legislativa e pelo fato de que, no momento, a estrutura simplesmente não consegue lidar com o fluxo crescente de clientes desta organização. Quais são os custos do comprador em tal situação? As opiniões dos especialistas neste assunto são muito ambíguas..

Khaya Pleshitskaya acredita que as despesas com o registro da transação não são obrigatórias: “O dinheiro para a inscrição nem sempre é retirado, isso acontece, via de regra, quando os primeiros passos para o registro são feitos já na fase de aquisição. ), mas os documentos (contratos, acordos adicionais) já devem ser feitos. Para esses tipos de trabalho, é cobrado dinheiro “.

Vyacheslav Timerbulatov descreve a situação de maneira um pouco diferente: “O custo do serviço de registro de um apartamento na propriedade é geralmente determinado como uma porcentagem do custo de um apartamento para a conveniência dos clientes e da agência. Além disso, é determinado levando-se em consideração a localização da casa, o estágio de preparação dos documentos para registro e uma série de outros fatores. Por exemplo, em nossa empresa, o custo de registro está incluído no preço de compra de uma casa. Outros desenvolvedores para este serviço assumem um valor não superior a US $ 1.000, apenas para apoio jurídico. Em um corretor de imóveis, o custo de registro na fase de investimento varia de um a 1,5% do custo de um apartamento em Moscou, na região – cerca de 2 a 2,5%. Algumas empresas que são intermediárias e compraram apartamentos sob um contrato de agência de um investidor cobram até 3% do valor do contrato. A esse valor você também deve adicionar os custos das taxas estaduais e o pagamento de vários certificados. que custou ao cliente uma média de $ 500 “.

Atualmente, você pode encontrar muitos anúncios nos quais representantes de várias empresas se oferecem para registrar a propriedade de novos edifícios. Como regra, o custo desse serviço é aproximadamente o mesmo $ 1.000. Esses anúncios são mais tristes do que agradáveis. Afinal, os atrasos burocráticos podem ser eliminados, e o que parecia ser uma tarefa difícil e demorada, ao que parece, pode ser realizado em um ou dois meses. Se houver um interesse material.