Resolvendo o problema das “almas mortas” ou como dispensar os antigos proprietários de suas casas

A situação em que ex-inquilinos são registrados no apartamento recém-adquirido não é incomum. Só em Moscou, o número de apartamentos à venda com inquilinos registrados é de 10 a 12% do total. Sua compra está preocupada com o fato de que os novos proprietários terão que pagar aluguel por “almas mortas” registradas e podem surgir dificuldades com a venda subsequente do apartamento. Como você pode resolver esse problema??

Como comprar um apartamento sem inquilinos registrados

Como descobrir quem está registrado no apartamento

Qualquer pessoa que pretenda comprar uma casa fará bem em realizar essas ações. Isso ajudará a evitar as “surpresas” descritas acima. As informações sobre os inquilinos registrados no apartamento são refletidas no livro da casa. Um extrato pode ser obtido no escritório de habitação local ou no escritório de passaportes. Mas, de acordo com a lei, os funcionários dessas instituições não devem fornecer qualquer informação a uma pessoa que não seja o proprietário de um imóvel..

É mais fácil para um potencial comprador de um apartamento obter de seu proprietário uma procuração autenticada para obter informações sobre os cidadãos nele registrados. Ao apresentá-lo no escritório de passaportes ou no escritório de hospedagem, você pode obter facilmente respostas para todas as suas perguntas.

Outra opção para obter informações sobre os inquilinos inscritos é por meio do correspondente pedido-recurso ao Serviço Federal de Migração, ao qual, nos termos da lei, os seus funcionários devem responder no prazo de 30 dias. É verdade que sem o consentimento das próprias pessoas cadastradas para fornecer seus dados pessoais, os representantes do FMS não fornecerão nenhuma informação a estranhos.

A quais cláusulas do contrato de venda você precisa prestar atenção

Deve insistir na inclusão de uma cláusula no contrato que estabeleça que os residentes inscritos nas instalações adquiridas devem deixá-lo dentro de um determinado prazo. Não seria supérfluo prescrever no texto a responsabilidade pelo não cumprimento desta obrigação. Esta será uma garantia adicional de que o novo proprietário não terá que lidar com o despejo de antigos inquilinos em tribunal por um longo e doloroso período..

Você deve estar ciente de que, de acordo com o artigo 558 do Código Civil da Federação Russa, o contrato de compra e venda de imóveis deve conter informações sobre as pessoas que detêm o direito de usar as instalações residenciais adquiridas. Se tal lista não for especificada no contrato, será considerada não concluída.

Categorias de pessoas que não podem receber alta do apartamento

Cidadãos que se recusaram a privatizar imóveis em favor de outra pessoa de forma voluntária

Isso é confirmado pela Resolução do Plenário do Supremo Tribunal Federal nº 14, de 2 de julho de 2009.

Menores

O processo de sua descarga forçada é quase impossível. A única opção é admitir em juízo que o registro do menor foi formal. Mas as chances de o novo comprador do apartamento conseguir reunir provas para isso, que cabem no tribunal, são extremamente pequenas..

Pessoas que recebem anuidade ao abrigo de um contrato de manutenção vitalícia dependente

Se o contrato de manutenção vitalícia estipular a sua residência no local, não será possível efetuar o despejo forçado dessas pessoas, o que é confirmado pelo parágrafo 1 do artigo 602 e parágrafo 1 do artigo 586 do Código Civil da Federação Russa.

Pessoas que receberam o direito de usar as instalações para a vida por testamento

Acontece que o falecido deixa aos seus herdeiros bens imóveis, mas ao mesmo tempo indica que uma pessoa também tem o direito de residir neles. Mesmo que os herdeiros decidam vender a propriedade, o direito de residência da pessoa permanece.

Um dos cônjuges a quem é garantido o direito de viver no contrato de casamento

De acordo com a lei russa, ele não pode ser privado de seu direito de residência se esta for uma condição para um contrato de casamento ou um acordo sobre a divisão de bens.

Escrevemos ex-residentes por meio do tribunal

Ao saber que os ex-inquilinos permaneceram inscritos no apartamento, pode tentar resolver a questão de forma amigável enviando-lhes uma notificação de que perderam o direito de uso deste apartamento e devem deixá-lo. Se nenhuma resposta foi recebida, só há uma saída – vá ao tribunal.

Documentos exigidos

Os seguintes documentos devem ser anexados à declaração de reivindicação:

• contrato de compra e venda de imóveis residenciais com firma reconhecida em cartório;
• certificado de titularidade do bem adquirido;
• certificado de registro no lugar de residência;
• cópia do aviso enviado aos antigos inquilinos, com recibo de correio e inventário dos anexos;
• recibo de pagamento de dever estadual;
• cópia da petição enviada ao arguido com recibo de correio e lista de anexos;
• prova de que os ex-residentes se mudaram voluntariamente do local e não moram mais lá, se puder ser coletada.

O que precisa ser refletido na reivindicação

O documento terá o título de – “Declaração de reclamação de perda do direito de uso do imóvel residencial e cancelamento de registro”. Esses requisitos devem ser justificados pelo fato de que, de acordo com a alínea “e” do parágrafo 31 das “Regras para a retirada de cidadãos da Federação Russa do registro”, tais ações são realizadas apenas por uma decisão judicial. Você precisa apresentar uma declaração de reivindicação no local de residência dos residentes registrados no apartamento.

Para onde ir depois de receber uma decisão do tribunal

De acordo com art. 209 do Código de Processo Civil da Federação Russa, a decisão do tribunal, a menos que tenha sido objeto de recurso, entra em vigor um mês após a sua adoção. Com base nisso, as autoridades FMS devem retirar o réu do registro. Mas nem sempre isso acontece. Para ser fiel, o querelante pode ir pessoalmente com uma decisão do tribunal ao escritório de passaportes e escrever um pedido para remover o réu do registro.