Prédios de apartamentos: história e perspectivas de construção na Rússia moderna

Projetos para a construção de prédios de apartamentos na Rússia, em particular em Moscou, são agora ativamente discutidos por alguns funcionários que estão tentando encontrar uma solução ideal para a questão de fornecer aos cidadãos moradias populares.

Em geral, o aluguel em casas de nível médio variava de 10 a 100 rublos por mês. As moradias de elite em alguns prédios de apartamentos custam mais de 1.000 rublos por mês. É quanto custa o aluguel de um apartamento na casa da mansão do príncipe Shcherbatov, localizada no Boulevard Novinsky, 11.

Para efeito de comparação, em 1880 o salário médio de um trabalhador na Rússia era de 30,38 rublos, e em 1913 – 37,5 rublos. E por 10 copeques você pode beber um copo de vodka ou comer uma torta.

A era de prosperidade dos edifícios de apartamentos na Rússia terminou no início do século 20 com a chegada ao poder dos bolcheviques. Após a Revolução de Outubro de 1917, os cortiços perderam o seu estatuto devido à nacionalização do parque habitacional.

Edifícios de apartamentos na Rússia moderna no exemplo de Moscou e São Petersburgo

Edifícios de apartamentos em Moscou do século XXI

A ideia de reviver prédios de apartamentos começou a surgir da boca das autoridades da capital em 1999. Mas a implementação deste projeto na época foi seriamente prejudicada pela legislação existente sobre política de habitação, que permitia que os inquilinos de apartamentos em prédios de apartamentos privatizassem a habitação.

Após a aprovação de uma série de projetos de lei que proibiam essa privatização, o primeiro prédio de apartamentos foi construído na cidade em Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, 10. Este prédio de 47 apartamentos foi erguido pelo Departamento de Programas de Investimento para Construção (DIPS) de Moscou e aprovado em operação em 2003.

O custo do projeto de prédio de apartamentos DIPS foi de US $ 12,3 milhões. Esta casa ainda existe hoje e tornou-se um projeto de bastante sucesso. Observe que alugar um apartamento aqui é bastante caro – de 2,5 mil a 12 mil dólares.

No entanto, apesar do fato de que o prédio de apartamentos do DIPS acabou sendo muito procurado (atualmente é 98% povoado, e o resto dos apartamentos são alugados regularmente por um curto período), a experiência das autoridades de Moscou ainda não continuou. O fato é que as autoridades têm de disputar clientes com o setor privado, que responde pela maior parte dos apartamentos para alugar na capital. Além disso, administrar uma casa grande também não é fácil e caro..

Por essas razões, atualmente em Moscou, além do prédio de apartamentos na Avenida Bolshoy Nikolovorobinsky, apenas 1 projeto completo foi lançado, o qual foi construído por uma empresa comercial.

No final de 2007, a corporação Barkley construiu o primeiro prédio de apartamentos de elite na capital? “Barkli-Plaza”, que está localizado no aterro Prechistinskaya – na área mais cara de Moscou.

Prédios de apartamentos em moscou
Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

O complexo residencial inclui 5 edifícios separados, cuja altura varia de 5 a 7 andares. Um moderno centro de negócios de classe A está localizado nos primeiros andares do Barkley Plaza, e apartamentos de elite destinados a aluguel estão localizados no restante. Os preços confirmam o estatuto exclusivo de habitação: para um apartamento com área de 75 m2. m com um quarto terá que pagar a partir de 10 mil dólares por mês, e para coberturas e apartamentos de cinco quartos com mais de 255 m². m – de 32 mil dólares por mês.?

?Edifícios de apartamentos em São Petersburgo

?O primeiro prédio de apartamentos na moderna São Petersburgo foi criado por um fundo de pensão de investimento finlandês, que comprou parte da casa em Kolomyazhsky Prospekt.

Os finlandeses estão interessados ​​neste setor do mercado imobiliário porque está praticamente ausente na Rússia, em particular em São Petersburgo. Portanto, os investidores esperam receber uma renda decente, com base no fato de que, com o déficit habitacional existente, os apartamentos em seus edifícios estarão em demanda.

De referir ainda que uma outra empresa finlandesa, que tem cerca de 23 mil moradias semelhantes na sua terra natal, também pretende iniciar a construção de edifícios de apartamentos em São Petersburgo..

A empresa finlandesa possui 276 apartamentos em 15 Kolomyazhsky prospect, de 1 a 3 quartos, que são alugados aos inquilinos por um período de 11 meses com possibilidade de prorrogação do contrato. De acordo com este acordo, os inquilinos estão proibidos de reformar o apartamento ou repintar as paredes. Mesmo para fazer um pequeno furo na parede, por exemplo, para pendurar um relógio ou um quadro, os moradores terão que entrar em contato com o serviço de manutenção do prédio. Os proprietários finlandeses explicam essas regras estritas de residência pelo fato de todos os seus apartamentos serem feitos no mesmo estilo, o que não pode ser violado.

O preço do aluguel no único prédio de apartamentos em São Petersburgo depende da área do apartamento e do andar (de acordo com os padrões europeus, quanto mais alto o andar, mais caro o apartamento é). Para um apartamento de 1 quarto de cerca de 37 m². m terá que pagar 18 mil rublos por mês. Para um apartamento de 3 quartos – a partir de 41 mil rublos por mês.

Experiência mundial

No oeste, por muito tempo, a construção e manutenção de prédios de apartamentos tem sido um negócio lucrativo e bem-sucedido, que proporciona aos proprietários dessas casas uma renda estável na casa dos 10-12% ao ano.

Nas grandes cidades europeias, a participação dos edifícios de apartamentos representa atualmente até 30% do mercado imobiliário residencial urbano. Muitas famílias jovens acham mais lucrativo alugar um apartamento do que comprar uma casa, mesmo com o uso de empréstimos hipotecários..

De notar que, de acordo com a União Internacional de Inquilinos, agora nos países da Europa de Leste, que recentemente entraram na UE, cerca de 40% da população aluga habitação. Na “velha” Europa, os números são maiores: por exemplo, na Holanda e na Alemanha – 50%, na Suíça – 70%.

Edifícios de apartamentos na Europa
Marcia Baldwin. Casas geminadas holandesas

Se considerarmos as cidades europeias individualmente, então, em algumas, a esmagadora maioria da população vive em prédios de apartamentos. Por exemplo, em Berlim, segundo as estatísticas, 90% dos inquilinos e em Estocolmo – 100% (o fato é que na Suécia a privatização de apartamentos é proibida – como resultado, no país como um todo, apenas cerca de 10% do parque habitacional é propriedade privada).

Quanto aos Estados Unidos, aqui a maior parte do estoque habitacional é composta por casas particulares. E apenas 30% dos imóveis estão alugados. No entanto, isso não se aplica às grandes cidades. Nas grandes cidades, há um grande fundo de prédios de apartamentos destinados ao aluguel. Por exemplo, em São Francisco, 65% do estoque habitacional é alugado e em Nova York – 70%. Na canadense Montreal, cerca de 50% da população vive em apartamentos alugados.

Casas de apartamento na Europa e nos EUA são um tipo de negócio comum e difundido que traz renda tangível.

Ao mesmo tempo, existe também a chamada habitação social. Esta tipologia inclui edifícios de apartamentos pertencentes a investidores privados, mas o Estado, no âmbito de alguns programas sociais, compensa os proprietários de apartamentos pela diferença entre o mercado e o custo social da renda..

O fato de se tratar de uma habitação social não significa de forma alguma que as casas estejam localizadas em áreas pobres ou que as condições de vida sejam precárias. As casas podem estar localizadas em áreas muito decentes, mas ainda assim parecem baratas e não podem se orgulhar de acabamentos caros. Mas, em geral, as condições de vida são decentes. Estes são os apartamentos mais procurados por estudantes e pessoas com rendimentos médios..

Reanimação da construção de edifícios de apartamentos no âmbito do programa da capital “Habitação”

O governo de Moscou está tentando encontrar uma solução para o déficit habitacional em Moscou. As autoridades levantaram repetidamente a questão da implementação de um programa para a construção de prédios de apartamentos na cidade que poderia ajudar a resolver este problema. Mas o assunto ainda não alcançou uma implementação prática. No entanto, o governo de Moscou aprovou recentemente o Programa de Habitação, desenvolvido para o período de 2012-2016, no qual funcionários previam a revitalização de prédios de apartamentos em Moscou. ?? No âmbito deste programa, serão construídas casas de dois tipos:

  • não subsidiado, cuja construção é feita a expensas do orçamento da cidade;
  • rentável, que será construído à custa de investidores privados.

O governo está atualmente trabalhando em medidas para ajudar a atrair empresas nacionais para participar deste programa. Muitos especialistas acreditam que tal programa deveria ter sido adotado há muito tempo. Em sua opinião, a Rússia agora tem todos os pré-requisitos para a criação de um mercado civilizado de aluguel de imóveis. Atualmente, o mercado imobiliário doméstico de aluguel está um caos completo. Poucos proprietários formalizam relações com os inquilinos oficialmente, o que às vezes leva a sérios problemas para o proprietário e para o inquilino.

A construção de edifícios de apartamentos permitirá não só aumentar o número de apartamentos à disposição da população, mas também melhorar a qualidade dos serviços oferecidos. Os cidadãos poderão alugar um apartamento não a “comerciantes privados”, mas a uma organização. Mesmo que um apartamento em prédio residencial custe um pouco mais, serão garantidas ao inquilino condições normais de habitação, uma gama completa de serviços de manutenção da habitação, bem como um acordo oficial que estabelece os direitos e responsabilidades das partes.

??Perspectivas para edifícios de apartamentos no mercado imobiliário russo

Como já referimos acima, o mercado de edifícios de apartamentos já existe há muito tempo no estrangeiro e este tipo de habitação é bastante conhecido da população. A oeste, existe também um quadro jurídico necessário ao funcionamento eficaz dos edifícios de apartamentos..

Na Rússia moderna, ao contrário dos países ocidentais, a construção de prédios de apartamentos ainda não se espalhou devido à sua baixa lucratividade. Os investidores russos consideram um rendimento aceitável ao nível de 7 a 10%, que é duas vezes superior ao existente no mercado, para a Europa, o lucro de 4% é considerado normal. ?? Além disso, hoje em nosso país o próprio conceito de “prédio de apartamentos” está ausente na legislação, portanto, não há regulamentação legal das relações neste setor do mercado imobiliário..

Para a implementação bem-sucedida de projetos de prédios de apartamentos e o desenvolvimento dessa direção na Rússia, é necessário garantir o status de um prédio de apartamentos no nível legislativo.

Também é necessário desenvolver um sistema de interação entre os investidores e o Estado. Especialistas observam que Estado deve desenvolver medidas de estímulo aos negócios, além de oferecer certas garantias e proteção contra a desonestidade de alguns participantes.

?Dentre as medidas de incentivos estaduais que contribuirão para o efetivo desenvolvimento dessa área no mercado imobiliário de locação, destacam-se:

  • assegurar uma ordem prioritária de consideração pelas autoridades das questões relacionadas com a construção de edifícios de apartamentos;
  • realização de licitações onde serão oferecidos terrenos para locação para construção de cortiços;
  • a introdução de uma taxa de aluguel preferencial para os terrenos destinados à construção de um prédio de apartamentos sobre eles durante o período de sua construção, bem como por um determinado período após o comissionamento de um prédio de apartamentos, etc..

Certas condições podem funcionar como garantias do governo, que serão obrigatórias durante o leilão, por exemplo:

  • os terrenos colocados a leilão devem combinar terrenos para a construção de edifícios de apartamentos e classes económica e empresarial;
  • os terrenos são colocados em leilão apenas com a condição de que o desenvolvedor (investidor) seja obrigado a fornecer uma determinada parcela do número total de apartamentos em um prédio para alugar a certas categorias de cidadãos pelo Estado. Isso ajudará a implementar um programa de habitação social semelhante ao ocidental, quando o estado irá compensar o investidor por parte do aluguel de um apartamento fornecido a segmentos socialmente desprotegidos (pobres) da população.

De referir, ainda, que a construção de edifícios de apartamentos pode ser efetivamente aproveitada não só na capital, mas também nas regiões. Observam-se aqui condições ainda mais favoráveis ​​para sua construção: menos aparato burocrático pesado e maior número de áreas livres aptas para a construção..

Concluindo, gostaria de dizer que a construção de prédios de apartamentos é uma direção promissora para a Rússia. Porém, para que este setor tenha a oportunidade de se desenvolver ativamente, nesta fase, em primeiro lugar, é necessário o apoio do Estado..

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