Um apartamento para um escritório ou como transferir um imóvel para um fundo não residencial

Frequentemente, há casos em que o lucro do aluguel de um imóvel residencial pode ser muito maior se você converter seu apartamento em um escritório ou loja. Por exemplo, em outubro de 2014 em Moscou, o custo médio do aluguel de um apartamento de dois quartos era de 54.183 rublos. E o custo médio do aluguel de um metro quadrado de escritórios na mesma cidade é de 22.428 rublos. Assim, multiplicando esta taxa pela área média de um apartamento de dois quartos (55-60 metros), temos um número incrível – mais de um milhão de rublos!

Claro, todos esses cálculos são aproximados, mas o lucro significativo que pode ser obtido com a transferência de seu imóvel de residencial para não residencial é indiscutível.

Em que condições é lucrativo converter um apartamento em escritório ou loja

Nem todo apartamento pode ser popular entre os inquilinos como escritório ou loja. Existem várias condições:

• escassez de pequenos espaços comerciais na cidade;
• proximidade ao metrô ou outro intercâmbio de transporte;
• a possibilidade de criar uma entrada independente para as instalações: portanto, deve ser localizada apenas no primeiro ou segundo andares (neste último caso, é necessário que apenas os imóveis não residenciais estejam sob o apartamento);
• o prédio em que o apartamento está localizado não pertence a casas de aluguel social: tal proibição é estabelecida no artigo 22 da RF LC.

Procedimento e documentos necessários

Todos os documentos exigidos para a transferência de um apartamento para um fundo não residencial, seu proprietário deve apresentar à Comissão Interdepartamental do Município para o Uso da Habitação É esta instituição que dará permissão para tradução.

A lista da maioria dos documentos exigidos é estabelecida pelo Artigo 23 do Código da Habitação:

• declarações do proprietário da casa sobre a transferência de suas instalações para fundo não residencial
• documentos de titulação de moradia (originais ou cópias autenticadas);
• plano e passaporte técnico para imóveis;
• planta baixa da casa onde o apartamento está localizado.
• projeto de requalificação das instalações: este documento deve ser aprovado por um grande número de órgãos autorizados (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt, e muitos outros). Uma lista completa de instituições pode ser encontrada no site de qualquer empresa que presta serviços de transferência de bens imóveis para um fundo não residencial.

Também decorre das normas do Código de Habitação e outros atos legislativos da Federação Russa que, para transferir as instalações, seus proprietários devem fornecer adicionalmente os seguintes documentos:

• um certificado do Cadastro Único do Estado, que indicará a ausência de dívidas e a ausência de pessoas cadastradas no espaço residencial;
• notificação do Gabinete Distrital sobre a ausência de casa nas listas para reconstrução, grandes reparações, demolição ou reconhecimento da mesma como emergência.

Se todos os documentos apresentados satisfizerem a Comissão Interdepartamental Municipal de Uso do Estoque Habitacional, a requerente recebe extrato de seu protocolo de transferência do imóvel para o fundo não residencial.

Em seguida, são realizadas obras diretas de reconstrução do imóvel, são assinados todos os atos necessários, são feitas alterações no inventário e na documentação técnica e é obtido um novo certificado de propriedade dos imóveis não residenciais..

“Armadilhas” do procedimento de transferência de habitação para um fundo não residencial

A maior dificuldade na conversão de um apartamento em escritório ou loja é a obtenção do consentimento para a sua reconstrução dos inquilinos da casa ou do titular do bem (HOA ou cooperativa habitacional). Embora não haja tal exigência no Código de Habitação, em muitas cidades os regulamentos municipais podem exigir esse consentimento..

Para convencer todos os vizinhos a aprovar a conversão de um apartamento em escritório ou loja, seu proprietário geralmente tem que gastar muito tempo, esforço e às vezes dinheiro. E não é um fato que seus esforços serão coroados de sucesso. Afinal, se as instalações forem planejadas, por exemplo, embaixo de um café, que é muito barulhento e uma multidão de pessoas correndo pela casa, isso certamente causará indignação nos moradores.

Também leva muito tempo para coletar documentos e obter todas as aprovações necessárias para a transferência de instalações dos órgãos autorizados. Esse procedimento pode levar vários meses ou até anos. E é por isso que muitos proprietários de apartamentos de térreo não se atrevem a transferi-los para um fundo não residencial..

Quanto custa uma transferência para um fundo não residencial

Todos os custos de transferência de bens imóveis para um fundo não residencial podem ser divididos em três partes:

1. O trabalho de design é a parte menos cara da tradução. O custo dos serviços de uma organização de design, via de regra, não excede 10.000 rublos .
2. Apoio jurídico – obtenção de todos os documentos, alvarás e aprovações necessários, incluindo permissão para transferência dos residentes da casa. O custo de tais serviços em Moscou começa em 80.000.000 de rublos e, em média, é de várias centenas de milhares de rublos.
3. A construção de uma entrada separada e a remodelação das instalações é a parte mais cara. Os custos começam em duzentos mil rublos e podem ir até um milhão de rublos.

Apesar dos custos substanciais de transferência de um apartamento para um fundo não residencial, após a conclusão bem-sucedida deste procedimento, seu proprietário não fica para trás. O custo desses imóveis após a papelada aumenta em média 40%, pelo que não se pode perder tempo à procura de inquilinos, mas simplesmente vendê-los, obtendo assim um lucro sólido..