Todas as sutilezas do registro de imóveis na Tailândia

Você está cansado da agitação constante da cidade e do estresse da metrópole e sonha com as férias ou a vida no litoral de países exóticos e abafados??

Em seguida, pese os prós e os contras dessa decisão. Se o “para” ainda vencer, escolha sua “futura casa” com base nos seguintes critérios:

• Disponibilidade de preços imobiliários.
• Clima e ecologia.
• Estabilidade política e o nível de tolerância social.

Não conseguiu fazer sua escolha? É simples – é sobre a Tailândia!

Por que Tailândia?

Este país é um dos países com desenvolvimento mais dinâmico, mais visitados e mais interessantes do Sudeste Asiático..

A Tailândia tem uma abundância de plantas exóticas incríveis, praias de areia, habitantes amigáveis ​​e prestativos e uma cultura oriental incomparável..

A Tailândia combina harmoniosamente toda a beleza única do antigo Oriente e as inovações arquitetônicas. Os templos budistas aqui se alternam com arranha-céus gigantes. A Tailândia é caracterizada por uma cultura distinta, vida noturna vibrante, adesão à cozinha tradicional de “fogo” e uma enorme seleção de produtos e serviços exclusivos e extraordinários.

Este país foi criado para relaxamento e prazer.!

As projeções de analistas de cinco anos atrás sobre o registro de imóveis na Tailândia se concretizaram integralmente – a construção de moradias no país é hoje um investimento muito promissor.

Um investimento ganha-ganha no mercado imobiliário tailandês se deve a: faixa de preço acessível, lucratividade, impostos baixos e um clima tropical favorável que atrai milhões de turistas ao país.

Nos últimos anos, os investidores estrangeiros têm comprado ativamente imóveis na Tailândia, o que levou ao estabelecimento de uma série de proibições legislativas sobre o registro de cidadãos estrangeiros.

No entanto, não fique chateado. Contornando quaisquer restrições, existem lacunas legais, as quais você aprenderá a seguir..

Você pode comprar imóveis na Tailândia, além disso, a preços muito “agradáveis”. O aluguel dessas moradias trará uma receita significativa e, devido ao aumento anual dos preços, se tornará um investimento promissor. Concordo vale a pena.

O registro de imóveis na Tailândia tem uma série de características em comparação com outros países.

Devido às restrições à propriedade de terras por cidadãos estrangeiros, o procedimento para aquisição de bens imóveis apresenta-se de três formas:

1. Registro de objetos imobiliários para uma pessoa jurídica “tailandesa”.
2. Registro de objetos imobiliários por meio de arrendamento de longa duração.
3. Aquisição de imóvel em condomínio.

Métodos de registro de imóveis na Tailândia

Thai Limited Company

A primeira opção – Thai Limited Company, prevê o registro de uma pessoa jurídica na Tailândia. Posteriormente, um ou outro bem imobiliário é adquirido no balanço desta organização.

Uma vez que os cidadãos estrangeiros não têm direito a possuir mais do que 49% das ações da empresa, 51% devem pertencer a residentes da Tailândia. Essa organização deve incluir pelo menos três acionistas, e pelo menos um deles deve ser cidadão tailandês. O controlo da actividade da sociedade, em regra, é exercido pelo estrangeiro, visto que é ele quem detém as acções preferenciais, que lhe conferem significativa vantagem na votação.

O valor das ações preferenciais em comparação com os títulos patrimoniais ordinários pode ser correlacionado como – 10: 1. Ou seja, na hora de votar, o titular de pelo menos uma ação preferencial terá 10 votos, e, portanto, o titular de uma ação ordinária terá apenas 1 voto.

Às vezes, há uma disposição no estatuto da organização que o proprietário de ações preferenciais tem o direito de ser o chefe da empresa.

Para que a empresa seja totalmente controlada por acionistas estrangeiros, e não haja complicações no futuro, as seguintes condições obrigatórias devem ser atendidas:

O Memorando e Contrato Social de uma pessoa jurídica devem conter informações de que o único gerente da conta e diretor da empresa é o proprietário das ações preferenciais no capital desta sociedade por ações (se necessário, os proprietários podem ser várias pessoas).

Com base nos dados acima, o órgão de registro da empresa emite um documento legalmente certificado (declaração juramentada) contendo informações sobre todos os atuais diretores da empresa. A presença deste certificado permite que bancos autorizados abram conta para a empresa e realizem transações aceitando documentos de pagamento assinados exclusivamente pela pessoa indicada na certidão de registro estadual. Consequentemente, nenhuma transação é válida sem a assinatura do acionista estrangeiro.

No verso da ação ou em uma folha adicional, os acionistas nomeados tailandeses, na presença de testemunhas, fazem um lançamento apropriado sobre a transferência de direitos sob o documento especificado para uma pessoa jurídica estrangeira – o chamado “endosso limpo” é feito. Ou seja, transferem o direito de alienar seus títulos patrimoniais a um acionista estrangeiro sem especificar uma data. Consequentemente, o acionista estrangeiro tem o direito de substituir os acionistas residentes assim que necessário..

O registro de uma pessoa jurídica na Tailândia permite que você compre um imóvel, use-o, divida, revenda, realize transações de doação ou herança e muito mais.

No entanto, o processo de aquisição de bens imóveis por meio do registro de uma entidade legal “tailandesa” é bastante complicado e muito raramente aplicado na prática, uma vez que as agências governamentais tailandesas têm o cuidado de verificar a origem do capital autorizado de uma entidade legal. Isso se deve à necessidade de uma confirmação real de que a propriedade foi comprada em favor de fundadores tailandeses e o capital autorizado de 51% é de origem tailandesa..

O registro de uma pessoa jurídica tailandesa exigirá a execução impecável de todos os documentos necessários, uma vez que a garantia do controle efetivo e do uso da organização depende diretamente de você.

Gerenciar uma empresa na Tailândia também significa passar por certos procedimentos regularmente, assumindo as devidas responsabilidades, cumprindo obrigações fiscais, o que, obviamente, requer despesas adicionais. A contabilidade anual, o pagamento de impostos mínimos e a supervisão das atividades de uma pessoa jurídica custam cerca de US $ 500-600.

Assim, observando todos os aspectos legais de possuir um imóvel na Tailândia, você tem a garantia de obter um terreno e um negócio estável..

Por vários anos, esse esquema atraiu um grande número de investidores estrangeiros para a Tailândia. A segurança jurídica e a legalidade do registro de imóveis na Tailândia causam um poderoso influxo de capital estrangeiro. Assim, por exemplo, em 2009 o volume de investimentos foi de 675 bilhões de baht (cerca de 21 bilhões de dólares), e em 2011 o ingresso de investimentos foi de mais de 8 bilhões de dólares só no primeiro trimestre.!

Como o investimento estrangeiro é uma espécie de “mina de ouro” da Tailândia e a base do crescimento econômico do país, o governo tailandês tem garantido a estabilidade do ambiente econômico, político e social na Tailândia por muitos anos. É por isso que a Tailândia é um dos cinco países mais promissores da Ásia para investimento de capital de longo prazo com o objetivo de obter lucro..

Contrato de leasing

A segunda opção é a aquisição de um objeto imobiliário por meio de um contrato de arrendamento de longo prazo ou o chamado contrato de arrendamento.

O arrendamento de longo prazo é um tipo de contrato de propriedade em que a propriedade é transferida para propriedade de longo prazo e usada por um inquilino para um aluguel.

Um contrato de arrendamento de longo prazo permite que você tenha uma propriedade por um determinado período de tempo. Na Tailândia, este arrendamento é de 30 anos, com dupla renovação com prazo máximo de 30 anos.

Em 2008, o Governo da Tailândia reduziu o custo do registro estadual dos contratos de arrendamento. Agora, ao registrar tal transação, é necessário pagar 0,1% do valor do contrato contra a taxa cobrada pelo Departamento de Terras.

O contrato de arrendamento de longo prazo é projetado no caso de uma futura alteração na legislação permitindo que cidadãos estrangeiros possuam terras.

Um contrato de arrendamento pode ser elaborado em qualquer cartório local.

Pela sua simplicidade e mobilidade, o método de aquisição de um imóvel através do arrendamento de longa duração é o mais relevante e atractivo para os potenciais compradores. Um contrato de arrendamento não exige a criação complexa e demorada de uma entidade legal.

Basta acertar com o senhorio (pessoa física ou jurídica) do terreno o valor, celebrar o contrato adequado e registrá-lo no Land Office, pagando uma pequena taxa para a preparação dos documentos necessários.

O contrato de arrendamento fornece ao proprietário o direito vitalício de usar a propriedade e todas as coisas adjacentes localizadas na superfície do terreno. Esta é mais uma garantia adicional das sérias intenções das partes..

Condomínio

A terceira opção é adquirir um imóvel em condomínio. A lei tailandesa concede aos cidadãos estrangeiros o direito de adquirir imóveis, no entanto, a área total dos objetos registrados como condomínios não deve ultrapassar 49% da área de venda de imóveis..

Comprar imóveis em condomínio é um excelente método de investimento de capital privado.

Proprietários de imóveis “olham” seus apartamentos no máximo uma vez por ano (por algumas semanas), como regra, durante as férias, e o restante do tempo a propriedade é alugada para turistas ou estudantes.

A Tailândia é muito procurada por nossos compatriotas. Por exemplo, do início de 2012 a maio inclusive, o fluxo de turistas russos aumentou 10%, ou seja, 578 mil russos visitaram a Tailândia em menos de seis meses. Paralelamente, em maio foi registado o maior afluxo de turistas, superando em quase o dobro os indicadores de 2011.!

Os turistas europeus representam 1/3 de todos os visitantes da Tailândia. Em comparação com outros países, a Rússia é, sem dúvida, a líder em termos de número de turistas. Para informação, 372 mil britânicos visitaram a Tailândia no mesmo período, 326 mil turistas da Alemanha e 276 mil turistas da França.

Portanto, o mercado imobiliário na Tailândia é uma commodity muito procurada, especialmente no auge da temporada de férias..

Agora que você já se familiarizou com as principais opções de compra de um imóvel na Tailândia, certamente irá decidir a escolha da moradia e a melhor forma de adquiri-la. Você decide…

1. O crescimento anual dos preços dos imóveis na Tailândia aumenta em média 5-7%, o que significa que a compra de tais moradias aumentará significativamente o capital investido.
2. A renda anual de aluguel de imóveis é de cerca de 6 a 10%. É impossível ignorar o fato de que cada vez mais cidadãos estrangeiros preferem alugar um imóvel ao invés de comprá-lo, portanto, o custo médio do aluguel tende a aumentar constantemente.
3. Investir em edifícios de vários apartamentos (condomínios) em construção é uma compra muito lucrativa e garante lucros significativos, uma vez que a conclusão das obras de construção nessas casas provoca um aumento natural do preço em média 10-15%.

Impostos e outras taxas

O pagamento de impostos é típico para qualquer transação de compra e venda, porque ao receber a receita da transação, você deve pagar um imposto obrigatório sobre essa receita.

A vantagem clara de comprar imóveis na Tailândia são os impostos extremamente baixos:

taxa de comissão no valor de 2% do valor cadastral do terreno. O valor cadastral de um terreno é determinado pelos órgãos estaduais autorizados através da realização de uma avaliação cadastral, levando em consideração a classificação do objeto imobiliário de acordo com a sua finalidade pretendida.

O valor cadastral implica o registo do terreno e a atribuição de um número de registo pela autoridade de registo cadastral.

Imposto de selo no valor de 0,5% do valor cadastral (estimado) ou de venda do imóvel (em regra é pago o maior valor do imóvel). A alíquota desse imposto depende diretamente do valor do imóvel, ou seja, quanto maior o custo, maior a taxa de juros.

CUBA no valor de 3,3% do valor cadastral (avaliado) ou de venda do imóvel (pago de acordo com o mesmo princípio do Imposto do Selo). Este imposto é pago na venda de empresas ou propriedades não comerciais, se a propriedade for de propriedade há menos de 5 anos.

Imposto de Renda no valor de 2-3% do valor de avaliação do imóvel. Qualquer indivíduo que possua quaisquer ativos tangíveis localizados no território da Tailândia, ou receba renda de um emprego nesse território, de acordo com a lei tailandesa, será reconhecido como contribuinte, independentemente de o pagamento do imposto de renda ocorrer no território do país ou no exterior..

Os rendimentos auferidos com o arrendamento de imóveis estão sujeitos a tributação. Certas categorias de pessoas estão sujeitas à isenção desse imposto: funcionários da ONU, diplomatas, alguns especialistas internacionais e outras pessoas indicadas em acordos bilaterais celebrados entre países.

O sistema de tributação de imóveis da Tailândia é baseado no valor de avaliação dos imóveis estabelecido por uma agência especializada.

O registro de imóveis na Tailândia é parte integrante da transação de compra e venda.

Para sua informação: os impostos sobre imóveis na Itália são cerca de 2 vezes mais elevados do que na Tailândia. Consequentemente, a tributação tailandesa é significativamente menor do que em outros países.

“A natureza não tem mau tempo” ou “nem tudo é tão sem nuvens”

É bem sabido que as zonas subequatorial e tropical (nas quais a Tailândia está localizada) são caracterizadas por fortes chuvas. A cada ano, a Tailândia recebe de 200 a 2.000 mm de precipitação, com cerca de 90% dela caindo no verão. A estação pronunciada de chuvas fortes e de curto prazo geralmente ocorre em agosto..

É importante destacar que, no final de outubro do ano passado, a Tailândia foi afetada por uma terrível enchente, que matou mais de 350 pessoas. Esse cataclismo foi o desastre natural mais destrutivo do país na última metade do século passado. As inundações deixaram um terço das províncias do norte do país incapazes de alcançar o continente por terra e danificou as casas de milhares de tailandeses. Além disso, após o cataclismo, o fluxo de turistas ao país diminuiu significativamente..

Mas, é claro, há mais vantagens!

As principais vantagens de adquirir um imóvel na Tailândia são: investimento, sem dúvida, lucrativo e lucrativo; taxas mínimas de imposto; a rentabilidade da propriedade adquirida; desenvolveu infraestrutura turística atraindo milhões de turistas de todo o mundo.