Perspectivas de empréstimos hipotecários residenciais para 2011

O renascimento geral da situação macroeconômica na Rússia em 2010 levou à estabilização dos preços da habitação e ao renascimento das hipotecas como o principal componente dos empréstimos na compra de imóveis.

Se a situação com hipotecas em 2008 e 2009 pudesse ser brevemente descrita com uma citação de filme alado: “O paciente está mais provavelmente morto do que vivo …”, então 2010 trouxe esperança para o “reanimação” da hipoteca, e em um ritmo bastante rápido e com uma boa perspectiva de recuperação total.

Taxas de juros mais baixas e outras surpresas

A queda nas taxas de juros dos novos empréstimos hipotecários tornou-se o principal fator para atrair novos tomadores de empréstimos. De acordo com uma pesquisa realizada pelo Centro LEVADA (novembro de 2010), a característica mais marcante na abertura de uma hipoteca para 35% dos entrevistados foi justamente a baixa taxa de juros. O segundo e o terceiro lugares ficaram com o prazo do empréstimo (31%) e o valor da primeira parcela (29,5%).

A primeira organização a anunciar uma redução nos juros hipotecários em fevereiro de 2010 foi a Agency for Housing Mortgage Lending (AHML), que anunciou o surgimento de sua gama de produtos de crédito a 9% ao ano (Novostroyka, etc.).

Em abril, um ícone de peso-pesado do sistema financeiro russo como o Sberbank anunciou um corte nas taxas. No âmbito dos programas de empréstimos “Mortgage Standard” e “Mortgage +” fornecidos pelo Sberbank, as taxas foram reduzidas três vezes ao longo do ano. De acordo com N. Karaseva, chefe do departamento de empréstimos de varejo do Sberbank, “A taxa mínima para empréstimos em rublo no final do ano é de 9,5%.” É verdade que esse mínimo está disponível apenas para empréstimos por um período não superior a 10 anos e apenas para clientes corporativos do Sberbank, mas também para outros clientes não incluídos nesta categoria, os juros sobre empréstimos hipotecários do Sberbank caíram significativamente em relação aos indicadores de 2009.

A diminuição das taxas afetou principalmente os empréstimos hipotecários do rublo.

Os bancos comerciais também tiveram que decidir cortar as taxas dos empréstimos hipotecários. Por exemplo, o Raiffeisenbank baixou as taxas de juros três vezes em 2010 “Nosso banco emite juros sobre hipotecas para a compra de imóveis no mercado imobiliário secundário a partir de 11,75%” – diz Andrey Stepanenko, chefe do departamento de atendimento a pessoas físicas do Raiffeisenbank CJSC.

Calculado pelo Kreditmart em novembro de 2010, o nível mínimo de juros para todas as russas sobre hipotecas (para o mercado imobiliário secundário) era de 11,86% para empréstimos em rublo e 9,6% para empréstimos em dólares. A dinâmica da taxa média de mercado em produtos hipotecários do rublo, de acordo com “Kreditmart”, é para novembro de 2010 – outubro de 2010 – outubro de 2009 uma cadeia eloquente de 15,19 – 15,71 – 18,68%, respectivamente.

Na opinião da maioria dos especialistas, o corte da taxa afetou principalmente os empréstimos hipotecários do rublo. O diretor geral da IPOTEK.RU D. Ovsyannikov chama o corte da taxa anual em quase um por cento – de 14,6 para 13,7%. De acordo com o chefe da Rusipoteka A. Ippolitov, o declínio é ainda maior – 12,7%. Considerando que o nível mínimo para crédito hipotecário na história moderna da Rússia foi registrado em março de 2008 no patamar de 12,4%, podemos afirmar a comparabilidade das taxas de juros dos empréstimos hipotecários no final de 2010 com seu nível pré-crise. Em 2011, se se espera uma nova redução no nível das taxas de pagamento de hipotecas (na forma interbancária média), então é insignificante.

O cancelamento total ou redução parcial das taxas bancárias ao solicitar uma hipoteca também é uma notícia positiva em 2010 para novos mutuários. Em abril, o Sberbank cancelou esse pagamento indireto sobre seus empréstimos hipotecários. Alguns bancos comerciais (por exemplo, Flexinvest) seguiram seu exemplo. As instituições financeiras bancárias que reduziram a comissão em vez de cancelá-la totalmente, pararam de cobrar multas pelo reembolso antecipado de empréstimos (o mesmo Raiffeisenbank, etc.)

Hipoteca em 2011

De acordo com o Departamento de Qualidade e Marketing Estratégico do Banco Société Générale, em 2010 o prazo médio de emissão de empréstimos para aquisição de habitação aumentou em média quase 2 vezes na Rússia em comparação com 2009 (22,5 anos em vez de 13). Produtos de empréstimo completamente novos surgiram com um período de validade de 30 e até 50 anos. A gama de empréstimos hipotecários aumentou muito. Como testemunha o Diretor-Geral do NBIK (“Independent Bureau of Mortgage Lending”) E. Taubkina, além da possibilidade de contrair hipotecas em três tipos de moedas (rublos, dólares, euros), surgiram programas reais para famílias jovens, tomadores de empréstimo confiáveis ​​e clientes regulares – incluindo aqueles em bancos comerciais. E. Taubkina também fala sobre o surgimento em 2010 dos programas de hipotecas, segundo os quais, no momento do encerramento total do empréstimo, o devedor responsável poderá ter 75 anos. Um ano e meio atrás, isso era simplesmente impensável..

Os banqueiros dão o sinal verde …

O último ano de 2010 foi marcado por uma redução significativa nas necessidades de devedores de instituições bancárias. A categoria de clientes hipotecários em potencial inclui cidadãos com pouca experiência de trabalho (em muitos bancos, um ano de emprego é suficiente no último emprego) e proprietários de empresas (mesmo empreendedores individuais). O número de recusas bancárias diminuiu, as exigências burocráticas para registro de documentos de receita foram flexibilizadas. O chefe do departamento de habitação secundária da agência “Kutuzovsky Prospekt” A. Devyatykh informa sobre a devolução dos produtos de crédito ao mercado com o pacote mínimo de documentos, cuja consideração é feita de forma acelerada. N. Konyakhina, Diretor Regional do DeltaCredit para o Distrito Federal Central, observa ao mesmo tempo o grande cuidado e profissionalismo dos funcionários do banco ao considerar os casos de crédito. “A análise de crédito tornou-se mais rigorosa e detalhada. Atrasos em empréstimos anteriores – especialmente os maliciosos – podem ser o motivo da recusa “, diz N. Konyakhina.

A solidez do pagamento de entrada confirma o conhecimento do mutuário em planejar despesas e administrar seu próprio orçamento….

Um novo fenômeno para o crédito hipotecário pós-crise foi a atenção dos banqueiros ao número de dependentes na família do devedor responsável (até 2008, isso praticamente não era levado em consideração). Conforme explica D. Ovsyannikov (Diretor Geral da IPOTEKA.RU), para cada membro da família que não trabalha, ele reduz o valor do empréstimo com garantia mensal em 5-10 mil rublos. Levando em consideração a duração da hipoteca, o valor total do empréstimo pode diminuir significativamente – de meio milhão para um milhão de rublos e até mais, e esses números são apenas para um dependente.

Na Rússia como um todo, a relação pagamento de hipotecas / receita cresceu em comparação com o indicador pré-crise e é de 40%. “É claro que existem bancos onde esse número chega a 70%, mas a maioria prefere números reais dos montantes que os mutuários podem gastar para pagar o empréstimo”, disse D. Ovsyannikov..

Pagamento inicial de hipoteca

Este parâmetro de um crédito hipotecário é incluído em um capítulo separado devido à dinâmica oposta em relação a outras características do crédito habitacional. Se em geral para 2010 é possível afirmar uma flexibilização incondicional das condições de crédito, então uma hipoteca sem entrada deixou de ser mesmo um “canto publicitário”, cujo papel estava preparado para ela antes da crise de alguns bancos. Praticamente não existe esse produto de empréstimo no mercado de hipotecas em 2010. É assim que explica o Chefe Adjunto do Departamento de RosEvroBank L. Pestretsova: “As hipotecas sem entrada são as menos atrativas para os bancos, principalmente devido à falta de confiabilidade dessa categoria de tomadores mesmo em períodos de estabilidade macroeconômica, sem falar em anos de crise”. A manutenção de uma hipoteca sem entrada em bancos individuais no momento pode ser classificada como declarativa – os juros começam em 17% ao ano, além disso, uma comissão bancária de 7% ou mais é cobrada apenas pela emissão de tal empréstimo.

Pagamento inicial de hipoteca

“Em geral, o nível percentual da primeira prestação tornou-se muito mais realista para os mutuários, tendo diminuído no final de 2010 para o nível de 20-30% do valor total da hipoteca e até mesmo para 10% (oferta especial do Sberbank)”, observa E. Makhota, Vice-Presidente Promsvyazbank. A maioria dos especialistas afirma que a primeira parcela ideal é de pelo menos 20% do custo da habitação (por exemplo, E. Taubkina, NBIK ou B. Rotenstein, a empresa “100Creditov.ru”). Segundo o NBIK, os juros da primeira parcela, de 10%, são de 13,85% (na melhor das hipóteses!), E a primeira parcela de 20% permite contar com uma taxa de não mais de 12% ao ano. Para os juros da hipoteca, quase dois pontos é uma diferença enorme tanto no valor final do pagamento a maior quanto no valor dos pagamentos mensais.

De acordo com A. Stepanenko (Raiffeisenbank), “a solidez do pagamento inicial confirma a habilidade do mutuário em planejar despesas e gerenciar seu próprio orçamento, o que, por sua vez, confirma sua credibilidade”

Demanda de hipoteca

Em 2010, a procura de crédito à habitação aumentou várias vezes. De acordo com os dados à disposição do Banco Societe Generale Vostok, em dezembro de 2010 os empréstimos foram emitidos três vezes mais do que em janeiro. AHML fornece estatísticas sobre a emissão de 187,3 mil empréstimos hipotecários no valor de mais de 234 bilhões de rublos nos primeiros três trimestres de 2010, o que é 2,6 vezes mais do que o mesmo indicador temporário para 2009.

Agora, a maioria dos investidores abertamente especulativos deixou o mercado financeiro para obter empréstimos hipotecários – a revenda nos últimos anos não foi particularmente lucrativa (e às vezes até não lucrativa). De acordo com A. Devyatykh (Kutuzovsky Prospekt), “a demanda por produtos hipotecários é limitada pelo medo dos tomadores de empréstimos de que a crise se repita”. De acordo com B. Rotenstein (100 Kreditov.ru), “o nível de demanda pré-crise por empréstimos hipotecários não será alcançável no próximo ano com certeza. Não se espera um aumento nos preços da habitação e as taxas de empréstimo, apesar da queda, ainda são significativas. ”

A maioria dos especialistas associa o crescimento da demanda por crédito ao ambiente de preços favorável no mercado imobiliário russo e à demanda diferida desde 2009. De acordo com a RossReestr, pela primeira vez nos últimos anos, o mercado hipotecário em 2010 não apresentou oscilações sazonais (que foram registradas tanto nos anos pré-crise quanto em 2008-2009). De acordo com N. Konyakhina (DeltaCredit), este é “um claro sinal de estagnação como um precursor da estabilidade.”.

Demanda de hipoteca

Uma avaliação semelhante é confirmada pela opinião popular: a pesquisa de novembro do Centro LEVADA deu um número eloqüente de 84,7% (!) Dos entrevistados que consideram as hipotecas um negócio de risco. Até agora, tal percentagem dos nossos concidadãos não tem a certeza nem do seu bem-estar financeiro, nem da estabilidade da economia como um todo, há quem cresça em hipotecas – mas com a condição obrigatória de desenvolvimento favorável do seu país de origem …

O que esperar de 2011

A maioria dos especialistas prevê um aumento significativo na demanda por hipotecas em 2011. O Promstroybank (de acordo com E. Makhota) planeja “restaurar o volume de empréstimos hipotecários ao nível anterior à crise até o final de 2012”. O Rusipoteka Analytical Center dá números ainda mais otimistas de 600 bilhões de rublos do volume total de novos empréstimos hipotecários na Rússia em 2011, que é comparável ao próspero 2007 (720 bilhões de rublos).

Os clientes mais desejáveis ​​para os bancos serão os mutuários que planejam aquisições sólidas com um histórico de crédito positivo..

Os especialistas preveem que a queda nas taxas de juros das hipotecas será lenta e insignificante. De acordo com D. Ovsyannikov – “IPOTEK.RU” (com o qual a maioria dos especialistas concorda) “as taxas hipotecárias médias no final de 2011 serão de 12,5%.” Uma redução mais significativa nas taxas do que 1% ao ano, diz Rothenstein (100Creditov.ru), só é possível se a inflação for contida e “baixá-la abaixo do nível atual de 8%, o que é improvável.

Portanto, podemos assumir com um alto grau de certeza o seguinte:

  1. 2011 será o ano de um verdadeiro renascimento dos empréstimos hipotecários na Rússia como um todo. A gama de produtos hipotecários e o número de bancos que operam neste setor financeiro serão significativamente expandidos.
  2. A redução das taxas de juros e o aumento da fidelidade aos bancos levarão a um aumento significativo no número de tomadores de empréstimos. As condições de hipoteca para um determinado cidadão já quase atingiram o nível de favorabilidade pré-crise e no ano que vem só vão melhorar.
  3. A competição interbancária pela captação de clientes se expressará, em primeiro lugar, na diminuição do pagamento inicial da hipoteca (desde que os preços dos imóveis permaneçam estáveis)
  4. Os clientes mais desejáveis ​​para os bancos serão os mutuários que planejam aquisições sólidas com um histórico de crédito positivo, bem como os participantes de projetos “salariais”.
  5. Tudo o que foi dito nos parágrafos 1-4 só é possível com a condição de um desenvolvimento estável da economia russa e da ausência de convulsões políticas e sociais em nosso país..
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