Em nossa revisão de hoje, tocaremos em um dos tópicos mais sensíveis. A questão da documentação orçamentária une a organização do trabalho, a escolha de empreiteiros e fornecedores de materiais e determina, em geral, se é hora de iniciar os reparos neste momento ou se o orçamento do projeto se tornará inacessível com o tempo?
O que é uma estimativa e para que serve
No ramo da construção, os compiladores da documentação orçamentária são condescendentes, considerando seu trabalho superficial e não exigindo conhecimentos especiais. No entanto, um bom avaliador conhece sempre o negócio da reparação nos mínimos detalhes, o que lhe permite controlar o tempo de trabalho e os materiais de forma abrangente, até ao último rublo, evitando totalmente despesas imprevistas.
Como uma primeira aproximação, a estimativa é uma tabela em que os tipos de trabalho são listados sequencialmente, e a divisão é realizada até o grau de primitividade quando a quantidade de trabalho executado pode ser determinada com a máxima precisão. Para cada item da estimativa há uma taxa de avaliação por unidade de volume, indica-se o número de homens-hora e materiais necessários, soma-se o valor total e se adotam os fatores de correção necessários para as condições de trabalho.
Uma estimativa bem elaborada exclui a possibilidade de congelamento do objeto por falta de financiamento e leva o projeto a um novo nível de organização qualitativamente superior. A preparação independente de estimativas para renovação de apartamentos ajudará a determinar a quantidade necessária de custos e comparar a política de preços de diferentes empreiteiros.
Como a documentação do orçamento é compilada
Para o desenvolvimento de orçamentos existem muitas ferramentas de software, mas quase todas são remuneradas e requerem uma formação especial, por vezes muito longa. Felizmente, a estimativa para a reforma de um apartamento costuma ser simples, e qualquer pessoa pode “fazer um empréstimo com débito” pelo menos em termos gerais..
Normalmente, na determinação do custo de cada tipo de obra, eles são guiados pelos livros de referência do GESN, onde os custos de mão de obra e materiais são descritos detalhadamente. Isso é necessário para o desempenho do trabalho por organizações especiais que monitoram a mão de obra e os salários de seus funcionários. Com empreiteiros privados, tudo é mais fácil: eles têm sua própria tabela de preços com tarifas da empresa, onde todas as despesas gerais de transporte já estão incluídas, ou esses custos são retirados como itens separados.
Na maioria das vezes, as estimativas para reforma de apartamentos são documentos com um grau de padronização bastante elevado. A rede tem um grande número de planilhas de amostra com fórmulas preparadas para calcular o valor total e funções integradas para aplicar coeficientes adicionais. Resta ao incorporador preencher a tabela com o conteúdo necessário para o tipo de obra, indicar os volumes e preços da tabela de preços de determinada empreiteira.
Esquema para o desenvolvimento de orçamentos para renovação de apartamentos
Ao elaborar estimativas manualmente, eles são guiados pelo princípio da discagem sequencial. Na versão clássica, a estimativa (tabela) consiste em duas partes. O trabalho é adicionado ao superior na ordem planejada de sua execução, e a construção necessária e os consumíveis são simultaneamente inseridos no inferior..
Como você já entendeu, ao fazer um orçamento, a presença de um projeto é estritamente necessária. Mas o que é ainda mais importante, o compilador do orçamento não deve apenas ter o projeto em mãos, mas também entender todos os seus meandros, saber o que funciona e como será executado. Começando pela reabilitação, demolição e montagem das divisórias, preenchendo a mesa e terminando no acabamento – tudo deve ser descrito com o máximo de detalhes possível..
Como a maioria dos projetos de reforma tem uma estrutura sequencial de apresentação, não é difícil determinar o escopo do trabalho. É muito mais difícil correlacionar o escopo de trabalho necessário com o conteúdo da planilha de cotação do contratante, onde o texto pode ser muito, muito ornamentado.
Quando todas as obras e materiais previstos pelo projeto são inseridos na tabela, são calculados em volume de acordo com os planos de medição do projeto. A seguir, é definido o custo total de cada tipo de obra de acordo com os preços disponíveis, após o que se soma a coluna do custo total e é apresentado o custo total da obra de acordo com o orçamento. Após um cálculo semelhante do custo dos materiais, itens especiais podem ser adicionados à estimativa, como seguro contra danos aos materiais, desgaste de equipamentos e ferramentas e outros custos indiretos, se eles estiverem listados como um item separado na lista de preços.
Após a finalização dos cálculos, o orçamento é submetido para acordo com a contratada. A beleza das planilhas é que quaisquer inconsistências podem ser facilmente corrigidas alterando a taxa de pagamento ou adicionando a proporção desejada, levando em consideração as difíceis condições de trabalho..
A principal dificuldade em acompanhar a estimativa é a necessidade de esclarecimento constante se houve alteração nos preços ou no custo dos materiais. Cerca de 4-5 empreiteiros diferentes e mais de uma dezena de fornecedores de materiais de construção podem participar da reforma média de um apartamento. Apesar de se combinar um orçamento individual com cada um deles, o cliente está interessado numa tabela geral e resumida. E não é tão fácil derrubá-lo.
Determinação do escopo do trabalho
A complexidade da determinação do volume de cada tipo de obra depende diretamente das unidades de cálculo estabelecidas pelo contratante. Na melhor das hipóteses, conceitos como metros quadrados e metros corridos, unidades e pontos de montagem são usados. Se o próprio contratante não puder (ou não quiser) racionar claramente os serviços prestados, entra em cena a medição por dias de trabalho, ou ainda conceitos mais abstratos como a quantidade de betoneiras de uma betoneira ou o custo dos materiais utilizados. Tal ambigüidade deve ser evitada, seja negociando padrões de avaliação mais específicos individualmente ou consultando outro contratante..
A forma mais fácil de avaliar trabalhos como a desmontagem de divisórias e acabamentos, trabalhos em betão, aplicação de acabamentos e colocação de comunicações. Todos eles são avaliados tanto por volume em metros cúbicos (resíduos de construção da desmontagem, concreto para concretagem), quanto por metros quadrados (massa, betonilha, pintura), ou por metros lineares (dutos, rede elétrica, rodapés, etc.). Todas essas obras são muito fáceis de calcular em volume usando o plano de medição do projeto.
É um pouco mais difícil calcular a alvenaria de tijolos e blocos: você deve traduzir o volume físico da parede no número de elementos de alvenaria de um determinado tamanho, calculando paralelamente o volume do ligante na espessura de junta especificada. Uma instalação especial pode ter um sistema de estimativa de custos ainda mais estranho, que leva em consideração a altura dos tetos, o número de andares, o número de linhas de conexão ou o peso dos produtos a serem montados. Todos esses pontos precisam ser discutidos diretamente com a contratada, visando a especificação máxima.
Avaliação de normas trabalhistas estaduais e empresariais
Vale a pena abordar com mais detalhes dois sistemas de preços populares, porque muitas empresas de construção e reparo trabalham precisamente de acordo com os padrões estaduais e uma estimativa preliminar delas custa dinheiro ou requer um contrato. Embora os pequenos empreiteiros tenham taxas fixas em suas listas de preços e assim permaneçam, com muito poucas exceções, o preço do trabalho das grandes empresas está sujeito a regras completamente diferentes..
Em primeiro lugar, o custo do trabalho é determinado pelos salários dos artesãos que executam diretamente essas obras. Para cada tipo de obra são fornecidos os custos logísticos, cuja dimensão é determinada pela distância do objeto aos armazéns do fornecedor de materiais e da própria construtora.
Além disso, a estimativa inclui coisas como coeficientes para trabalhos perigosos (poeira, com materiais tóxicos), remuneração do departamento administrativo e, finalmente, o próprio estimador. Além disso, um item separado indica o lucro estimado – uma porcentagem do custo do trabalho que o empreiteiro colocará em seu bolso.
Não será possível calcular com precisão o custo de tal estimativa, porque o trabalho é esmagado muito fortemente, até fazer furos e cravar pinos neles. Além disso, a estrutura societária da empresa e o número de pessoas envolvidas de uma forma ou de outra no trabalho do objeto não são conhecidos ao certo. Portanto, a duplicação independente das estimativas para uma estimativa de custo preliminar deve ser realizada a preços deliberadamente inflacionados, caso contrário, o risco de uma falta de orçamento é muito alto.
Simplificação de cálculos
É por causa da complexidade de tais cálculos que todos os tipos de programas e tabelas com cálculo automático são usados. Mesmo uma estimativa feita por ele mesmo pode ser muito detalhada e é pelo menos bobo não usar as ferramentas de software disponíveis. Especialmente se o próprio contratante oferece seu próprio modelo de tabela dinâmica para um cálculo de custo preliminar.
Em conclusão, acrescentamos que mesmo um pequeno empreiteiro, antes de iniciar a reparação, pode apresentar um orçamento cujos preços divergem da tabela de preços e, em geral, o custo da reparação é ainda inferior ao previsto. Isso se deve ao fato de que a lista de preços indica o custo médio da obra com base na experiência de objetos anteriores: tudo para que o potencial cliente pudesse navegar melhor pelos preços.
Não há nada a fazer: estimativas de capital de alta qualidade são utilizadas pelas construtoras cada vez com mais frequência devido aos elevados benefícios para a organização do trabalho, ao mesmo tempo, o cliente precisa ter pelo menos alguma certeza para a distribuição competente de seus próprios fundos.
Quanto custa: como fazer um orçamento para reforma de apartamentos
Uma reforma de apartamento é uma grande mudança e uma grande responsabilidade. É necessário saber quanto custa para que se possa orçar adequadamente. O artigo apresenta os passos necessários para fazer um orçamento adequado para a reforma de apartamentos, garantindo que os custos sejam contornados e os resultados alcançados. É importante incluir todos os detalhes necessários para assegurar um orçamento preciso e realmente obter um valor final adequado.
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Gostaria de saber quanto custa para fazer um orçamento para reforma de apartamentos. Quais são os elementos que devo considerar ao calcular esse custo? Além disso, existe uma média de preço por metro quadrado para reformas em apartamentos? Agradeço desde já pela atenção e aguardo ansiosamente sua resposta.