Por que um aumento acentuado no ritmo de construção de novas moradias não é benéfico para a Rússia

Nos últimos anos, a indústria da construção na Rússia tem se desenvolvido ativamente. De acordo com o governo, a taxa de crescimento da construção está superando a taxa de crescimento do PIB. Atualmente, é um dos setores de desenvolvimento mais dinâmico da indústria russa..

Junto com outros segmentos, o desenvolvimento do mercado imobiliário residencial também segue em ritmo bastante elevado. O país está construindo ativamente novas moradias. De acordo com especialistas, os desenvolvedores do ano passado já quase alcançaram o nível pré-crise.

Parece que isso é bom: mais oferta significa moradia mais acessível para a população. No entanto, é aí que reside o grande problema..

Infelizmente, a demanda não acompanha o crescimento da oferta e as autoridades por algum motivo esqueceram ou decidiram ignorar esse fato. O governo está implementando ativamente um programa para aumentar o volume de construção de edifícios residenciais no país, mas não toma medidas para estimular a demanda. Como resultado, cada vez menos pessoas podem comprar casas oferecidas no mercado..

As autoridades planejam aumentar o volume de construção de moradias para 90 milhões de metros quadrados por ano até 2015

O volume de construção de moradias na Rússia está aumentando significativamente, de fato, os desenvolvedores foram capazes de se recuperar da crise e começaram a trabalhar ativamente. Se o indicador máximo de comissionamento de imóveis residenciais foi registrado em 2008 e somou 64,1 milhões de metros quadrados, então no ano passado as construtoras conseguiram trazer ao mercado 62,3 milhões de metros quadrados. Isso é 6,6% a mais que o registrado em 2010.

Em 2012, de acordo com o ministro do Desenvolvimento Regional da Federação Russa, Viktor Basargin, outros 67 milhões de metros quadrados serão comissionados na Rússia. habitação. Ou seja, o crescimento do volume de construção será de 7,5% em relação a 2011.

O ministro confirmou que já foram emitidas licenças para a construção de novos edifícios de apartamentos com uma área superior a 55 milhões de metros quadrados. O restante volume será obtido em empreendimentos habitacionais individuais, sendo que, segundo o responsável, o parque imobiliário é de cerca de 82 milhões de metros quadrados..

Além disso, por mais três anos, as autoridades estabeleceram como meta garantir um aumento do volume de construção de imóveis residenciais na Federação Russa para 90 milhões de metros quadrados. m por ano.

Se considerarmos os indicadores de construção nas regiões do país, então a região de Moscou está incondicionalmente na liderança, onde, segundo os resultados de 2011, foram construídos 13,2% de todas as moradias nacionais colocadas em operação. O segundo lugar é ocupado pelo Território Krasnodar (5,9%), o terceiro – por São Petersburgo (4,3%). Moscou ocupa apenas o 8º lugar nesta lista. Os dez primeiros também incluem as regiões do Tartaristão, Bashkortostan, Tiumen, Rostov, Sverdlovsk, Nizhny Novgorod e Novosibirsk.

Classificação das regiões russas pelo volume de habitações comissionadas no final de 2011

No entanto, a indústria tem uma série de desafios significativos. Em primeiro lugar, trata-se da burocratização e de um grande número de barreiras administrativas. Por exemplo, para registrar um terreno e obter uma licença para construir uma nova casa, uma empresa incorporadora deve passar por 53 procedimentos de aprovação. Às vezes, os construtores levam mais de um ano para obter todos os documentos necessários.

Por exemplo, na classificação de Doing Business, a Rússia ocupa a 178ª posição entre todos os países do mundo em termos de facilidade para fazer negócios na indústria da construção..

É simplificando e barateando o procedimento de aprovação que as autoridades russas planejam aumentar o volume de construção de novas moradias nos próximos anos..

E os preços estão cada vez mais altos

No final do primeiro trimestre de 2012, após os resultados de 12 meses, a Rússia entrou no top 10 dos países em termos da taxa de aumento dos preços da habitação. Os analistas da Knight Frank concederam à Rússia o 8º lugar em sua classificação oficial do Índice Global de Preços de Casas, que inclui os países nos quais se observa a maior taxa de crescimento no valor de imóveis residenciais. No total neste ano, analistas examinaram indicadores de 53 países.

Knight Frank calculou que o preço médio de um metro quadrado de habitação no mercado primário russo era de 44.956 rublos.

De acordo com especialistas, ao longo do ano, a habitação em nosso país aumentou de preço em mais de 8%. Este é o valor máximo dos últimos 3 anos. Vale ressaltar que anteriormente nosso país não subia acima da 30ª posição nesta classificação. Há um ano, a Rússia estava em 49º lugar entre 50 países.

Rio de Janeiro

De acordo com Knight Frank, os três principais líderes mundiais no crescimento dos preços da habitação são os seguintes:

• 1º lugar – Brasil (+ 23,5%);
• 2º lugar – Estônia (+ 13,9%);
• 3º lugar – Índia (+ 12%).

Além disso, mais do que na Rússia, os preços de imóveis residenciais aumentaram ao longo do ano na Alemanha, Áustria, Turquia e Colômbia.

A pesquisa de Knight Frank também observa que uma dinâmica ainda mais impressionante de crescimento de preços na Rússia é observada em comparação com os níveis de 6 e 3 meses atrás. Por exemplo, se compararmos os preços com o III trimestre de 2011, então os imóveis residenciais no país tiveram valorização de 4,8% (6º resultado no mundo). Comparado ao IV trimestre de 2011 – preços aumentaram 2,9% (5º no mundo).

No ranking mundial do Lloyds TSB International, a Rússia ocupa o segundo lugar entre 32 países em termos de crescimento nos preços de propriedades residenciais nos últimos 10 anos. Os cálculos dos especialistas mostram que os preços da habitação em nosso país no período de 2001 a 2011 aumentaram 209%. Note que no cálculo da dinâmica dos preços, a inflação foi levada em consideração.

Os três primeiros no ranking são os seguintes:

• 1º lugar – Índia (+ 284%);
• 2º lugar – Rússia (+ 209%);
• 3º lugar – África do Sul (+ 161%).

Os analistas do Lloyds observaram que os maiores aumentos nos preços das casas são observados nos países onde há o maior crescimento do PIB. Por exemplo, o aumento impressionante nos preços de apartamentos e edifícios residenciais na Índia reflete naturalmente um aumento do PIB nos últimos 10 anos em 280% (uma média de 14,3% ao ano).

O PIB agregado dos dez primeiros líderes do ranking, que também incluiu: Lituânia, Hong Kong, Bulgária, França, Nova Zelândia, Austrália e Noruega, cresceu 155% no período em análise.

Ao mesmo tempo, os preços da habitação na Rússia e no segundo trimestre de 2012 continuam a crescer.

De acordo com um relatório publicado pelo Ministério do Desenvolvimento Regional, no final de maio de 2012, as dez principais regiões que lideram em termos de custos de habitação são as seguintes:

A tabela mostra que os preços estão crescendo em todas as regiões de maneiras diferentes, mas a dinâmica positiva, segundo projeções de especialistas, continuará em todo o país no futuro próximo..

A que pode levar o desequilíbrio entre oferta e demanda no mercado interno?

As autoridades estão confiantes de que quanto mais apartamentos novos forem construídos e entrarem no mercado, mais pessoas poderão comprá-los..

O objetivo é estimular a implantação de novos empreendimentos e atrair novos investidores para a construção de moradias por meio da divisão dos custos de infraestrutura predial. É benéfico para os incorporadores, por exemplo, uma empresa constrói um prédio residencial ou uma vila e as instalações de infraestrutura social necessárias, e o estado aloca fundos para a construção de uma estrada ou compensa o incorporador por parte do custo da infraestrutura de construção.

Claro, o governo está tentando por todos os meios resolver principalmente o problema da falta de moradias. De fato, de acordo com as estatísticas, a oferta média de moradia para a população na Rússia, no momento, é de cerca de 21 metros quadrados. m por pessoa. Além disso, mesmo desses metros quadrados, aproximadamente 40% recai sobre habitações degradadas e de emergência. Para efeito de comparação, na China, esse número é de 23 metros quadrados. m per capita, nos EUA – 65 sq. m., na Holanda – 74 sq. m.

Porém, resolvendo o problema de moradias de qualidade insuficiente, as autoridades não consideraram a necessidade de estimular a demanda. Por mais que tentem tornar a moradia mais acessível, até agora, infelizmente, o quadro oposto está sendo observado. Devido ao aumento dos preços, muitos simplesmente não podem se dar ao luxo de um apartamento novo..

Sim, há mais oferta, mas a demanda efetiva não a acompanha. Como resultado, muitos especialistas concordam que em alguns anos (talvez até em 1,5-2 anos), se a política não mudar e medidas adicionais não forem tomadas, a demanda efetiva se esgotará. Esse problema será especialmente agudo em Moscou, na região de Moscou e em várias outras grandes cidades..

E aqui o mercado enfrenta outro problema. Em caso de supersaturação, os preços cairão naturalmente e, segundo alguns analistas, nesta situação, a Rússia já pode enfrentar um colapso do mercado imobiliário residencial, a ruína de muitas incorporadoras, congelamento de obras e outras consequências negativas.

As autoridades precisam levar isso em consideração e buscar uma política eficaz que ajude a manter o equilíbrio do mercado. Enquanto isso, infelizmente, apenas decisões unilaterais estão sendo tomadas e não são capazes de resolver de forma abrangente o problema existente..

Conclusão

Concluindo, gostaria de dizer que o problema da falta de moradia em nosso país ainda é um dos principais. O governo tem dito repetidamente que resolver este problema é uma das áreas prioritárias da política de estado, milhões de fundos orçamentais são alocados para isso..

Porém, não basta construir muitas casas. É necessário garantir que os cidadãos que necessitam de novas habitações ou de melhores condições de habitação possam adquirir um novo apartamento. Enquanto isso, o mercado não está vendo um quadro muito favorável, quando menos pessoas podem se dar ao luxo de tal luxo..

Junto com a implementação do programa para aumentar o volume de construção, as autoridades federais e regionais devem prestar atenção especial em como tornar as novas moradias mais acessíveis.

Por um lado, isso pode ser feito devido ao fato de que mais casas de classe econômica serão construídas. Atualmente, há uma grande necessidade no país por moradias de pequeno porte. Muitos cidadãos estão dispostos a comprar um pequeno apartamento novo por um preço mínimo. Uma vez que os “Khrushchevs” ajudaram a resolver o problema da habitação de milhões de pessoas. Tudo depende do fato de que, mesmo em condições modernas, são as habitações de pequeno porte e baratas que estarão em alta demanda. Muitas pessoas desejam ter seu próprio apartamento separado. Embora pequeno, mas novo e seu.

Por outro lado, é necessário o uso de medidas adicionais para subsidiar a população. Já temos uma experiência bastante boa na implementação de um programa de moradia para famílias jovens. Além disso, a implementação do programa federal “Moradia Acessível para uma Família Jovem”, que prevê a emissão de empréstimos hipotecários baratos, continua até hoje. Claro, para participar de tal programa, você precisa atender a certas condições e coletar muitos documentos, mas isso dá a poucas famílias a chance de comprar sua própria casa.

Além disso, é necessário continuar trabalhando nessa direção, bem como desenvolver novos mecanismos de assistência à população..

Infelizmente, a situação do mercado é tal que, sem o apoio financeiro direto do Estado, não será possível tornar a habitação a preços acessíveis na Rússia. Somente controle estrito, política competente e apoio estatal podem resolver este problema.

Anna Belova, rmnt.ru