Por que a habitação em Moscou está ficando mais cara

Somente nos últimos 9 meses deste ano, em distritos de Moscou como Krasnoselsky e Cheryomushki, o preço de 1 metro quadrado de imóveis residenciais aumentou mais de 34%. Esta informação foi disponibilizada pelo centro analítico “Indicadores do Mercado Imobiliário” e serviu de base para a classificação dos bairros da capital, cujo custo dos apartamentos cresceu às taxas mais elevadas.

Especialistas, incluindo representantes do Ministério do Desenvolvimento Regional, conseguiram identificar quatro motivos para o aumento dos preços dos materiais de construção:

• excesso de demanda sobre a oferta, especialmente nas regiões onde projetos de construção de capital de importância federal estão sendo implementados;
• aumento do preço de venda de materiais inertes: areia, brita, argila expandida e telas;
• o aumento das tarifas de transporte de cargas, também associado ao aumento do custo da gasolina em nosso país;
• aumento nos preços da energia.

De acordo com representantes de empresas fabricantes de concreto, o custo dos materiais inertes, que são um dos principais componentes da mistura do concreto, aumentou 7 vezes apenas nos últimos seis meses e, como resultado, aumentou quase 15-20%. Os incorporadores observam que, desde o início do ano, o custo de construção aumentou em média de 6 a 8% e, no final do ano, pode aumentar em 20%.

Aumento da demanda por habitação

Claro, é impossível “amortizar” o crescimento da demanda por apartamentos em Moscou apenas com os trabalhadores de petróleo e gás visitantes, que na verdade representam apenas uma pequena porcentagem do número total de compradores de imóveis. No entanto, especialistas observam por unanimidade que neste ano a demanda por habitação cresceu pelo menos 25%.

A maior demanda é por novos edifícios, o custo de 1 metro quadrado de habitação em que não exceda 170 mil rublos, bem como apartamentos em casas de tijolos antigos e edifícios monolíticos de “segundo frescor”, ou seja, erguidos 3-5 anos atrás.

A demanda por apartamentos de um e dois quartos relativamente baratos em edifícios de painéis e apartamentos minúsculos e econômicos de um quarto em uma pequena área localizada nos “bons” bairros de prestígio da capital é estável.

Disponibilidade de programas de crédito e empréstimo

Esta razão para o aumento dos preços da habitação na capital é, obviamente, não diretamente, mas através do crescimento da demanda. De acordo com analistas, um número crescente de russos pode pagar uma hipoteca, cujos juros caíram para 11,9% no ano passado. De acordo com os resultados de um estudo realizado pelo think tank Penny Lane Realty, este é um ponto baixo histórico para todo o tempo de observação. Para efeito de comparação, no ano passado, a taxa média de juros dos empréstimos hipotecários foi de 14-15%.

Os juros sobre hipotecas emitidas em moeda estrangeira também diminuíram, embora não de forma tão significativa – de 10,5% para 10,4%.

Claro, os bancos não têm pressa em reduzir as taxas dos empréstimos emitidos por um longo prazo – 15-20 anos, mas ainda assim pode ser dito com confiança que o número de russos que consideram as hipotecas como a única forma de adquirir habitação está crescendo lenta, mas continuamente.

Muitas incorporadoras estão atraindo compradores com a oportunidade de adquirir imóveis a prazo, cujos juros também diminuíram nos últimos meses.

O governo, por sua vez, promete que até 2030, 60% das famílias jovens que precisam de melhores condições de moradia poderão adquirir um apartamento com hipoteca preferencial, que é prevista pelo programa estadual. A este respeito, os analistas recordam a situação que se desenvolveu na capital em 2007-2008, quando a introdução de empréstimos bonificados sem entrada e o consequente aumento acentuado da procura de habitação fez com que o custo de 1 metro quadrado aumentasse em média 2 mil dólares.

No entanto, alguns especialistas não consideram a redução das taxas de hipotecas e empréstimos um fator tão significativo para o aumento do custo da habitação. De acordo com especialistas, mesmo que a taxa de hipoteca seja zero, o número esmagador de moscovitas que recebem salários abaixo da média ainda não será capaz de comprar “metros quadrados” muito caros em Moscou.

A possibilidade de uma repetição da crise financeira

Não é segredo que as últimas notícias não muito otimistas do mercado financeiro da União Europeia e do crescimento da dívida pública dos Estados Unidos fizeram com que especialistas falassem sobre a possibilidade de um novo ciclo de crise que atingiria a economia mundial em 2008.

LeRoy Neiman. Bolsa de valores americana. 1986

As lembranças de uma forte alta da taxa de câmbio do dólar e da instabilidade geral ainda são muito recentes, e a própria possibilidade de uma repetição da situação obrigou muitos investidores, incertos sobre o futuro estado das bolsas, nas instituições bancárias e no crescimento das cotações de títulos, a investir na aquisição de um preço tão confiável e crescente imobiliário rápido.

Assim, se durante a própria crise, em 2009, o custo da habitação em Moscou diminuiu ligeiramente, em antecipação a um novo período de crise, os preços começaram a subir novamente..

Expandindo as fronteiras de Moscou

Os especialistas já esperam um forte aumento (pelo menos 20-25%) no valor dos imóveis dos Distritos Administrativos Sul e Sudoeste, que, após a expansão da capital, passarão a ser centrais.

No entanto, muitos analistas preveem um aumento no custo da moradia nos bairros centrais da capital, que em um futuro próximo serão divididos em “antigos” e “novos”. Além disso, o aumento dos preços começou muito antes do início de qualquer atividade de construção nos territórios recém-anexados, e com o início do desenvolvimento da “nova” Moscou, o salto nos preços pode se tornar ainda mais significativo.

Proibição de construção dentro do terceiro anel e redução de áreas de construção em outros bairros de Moscou

Em março deste ano, o novo prefeito da capital, Sergei Sobyanin, anunciou a possibilidade de proibir a construção de novos prédios dentro do terceiro anel de transporte. E embora neste momento as autoridades não se refiram a uma proibição total, mas sim à introdução de restrições, tal decisão já provocou um aumento da procura de apartamentos nos bairros centrais da capital, porque num futuro próximo a oferta aqui poderá diminuir significativamente..

Atualmente, a Comissão de Planejamento Urbano e Terras está revisando os contratos que já foram celebrados com incorporadores e apenas alguns deles serão renovados, o restante, que não satisfaz as autoridades de Moscou por um motivo ou outro, será rescindido. A prefeitura ressalta que isso está sendo feito para comodidade dos próprios moradores da capital, a fim de evitar maior compactação dos prédios.

Em todo caso, os territórios que podem ser usados ​​como canteiro de obras em Moscou são cada vez menores, portanto não há razão para contar com um desenvolvimento massivo e com o surgimento de um grande número de novas propostas no mercado..

Taxa de câmbio do dólar e inflação

Existem mais dois fatores bastante objetivos que afetam a valorização dos imóveis não só na capital, mas em todo o país. Como o custo dos metros quadrados é geralmente expresso em dólares, com o aumento da taxa de câmbio da moeda americana, os preços dos imóveis também sobem. Verdade, isso só se aplica a preços em rublos.

Nos Estados Unidos, em setembro, a inflação foi de 3,9% e economistas já começaram a falar em piora da situação econômica.

Todos os especialistas consideram um aumento do valor dos imóveis à taxa de inflação bastante normal e até necessário. No entanto, deve-se ter em mente que a taxa de inflação russa, que este ano pode ser de 5 a 7% segundo projeções de financistas, seria considerada extremamente alta para a Europa e os Estados Unidos. Por exemplo, nos Estados Unidos em setembro a taxa de inflação foi de 3,9% e os economistas já começaram a falar em piora da situação econômica. E na União Europeia, a inflação ao final de outubro era de apenas 2,1%.

Eleições

Muitos especialistas acreditam que, às vésperas das eleições presidenciais, os imóveis começam a subir de preço mais rápido do que o normal. Muito provavelmente, tal conexão se baseia na expectativa de mudanças que certamente ocorrerão com a mudança do poder no país. Uma situação semelhante foi observada na Rússia todas as vezes antes das eleições presidenciais, de modo que os especialistas já falam com segurança sobre a tendência atual..

Mikhail Natarevich. Eleições na aldeia. 1975

Segundo especialistas, a campanha eleitoral é um momento de “rolagem” de muito dinheiro, além de instabilidade, o que provoca um aumento da atividade no mercado imobiliário. Além disso, com o objetivo de atrair eleitores, é pouco antes das eleições que as autoridades começam a implementar programas sociais, incluindo a oferta de alojamento a famílias jovens, categorias de cidadãos privilegiados e em lista de espera..

E embora a atual campanha presidencial já tenha perdido sua intriga principal, alguns analistas ainda acreditam que a mudança do líder do país terá impacto no custo da moradia. Até porque o novo presidente terá que tomar uma decisão sobre o imposto imobiliário.

Como você pode ver, muitos fatores influenciam o aumento do valor dos imóveis em Moscou. Nem todos podem ser considerados objetivos, muitos se baseiam apenas em expectativas e previsões pessimistas..

Em qualquer caso, seja o que for que tenha esse impacto na formação dos preços da habitação, o governo deve pensar: em qualquer outro país desenvolvido do mundo, um aumento no custo dos metros quadrados na capital (e em qualquer outra cidade) em mais de 5-6% causaria pânico e medidas imediatas das autoridades, e em Moscou, um aumento nos preços das casas em 34% por algum motivo não é uma surpresa e é considerado bastante aceitável.