Projetando uma casa privada: aspecto legal

É possível construir casas sem projeto

A legislação russa permite a construção de casas individuais sem projetos, desde que atendam a uma série de critérios:

• ser objetos de construção de moradias individuais;
• apenas uma família viverá neles;
• a altura do edifício não será superior a três andares.

Mas o principal problema é que existem vários pontos de vista sobre como contar andares. De acordo com a Instrução nº 37 de 4 de agosto de 1998, a quantidade de andares de um edifício é determinada pela quantidade de andares. Ou seja, o piso do subsolo, se for 2 metros ou mais acima do nível do solo, pode ser ignorado. A mesma opinião é compartilhada pela Agência Federal de Cadastro Imobiliário na carta nº AM / 1567, que afirma que, na determinação do número de pisos, apenas são considerados os pisos superficiais..

Mas o Ministério do Desenvolvimento Econômico e Comércio tem uma visão diferente sobre o assunto. A carta nº OG-D23-1426 afirma que não existe na legislação o conceito de “número de andares”, existindo apenas o termo “número de andares”, que deve abranger tanto o subsolo quanto o térreo. Também há prática judicial que confirma essa posição do Ministério do Desenvolvimento Econômico. Na decisão nº 2-2724 / 2012, o Tribunal Municipal da Anapa negou a argumentação do perito de que o subsolo não constava do número de andares da casa, uma vez que, no entendimento do juízo, o perito não citou nenhum ato normativo que confirmasse tal posicionamento.

Assim, ao calcular os pisos de uma casa que será construída sem projecto, devem ser tidos em consideração a cave, cave, sótão e todos os restantes níveis. Claro, você pode arriscar e não incluir o porão no número de andares, mas deve estar preparado para que as autoridades regulatórias e o tribunal possam não concordar com essa posição..

Existem vários tipos de premissas na legislação que absolutamente não devem ser levados em consideração ao calcular o número de andares em uma casa:

1. Subterrâneo – uma sala de qualquer tamanho e altura, localizada entre o primeiro e o subsolo, projetada para acomodar sistemas de tubulação.
2. Espaço entre andares – qualquer cômodo localizado entre andares, cuja altura não exceda 1,8 metros.

Responsabilidade legal pela construção de uma casa sem projeto

De acordo com o Código de Urbanismo, uma licença de construção é um documento que confirma que o projeto de construção está em conformidade com o projeto de planejamento do local e outros requisitos legais. Ou seja, se um prédio não tiver projeto algum, não será possível obter alvarás para sua construção e será considerado arbitrário.

No artigo anterior, já escrevemos que tanto a responsabilidade administrativa como a demolição total do edifício a pedido de órgãos do Estado ou de pessoas cujos interesses sejam violados com a construção dependem do posseiro..

Mas ao se obter uma licença para a construção de um edifício para construção de habitação individual e com altura não superior a três pisos, não é necessário um projecto detalhado. Basta fornecer às autoridades estaduais um anteprojeto e um diagrama, que mostrará como ficará o edifício em relação aos edifícios que o rodeiam..

Como fazer um contrato com designers

Qualquer organização de design tem seu próprio contrato padrão, que é celebrado com todos os clientes. Mas não seria supérfluo estudá-lo cuidadosamente e certificar-se de que o projeto de contrato contém uma série de disposições que no futuro podem facilitar muito a vida do cliente e protegê-lo de ações injustas do contratante:

1. O período durante o qual o projeto concluído deve ser entregue ao cliente.
   Exemplo:dentro de _ dias a partir da data de conclusão do contrato.
2. Lista de trabalhos que os designers devem realizar.
   É melhor emiti-lo como um apêndice separado do contrato..
3. Responsabilidade do contratante e do cliente pelo não cumprimento de suas obrigações contratuais.
   Exemplo:em caso de violação das condições de pagamento, o Cliente paga ao Contratante uma multa no valor de 0,1% do custo dos serviços não pagos por cada dia de atraso. Por violação dos termos da transferência do projeto, a Contratada paga ao Cliente uma multa no valor de 0,1% do valor do contrato por cada dia de atraso.
4. Condições sob as quais o preço do contrato pode ser alterado (um item muito relevante em nosso tempo).
   Exemplo:se, durante a vigência do acordo, a taxa de câmbio oficial do rublo em relação ao dólar aumentar em mais de 30%, o valor total do acordo deve ser aumentado tanto quanto a taxa do rublo crescer durante esse período.
5. Seguro de responsabilidade do contratado para o cliente.
   Em caso de dano ao cliente devido a erros no trabalho dos projetistas, tal condição ajudará o cliente a receber rapidamente uma indenização da seguradora, e ela, por sua vez, cobrará esse dinheiro do empreiteiro.

Responsabilidade do designer por erros no projeto. Prática de arbitragem

Imagine uma situação: começaram a aparecer rachaduras na fachada de um prédio construído de acordo com o projeto, e a razão para isso foram erros nos cálculos dos projetistas. Nesse caso, de acordo com o Código Civil e Urbanístico, os autores do projeto são diretamente responsáveis ​​e são obrigados a ressarcir os danos causados ​​por sua culpa..

Basta que o proprietário do edifício os processe, anexando à reclamação um contrato de execução de obra de design e exigindo o exame da reclamação, que possa comprovar que o dano foi causado justamente pela má ação dos projetistas. Mas, caso o cliente tenha assinado um contrato com uma construtora e ela própria já tenha contratado uma empresa de design, a indenização por perdas deve ser reclamada ao desenvolvedor.

Existem muitos exemplos de tais casos na prática judicial russa. Assim, o Tribunal Arbitral de Recurso no processo nº А45-10460 / 2013 tomou uma decisão obrigando o projetista a indenizar o dano causado ao cliente devido à documentação do projeto, que foi executada sem levar em consideração os requisitos regulamentares e técnicos da legislação russa. Mesmo o fato de este projeto ter recebido anteriormente uma opinião positiva de Glavexpertiza da Rússia não afetou a opinião do tribunal. Conforme declarado na decisão: “isto não é fundamento para exonerar o culpado da responsabilidade civil”.

Assim, encomendar um projeto doméstico não é tão fácil quanto parece à primeira vista. Mas, ao seguir as recomendações dadas neste artigo, o cliente pode facilmente evitar problemas que possam surgir devido à desonestidade dos designers ou ações de funcionários de órgãos reguladores.