A localização correta dos edifícios no local parece uma ninharia. Mas a violação das normas existentes pode complicar muito a vida do proprietário do site. Considere as regras gerais para a localização dos edifícios, as possíveis consequências de suas violações e as opções para resolver a situação.
Regras gerais de localização
Em primeiro lugar, vamos descobrir quais padrões devem ser seguidos ao colocar edifícios no local. Os proprietários precisam construir no propósito pretendido do terreno. Se os documentos disserem “construção de prédios baixos”, você deve se orientar pelas disposições da SP 30-102-99 “Planejamento e desenvolvimento de áreas de prédios baixos”. Se for “parceria jardim sem fins lucrativos”, então vale a pena estudar SNiP 30-02-97 “Planejamento e desenvolvimento de territórios de associações hortícolas de cidadãos, edifícios e estruturas.” Caso o terreno tenha sido destinado à construção de moradias individuais, as características da localização das edificações no local também são regulamentadas pela SP 30-102-99.
Além disso, em todos os casos, os edifícios não devem ser usados para fins comerciais. Por exemplo, se o galpão localizado no local for usado como oficina de produção, então de acordo com a legislação, bueiros, esgotos, barreiras de segurança devem ser erguidos ao redor dele. E o não cumprimento desses requisitos terá consequências graves..
Os atos acima contêm uma ampla variedade de requisitos..
Distância entre os edifícios no local e um edifício residencial:
- para o banho: 5–8 m;
- para anexos: 15 m;
- para o poço: 8–10 m;
- para banheiros localizados fora: 15 m.
Distância para a área vizinha:
- aos troncos das árvores: à altura – pelo menos 4 metros, médio porte – pelo menos 2 metros, baixo – pelo menos 1 metro;
- para galpões onde gado e aves são mantidos – pelo menos 4 metros;
- para banheiros e garagens – pelo menos 1 metro;
- para uma ou duas casas familiares – não menos de três metros.
Pelo dispositivo da cerca: deve ser malha ou treliça. A cerca em branco é permitida apenas nos locais onde faz fronteira com a rua, e não com áreas vizinhas.
E esta é apenas uma pequena parte das normas existentes atualmente.!
Como não ir além das linhas vermelhas
As linhas vermelhas são os limites entre as áreas onde a construção de edifícios privados é permitida e as áreas públicas onde isso não pode ser feito..
Para saber onde se realizam, é necessário contactar o Departamento de Arquitectura e Urbanismo do respectivo assentamento com pedido de disponibilização das informações constantes do sistema de informação para garantia das actividades de urbanismo. Este serviço é pago, a taxa de fornecimento de informações, por exemplo, em Moscou é de 1000 rublos.
Muitas vezes acontece que os edifícios no local foram construídos antes mesmo que as linhas vermelhas fossem determinadas na aldeia. Neste caso, o proprietário do terreno não pode ser acusado de qualquer violação da lei e não é necessária a realização de quaisquer ações de movimentação de edifícios. Isto é confirmado pela prática judicial pertinente, bem como pelas disposições da Instrução “Sobre o procedimento de desenho e estabelecimento de linhas vermelhas”.
Responsabilidade pelo planejamento impróprio de edifícios
Ao se familiarizar com todas essas regras e regulamentos, muitos leitores provavelmente terão uma pergunta lógica, por que eles deveriam ser seguidos e o que acontecerá se você organizar edifícios no local a seu próprio critério.
Em primeiro lugar, para que as autoridades reguladoras não tenham motivos para impor uma multa administrativa por violação das normas prediais, de incêndio e sanitárias durante a construção. Na pior das hipóteses, as autoridades podem processar o dono da casa que violou essas regras, que tem o direito de tomar a decisão de demolir edifícios que não cumpram a lei.
Se os edifícios mal localizados violam de alguma forma os direitos dos vizinhos, eles também têm todo o direito de entrar com uma ação judicial exigindo a demolição desses objetos. Em alguns casos, os vizinhos podem limitar-se a reclamar uma indemnização pelos danos causados. Dezenas de milhares desses casos são registrados na Rússia todos os anos.
Outro argumento a favor do cumprimento de todas as normas estabelecidas para a localização dos edifícios – não haverá problemas com a venda posterior ou qualquer outra opção de transferência da propriedade desses objetos.
Como ultrapassar os limites legais sem infringir a lei
Imagine uma situação: o dono do terreno, que não conhecia os padrões existentes para a localização dos prédios, construiu sua casa perto da cerca do vizinho. Nesse caso, seus vizinhos têm o direito de processá-lo. O ideal seria tentar negociar com os vizinhos amigavelmente. Se eles derem um consentimento por escrito e com firma reconhecida para a localização da casa dessa forma, no futuro você não poderá ter medo de quaisquer reclamações e ações judiciais da parte deles. Afinal, este documento será uma prova garantida para o tribunal de que os vizinhos concordaram que um edifício localizado incorretamente não infringe seus direitos.
Em alguns casos, as partes também acordam no pagamento de indenização material ao lesado pelo inconveniente causado, a qual é adicionalmente averbada em ato notarial..
Se as relações com os vizinhos estão tensas e eles pretendem ir à Justiça, dá para ver quais eram as normas técnicas na época da construção dos edifícios polêmicos. De acordo com o artigo 4º da Lei Federal nº 123, se fossem menos rígidos do que os que estão atualmente em vigor, e desde então não tenha havido grandes reparos ou reconstruções do prédio, é necessário se orientar pelas normas antigas.
Mesmo que não tenha sido possível encontrar qualquer fundamento para justificar a violação dos atuais SNIPs e SP, não se deve ficar chateado antes do tempo. Os vizinhos ainda precisam provar que estão causando danos significativos. Exceder a altura exigida da cerca em alguns centímetros definitivamente não será a base para ganhar o caso.
Muitas vezes, há situações em que não são os vizinhos que criticam a localização dos edifícios, mas sim os membros da direcção do SNT, que inclui o proprietário do terreno. Eles podem exigir o pagamento de multa ou a adequação do local às normas técnicas vigentes. Antes de cumprir esses requisitos, você deve se familiarizar com o regulamento do SNT. Se não prevê a imposição de multa por tais violações, você não precisa pagar nada. Havendo cláusula relevante no regimento interno, os membros da diretoria ou o presidente do SNT, na presença de representantes de órgãos estaduais, devem elaborar ato no qual seja registrado o fato da violação, devendo também ser indicados os SNIPs ou JVs violados.
Muitos participantes nas “guerras vizinhas” esperam que todas as reivindicações contra eles sejam removidas após a prescrição (de acordo com as regras gerais do Código Civil da Federação Russa, é de 3 anos). Aqui eles ficarão decepcionados: de acordo com o Artigo 208 do Código Civil da Federação Russa, o prazo de prescrição não se aplica às reivindicações do proprietário relacionadas à violação de seus direitos, e uma cerca que obscureça a luz na casa de um vizinho pode se tornar a base para uma reivindicação dez ou vinte anos após sua construção.
Respostas para perguntas comuns
Questão:Pretendo deixar a casa orientada para os pontos cardeais, e para isso é necessário conduzir a construção ao longo da diagonal do terreno. Isso violará SNIPs e SP existentes?
Responda:Não há proibições nesta conta nas normas técnicas existentes. O principal é que o tamanho do local permite observar todos os recuos necessários: desde a cerca, árvores e outros edifícios.
Questão:Ao ler as normas para a localização de edifícios, não está claro qual é exatamente a distância permitida contada: da varanda, telhado, paredes ou qualquer outra coisa?
Responda:Depende da finalidade pretendida do terreno e, consequentemente, dos requisitos de um SNiP ou joint venture específico que regule a localização dos edifícios nele. Por exemplo, se a finalidade pretendida for a construção de um prédio baixo, então o SP 30-102-99 deve ser guiado, que diz que os recuos nas paredes da casa vizinha e nos edifícios externos são contados a partir das janelas de um edifício residencial.
Questão:Quero construir uma casa de hóspedes no local. Qual a distância do terreno vizinho deve ser observada neste caso?
Responda:Não existe o conceito de pousada na legislação russa. Se for usado para viver, é considerado residencial. Assim, o recuo da cerca do vizinho deve ser de 3 metros.
Questão:Como registrar corretamente o consentimento dos vizinhos para exceder as margens permitidas para seu site?
Responda:Não há requisitos a esse respeito na legislação. Portanto, é compilado em qualquer forma.
Como organizar corretamente os edifícios em um local de acordo com os documentos regulamentares
Organizar corretamente os edifícios em um local de acordo com documentos regulamentares assegura que a construção seja segura e em conformidade com as leis relevantes. Esta guia detalha passo a passo como cumprir com a regulamentação aplicável, desde considerar as diretrizes ambientais até verificar os requisitos de inspeção do local. Esta abordagem minimiza os riscos e permite a rápida obtenção dos necessários certificados no final do processo.
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Como posso organizar corretamente os edifícios em um local de acordo com os documentos regulamentares? Quais são os procedimentos e critérios necessários para garantir a conformidade com as normas e regulamentos? É necessário contratar um profissional especializado para realizar esse planejamento?