Vantagens e desvantagens de vários tipos de complexos residenciais multifuncionais

Alexander Labas. Cidade do futuro. 1935

Assim, um complexo residencial multifuncional é um conjunto de edifícios em que, para além dos habituais apartamentos residenciais, estão disponíveis áreas destinadas à actividade comercial, ou seja, instalações não residenciais. No entanto, de acordo com a classificação internacional, um prédio de apartamentos comum com espaço comercial localizado no térreo não pode reivindicar o título orgulhoso de um complexo multifuncional..

O MFC é um fenômeno mais global e nos países ocidentais é costume chamar de complexos de uso misto apenas os objetos imobiliários que incluem varejo, entretenimento, escritórios, hotéis, instalações administrativas e residenciais. Ou seja, de acordo com especialistas de mercado, somente aqueles objetos onde existam todos os tipos de imóveis acima podem se candidatar ao título de complexo residencial multifuncional, o MFC deveria ser na verdade uma pequena “cidade dentro da cidade”, cujos moradores podem trabalhar e se divertir sem sair território complexo.

Em nosso país, até o momento, apenas complexos residenciais individuais podem ser chamados de verdadeiramente multifuncionais, oferecendo aos seus residentes não apenas apartamentos residenciais, mas também uma infraestrutura desenvolvida. Normalmente, esses complexos se especializam em duas áreas, como complexos comerciais e residenciais, hotéis e negócios, compras e entretenimento, escritórios e conjuntos empresariais têm recebido grande desenvolvimento. Combinações de direção residencial e hotel ou escritório são muito menos comuns.

A construção de tais instalações de grande porte, combinando diversas funções, exige que o desenvolvedor e o projetista estejam especialmente atentos à implementação de todas as normas de segurança, isolamento acústico e acústico. Existem também requisitos especiais para o layout dos próprios edifícios: uma divisão clara das entradas em entradas separadas para os fluxos de residentes e para os visitantes das instalações do complexo, a presença de estacionamentos na superfície e subterrâneos, bem como a atribuição de áreas de descarga convenientes para pontos de venda.

De acordo com o método de construção, os complexos residenciais multifuncionais podem ser divididos em dois tipos principais:

• erguido no centro da cidade, o denominado complexo multifuncional vertical;
• localizados fora dos limites da cidade, complexos horizontais.

Complexos multifuncionais em construção nos bairros centrais da megalópole, onde os terrenos são invulgarmente caros, tendem a colocar a área útil máxima em uma área bastante pequena, ou seja, eles maximizam a altura.

Christopher St. Leger. Afloramento. 2005

As vantagens de tais complexos residenciais multifuncionais incluem:

• benefício para o desenvolvedor. Normalmente, as instalações residenciais localizadas no piso térreo de um prédio de apartamentos não têm grande procura e esgotam-se muito mais lentamente do que outros apartamentos. Além disso, se o primeiro andar for destinado a instalações técnicas, isso reduzirá a área útil do edifício, que poderá ser vendida como instalações não residenciais ou apartamentos;
• redução das contas de serviços públicos dos residentes. No IFC, a maior parte do pagamento de eletricidade, água e aquecimento consumidos recai sobre os ombros de empresas comerciais e organizações que alugam ou compram áreas não residenciais, o que permite reduzir o custo dos serviços públicos para o cidadão comum que habita o complexo;
• a oportunidade de trabalhar, descansar e morar na mesma área. A principal e muito tangível vantagem de viver em um complexo multifuncional é a ausência da necessidade de viagens diárias para o trabalho, supermercado ou centro de entretenimento. A infraestrutura desenvolvida do complexo multifuncional evita que os moradores fiquem em engarrafamentos e economiza muito tempo. No entanto, apenas os residentes do complexo que de facto encontraram trabalho nas proximidades, ou mesmo na mesma casa onde vivem, podem usufruir desta vantagem;
• proximidade com o centro da metrópole, intercâmbio conveniente de transporte.

As desvantagens dos MFCs localizados no centro incluem:

• falta de uma área local. Um pequeno lote de terreno não comporta parque infantil, parque ou campo desportivo, pelo que os habitantes do complexo multifuncional encontram-se rodeados por uma típica paisagem urbana;
• o alto custo de habitação e estabelecimentos comerciais. Os custos substanciais do incorporador associados à aquisição ou arrendamento de um terreno caro, a construção cara de um edifício alto, bem como o prestígio dos distritos centrais, aumentam consideravelmente os preços de apartamentos, flats e espaço comercial;
• falta de instalações como escolas, creches e clínicas. Ou seja, os moradores de um complexo multifuncional vertical ainda terão que sair de seu território para visitar esses estabelecimentos tão necessários no dia a dia;
• nem toda pessoa gosta de morar no 30º ou mesmo no 50º andar, uma “separação do solo” tão significativa pode causar desconforto;
• a combinação de propriedade comercial destinada ao setor de entretenimento e instalações residenciais pode, se planejada incorretamente, criar uma fonte adicional de ruído e irritação.

O exemplo mais marcante de um complexo multifuncional vertical em Moscou é a Cidade das Capitais, que consiste em duas torres de 76 e 65 andares. Uma localização de extrema prestígio, uma variedade de funções e apartamentos de elite fizeram deste MFC o projeto de construção mais pretensioso e “promovido” da capital. O custo de 1 metro quadrado de moradia pode chegar a 25 mil dólares, enquanto no momento cerca de 70% da área habitacional já foi vendida, o que indica uma demanda bastante elevada por tais imóveis..

Os complexos multifuncionais horizontais localizam-se principalmente na periferia, na periferia das megalópoles, possuem um território suficientemente extenso, para que o incorporador não precise aumentar o número de pisos dos edifícios. O protótipo de tais complexos multifuncionais são os habituais microdistritos urbanos que surgiram em todas as grandes cidades do nosso país em meados do século passado..

Bill Tolley. Foi pescar. 2004

É um complexo multifuncional que realmente corresponde ao princípio da “cidade dentro da cidade”. As vantagens dos MFCs horizontais são:

• grande território adjacente bem equipado, na maioria das vezes os edifícios do complexo estão localizados a uma distância razoavelmente grande uns dos outros;
• a presença de prédios públicos administrativos próprios;
• alto nível de paisagismo;
• distância de rodovias barulhentas;
• disponibilidade de toda infraestrutura necessária para famílias com crianças – creches, playgrounds;
• custo relativamente baixo de apartamentos e imóveis comerciais.

Não há muitas desvantagens de tal complexo multifuncional:

• distância do centro. Embora, se o IFC estiver suficientemente equipado, então seus habitantes não precisam frequentemente de visitar as regiões centrais, no entanto, os escritórios de grandes empresas, estaduais, órgãos governamentais ainda estão em sua maioria localizados no centro da metrópole, então os cidadãos que trabalham lá ainda terão que fazer viagens diárias bastante longas;
• a construção de tal complexo multifuncional requer um planejamento cuidadoso e geralmente prevê a diferenciação de edifícios destinados a centros comerciais e de entretenimento e edifícios de apartamentos residenciais; quaisquer falhas de planejamento podem causar desconforto para os residentes.

Um dos exemplos de complexo multifuncional horizontal é a “Pérola do Báltico” – um enorme território (área de 205 hectares), localizado no distrito de Krasnoselsky de São Petersburgo e destinado a 35 mil pessoas. Essa “cidade dentro da cidade” terá 1 milhão de metros quadrados de área residencial e mais de 600 mil metros quadrados de área comercial..

Infelizmente, na atualidade, grande parte dos complexos que surgem nas periferias das cidades não podem reivindicar o título de multifuncionais e pressupõem a presença apenas de apartamentos residenciais e vários pontos de venda, pelo que não há necessidade de se falar da presença de muitas funções desses conjuntos residenciais.

De referir que embora a variedade de instalações com finalidades completamente distintas permita que os conjuntos residenciais horizontais e verticais sejam denominados multifuncionais, apresentam diferenças muito grandes e um público-alvo completamente diferente..

Se nos bairros centrais das megalópoles são principalmente os gerentes de topo, grandes líderes e funcionários que querem ter um local de residência o mais próximo possível do trabalho (e graças aos altos preços dos imóveis, apenas cidadãos muito ricos podem comprar um apartamento em MFCs verticais), então os complexos multifuncionais horizontais são mais democráticos e projetados para famílias com crianças.